【摘 要】
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商品房预售合同实质是一种预售主体特定的不动产远期买卖合同。从法律渊源来说,商品房预售合同制度属于房地产管理的经济法范畴,而不是出现在物权法范畴,因此,这一制度的行政
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商品房预售合同实质是一种预售主体特定的不动产远期买卖合同。从法律渊源来说,商品房预售合同制度属于房地产管理的经济法范畴,而不是出现在物权法范畴,因此,这一制度的行政管理意义远大于法律效力。商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果,主要包括级别高于工程价款的优先受偿权、在特定情况下对抗破产程序的别除权。本文认为,由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权,不能保障购房者的物权,不能从根本上帮助购房者降低相关风险,建议将预售合同登记改造为预告登记制度,使合同效力由保护债权变为保障物权。
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