目前房地产业已经成为我国国民经济的重要产业。商业房地产也随着城市化的发展步伐迅速发展,而学术界对商业房地产研究不多,尤其对商业房地产租赁方面的研究更少。通过对租赁市场的分析和评估,可对未来商业地产的开发定位与策划提供指导,也有利于政府对商业房地产市场进行引导和有效监管。本文回顾了商业房地产及其租赁市场的发展历程,初步了解了广州天河区商业房地产租赁市场的现状,分析其活跃程度,判断其发展状况与趋势。天河区商业房地产区域发展不均衡,大型商场过于集中;写字楼的梯度建设较差,中央商务区的辐射作用不明显。2008年,天河区商铺和写字楼平均租赁价格较2007年有所降低,分别为72.1元/(m2·月)和51.2元/(m2·月),租赁价格更趋于理性,房地产租赁市场供求关系比较平稳;商铺和写字楼的房价租金比均超过200,意味着投资收益率小于4%,商业房地产市场存在一定程度的泡沫。借鉴现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验,以2008年度天河区商业房地产的租赁数据为基础,尝试构建了天河区商业租赁价格的Hedonic模型并对模型进行拟合分析,得出影响该地区商铺和写字楼租赁价格的主要因素。按照影响因子的大小排序,影响前者的主要因素为轨道交通、房屋面积、距离CBD的远近和人口密度等,影响权重分别为35.52%、17.89%、15.79%和1.04%;影响后者的主要因素为距离CBD的远近、轨道交通、房屋面积和人口密度等,影响权重分别为46.93%、24.27%、13.83%和0.12%。另外,本文对天河区最典型的商业广场进行案例分析,横向对比了该商业广场与所在街道租金水平的差距,分析得出该商场成功的主要因素有优越的地理位置、完善的交通网络、理想的轨道交通、稳定的消费群体、有机的商圈内部配套组合和有层次的租赁搭配。而隐患有周边的商业地产项目复制建设较多、商业地产过度集中和交通压力等。最后,本文概括出天河区商业房地产的主要问题,并建议政府加强调控、管理和服务,加强基础设施和配套设施建设,引进先进商业理念;建议商业房地产企业立足自身条件,走特色发展的道路。希望本研究能为政府规划和开发商的市场决策提供参考与帮助。