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最近，有一例委托贷款抵押登记案例引起了怎样进行抵押登记的激烈讨论。案例如下：
甲担保公司通过乙银行向丙公司放贷500万元，并签订了三方协议，即委托贷款合同。甲担保公司是委托人，乙银行是贷款人，丙公司是借款人。因丙公司名下无房产，所以丙公司拿丁公司房产抵押，提供了抵押合同。抵押合同上抵押人是丁公司，抵押权人是甲公司。大家的分歧是：抵押权人是甲公司还是乙银行，是否还需要其他材料。
首先，谈谈对委托贷款的认识。根据96版《贷款通则》中的定义：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”。委托贷款作为一种融资方式，曾盛行于20世纪90年代，当时很多大型国有企业将其富余自有资金通过金融机构借给需要资金的各类中小规模的企业，既避免了企业之间因非法拆借而扰乱了金融秩序，又使得委托人（出资人）的资产得以升值，同时也解决了借款人（用资人）的资金困难，金融机构因受托进行贷款管理而从中收取代理费用，是一件多全其美的好事。它和我们常见的自营贷款有很大的不同：第一，贷款对象由委托人确定，无需经过像自营贷款那样对贷款对象进行严格审查；第二，贷款的用途、金额期限、利率由贷款人确定，在合法的前提下不受央行的利率限制；第三，委托贷款的全部收益归委托人所有，银行只收取手续费。为什么会出现委托贷款这种形式呢？因为在我国，根据《贷款通则》第61条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务”。企业之间不得互相借贷，但是经济的发展需要民间资本补充银行的不足。为了经济的发展，也为了有效地对民间资金进行监管，国家允许企业通过委托贷款的方式进行相互借贷。
其次，谈谈委托贷款合同。委托贷款合同是指委托人与受托人、受托人与借款人之间形成的，由受托人根据委托人的委托要求，对其提供的资金以受托人自己的名义向借款人发放、监督使用并收回贷款的协议。按照在签订委托贷款合同时合同中出现的合同当事方人数进行分类，可分为双方协议的委托贷款和三方协议的委托贷款，案例中是典型的三方协议。委托贷款的法律关系下面几点是可以确定的：第一，委托贷款行为是市场经济行为，委托人与贷款人（受托人）之间是平等的民事主体关系，因此，他们之间的法律关系应当属于民事法律关系；第二，贷款人以自己的名义向借款人发放贷款，在他们之间形成的法律关系属于资金借贷法律关系；第三，委托人与借款人之间是不存在直接的法律关系的，因为如果认为他们之间存在直接的法律关系，则必然导致委托贷款合同因为违反法律规定而无效。委托贷款在实质上就是一种“间接代理关系”。间接代理的“法律效果首先对间接代理人发生，然后依间接代理人与本人之内部关系，而转移于本人”。综上所述，对照委托贷款的主要法律特征，委托贷款行为在本质上应是一种间接代理行为，是委托人的委托行为与受托人（贷款人）的放贷行为两个法律行为的有机结合。委托贷款主要涉及两方面的法律关系：其一是委托人与受托人（贷款人）之间的委托合同关系，其二是受托人（贷款人）与借款人之间的借贷合同关系。
委托贷款合同的复杂特点让很多人都混淆其中的含义。许多人认为，从合同上看，实际出钱的是委托人，当然委托人可以直接向借款人要钱。如果借款人违约，委托人可以直接起诉借款人。其实，这是把委托贷款行为和一般委托代理行为相混淆。《民法通则》第63条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。因为是以被代理人名义实施的，所以被代理人和民事法律行为相对人之间的关系是直接的。被代理人可以直接起诉相对人。但是在委托贷款合同中，受托人（银行）是以自己的名义对外实施贷款行为的。所以委托方不是直接和借款方发生法律关系，不能直接起诉借款方。最高人民法院在《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格》的批复（法复[1996]6号）中指出：在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。
再次，分析一下本案例。通过上述的分析我们知道，虽然丙公司借的钱实际上是甲担保公司的，但是甲、丙公司并没有形成直接的借贷关系，而是甲公司通过委托贷款合同和乙银行形成委托法律关系，乙银行以自己的名义借款给丙公司，从而乙银行和丙公司形成借贷法律关系。所以甲仅凭案例中的合同文本就要求为丙公司作担保的丁公司房产抵押给委托人甲公司是不对的。因为乙银行和丙公司存在借贷关系，所以丁公司的房产应抵押给乙银行并签订抵押合同。但是一般来讲，因为实际的资金并不是乙银行的，借款人又是委托人指定的，银行不需要承担风险，银行也没有积极性去关心资金的安全，并不主动要求借款人提供抵押担保。反而是资金的实际所有者委托人甲担保公司担心资金的安全性及偿还性。所以非常想把房产抵押给自己。但是抵押合同是基于债权合同而来的，甲担保公司和丙公司并没有形成借贷关系，没有理由把房产抵押给甲担保公司。其实甲担保公司可以利用自身的业务特点，和乙银行签订一份担保合同，作为担保人的身份愿意为丙公司向乙银行的借贷进行担保。然后向丙公司要求反担保，在丁公司愿意为丙公司提供反担保的情况下和丁公司签订抵押合同，把丁公司的房产抵押到自己的名下，实现自己对资金安全性的控制。
现今，很多融资性担保公司都在以自有资本金向融资方发放委托贷款。高额的利润令担保公司不愿放弃委托贷款业务。据悉，同样数额的一笔资金，如果做担保业务，担保费收入约为2%。而委托贷款的年利息则可以达到5%～15%，甚至在部分地区高达20%。房地产登记机构将会看到越来越多以委托贷款方式出现的抵押登记。不管情况多么复杂，只要我们紧跟市场的脉搏，本着严谨的法律精神分析其中的法律关系，认清事物的本质，理顺关系，在任何时候都以自信的态度去面对，把房产登记工作做好，使之更好地服务于社会主义市场经济。
马志刚/责任编辑
甲担保公司通过乙银行向丙公司放贷500万元，并签订了三方协议，即委托贷款合同。甲担保公司是委托人，乙银行是贷款人，丙公司是借款人。因丙公司名下无房产，所以丙公司拿丁公司房产抵押，提供了抵押合同。抵押合同上抵押人是丁公司，抵押权人是甲公司。大家的分歧是：抵押权人是甲公司还是乙银行，是否还需要其他材料。
首先，谈谈对委托贷款的认识。根据96版《贷款通则》中的定义：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”。委托贷款作为一种融资方式，曾盛行于20世纪90年代，当时很多大型国有企业将其富余自有资金通过金融机构借给需要资金的各类中小规模的企业，既避免了企业之间因非法拆借而扰乱了金融秩序，又使得委托人（出资人）的资产得以升值，同时也解决了借款人（用资人）的资金困难，金融机构因受托进行贷款管理而从中收取代理费用，是一件多全其美的好事。它和我们常见的自营贷款有很大的不同：第一，贷款对象由委托人确定，无需经过像自营贷款那样对贷款对象进行严格审查；第二，贷款的用途、金额期限、利率由贷款人确定，在合法的前提下不受央行的利率限制；第三，委托贷款的全部收益归委托人所有，银行只收取手续费。为什么会出现委托贷款这种形式呢？因为在我国，根据《贷款通则》第61条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务”。企业之间不得互相借贷，但是经济的发展需要民间资本补充银行的不足。为了经济的发展，也为了有效地对民间资金进行监管，国家允许企业通过委托贷款的方式进行相互借贷。
其次，谈谈委托贷款合同。委托贷款合同是指委托人与受托人、受托人与借款人之间形成的，由受托人根据委托人的委托要求，对其提供的资金以受托人自己的名义向借款人发放、监督使用并收回贷款的协议。按照在签订委托贷款合同时合同中出现的合同当事方人数进行分类，可分为双方协议的委托贷款和三方协议的委托贷款，案例中是典型的三方协议。委托贷款的法律关系下面几点是可以确定的：第一，委托贷款行为是市场经济行为，委托人与贷款人（受托人）之间是平等的民事主体关系，因此，他们之间的法律关系应当属于民事法律关系；第二，贷款人以自己的名义向借款人发放贷款，在他们之间形成的法律关系属于资金借贷法律关系；第三，委托人与借款人之间是不存在直接的法律关系的，因为如果认为他们之间存在直接的法律关系，则必然导致委托贷款合同因为违反法律规定而无效。委托贷款在实质上就是一种“间接代理关系”。间接代理的“法律效果首先对间接代理人发生，然后依间接代理人与本人之内部关系，而转移于本人”。综上所述，对照委托贷款的主要法律特征，委托贷款行为在本质上应是一种间接代理行为，是委托人的委托行为与受托人（贷款人）的放贷行为两个法律行为的有机结合。委托贷款主要涉及两方面的法律关系：其一是委托人与受托人（贷款人）之间的委托合同关系，其二是受托人（贷款人）与借款人之间的借贷合同关系。
委托贷款合同的复杂特点让很多人都混淆其中的含义。许多人认为，从合同上看，实际出钱的是委托人，当然委托人可以直接向借款人要钱。如果借款人违约，委托人可以直接起诉借款人。其实，这是把委托贷款行为和一般委托代理行为相混淆。《民法通则》第63条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。因为是以被代理人名义实施的，所以被代理人和民事法律行为相对人之间的关系是直接的。被代理人可以直接起诉相对人。但是在委托贷款合同中，受托人（银行）是以自己的名义对外实施贷款行为的。所以委托方不是直接和借款方发生法律关系，不能直接起诉借款方。最高人民法院在《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格》的批复（法复[1996]6号）中指出：在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。
再次，分析一下本案例。通过上述的分析我们知道，虽然丙公司借的钱实际上是甲担保公司的，但是甲、丙公司并没有形成直接的借贷关系，而是甲公司通过委托贷款合同和乙银行形成委托法律关系，乙银行以自己的名义借款给丙公司，从而乙银行和丙公司形成借贷法律关系。所以甲仅凭案例中的合同文本就要求为丙公司作担保的丁公司房产抵押给委托人甲公司是不对的。因为乙银行和丙公司存在借贷关系，所以丁公司的房产应抵押给乙银行并签订抵押合同。但是一般来讲，因为实际的资金并不是乙银行的，借款人又是委托人指定的，银行不需要承担风险，银行也没有积极性去关心资金的安全，并不主动要求借款人提供抵押担保。反而是资金的实际所有者委托人甲担保公司担心资金的安全性及偿还性。所以非常想把房产抵押给自己。但是抵押合同是基于债权合同而来的，甲担保公司和丙公司并没有形成借贷关系，没有理由把房产抵押给甲担保公司。其实甲担保公司可以利用自身的业务特点，和乙银行签订一份担保合同，作为担保人的身份愿意为丙公司向乙银行的借贷进行担保。然后向丙公司要求反担保，在丁公司愿意为丙公司提供反担保的情况下和丁公司签订抵押合同，把丁公司的房产抵押到自己的名下，实现自己对资金安全性的控制。
现今，很多融资性担保公司都在以自有资本金向融资方发放委托贷款。高额的利润令担保公司不愿放弃委托贷款业务。据悉，同样数额的一笔资金，如果做担保业务，担保费收入约为2%。而委托贷款的年利息则可以达到5%～15%，甚至在部分地区高达20%。房地产登记机构将会看到越来越多以委托贷款方式出现的抵押登记。不管情况多么复杂，只要我们紧跟市场的脉搏，本着严谨的法律精神分析其中的法律关系，认清事物的本质，理顺关系，在任何时候都以自信的态度去面对，把房产登记工作做好，使之更好地服务于社会主义市场经济。
马志刚/责任编辑