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摘 要 目前，商品房预约合同的争议频发。我国在商品房买卖方面已经形成了较为完备的法律制度，包括《合同法》、《担保法》、《商品房销售管理办法》等。本文结合典型案例，以消费者视角，探讨商品房认购合同和预约合同的相关法律问题，以期为实践中商品房买卖适用现行法律解决消费者与开发商因认购合同产生的纠纷，切实有效维护购房人的合法权益提供参考。
关键词 消费者 商品认购合同 预约合同
基金项目：四川省教育厅2014年度科研项目：“预约合同的法律问题研究”（14SB0441）研究成果。
作者简介：姚海波，四川大学锦城学院，讲师，研究方向：民商法、经济法；杜璨，四川大学锦城学院2013级学生，研究方向：人力资源管理、劳动关系管理。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.07.426
一、问题的引入
认购人与出卖人签订了一份《商品房认购合同》，并按照约定向出卖人支付了认购该房的定金五万元。随后，认购人通过楼盘的业主论坛了解到自己拟购商品房所在的市政道路上将建设高架桥，并在规划部门得到了证实。认购人在签订认购合同之前，曾就小区市政规划事项咨询过售楼部的销售人员，并得到肯定答复表示今后小区市政建设将不会有任何新的变化。认购人据此认为销售人员是故意向其隐瞒了关于楼盘的重要信息，于是提出解除认购合同，放弃签订商品房买卖合同。出卖人之前所收定金应予返还。出卖人一方则主张是认购人一方拒绝签订买卖合同而非自己一方违约，并以此为由拒不返还。认购人以出卖人构成欺诈销售为由将其起诉至法院。
在商品房交易中，出卖人为保证自己的交易机会，通常都会像本案一样要求认购人先签订《商品房认购合同》（以下简称认购合同），对双方进行商品房交易的初步意向进行确认，并对后续正式签订商品房买卖合同的期限加以明确。而目前，对于认购合同的法律性质和效力等问题争议颇大，消费者普遍在认识上比较模糊，从而导致大量纠纷。本案处理的难点在于导致买卖双方解除认购合同，未能签订商品房买卖合同的原因是否应归责于出卖人，而认购人在此情形下是否有权要求出卖人双倍返还定金。本案是涉及认购合同和预约合同相关法律问题的一起典型案例。笔者结合本案，拟对认购合同的法律性质和效力以及预约合同中所涉消费者权益保护问题进行分析。
二、准确把握商品房认购合同的法律性质及效力
（一）区分认定认购合同的性质
关于认购合同的法律性质，有的学者认为，从商品房认购合同与商品房买卖合同的关系上判断，商品房认购合同尚不能看作是单独成立的合同。其理由是，从内容上认购合同主要是对签订正式的商品房买卖合同的相关事宜进行约定。双方并不能根据该合同就直接取得和出让房屋所有权。也有学者认为签订商品房认购合同是订立商品房买卖合同的基础条件，商品房认购合同的性质应为预约合同。
合同订立的基础在于合同双方当事人达成合意。这就意味着一旦合同当事人双方能够就合同的相关内容达成一致意见合同即告成立。 合同订立后是否有效，需从双方的主体资格是否合法、意思表示是否真实、合同内容是否合法以及合同签订的形式是否合法等各方面进行综合考虑。认购合同经过双方充分协商，已就合同条款达成一致意见，合同内容具体明确，已完全具备上述有效合同的成立要件，因而是一种独立的合同。虽然认购合同的有些内容的确会在商品房买卖合同中有所涉及，但双方在商品房交易中签订认购合同的目的是为商品房买卖合同的缔约做预前准备。从其内容看，主要是认购人与出卖人通过合同的方式使双方愿意成立商品房买卖合同的意思明确下来，这与商品房买卖合同本身还是存在区别的。因此，不能因为认购合同与商品房买卖合同在内容上具有关联性就直接否定认购合同的独立性。
从最高人民法院颁布的司法解释 亦可以看出，之前的法律法规未对商品房认购合同的性质明确界定，最高人民法院通过司法解释的方式明确了认购合同属于预约合同的性质。认购合同与商品房买卖合同是形式上独立，内容上有相互联系的两个合同。
（二）严格认定认购合同的法律效力
认购合同的大部分条款通常是在《商品房认购合同范本》的基础上修改而成。合同的主要内容包括拟购商品房的基本信息、交易价款、正式签约时限约定、定金条款等。从认购合同的内容来看，出卖人主要采用的是“未包含主要条款的预约”，即预约合同所保障的是出卖人与认购人于双方约定的期限。达成预约意向的认购人与出卖人负有按照约定的期限进行磋商的义务。但法律并不能强制任何人达成意思一致， 认购合同的效力主要体现在认购人与出卖人要进行诚信磋商。如果双方已经按照约定期限履行了磋商义务， 仍未能签订本约合同， 则也可以选择解除预约合同。
由此可见，预约合同的主要目的首先体现在强制要求双方就商品房买卖合同的内容进行磋商，这是法学理论界普遍认可的“磋商理论”。但单纯采用磋商理论也存在一定的缺陷。目前也有理论认为，认购人与出卖人如果仅仅是为缔结本约合同而进行磋商，容易使磋商流于形式，有可能引发恶意预约和不诚信预约的问题。预约之后除非出现法律规定的事由，原则上应当达成本约合同。该理论被称之为“应当缔约说”。笔者认为，“应当缔约说”更为合理，磋商的最终目的仍然是促成当事人双方签订正式合同。
三、审慎对待商品房预约合同中所涉消费者权益保护问题
从本文所涉案例可以看出，认购合同由出卖人单方拟订，容易被其利用，成为转移经营风险、设置法律陷阱、损害消费者的合法权益的工具。
（一）充分行使认购合同签订过程中的知情权
根据我国《消费者权益保护法》第8条的规定，认购人作为消费者，有权知道自己拟购房屋的相关情况。商品房认购合同签订的基础是诚实信用原则。双方达成交易意向的前提是出卖人已就商品房的真实情况向消费者履行了全面和如实告知的义务。 本文所涉案例中，买受人对拟购商品房的相关情况享有知情权。买受人关心的市政规划问题是与楼盘相关的重要信息，也是买受人是否决定购买的关键条件。出卖人提出作为外地开发商，自己并不清楚本地规划的最新变动，以此推卸责任。笔者认为，作为具有专业资质的大型房地产开发商，知悉当地市政规划是楼盘开发和销售的基本要求，况且该楼盘所在区域的规划图纸早在一年前就在当地报纸上进行了公示，在规划部门也可以进行查阅和调取。楼盘相关的市政设施规划也属于开发商应当向买受人公示的基本信息。出卖人理应根据买受人的要求对相关事实予以说明。
（二）严格界定认购合同中合同责任的定性
不同的义务类型决定了不同的合同责任。由此产生的问题是违反商品房认购合同的民事责任该如何认定。有的学者认为，认购合同一方如果出现违约行为，应认定为因为不履行合同而需承担违约责任。因而预约行为不会产生缔约过失责任。这种观点被称为违约责任说。 也有学者认为预约合同的订立出现在本约合同订立之前。如有违反应定性为缔约过失责任。此种观点被称为缔约过失责任说。笔者认为，违反认购合同会涉及缔约过失责任。缔约过失责任产生的前提就是法律对先合同义务有规定。而当只有诚实信用规定时，在判断先合同义务时就需结合缔约人双方为订立合同而接触的实际情况及订立合同的目的等因素综合考虑和判断。
本文所涉案例中，出卖人开发的楼盘的周边地区的市政建设情况，早在一年前已经过本地规划部门的规划，并在当地多家媒体上向市民进行公示。在公示方案中可以清楚地看到有关该楼盘周围拟建高架桥的图示和文字说明。出卖人在买受人询问楼盘相关规划信息时，故意隐瞒了城市规划的重要变动情况，致使买受人无法获得拟购房屋真实、完整的信息，在不知情的情况下签订了认购合同，虽双方最终未能签订正式的商品房买卖合同，出卖人仍应就自己故意隐瞒商品房的真实信息，违背诚实信用原则，向买受人承担缔约过失责任。
（三）认购合同中定金的法律性质的认定
认购合同中适用定金，是为了确保商品房买卖合同的签订，具有订约定金的属性。 在签订认购合同之后，因一方当事人的原因没有订立本约合同，除非有法定或约定免责事由，则应当依据定金罚则的规定，承担相应责任。这又使得预约合同中的定金具备了违约定金的法律性质。笔者认为，认购合同中的定金在具体适用的时候可能同时具备订约定金和违约定金的性质，这样更有利于保护相对弱势的买受人一方。
（四）出卖人恶意违反认购合同，导致商品房买卖合同未能订立的损失赔偿
关于出卖人恶意违反认购合同，导致商品房买卖合同未能订立的损失赔偿问题，学者们也存在不同观点。有的认为因当事人原因导致商品房买卖合同没有订立的，在买受人所受的信赖利益范围内进行赔偿。请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应不予支持。还有观点认为，应在定金罚则或者直接损失的范围以外，再参照房屋差价或者违约方所获利润确定赔偿数额。
本文所涉案例中，买受人与出卖人签订的认购合同中约定有定金条款，笔者认为应当直接适用定金罚则。而如果预约合同中没有约定定金条款，或者有证据证明适用定金罚则的数额明显低于买受人所遭受的实际损失的，出卖人应当补偿买受人的实际损失。双方无法达成一致意见时可由法院根据具体情况进行裁定。结合本案，出卖人主观上存在明显过错，在明知的情况下恶意隐瞒关于拟购房屋的重要信息，在买受人提交相关规划证据，其销售人员也承认自己故意隐瞒规划信息后，要求解除认购协议时，故意拖延时间，前后长达一个月时间。在这期间，导致买受人无法另购其他商品房，而周边房价的迅速上涨，也给买受人造成了实际的经济损失。笔者认为，出卖人还应就自己的主观故意给买受人带来的该部分损失承担赔偿责任。
（五）认购合同签订后，双方磋商签订商品房买卖合同的问题
1.以合同文本已经公示为由，排除消费者的磋商权：
实践中，出卖人提供的《商品房买卖合同》签约文本与其向买受人公示的《商品房买卖合同示范文本》在内容上可能存在差异。出卖人有意混淆商品房买卖示范文本和签约文本的概念，买受人在协商签约时看到的签约文本在条款上可能会出现限制甚至剥夺买受人权利，减轻或者免除出卖人责任的有失公允的条款。而出卖人则往往以合同范文已经提前公示为由，拒绝和买受人进行协商，排除消费者的磋商权。这样极有可能给出卖人机会，擅自篡改示范文本中的条款内容，利用签约文本损害消费者的合法权益。
2.当事人磋商仍无法签订商品房买卖合同的问题：
关于当事人磋商仍无法签订商品房买卖合同的问题，在实践中应具体区分以下情形：
（1）双方当事人都已履行了预约合同中的磋商义务，但是商品房买卖合同仍然未能订立的情形。这种情形的适用，应主要界定双方在签订正式的商品房买卖合同的磋商过程中均无过错。未能达成一致意见，只是因为就合同具体条款存在分歧，不能协商一致，出卖人应承担返还定金的责任。
（2）认购合同签订后，当事人一方的情况发生了重大变化，如购房人因付款能力降低、对拟购房屋不满意等原因导致双方未能签订正式的商品房买卖合同的情形。此种情况的适用需要认定因合同一方的过错导致买卖合同未能签订。在不能明确界定过错方的情况下，司法实践中倾向于保护相对处于弱势的买受人一方的利益。
（3）如果当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能完全适用定金罚则，应比照上述第一种情况处理，出卖人应当将收取的定金全额退还给买受人。
实务中经常产生的争议是在认购合同签订后，认购人与出卖人按照约定时间已在诚信的原则下进行了磋商，但仍然无法就买卖合同内容达成一致意见，导致本约合同不能订立。 本文所涉案例的特殊之处在于买受人与出卖人还未进入买卖合同的磋商阶段，买受人即主张由于出卖人在签订认购合同的过程中存在缔约过失，故意隐瞒关于交易的重要信息，提出解除认购合同，并按照认购合同约定双倍返还定金。而出卖人主张签约不成是买受人的过错，但其并不能举证证明买受人是故意不签订商品房买卖合同。相反，买受人出示了某市规划部门的一年前的规划图纸，并同时出示了当地多家媒体在一年刊载该规划图纸的证据，以此证明该区域的规划信息早在楼盘开发一年前就已经对外公示。出卖人作为一家大型的房地产开发企业，非常清楚在楼盘开发前，制作沙盘时，应该明示周边市政规划情况，并作为重要信息在售楼部现场进行公示。但出卖人却以自己是外地开发商为借口，否认知晓市政规划方案的内容。这明显是在主观上存在故意隐瞒，欺骗消费者的恶意，也是导致本案中买受人最终放弃购买计划的直接原因。这种情况应属于司法解释所规定的情况，预约合同中约定有定金条款的，应当适用定金罚则。
四、结论
综上所述，在交易实践中，消费者与出卖人之间实力悬殊、信息不对称、协商地位事实上不平等。出卖人利用认购合同和定金条款限制和约束消费者。消费者应当增强法律意识，充分了解商品房认购合同的性质、定金的性质以及惩罚规则。除此之外，笔者建议国家还应进一步细化商品房买卖的相关具体政策和管理办法，以便对商品房认购合同及相关法律问题加以明确界定，切实有效保护消费者在商品房交易中的合法权益。
注释：
张真李、王天明.论楼宇认购书.法律适用.2005（4）.
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
王闯.关于审理买卖合同纠纷案件的若干重要问题——解读《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，判解研究.2012（3）.
李璐.商品房买受人“双倍赔偿”请求权合理性之探析.成都航空职业技术学院学报.2015（3）.
王利明.违约责任论.中国政法大学出版社.2000.713.
高亚星.浅析商品房买卖中的认购书与定金问题.商.2015（1）.
张古哈.预约合同制度研究——以《买卖合同司法解释》第2 条为中心.社会科学研究.2015（1）.
[德]海因·克茨著.周海忠，等译.欧洲合同法（上卷）.法律出版社.2001.51.
腾威.商品房预约协议之认定及违约责任承担.人民司法.2013（8）.
关键词 消费者 商品认购合同 预约合同
基金项目：四川省教育厅2014年度科研项目：“预约合同的法律问题研究”（14SB0441）研究成果。
作者简介：姚海波，四川大学锦城学院，讲师，研究方向：民商法、经济法；杜璨，四川大学锦城学院2013级学生，研究方向：人力资源管理、劳动关系管理。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.07.426
一、问题的引入
认购人与出卖人签订了一份《商品房认购合同》，并按照约定向出卖人支付了认购该房的定金五万元。随后，认购人通过楼盘的业主论坛了解到自己拟购商品房所在的市政道路上将建设高架桥，并在规划部门得到了证实。认购人在签订认购合同之前，曾就小区市政规划事项咨询过售楼部的销售人员，并得到肯定答复表示今后小区市政建设将不会有任何新的变化。认购人据此认为销售人员是故意向其隐瞒了关于楼盘的重要信息，于是提出解除认购合同，放弃签订商品房买卖合同。出卖人之前所收定金应予返还。出卖人一方则主张是认购人一方拒绝签订买卖合同而非自己一方违约，并以此为由拒不返还。认购人以出卖人构成欺诈销售为由将其起诉至法院。
在商品房交易中，出卖人为保证自己的交易机会，通常都会像本案一样要求认购人先签订《商品房认购合同》（以下简称认购合同），对双方进行商品房交易的初步意向进行确认，并对后续正式签订商品房买卖合同的期限加以明确。而目前，对于认购合同的法律性质和效力等问题争议颇大，消费者普遍在认识上比较模糊，从而导致大量纠纷。本案处理的难点在于导致买卖双方解除认购合同，未能签订商品房买卖合同的原因是否应归责于出卖人，而认购人在此情形下是否有权要求出卖人双倍返还定金。本案是涉及认购合同和预约合同相关法律问题的一起典型案例。笔者结合本案，拟对认购合同的法律性质和效力以及预约合同中所涉消费者权益保护问题进行分析。
二、准确把握商品房认购合同的法律性质及效力
（一）区分认定认购合同的性质
关于认购合同的法律性质，有的学者认为，从商品房认购合同与商品房买卖合同的关系上判断，商品房认购合同尚不能看作是单独成立的合同。其理由是，从内容上认购合同主要是对签订正式的商品房买卖合同的相关事宜进行约定。双方并不能根据该合同就直接取得和出让房屋所有权。也有学者认为签订商品房认购合同是订立商品房买卖合同的基础条件，商品房认购合同的性质应为预约合同。
合同订立的基础在于合同双方当事人达成合意。这就意味着一旦合同当事人双方能够就合同的相关内容达成一致意见合同即告成立。 合同订立后是否有效，需从双方的主体资格是否合法、意思表示是否真实、合同内容是否合法以及合同签订的形式是否合法等各方面进行综合考虑。认购合同经过双方充分协商，已就合同条款达成一致意见，合同内容具体明确，已完全具备上述有效合同的成立要件，因而是一种独立的合同。虽然认购合同的有些内容的确会在商品房买卖合同中有所涉及，但双方在商品房交易中签订认购合同的目的是为商品房买卖合同的缔约做预前准备。从其内容看，主要是认购人与出卖人通过合同的方式使双方愿意成立商品房买卖合同的意思明确下来，这与商品房买卖合同本身还是存在区别的。因此，不能因为认购合同与商品房买卖合同在内容上具有关联性就直接否定认购合同的独立性。
从最高人民法院颁布的司法解释 亦可以看出，之前的法律法规未对商品房认购合同的性质明确界定，最高人民法院通过司法解释的方式明确了认购合同属于预约合同的性质。认购合同与商品房买卖合同是形式上独立，内容上有相互联系的两个合同。
（二）严格认定认购合同的法律效力
认购合同的大部分条款通常是在《商品房认购合同范本》的基础上修改而成。合同的主要内容包括拟购商品房的基本信息、交易价款、正式签约时限约定、定金条款等。从认购合同的内容来看，出卖人主要采用的是“未包含主要条款的预约”，即预约合同所保障的是出卖人与认购人于双方约定的期限。达成预约意向的认购人与出卖人负有按照约定的期限进行磋商的义务。但法律并不能强制任何人达成意思一致， 认购合同的效力主要体现在认购人与出卖人要进行诚信磋商。如果双方已经按照约定期限履行了磋商义务， 仍未能签订本约合同， 则也可以选择解除预约合同。
由此可见，预约合同的主要目的首先体现在强制要求双方就商品房买卖合同的内容进行磋商，这是法学理论界普遍认可的“磋商理论”。但单纯采用磋商理论也存在一定的缺陷。目前也有理论认为，认购人与出卖人如果仅仅是为缔结本约合同而进行磋商，容易使磋商流于形式，有可能引发恶意预约和不诚信预约的问题。预约之后除非出现法律规定的事由，原则上应当达成本约合同。该理论被称之为“应当缔约说”。笔者认为，“应当缔约说”更为合理，磋商的最终目的仍然是促成当事人双方签订正式合同。
三、审慎对待商品房预约合同中所涉消费者权益保护问题
从本文所涉案例可以看出，认购合同由出卖人单方拟订，容易被其利用，成为转移经营风险、设置法律陷阱、损害消费者的合法权益的工具。
（一）充分行使认购合同签订过程中的知情权
根据我国《消费者权益保护法》第8条的规定，认购人作为消费者，有权知道自己拟购房屋的相关情况。商品房认购合同签订的基础是诚实信用原则。双方达成交易意向的前提是出卖人已就商品房的真实情况向消费者履行了全面和如实告知的义务。 本文所涉案例中，买受人对拟购商品房的相关情况享有知情权。买受人关心的市政规划问题是与楼盘相关的重要信息，也是买受人是否决定购买的关键条件。出卖人提出作为外地开发商，自己并不清楚本地规划的最新变动，以此推卸责任。笔者认为，作为具有专业资质的大型房地产开发商，知悉当地市政规划是楼盘开发和销售的基本要求，况且该楼盘所在区域的规划图纸早在一年前就在当地报纸上进行了公示，在规划部门也可以进行查阅和调取。楼盘相关的市政设施规划也属于开发商应当向买受人公示的基本信息。出卖人理应根据买受人的要求对相关事实予以说明。
（二）严格界定认购合同中合同责任的定性
不同的义务类型决定了不同的合同责任。由此产生的问题是违反商品房认购合同的民事责任该如何认定。有的学者认为，认购合同一方如果出现违约行为，应认定为因为不履行合同而需承担违约责任。因而预约行为不会产生缔约过失责任。这种观点被称为违约责任说。 也有学者认为预约合同的订立出现在本约合同订立之前。如有违反应定性为缔约过失责任。此种观点被称为缔约过失责任说。笔者认为，违反认购合同会涉及缔约过失责任。缔约过失责任产生的前提就是法律对先合同义务有规定。而当只有诚实信用规定时，在判断先合同义务时就需结合缔约人双方为订立合同而接触的实际情况及订立合同的目的等因素综合考虑和判断。
本文所涉案例中，出卖人开发的楼盘的周边地区的市政建设情况，早在一年前已经过本地规划部门的规划，并在当地多家媒体上向市民进行公示。在公示方案中可以清楚地看到有关该楼盘周围拟建高架桥的图示和文字说明。出卖人在买受人询问楼盘相关规划信息时，故意隐瞒了城市规划的重要变动情况，致使买受人无法获得拟购房屋真实、完整的信息，在不知情的情况下签订了认购合同，虽双方最终未能签订正式的商品房买卖合同，出卖人仍应就自己故意隐瞒商品房的真实信息，违背诚实信用原则，向买受人承担缔约过失责任。
（三）认购合同中定金的法律性质的认定
认购合同中适用定金，是为了确保商品房买卖合同的签订，具有订约定金的属性。 在签订认购合同之后，因一方当事人的原因没有订立本约合同，除非有法定或约定免责事由，则应当依据定金罚则的规定，承担相应责任。这又使得预约合同中的定金具备了违约定金的法律性质。笔者认为，认购合同中的定金在具体适用的时候可能同时具备订约定金和违约定金的性质，这样更有利于保护相对弱势的买受人一方。
（四）出卖人恶意违反认购合同，导致商品房买卖合同未能订立的损失赔偿
关于出卖人恶意违反认购合同，导致商品房买卖合同未能订立的损失赔偿问题，学者们也存在不同观点。有的认为因当事人原因导致商品房买卖合同没有订立的，在买受人所受的信赖利益范围内进行赔偿。请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应不予支持。还有观点认为，应在定金罚则或者直接损失的范围以外，再参照房屋差价或者违约方所获利润确定赔偿数额。
本文所涉案例中，买受人与出卖人签订的认购合同中约定有定金条款，笔者认为应当直接适用定金罚则。而如果预约合同中没有约定定金条款，或者有证据证明适用定金罚则的数额明显低于买受人所遭受的实际损失的，出卖人应当补偿买受人的实际损失。双方无法达成一致意见时可由法院根据具体情况进行裁定。结合本案，出卖人主观上存在明显过错，在明知的情况下恶意隐瞒关于拟购房屋的重要信息，在买受人提交相关规划证据，其销售人员也承认自己故意隐瞒规划信息后，要求解除认购协议时，故意拖延时间，前后长达一个月时间。在这期间，导致买受人无法另购其他商品房，而周边房价的迅速上涨，也给买受人造成了实际的经济损失。笔者认为，出卖人还应就自己的主观故意给买受人带来的该部分损失承担赔偿责任。
（五）认购合同签订后，双方磋商签订商品房买卖合同的问题
1.以合同文本已经公示为由，排除消费者的磋商权：
实践中，出卖人提供的《商品房买卖合同》签约文本与其向买受人公示的《商品房买卖合同示范文本》在内容上可能存在差异。出卖人有意混淆商品房买卖示范文本和签约文本的概念，买受人在协商签约时看到的签约文本在条款上可能会出现限制甚至剥夺买受人权利，减轻或者免除出卖人责任的有失公允的条款。而出卖人则往往以合同范文已经提前公示为由，拒绝和买受人进行协商，排除消费者的磋商权。这样极有可能给出卖人机会，擅自篡改示范文本中的条款内容，利用签约文本损害消费者的合法权益。
2.当事人磋商仍无法签订商品房买卖合同的问题：
关于当事人磋商仍无法签订商品房买卖合同的问题，在实践中应具体区分以下情形：
（1）双方当事人都已履行了预约合同中的磋商义务，但是商品房买卖合同仍然未能订立的情形。这种情形的适用，应主要界定双方在签订正式的商品房买卖合同的磋商过程中均无过错。未能达成一致意见，只是因为就合同具体条款存在分歧，不能协商一致，出卖人应承担返还定金的责任。
（2）认购合同签订后，当事人一方的情况发生了重大变化，如购房人因付款能力降低、对拟购房屋不满意等原因导致双方未能签订正式的商品房买卖合同的情形。此种情况的适用需要认定因合同一方的过错导致买卖合同未能签订。在不能明确界定过错方的情况下，司法实践中倾向于保护相对处于弱势的买受人一方的利益。
（3）如果当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能完全适用定金罚则，应比照上述第一种情况处理，出卖人应当将收取的定金全额退还给买受人。
实务中经常产生的争议是在认购合同签订后，认购人与出卖人按照约定时间已在诚信的原则下进行了磋商，但仍然无法就买卖合同内容达成一致意见，导致本约合同不能订立。 本文所涉案例的特殊之处在于买受人与出卖人还未进入买卖合同的磋商阶段，买受人即主张由于出卖人在签订认购合同的过程中存在缔约过失，故意隐瞒关于交易的重要信息，提出解除认购合同，并按照认购合同约定双倍返还定金。而出卖人主张签约不成是买受人的过错，但其并不能举证证明买受人是故意不签订商品房买卖合同。相反，买受人出示了某市规划部门的一年前的规划图纸，并同时出示了当地多家媒体在一年刊载该规划图纸的证据，以此证明该区域的规划信息早在楼盘开发一年前就已经对外公示。出卖人作为一家大型的房地产开发企业，非常清楚在楼盘开发前，制作沙盘时，应该明示周边市政规划情况，并作为重要信息在售楼部现场进行公示。但出卖人却以自己是外地开发商为借口，否认知晓市政规划方案的内容。这明显是在主观上存在故意隐瞒，欺骗消费者的恶意，也是导致本案中买受人最终放弃购买计划的直接原因。这种情况应属于司法解释所规定的情况，预约合同中约定有定金条款的，应当适用定金罚则。
四、结论
综上所述，在交易实践中，消费者与出卖人之间实力悬殊、信息不对称、协商地位事实上不平等。出卖人利用认购合同和定金条款限制和约束消费者。消费者应当增强法律意识，充分了解商品房认购合同的性质、定金的性质以及惩罚规则。除此之外，笔者建议国家还应进一步细化商品房买卖的相关具体政策和管理办法，以便对商品房认购合同及相关法律问题加以明确界定，切实有效保护消费者在商品房交易中的合法权益。
注释：
张真李、王天明.论楼宇认购书.法律适用.2005（4）.
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
王闯.关于审理买卖合同纠纷案件的若干重要问题——解读《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，判解研究.2012（3）.
李璐.商品房买受人“双倍赔偿”请求权合理性之探析.成都航空职业技术学院学报.2015（3）.
王利明.违约责任论.中国政法大学出版社.2000.713.
高亚星.浅析商品房买卖中的认购书与定金问题.商.2015（1）.
张古哈.预约合同制度研究——以《买卖合同司法解释》第2 条为中心.社会科学研究.2015（1）.
[德]海因·克茨著.周海忠，等译.欧洲合同法（上卷）.法律出版社.2001.51.
腾威.商品房预约协议之认定及违约责任承担.人民司法.2013（8）.