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【摘 要】建设住宅专项维修资金管理系统以及与该系统对接的银行端中间业务平台配套处理模块。其中住宅专项维修资金管理系统，提供给省内各地维修资金主管机构使用，要求能够满足维修资金主管部门业务管理需求，全面实现维修资金的帐务管理自动化。
【关键词】住宅专项维修资金；中间业务平台；管理自动化
0.项目背景
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。建设部、财政部令第156号《住宅专项维修资金管理办法》于2008年1月1日施行。
目前，福建省住宅专项维修资金管理如下：住宅专项维修资金归集由各地市市房管局、市财政局统一监督管理，各区（市）县的分支机构统一负责。归集的住宅专项维修资金存在银行的专户，专户以物业管理区域为单位，按幢立账，明细到房屋门牌号，为每户业主设立了明细账，记录着住宅专项维修资金缴存、使用、结存情况。
由于住宅专项维修资金管理、使用涉及众多主体，包括银行、开发公司、物业公司、业主委员会，广大业主。手工管理方式面临管理成本高、工作效率低、劳动强度大、数据精度低等问题，无法满足业务需求。为加强住宅专项维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，需要通过信息化的手段建立专项维修资金管理平台，实现住宅专项维修资金的自动化管理。
1.项目实施的必要性
房地产作为我国的国民经济支柱产业，发展迅猛。2013年我省商品房销售面积4676.16万平方米，比上年增长43.5%。以每平米平均缴纳50元住宅专项维修资金粗算，仅2013年全省新增住宅专项维修资金23.38亿元。由于各地制定的住宅专项维修资金交存标准不同，实际新增住宅专项维修资金远超23.38亿元。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条：“住宅专项维修资金专项应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”且住宅专项维修资金支取程序复杂。对我行而言，住宅专项维修资金金额大、沉淀稳定，有巨大的市场潜力。目前福建省内多家商业银行都早已购买建设了住宅专项维修资金管理系统供住宅专项维修资金的主管机构使用，从而介入稳定、庞大的住宅专项维修基金，余额沉淀稳定，极少发生支取。
各家银行提供的管理系统也不尽相同，且没有互联。一个市、县的主管机构可以接入数家不同的银行系统。在各家银行的协助下，我省一些地区已实现了住宅专项维修资金的自动化管理。因此，介入住宅专项维修資金市场的前提需要我行开发一套独立的住宅专项维修基金管理平台。
2.业务效益分析
（1）根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修基金使用频率不高，对于银行来说，缴存的资金更稳定、带来的收益也相对较高；同时住宅专项维修基金可以购买国债，可以带动银行理财类业务的发展。
（2）通过住宅专项维修资金项目的建设，银行将实现与财政局、房产管理局、公用房屋管修处等多个部门的深入合作，提升银行整体服务水平，并以财政为切入点，逐步将银行业务延伸至各家的房产局、物业公司等。
（3）通过本项目，可以做好与建设局的关系，深挖建设局的其他资金，进一步扩大合作关系。
（4）做好住宅专项维修基金的维护工作，具有广泛的社会效益，可以提升银行的知名度。
（5）“居者有其屋”，房屋是生活必需品。随着中国经济走强，城市化进程的推进，房地产业快速发展，住宅专项维修基金规模必将不断扩大。全省性的接入住宅专项维修基金管理平台后，可以一劳永逸，即使暂时没有介入机会的地区，未来一旦有机会切入，省去系统开发的时间。
3.技术方案分析
3.1主要业务流程
3.1.1缴存流程
（1）房管局维护开发公司、物业公司、业务委托会等维修资金业务相关单位信息。
（2）房管局维护小区、自然幢、房屋信息。
（3）业主或单位到房管中心办理缴费；房管中心审核业主缴存资料，录入业主信息和缴存信息，打印缴存通知书。
（4）业主或单位持缴存通知书到邮储银行柜台办理缴存。
（5）邮储银行通过中间业务平台配套处理模块验证缴款通知书，验证通过进行收缴记账，并打印缴款凭证。
（6）业主或单位持缴款凭证到房管中心柜台进行缴存审核。
3.1.2支取流程
（1）业主或单位到房管中心进行维修对象申请。（2）房管中心维护维修项目及各级主管审核。（3）房管中心打印支用凭证。（4）业主或单位持凭证到邮储银行柜台办理支取。（5）邮储银行通过中间业务平台配套处理模块验证支用凭证，验证通过进行支出记账，并打印支取凭证。
3.1.3日终流程
（1）日终住房维修资金管理平台接收邮储银行当日交易明细文件，并根据文件进行核对调整。（2）每日日终住房维修资金管理平台根据业主账号属性进行利息基数的更新。当遇到计息日时，系统根据利息基数、利率、入帐比例计算利息。
3.2系统需求分析
3.2.1住宅专项维修资金管理系统主要功能
住宅专项维修资金管理系统主要提供给房管机构使用，按功能可以划分为以下子系统：
（1）业务应用子系统。
●单位信息管理。
单位指的是开发公司、物业公司、业务委托会等维修资金业务相关单位。相关单位持单位信息注册表到房管局业务前台进行注册登记。
●住房信息管理。
住房信息管理包括小区管理、自然幢管理、房屋信息管理。
开发企业填写小区信息、自然幢以及房屋信息注册表，由主管部门工作人员录入系统。系统对小区、自然幢、房屋信息进行建档，为每个房屋开设维修资金个人户。 ●资金缴存。
资金缴存包括：资金初缴、资金补缴、资金续缴。
开发商向房管局申报相关住房信息，房管局将住房信息导入系统，系统自动计算应缴金额，生成应缴资金记录。开发商代收维修资金或通知业主自缴。开发商或业主先到房管局前台办理缴存申请，然后持缴款通知书到银行缴款。
●资金支用。
资金支用包括维修项目申报、分摊管理、现场勘查、项目审批等。
住宅保修期满之后，当共用部分或共用设施需要维修时，物业公司可以向房管局申报维修项目，房管局录入项目信息，确定维修资金分摊范围和方式。
业务人员审查相关资料，进行项目现场勘查，发起项目审批，经各级主管审批通过后，系统生成维修资金支用凭证。前台业务人员打印维修资金支取凭证，物业公司持取凭证到承办银行办理维修资金支取。
●个人户变更。
个人户变更管理包括个人户过户、销户。
当房屋产权发生变化时，业主持相关资料到房管局前台办理过户或销户，房管局审核通过后，系统变更业主资料。
当涉及维修资金退款的，经房管局审批，前台打印资金支取凭证，业主持支取凭证到承办银行前台支取。
（2）账务管理子系统。
本子系统实现维修资金缴存、资金支用和资金支取的账务处理、日终对账调账、日终利息核算、日终个人账户结算以及提供相关账务报表。
（3）银行接口子系统。
本子系统为承办银行提供交易接口，支持承办银行发起资金缴存、资金支用、资金退款、缴存凭证打印、查询、对账等交易，实现系统与承办银行的账务同步。该子系统需要邮储银行中间业务平台做相应的配套开发。
3.2.2住宅专项维修资金管理系统银行端功能
住宅专项维修资金管理系统银行端功能可以整合在邮储银行的全国中间业务平台上，主要功能有资金缴存、资金支出、取消、对账。
（1）個人客户资金缴存。
个人客户持缴款通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金缴存确认交易，当确认成功后，如果是现金交易，前台收取现金，打印缴款凭证；如果是折卡缴费，中间业务平台向储蓄系统发起扣款交易，交易成功后，前台打印缴款凭证。
（2）个人客户资金支出。
个人客户持资金支取通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金支取确认交易，当确认通过后，如果是现金交易，前台支付现金，打印支取凭证；如果是折卡交易，中间业务平台向储蓄系统发起存款交易，交易成功后，前台打印存款凭证。
（3）公司客户资金缴存。
公司客户先将应缴资金转入银行指定分户，然后持缴款通知书到银行前台。前台人员和会计确认资金到账后，向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金缴存确认交易，当确认成功后，登记交易明细，前台打印缴款凭证。
（4）公司客户资金支出。
公司客户持资金支取通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金支取确认交易，当确认通过后，中间业务平台向公司系统发起存款交易，交易成功后，前台打印存款凭证。
（5）资金缴存取消。
前台向中间业务平台发起取消交易，如果原交易是账户扣收，中间业务平台先向核心系统发起扣款取消交易，核心系统返回成功后，中间业务平台再取消原交易，如果原交易不涉及账户，中间业务平台直接取消原交易。中间业务平台处理成功后，返回结果信息到前台，前台打印取消凭证。
（6）资金支出取消。
前台向中间业务平台发起取消交易，如果原交易是账户交易，中间业务平台先向核心系统发起存款取消交易，核心系统返回成功后，中间业务平台再取消原交易，如果原交易不涉及账户，中间业务平台直接取消原交易。中间业务平台处理成功后，返回结果信息到前台，前台打印取消凭证。
（7）对账。
中间业务平台日终生成日交易明细文件，上送到维修资金管理系统，由维修资金管理系统进行对账和调账处理。
（8）清算及结算。
在福建邮储银行开设“住宅维修资金”分户。中间业务平台每日在邮储营业前自动从房管中心在邮储开立的对公账户划拨预定额度资金到省分行“住宅维修资金”分户。
客户持缴款通知书到银行前台缴存时，资金实时归集到省分行“住宅维修资金”分户。个人客户持资金支取通知书到银行前台取款时，资金实时从省分行“住宅维修资金”分户减少。日终当日缴存剩余资金自动存入房管中心在邮储开立的对公账户。
3.2.3系统建设方案
建议住宅专项维修资金管理系统采用全省集中模式，系统应用的主要设备部署在福建邮储银行省邮政金融计算中心，包括Web服务器、应用服务器、数据库服务器等。各市、县维修资金主管部门PC终端通过专线接入福建邮储银行省邮政金融计算中心，访问管理系统获取服务。出于安全考虑，平台不提供互联网访问服务。由于住宅专项维修资金管理系统是提供给省内各地维修资金主管部门使用，行业应用特点突出，目前已有不少第三方厂商为各商业银行提供了成熟的产品，因此可购买有过成功实施案例的第三方成熟产品，从而缩短实施周期，提高系统稳定性。
住宅专项维修资金管理系统银行端功能部署在邮储银行的全国中间业务平台上，全国中间业务平台通过福建邮储银行的省外联前置与住宅专项维修资金管理系统对接，实现资金的缴存、支出、对账等处理。住宅专项维修资金管理平台银行端功能银行端功能采取自主开发。
4.总结
随着城镇住房制度改革的进一步深化和商用住房市场的迅猛发展，住房维修资金的管理将越来越规范。本文对于福建邮储银行介入住房维修资金业务，以及系统的建设做了一些探讨和研究，我们的最终目的还是为了提升银行的整体服务水平，达到双方共赢。
【关键词】住宅专项维修资金；中间业务平台；管理自动化
0.项目背景
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。建设部、财政部令第156号《住宅专项维修资金管理办法》于2008年1月1日施行。
目前，福建省住宅专项维修资金管理如下：住宅专项维修资金归集由各地市市房管局、市财政局统一监督管理，各区（市）县的分支机构统一负责。归集的住宅专项维修资金存在银行的专户，专户以物业管理区域为单位，按幢立账，明细到房屋门牌号，为每户业主设立了明细账，记录着住宅专项维修资金缴存、使用、结存情况。
由于住宅专项维修资金管理、使用涉及众多主体，包括银行、开发公司、物业公司、业主委员会，广大业主。手工管理方式面临管理成本高、工作效率低、劳动强度大、数据精度低等问题，无法满足业务需求。为加强住宅专项维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，保障住宅正常的维修、使用，需要通过信息化的手段建立专项维修资金管理平台，实现住宅专项维修资金的自动化管理。
1.项目实施的必要性
房地产作为我国的国民经济支柱产业，发展迅猛。2013年我省商品房销售面积4676.16万平方米，比上年增长43.5%。以每平米平均缴纳50元住宅专项维修资金粗算，仅2013年全省新增住宅专项维修资金23.38亿元。由于各地制定的住宅专项维修资金交存标准不同，实际新增住宅专项维修资金远超23.38亿元。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条：“住宅专项维修资金专项应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”且住宅专项维修资金支取程序复杂。对我行而言，住宅专项维修资金金额大、沉淀稳定，有巨大的市场潜力。目前福建省内多家商业银行都早已购买建设了住宅专项维修资金管理系统供住宅专项维修资金的主管机构使用，从而介入稳定、庞大的住宅专项维修基金，余额沉淀稳定，极少发生支取。
各家银行提供的管理系统也不尽相同，且没有互联。一个市、县的主管机构可以接入数家不同的银行系统。在各家银行的协助下，我省一些地区已实现了住宅专项维修资金的自动化管理。因此，介入住宅专项维修資金市场的前提需要我行开发一套独立的住宅专项维修基金管理平台。
2.业务效益分析
（1）根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修基金使用频率不高，对于银行来说，缴存的资金更稳定、带来的收益也相对较高；同时住宅专项维修基金可以购买国债，可以带动银行理财类业务的发展。
（2）通过住宅专项维修资金项目的建设，银行将实现与财政局、房产管理局、公用房屋管修处等多个部门的深入合作，提升银行整体服务水平，并以财政为切入点，逐步将银行业务延伸至各家的房产局、物业公司等。
（3）通过本项目，可以做好与建设局的关系，深挖建设局的其他资金，进一步扩大合作关系。
（4）做好住宅专项维修基金的维护工作，具有广泛的社会效益，可以提升银行的知名度。
（5）“居者有其屋”，房屋是生活必需品。随着中国经济走强，城市化进程的推进，房地产业快速发展，住宅专项维修基金规模必将不断扩大。全省性的接入住宅专项维修基金管理平台后，可以一劳永逸，即使暂时没有介入机会的地区，未来一旦有机会切入，省去系统开发的时间。
3.技术方案分析
3.1主要业务流程
3.1.1缴存流程
（1）房管局维护开发公司、物业公司、业务委托会等维修资金业务相关单位信息。
（2）房管局维护小区、自然幢、房屋信息。
（3）业主或单位到房管中心办理缴费；房管中心审核业主缴存资料，录入业主信息和缴存信息，打印缴存通知书。
（4）业主或单位持缴存通知书到邮储银行柜台办理缴存。
（5）邮储银行通过中间业务平台配套处理模块验证缴款通知书，验证通过进行收缴记账，并打印缴款凭证。
（6）业主或单位持缴款凭证到房管中心柜台进行缴存审核。
3.1.2支取流程
（1）业主或单位到房管中心进行维修对象申请。（2）房管中心维护维修项目及各级主管审核。（3）房管中心打印支用凭证。（4）业主或单位持凭证到邮储银行柜台办理支取。（5）邮储银行通过中间业务平台配套处理模块验证支用凭证，验证通过进行支出记账，并打印支取凭证。
3.1.3日终流程
（1）日终住房维修资金管理平台接收邮储银行当日交易明细文件，并根据文件进行核对调整。（2）每日日终住房维修资金管理平台根据业主账号属性进行利息基数的更新。当遇到计息日时，系统根据利息基数、利率、入帐比例计算利息。
3.2系统需求分析
3.2.1住宅专项维修资金管理系统主要功能
住宅专项维修资金管理系统主要提供给房管机构使用，按功能可以划分为以下子系统：
（1）业务应用子系统。
●单位信息管理。
单位指的是开发公司、物业公司、业务委托会等维修资金业务相关单位。相关单位持单位信息注册表到房管局业务前台进行注册登记。
●住房信息管理。
住房信息管理包括小区管理、自然幢管理、房屋信息管理。
开发企业填写小区信息、自然幢以及房屋信息注册表，由主管部门工作人员录入系统。系统对小区、自然幢、房屋信息进行建档，为每个房屋开设维修资金个人户。 ●资金缴存。
资金缴存包括：资金初缴、资金补缴、资金续缴。
开发商向房管局申报相关住房信息，房管局将住房信息导入系统，系统自动计算应缴金额，生成应缴资金记录。开发商代收维修资金或通知业主自缴。开发商或业主先到房管局前台办理缴存申请，然后持缴款通知书到银行缴款。
●资金支用。
资金支用包括维修项目申报、分摊管理、现场勘查、项目审批等。
住宅保修期满之后，当共用部分或共用设施需要维修时，物业公司可以向房管局申报维修项目，房管局录入项目信息，确定维修资金分摊范围和方式。
业务人员审查相关资料，进行项目现场勘查，发起项目审批，经各级主管审批通过后，系统生成维修资金支用凭证。前台业务人员打印维修资金支取凭证，物业公司持取凭证到承办银行办理维修资金支取。
●个人户变更。
个人户变更管理包括个人户过户、销户。
当房屋产权发生变化时，业主持相关资料到房管局前台办理过户或销户，房管局审核通过后，系统变更业主资料。
当涉及维修资金退款的，经房管局审批，前台打印资金支取凭证，业主持支取凭证到承办银行前台支取。
（2）账务管理子系统。
本子系统实现维修资金缴存、资金支用和资金支取的账务处理、日终对账调账、日终利息核算、日终个人账户结算以及提供相关账务报表。
（3）银行接口子系统。
本子系统为承办银行提供交易接口，支持承办银行发起资金缴存、资金支用、资金退款、缴存凭证打印、查询、对账等交易，实现系统与承办银行的账务同步。该子系统需要邮储银行中间业务平台做相应的配套开发。
3.2.2住宅专项维修资金管理系统银行端功能
住宅专项维修资金管理系统银行端功能可以整合在邮储银行的全国中间业务平台上，主要功能有资金缴存、资金支出、取消、对账。
（1）個人客户资金缴存。
个人客户持缴款通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金缴存确认交易，当确认成功后，如果是现金交易，前台收取现金，打印缴款凭证；如果是折卡缴费，中间业务平台向储蓄系统发起扣款交易，交易成功后，前台打印缴款凭证。
（2）个人客户资金支出。
个人客户持资金支取通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金支取确认交易，当确认通过后，如果是现金交易，前台支付现金，打印支取凭证；如果是折卡交易，中间业务平台向储蓄系统发起存款交易，交易成功后，前台打印存款凭证。
（3）公司客户资金缴存。
公司客户先将应缴资金转入银行指定分户，然后持缴款通知书到银行前台。前台人员和会计确认资金到账后，向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金缴存确认交易，当确认成功后，登记交易明细，前台打印缴款凭证。
（4）公司客户资金支出。
公司客户持资金支取通知书到银行前台，前台向中间业务平台发起交易。中间业务平台先向维修资金管理系统发起资金支取确认交易，当确认通过后，中间业务平台向公司系统发起存款交易，交易成功后，前台打印存款凭证。
（5）资金缴存取消。
前台向中间业务平台发起取消交易，如果原交易是账户扣收，中间业务平台先向核心系统发起扣款取消交易，核心系统返回成功后，中间业务平台再取消原交易，如果原交易不涉及账户，中间业务平台直接取消原交易。中间业务平台处理成功后，返回结果信息到前台，前台打印取消凭证。
（6）资金支出取消。
前台向中间业务平台发起取消交易，如果原交易是账户交易，中间业务平台先向核心系统发起存款取消交易，核心系统返回成功后，中间业务平台再取消原交易，如果原交易不涉及账户，中间业务平台直接取消原交易。中间业务平台处理成功后，返回结果信息到前台，前台打印取消凭证。
（7）对账。
中间业务平台日终生成日交易明细文件，上送到维修资金管理系统，由维修资金管理系统进行对账和调账处理。
（8）清算及结算。
在福建邮储银行开设“住宅维修资金”分户。中间业务平台每日在邮储营业前自动从房管中心在邮储开立的对公账户划拨预定额度资金到省分行“住宅维修资金”分户。
客户持缴款通知书到银行前台缴存时，资金实时归集到省分行“住宅维修资金”分户。个人客户持资金支取通知书到银行前台取款时，资金实时从省分行“住宅维修资金”分户减少。日终当日缴存剩余资金自动存入房管中心在邮储开立的对公账户。
3.2.3系统建设方案
建议住宅专项维修资金管理系统采用全省集中模式，系统应用的主要设备部署在福建邮储银行省邮政金融计算中心，包括Web服务器、应用服务器、数据库服务器等。各市、县维修资金主管部门PC终端通过专线接入福建邮储银行省邮政金融计算中心，访问管理系统获取服务。出于安全考虑，平台不提供互联网访问服务。由于住宅专项维修资金管理系统是提供给省内各地维修资金主管部门使用，行业应用特点突出，目前已有不少第三方厂商为各商业银行提供了成熟的产品，因此可购买有过成功实施案例的第三方成熟产品，从而缩短实施周期，提高系统稳定性。
住宅专项维修资金管理系统银行端功能部署在邮储银行的全国中间业务平台上，全国中间业务平台通过福建邮储银行的省外联前置与住宅专项维修资金管理系统对接，实现资金的缴存、支出、对账等处理。住宅专项维修资金管理平台银行端功能银行端功能采取自主开发。
4.总结
随着城镇住房制度改革的进一步深化和商用住房市场的迅猛发展，住房维修资金的管理将越来越规范。本文对于福建邮储银行介入住房维修资金业务，以及系统的建设做了一些探讨和研究，我们的最终目的还是为了提升银行的整体服务水平，达到双方共赢。