改革开放以来,我国大部分城市的经济得到快速发展,城市规模不断扩大。城市向外围拓展无疑将占用大量农村集体土地,而由于征用农村建设用地涉及到复杂的产权问题及高额的补偿,因此城市政府往往选择征用农用地而略过农村建设用地,这直接导致了大量城中村的出现。由于城中村“脏、乱、差”现象的存在以及经济发达地区城市用地空间受限,城市发展受阻,城市政府开始推行城中村改造。比较普遍的做法是“景观城市化”,即推倒原村落进行重建。然而,类似改造结果并不理想,主要问题是,政府给予村民的补偿标准偏低,城中村改造遭到村民强烈抵制。《物权法》的出台及国土资源部下发的禁止“行政强拆”命令,使得地方政府不敢再随意采用“行政强制拆迁”从而损害村民利益的做法。如何在城中村改造的同时维护好村民的权益,一些地方政府积极探索,找到了一些具有启示意义的做法,其中尤以深圳最具代表性。深圳在城中村改造中将集体土地发展权交予权利主体,允许其自行改造或与其他主体合作改造,更大程度地维护了村民的利益。深圳的城中村改造模式经过了一系列变化,从最初的政府主导改造,到允许村集体及市场主体参与改造,最后形成现在的允许权利主体自行改造。本研究的主要目的就是探讨深圳城中村改造模式的演变规律及其影响因素。文章内容主要由两大部分构成：第一部分,政策研究。笔者对深圳相关城中村改造政策进行总结分析,根据重要政策出台时间及不同时期内政策的特点,将其政策演变过程梳理成四个阶段：(1)村民无序建设阶段,政府出台强制性政策,划定村庄建设红线,规范和限制村民自下而上的开发建设活动；(2)城中村形成阶段,村民与政府关于违建问题反复博弈,争夺集体建设用地；(3)城中村改造政策形成阶段,政府寻求与村民合作,政策上鼓励村集体经济组织与村股份合作公司参与城中村改造；(4)城中村改造政策发展阶段,政策上明确规定,改造主体可以是土地权利主体、村集体经济组织、市场主体和政府,体现了改造主体的多元性。第二部分,博弈论分析。本文构建了基于制度变迁理论、土地发展权理论及博弈论的分析模型,解释城中村改造模式演变的原因。经过分析得知,推动土地发展权由政府向权利主体转移的因素包括：(1)政策上禁止行政强拆；(2)深圳市内土地价值高,而城中村内存在普遍的违章建筑,导致拆迁成本高,政府限于自身财政问题无力对征地拆迁进行高补偿,而低补偿难以与村民达成协议；(3)城中村村民基本不住在村内,有的已经移居海外,房屋全部用于出租获益,谈判存在一定困难；(4)深圳传统的村庄内部宗族关系紧密以及村股份合作公司的存在,使得村庄形成一个利益整体,提高了自身的博弈力量。