我国正处于新型城镇化时期,城市化以内涵式增长替代了过去增量扩张的模式,城市功能不断生长和分蘖,内部空间结构正经历着剧烈的震荡和变动;在商业地产投资增长和电商发展的冲击下,城市商业活动的空间集聚在宏观微观因素影响下随之不断变化调整,而城市商圈内商业地产价值空间特征一定程度上能反应这种变化。本文以南宁市大埌东商圈为研究对象,采集商铺等传统零售商业的租金和价格数据,利用反距离权重插值法(IDW)建立了商圈零售商业租金分布模型。根据商业物业价格特征模型原理,剔除了商铺等自身的价格影响因素,探讨外部影响因素对商业租金的影响。通过POI网络数据爬取数据,定性探讨住宅、公共服务设施、交通服务设施等外部因素对商业租金空间分布的影响。结论表明,埌东商圈的零售商业对住宅分布依赖性较强,对公共服务设施、交通服务设施分布的响应性不明显,很大程度上是因为埌东商圈定位为城市中央商务区,其他商务活动占据了更加重要的地位。但零售商业的峰值点的形成,一定程度上也说明了城市现代中央商务区仍然具有地租模型的空间分布特征。基于以上的研究,提出了南宁市埌东商圈的规划对策,尤其是针对新零售商业空间的转型需求,以埌东商圈新时代功能定位前提下,对商圈内部商业空间提出适应性调整建议。