伴随我国房地产市场迎来存量时代,一线城市及主要二线城市流动人口聚集,供需关系促使长租公寓市场加速发展,现已成为房地产三级市场的一个新兴行业。随之而来的便是各路资本的涌入,但由于现下长租公寓市场利润率较低、尚处于发展期经营风险较大,传统融资渠道成本较高、规模有限,由此转向租金收益权资产证券化（Asset-Backed Securities,ABS）、商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities,CMBS）、权益型类房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust,REITs）等创新型资产证券化融资渠道,此类渠道强调商业物业资信水平、能够充分发挥底层资产的活力,同时有助于规范长租公寓市场。在不动产ABS底层资产构成类型中,以长租公寓、租赁住房等为底层资产的项目于2019年新增共28单,截至年末占比6.91%,成为市场新生力量。长租公寓资产证券化产品中,CMBS及REITs产品相比租金收益权ABS产品更适用于重资产运营模式,也是资产证券化更本质的体现,国内类REITs产品区别于国际准REITs产品即“CMBS+股权REITs”,其实质为“CMBS+信用债”模式,由此可见CMBS产品是发展REITs的先行条件,也是长租公寓融资渠道趋向多元、成熟的过渡。综上,本文选择招商蛇口长租公寓资产支持专项计划为例,试对长租公寓CMBS产品的财务效应及潜在风险进行剖析,旨在归纳产品优势,发现现存问题并提出完善的方向和建议。首先,文章通过对比长租公寓三种资产证券化模式从而分析CMBS产品在现阶段我国的适用性和重要价值;其次,案例介绍部分对招商蛇口发行背景、专项计划基础数据和条款进行展示和分析,便于更深层次理解其融资需求和产品可行性;最后,在主体分析部分,通过数据和市场反应系统总结了招商蛇口长租公寓CMBS产品带来的财务效应,即有助于盘活存量资产、降低融资成本、控制和优化财务杠杆、提高资金使用效率以及对公司股价产生积极影响等,并根据风险识别、风险分析及风险应对的逻辑对标的物业选择风险、破产隔离不充分风险、税负风险、预期收益率风险、不可抗力风险与政策风险等潜在风险进行分析,有助于识别与应对财务风险和市场风险。文章一定程度上完善了对CMBS产品的分析层面与体系,希望伴随我国长租公寓市场及资本市场的快速成熟,能够为相关长租公寓运营企业提供风险预警及问题规避等现实意义。