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一、国内城市综合体的发展现状
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
住宅后期出售：溢价回款。
其中，万象城商业采用“全部持有，只租不售”的模式；通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所。而主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力（见图3、图4）。 4.开发步骤
华润中心开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同（见图5）。
5.财务运营
以深圳华润中心为例，总投资40亿港币，分两期开发，一期万象城、华润大厦投资18亿港币，二期君悦酒店、幸福里投资22亿港币；前期投资成本由租金回收，后期溢价销售住宅物业回款（见图6）。
（四）华润中心模式经验
开发前提：选址一、二线城市相对成熟位置；区域缺乏高端大型商业，商业租金升幅潜力大；央企融资成本低；开发商具备强大实力，资金雄厚；业态定位“一站式”齐全规划，招商以一线品牌为主。
开发优势：土地变性拔高可售物业溢价1.5～2倍；可售物业在高溢价情况下，快速去化；优质物业持有。
开发劣势：高资金峰值承受力超过30亿元；开发周期超过7年；投资回收周期长，超过7年。
四、新华南MALL·生活城——前期定位偏差转向运营模式调整
（一）项目概况
新华南MALL·生活城（2007年以前名为“东莞华南MALL”）是一个大型新都市主义生活城，项目座落于快速发展的东莞市万江区，总占地约51万平方米，建筑总面积116万平方米，其中商业面积47万平方米，停车位多达8000个，总投资额超过45亿元，是迄今为止中国最大规模的复合性建筑集群之一，曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”。
（二）最初规划
新华南MALL·生活城重视都市已有社区的再设计和填补性开发，强调再造城市中心的生机和活力，正在加快项目升级的步伐，实现从“SHOPPING MALL”到“新都市主义生活城”的商业地产螺旋式提升。其汇集了众多国际国内著名品牌，是中国首个超大型主题式购物公园，集娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化等于一体的一站式消费中心和国际化“新都市主义”生活街区。项目定位珠三角为基本商圈，建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的MALL商业建筑群之一。
华南MALL原计划的辐射商圈：
第一商圈，（半径30公里范围）人口数约800～900万，GDP近1530亿元；
第二商圈，（半径60公里范围）人口数约2800万，GDP近5000亿元；
第三商圈，（半径100公里范围）人口数约4000万，GDP近7000亿元。
（三）发展现状和问题根源
1.发展现状
华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55％；文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施；各类主力店也比预期的少了50％，同类商业替换率也超过30％。
2.问题根源
华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式；购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足；本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。
（四）后期经营调整
1.主题调整
新华南MALL·生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，其已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。
2.业态调整
增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。
3.功能调整
购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅满足“一站式”的消费需求。
（五）新华南MALL·生活城模式经验
1.体量
城市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。
2.定位
对于城市综合体的市场定位，要找到准确的市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲、娱乐、购物、度假功能最易实现成功。
3.文化
城市综合体策划的模式尚不完善，各国家之间因文化、经济水平、消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应重点考虑本土化特征。
李求军/责任编辑
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题
（一）融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高
与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。
（三）缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。
（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。
三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究
（一）华润置地概况
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。
华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。
（二）华润中心
华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。
（三）华润中心主要特点
1.项目选址
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。
2.产品特点
华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。
以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
3.经营策略
其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。
定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。
强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。
商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。
住宅后期出售：溢价回款。
其中，万象城商业采用“全部持有，只租不售”的模式；通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所。而主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力（见图3、图4）。 4.开发步骤
华润中心开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同（见图5）。
5.财务运营
以深圳华润中心为例，总投资40亿港币，分两期开发，一期万象城、华润大厦投资18亿港币，二期君悦酒店、幸福里投资22亿港币；前期投资成本由租金回收，后期溢价销售住宅物业回款（见图6）。
（四）华润中心模式经验
开发前提：选址一、二线城市相对成熟位置；区域缺乏高端大型商业，商业租金升幅潜力大；央企融资成本低；开发商具备强大实力，资金雄厚；业态定位“一站式”齐全规划，招商以一线品牌为主。
开发优势：土地变性拔高可售物业溢价1.5～2倍；可售物业在高溢价情况下，快速去化；优质物业持有。
开发劣势：高资金峰值承受力超过30亿元；开发周期超过7年；投资回收周期长，超过7年。
四、新华南MALL·生活城——前期定位偏差转向运营模式调整
（一）项目概况
新华南MALL·生活城（2007年以前名为“东莞华南MALL”）是一个大型新都市主义生活城，项目座落于快速发展的东莞市万江区，总占地约51万平方米，建筑总面积116万平方米，其中商业面积47万平方米，停车位多达8000个，总投资额超过45亿元，是迄今为止中国最大规模的复合性建筑集群之一，曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”。
（二）最初规划
新华南MALL·生活城重视都市已有社区的再设计和填补性开发，强调再造城市中心的生机和活力，正在加快项目升级的步伐，实现从“SHOPPING MALL”到“新都市主义生活城”的商业地产螺旋式提升。其汇集了众多国际国内著名品牌，是中国首个超大型主题式购物公园，集娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化等于一体的一站式消费中心和国际化“新都市主义”生活街区。项目定位珠三角为基本商圈，建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的MALL商业建筑群之一。
华南MALL原计划的辐射商圈：
第一商圈，（半径30公里范围）人口数约800～900万，GDP近1530亿元；
第二商圈，（半径60公里范围）人口数约2800万，GDP近5000亿元；
第三商圈，（半径100公里范围）人口数约4000万，GDP近7000亿元。
（三）发展现状和问题根源
1.发展现状
华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55％；文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施；各类主力店也比预期的少了50％，同类商业替换率也超过30％。
2.问题根源
华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式；购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足；本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。
（四）后期经营调整
1.主题调整
新华南MALL·生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，其已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。
2.业态调整
增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。
3.功能调整
购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅满足“一站式”的消费需求。
（五）新华南MALL·生活城模式经验
1.体量
城市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。
2.定位
对于城市综合体的市场定位，要找到准确的市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲、娱乐、购物、度假功能最易实现成功。
3.文化
城市综合体策划的模式尚不完善，各国家之间因文化、经济水平、消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应重点考虑本土化特征。
李求军/责任编辑