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关于“回暖”的争议
“楼市回暖”为当下房地产行业的热门话题。然而由于对于“回暖”的界定不同，因此，对于楼市是否回暖也就观点不一，纷繁复杂。
“回暖”的信号
楼市回暖的信号到底是什么?
“楼市回暖的信号主要从三方面表现出来：首先是明星板块的价格见底。所谓的明星板块是指供应量较大、知名开发企业聚集且规划较好的板块，价格调整到位，已经达到了购房者与开发商双方可接受的价格底线，且引发了购房热潮。其次是二手房市场积极回暖。二手房作为市场反弹较为敏感的指数之一，其成交放量与否会先于一手房反映出来。最后是一手房市场的成交放量。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天在接受本刊记者采访时表示。
SOHO中国董事长潘石屹则从宏观的角度审视楼市是否回暖。他认为，房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。
还有不少业内人士从微观的角度“解读”回暖。
“高中低档房都能销售平稳，才算回暖。判断市场是否回暖，首先要看成交量，在成交量稳定的前提下再判断价格，价量同稳才算市场回暖。”广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬对本刊记者表示。
深圳城市营运中心主任高海燕给出了界定回暖的具体销售指标。她强调，“回暖”只是一个概念。新楼开盘的整体销售率在30％以上，半年内楼盘销售率达60％至70％，而且各类楼盘都有销售才能称之为“回暖”。
对此，中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰认为，楼市回暖需要具备四个特征：一是消费者信心-恢复，支付能力上升；二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回升，交易价格维稳；三是开发企业推盘意愿较强，积极推出新项目；四是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。
可见针对楼市是否真正回暖，专家们的分析和判断分歧较大。不过其中有个共识的条件之一就是成交量回升。未来楼市成交量及价格虽然还可能有反复，但是总体判断已走出低迷。
京沪深穗量价“较”高下
那么作为一线城市的北京、上海、广州、深圳，谁又能成为率先回暖的城市?
以今年2月份各大城市商品住宅的成交数据为例：
北京商品住宅成交均价为11339元／平方米，成交7836套。其中成交套数同比回升168％，环比回升28％；而成交均价环比上涨8.1％，同比下降13％。
就成交均价而言，上海2月份的数据为12219元／平方米，成交达6895套。成交套数同比回升154％，环比回升57％；成交均价环比下降9.5％，同比上涨2.1％。
深圳2月份的成交均价为11350元／平方米，成交5198套。其中成交套数同比回升689％，环比回升22％；而成交均价环比下降0.05％，同比下降30.6‰
广州2月份的成交均价为8011元／平方米，成交套数3136套。其中成交面积同比增长近1倍，成交套数环比回升25％；而成交均价环比持平，同比上涨19.3％。
对比可见，在京沪深穗四大城市中，上海目前是成交价格最高的城市，而北京2月份的成交套数位列四大一线城市之首，与去年同期相比，深圳、广州的房价调整幅度较大。
“深圳、广州等南方城市在此次楼市调整中，房价下调的幅度和力度都是最大的。原因是南方城市的市场化程度较高，对市场和政策的变化反应更及时和灵敏。不过，这些城市通过降价挤掉泡沫和水分，有利于恢复购房者信心。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天认为，上海不是全国率先回暖的城市。从目前市场成交情况看，回暖趋势是由南向北渐次传导的。广州中原地产项目部总经理黄韬也对本刊记者分析表示，广州楼市虽然价量逐步企稳，但是3月份一手楼盘成交增速减缓，回暖动力不够。综合来看，北京或深圳成为诸多业内专家所认可的率先回暖城市。
北京
量增价升率先出现回暖信号
量价“触底反弹”
从二手房到一手房，京城楼市2、3月份显得“暖意洋洋”。
从2月初开始，中原地产华北区董事总经理李文杰就明显感觉到市场形势变了。
“持续而来的楼市井喷已经持续了四周，售楼处及各经纪公司的二手门店挤满看楼的人，我连续两周在各售楼处及中原地产的门店转了转，发现购房人的热情高涨，向他们求证为什么急于买房，他们纷纷表示担心楼价反弹而尽快决定。在二手房门店的周边，对比餐馆，看楼的人比吃面的人还多。”
3月11日，李文杰将自己的亲身感受写到了博客上。
从今年1月，京城二手房交易量首超新盘，此后势头一直不减。2月份，京城二手房成交9511套，环比上涨两成。根据房地产交易管理网数据显示，截止到3月18日，北京二手房成交已经突破万套，超过了2月整月的成交。
二手房的好势头很快便“传导”到一手房市场。今年1月份北京商品住宅市场成交量仍旧呈现下跌趋势，2月份却开始了令人吃惊的“逆转”。
其中期房商品住宅共成交6563套，成交面积696834平方米，环比1月成交套数和面积分别增长了10％、22％，同比去年2月大幅增长183％、186％；现房商品住宅共成交1719套、230277平方米，环比增长幅度为38％和49％，同比增长幅度高达210％和197％。
与此同时，一些在年前大打“低价牌”的项目纷纷开始提价。如位于方庄的文成建筑，3月上旬开盘价格为13500～14000元／平方米，而2月份其团购价仅10000～11500元／平方米。广渠路的首城国际中心，春节前均价为13000元／平方米，预计3～4月份开盘均价14500元／平方米，上调1800元／平方米。
实际上，去年低开高走的楼盘价格上升在2月份就已经显现，东二环广渠门桥附近的楼盘冠城·名敦道，2月末推出新房源，均价1.28万元／平方米，比其前期1.25万元／平方米的均价高出300元。
整体来看，北京商品住宅成交均价去年达13800元／平方米的高位后震荡盘整，今年1月回落至10485元／平方米后，似有反弹之势。
当然，由于开始提价的项目多为去年打“低价牌”的楼盘，开发商去年选择楼层、格同、朝向不太好的房源进行了降价，现在这些房源消化完毕，后期推出了优质房源，价格也自然上升。对于京城房价的走势，似乎仍旧呈现“涨价与降价”的分化局面。
不过，成交量的提升却是不争的事实。加之，以北京市建委、北京市房协主导的“春暖楼市”春季房展网上联展活动已于3月10日正式启动。据统计，“春暖楼市”网络联展一周时间就成交 了514套。
“北京市场应先于其他城市转暖。”北京房地产协会副秘书长陈志表示，“春暖楼市”主要目的在于引导开发企业积极应对市场变化，以合理价格销售，促进北京房地产市场平稳健康发展。
哪些板块会率先回暖
为配合“春暖楼市”活动，楼市传媒将在4月8日即春季房展会举办前正式出版《2009北京热点区域购房指南》，将北京市划分成了16个板块，对每个板块商品房房价走势、现行价格以及区域价格进行了全面比较，为买房人购房提供全面、系统分析。楼市传媒对京城16个板块调查研究的结果显示，百子湾、朝青、通州会成为成交量率先回暖的三大板块。
百子湾：降价与需求共推
3月14日，位于北京东四环百子湾区域的美利山，再现排队认购场面。9500元／平方米起的价格，美利山把东四环区域的房价首次拉低到万元以下。
目前百子湾区域云集了美利山、禧福汇国际社区、金泰先锋等多个在售的商品住宅项目，先前该区域平均价格在每平方米14600元左右，美利山再次实现了以低价换成交。推出的500余套房源基本售罄，实现认购金额5亿余元。
百子湾是京东最先打震撼“价格战”的区域，2008年1月5日，沿海赛洛城7期“变名”美利山率先扛着降价大旗。从前期突破16000元／平方米的均价，直接下调到13000元／平方米。9月13日，其LOFT小户型精装开盘均价12500元，再次以低价搅动百子湾。
此后在两广路范围内，降价战火从四环——三环——二环开始蔓延。11月22日，一路之隔的金都杭城后期金都心语打出8800元／平方米抄底价。11月份，首城国际中心正式销售，13000元／平方米的价格使降价战火烧至东三环。2009年1月，冠城·名敦道一年间，其商住楼部分每平方米直降7000元，再次领跌了二环，将东二环的价格拉低到了12500元／平方米。
值得关注的是，今年3月份美利山9500元／平方米起的户型，和同在东四环，均价8800元／平方米的金都心语不同，此前金都心语8800元／平方米的户型为公摊大、物业费高的酒店式公寓，而美利山此次推出的是毛坯、板楼的普通住宅。一次又一次震撼性地降价，让周边楼盘“很有压力”。“尽管项目定位有所不同，品质也不同，但是在买房人对价格异常敏感的非常时期，这让我们楼盘定价时显得很被动。”周边一位不愿意透露姓名的项目营销负责人表示。
整体来看，今年2月份同比去年，一年间百子湾的房价降幅近20％。
百子湾板块位于朝阳区CBD东，区域商品房的客户群体以工作在CBD的高级白领家庭为主，在2006年、2007年百子湾曾是京城高档住宅的主力供应区，相比较那两年楼市发展鼎盛时期的供应，近两年供应有减缓之势，但是百子湾的刚性需求依然不减。在个案楼盘的降价传导下，周边楼盘要么下调价格，要么提升品质，这都为买房人提供了获取实惠的时机，预计成交量会率先回升。
朝青：规划利好，配套逐步完善
朝青板块是近年的热点区域，目前该区域普通住宅价格在15000元／平方米左右，主要包括华业玫瑰郡、瑁峰、天鹅湾、银谷美泉家园等楼盘；高档楼盘售价则在20000～36000元／平方米。如星河湾、金隅凤麟洲叠拼等产品。
在本轮楼市深度调整期，朝青板块楼盘显示出了“冰火两重天”的局面。星河湾等高档楼盘价格一直保持稳定，而普通住宅“价格战”则一浪高过一浪。比如，华业玫瑰郡去年9月份就在北京市场上率先提出对购房者进行“差额补偿”计划。
尽管在星河湾的标杆带动下，朝青板块房价近几年水涨船高，甚至一度被认为是房价透支、泡沫比较膨胀的板块之一，不过由于规划利好，并且区域的配套在不断完善，比如，CBD东扩至东四环，将会对周边的房地产市场产生促进作用。而朝青也将是最为受益的区域之一，地铁六号线的规划、朝阳大悦城的修建、家乐福入驻等等利好，预计该板块依旧会成为买房人比较关注的区域。并且该区域的一大特色就是户型丰富，从38到700平方米，平层和LOFT均包含，这使得从青年白领到高端置业客群均可找到适合自己的物业。
通州：24％的房价回调刺激购买
通州区商品房价格是京城调整幅度最大的板块。目前该区域的成交均价为7743~-C／平方米，与去年同期相比经历了明显的一轮冲高回落过程。
通州区是距离市区最近的一个郊区，也称为京东区域。通过城铁八通线与朝阳区相连，承接了大量在朝阳区工作的上班族购房人，区域内商品房供应也以普通住宅为主。2007年下半年楼市发展高峰时期，受区域新增供应量不足的影响，通州区部分项目均价曾经达到12000元／平方米的高位价格。2008年楼市调整，通州也率先成为“重灾区”，从2008年2月份的10184元／平方米开始回落，降价达2441元／平方米。
区域内多数项目价格已明显下调，如世纪星城项目目前推出特惠活动，即日起签约客户一居送3万元、二居送6万元、三居送9万元家具及电器抵用券，折后单价7300～7500元／平方米之间。而该项目2008年2月份成交价却高达10058元／平方米，同比跌幅达26.4％。
位居通州新城运河区域中央的武夷·城市左岸3月21日推出的开盘均价低至5690元／平方米。今年区域还将有天时名苑、8哩岛、龙湖·蔚澜香醍、中新·东方城上城、天晟嘉园等新盘供应。
通州区域的二手房市场已率先回暖。2月八通线区域二手房买卖成交量环比上涨了近140％，在二手房市场整体回暖的背景下，通州环球影城的规划信息助推了八通线沿线二手房的成交。
由于整体区域客群对价格相当敏感，买家购买能力相对偏低，如今多数在售楼盘房价已基本见底，后期成交量预计也会迅速回升。
价格挺和跌的板块有哪些?
在16个典型板块中，分析认为在市场行情没有彻底扭转的大势下，由于房价仍旧“高高在上”，加之面临区域供应放量或客户需求减少等因素，望京、奥北等区域仍旧面临降价压力；而朝阳公园、cBD、亚奥区域价格预计仍有支撑。
望京、奥北面临降价压力
金融危机影响、韩国人撤离等因素，使望京成为业内专家普遍认为面临降价压力的区域之一。
“由于区域工作的韩国人较多，因此客户投资后将房子租给这些韩国人。望京面临降价压力的主要原因在于受会融危机影响，韩国人撤离，二手房价格下调，进而影响到一手房。”易居中国北京研究院副所长牟增彬对本刊记者表示。
根据中原地产的调研，望京房地产市场成交客户主要以望京区域内客户为主。购房目的主要是改善居住 环境、投资双重目的。受金融危机的影响，区域的房地产成交量受到了极大影响。去年年底，区域开始打价格战的营销战略至今，从销售量看，大部分项目销售情况不理想，只有特价房项目受青睐；但区域个别楼盘因其楼盘品质优势，折扣力度很低，从销售看，也能达到每月15～20套的销售量。
建立在此基础上，中原地产投资顾问部总经理张坤昱认为，望京未售户型在90-110平方米占比较多的项目将会持续降价。由于望京大户型供应比例相对较少，不足8％，竞争相对小一些。因此，优质大户型项目价格将微涨。
得益于奥运会的举办对区域内环境、交通等基础设施建设的拉动作用，奥北板块的区域面貌在2007年有了翻天覆地的变化。立汤路的改造、5号线的通车、立水桥交通枢纽周边大型商业设施的完善，均带给了奥北楼市强大的发展契机。不过，区域房价也提前透支，目前该区域在售的还有东方郁金香、紫金新干线、公园2008等。由于奥北板块供应量较为充足，加之公园2008的降价带动作用，造成了区域内在售项目间竞争压力的加剧。
朝阳公园、CBD、亚奥价格坚挺
因资源稀缺性和供应量匮乏，朝阳公园、CBD、亚奥是业内专家认为未来价格整体仍坚挺的三大板块。
历来高档公寓密集的京东朝阳公园板块，因个案楼盘的价格调整，房价整体也呈现波动，不过随着“限外令”以及“二套房贷”的放开，该区域楼盘将延续平稳或微幅上涨趋势。如万科公园5号去年10月开盘均价25000元／平方米，2月份提价1000元／平方米。泛海国际亦在今年1月份上调1 00元／平方米，达32600元／平方米。
区域内二手房价格已经基本见底，如观湖国际二手房价位已基本下探至17000～19000元／平方米，泛海国际二手房价位已基本下探至20000～22000元／平方米。
“区域新盘后续供应量少，朝阳公园资源稀缺性成为支撑朝阳公园楼盘后势房价走稳的主要因素。”易居中国北京研究院副所长牟增彬分析认为。
cBD区域也一直是京城首屈一指的高端公寓聚集区，曾经柏悦府、御金台等项目不断刷新区域房价的新高，受到cBD核心区可供开发土地的日益减少，从2008年开始，该区域内就鲜有新盘入市，首创置业2009年将在cBD推出一个名为“首创禧瑞都”的新项目。供应减少，加之城市核心地段，使得CBD核心区楼盘具有良好的保值升值潜力。
亚奥区域借2008奥运之利好，房价浮动不是很大。不过亚运村区域部分楼盘也进行了调整。如位于亚运村炎黄艺术馆向东100米的亚奥观典项目原价2万元／平方米，折后价格为1.48万元／平方米，每平方米降幅达5200元。不过，在楼市回暖潮中，亚奥区域的二手房也已早现“·片利好”，延续2月份的交易火热，3月上半月表现依然突出，交易量环比上涨40％。
虽然奥运会后北京楼市受金融危机影响一度低迷，但亚奥地区以其独有的商圈氛围和公建配套优势，交易量近期仍不断攀升。虽然2009年京城楼市尚有许多不确定的因素存在，而亚奥区域也早被业内人士认为房价早已透支，但是由于区域的配套较为完善，因此预计不会有太大的波动。
上海
楼市现暖尚未迎来“春天”
火爆似重现
在全国一季度迎来“小阳春”之时，上海楼市“爆料十足”。
“4天迎客13万人次”，3月中旬“上海之春”房展会上人气十足，从3月12日开始，尽管上海持续阴雨，但冒雨前来看房的市民始终挤满了展馆，创历年上海之春房产交易会的新高。
其次，成交数据也相当令人惊愕。据媒体报道，上海楼市3月1 5日单日成交74万平方米，创近一年来新高。3月17日上海楼市共成交1074套商品房，这是今年首次突破1000套。
2月份上海楼市成交套数6895套，同比去年2712套上升154％，环比1月份4393套也回升57％。
上海楼市出现“回暖”，业内专家出现了截然不同的看法。
克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天在接受本刊记者采访时表示，上海楼市回暖信号明显。
“2008年下半年起，大部分楼盘开始了‘降价历程’，随着价格回归理性后，成交量出现了明显放量。另外，政策给予市场的信心恢复。从2008年10月起陆续有执行性较强的政策出台，两会期间的政府工作报告也表现出了积极的信号。基于以上两点，这种反弹迹象是可持续的。”陈啸天表示。
据克而瑞(中国)研究中心的数据显示，目前上海一手房与二手房之和已达2007年平均月成交的7成。2007年上海商品住宅月均成交量一手房180万平方米，二手房120万平方米；而2008年一手房成交仅75万平方米，二手房80万平方米，住宅成交量同比下降48％，2008年11月起反弹势头显著，今年3月一手房成交81万平方米，二手房预计可达105万平方米。
不过也有部分专家分析认为，上海楼市“小阳春”现象中或“有水分”，开发商不应盲目乐观。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟曾针对3月17日单日成交量高峰剖析认为，1074套房里面有很大一部分是动迁安置房。并且，从1、2月份的市场成交量来看，去除配套商品房，商品住宅共成交11296套，与去年同期相比减少5.6％。
明星板块价格见底
从目前上海各板块走势来看，经历大半年的价格调整，部分板块价格底部已经形成，那么哪些板块会成为上海楼市率先回暖的区域?
目前上海价格坚挺的板块主要为市中心板块，降价幅度不大。但是一些明星板块的价格已经见底。
“明星板块，如大宁板块17000元／平方米、三林板块15000元／平方米、周康板块9000元／平方米均达到了板块的价格底线，目前已经出现了抄底买房的现象，尤其是已经筑底成功的板块。”陈啸天对本刊记者介绍。
上海楼市目前以刚性需求的释放为主，也存在投资买家抄底现象。由于2008年上海商品住宅市场的成交量仅900万平方米，与2005至2007年成交量最低一年相比至少出现了700万平方米的需求被抑制。这部分需求势必会在市场回暖迹象显露之时被释放出来，在进入3月份以来，上海每天有将近400套商品住宅成交，这就是很好的市场印证。此外，投资者作为房地产市场中一个重要角色，他们对市场敏感度更强，也会伺机而动。
非全国率先回暖城市
从2008年至2009年上海市商品住宅成交数据来看，在去年6月份达到最高位后，上海楼市成交价与成交量双双回落。
继去年1O月22日“国十条”出台后，当晚上海就同步推出十四条意见；12月21日为二套房贷等政策松 绑的“国十三条”出炉后，12月27日“沪八条”很快跟进。
上海“十四条意见”和“国十三条”的出台，形成了去年11月、12月份的连续成交量回升。不过，进入今年1月份淡季后又出现回落，此后，2月份成交量开始上升。
“自去年10月以来，鼓励性政策已经对上海的成交有所推动，被抑制的改善型需求已经逐步释放，上海的房地产基本面已经开始回暖。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天表示。不过他并不认为上海是全国率先回暖的城市。从目前市场成交情况看，回暖趋势是由南向北渐次传导的。华南地区的价格回归较为彻底，已经出现全面回暖，而华东地区目前探底成功，因此上海将成为继华南区域后回暖的城市之一。
与全国楼市呈现的整体趋势一致，上海目前低开楼盘取得较佳的销售业绩后定价策略基本倾向于低开高走。而推盘节奏也基本放缓，主要以小批多次推案为主。
“我们越来越确信上海楼市实质性的回暖会在今年9月显现。”陈啸天说。
深圳
楼市进入“量升价平”阶段
率先开始调整的深圳楼市是四大一线城市中同比成交价下降幅度最大，同比成交量回升幅度最高的城市，根据调整周期，部分业内人士认为。深圳或率先回暖。
房价有趋稳之势
作为全国率先降价的城市，深圳的楼市调整已经历了一年半以上。而如今憋屈许久的深圳开发商开始有了底气。
据当地媒体报道，3月7日～22日，万科在深圳推出8盘联动的大型营销活动，部分产品定价较之前略高。包括金地在内的多家大型开发商春节后推出的新房源，已逐渐收回之前特价促销的优惠，楼市整体价格明显比去年年底有所抬升。
对此，深圳中原地产总经理李耀智表示，主要是开发商看市场行情转好，想适当提高一点利润空间。但是涨幅并不大，维持在5％～10％之间。据他介绍，目前开发商仍然比较谨慎，提价的幅度并不大。
近期有关深圳楼市的利好消息不断：深圳楼市1月份商品房成交量为40万平方米，而到了2月份，这个数字已经上升到了50万平方米，3月份以来，商品房日均成交250套左右，而二手房成交套数远超新房的成交量，日均成交在350套左右，上面的数据同深圳楼市巅峰时期的成交量相比持平；其次，新近推案的项目，如万科金域华府一期、溪山、深业新岸线3期，低价入市，一经开盘，即告售罄，“日光盘”再现深圳，反响巨大。
从去年12月开始，深圳楼市成交量回升的同时，成交均价在11000元／平方米左右振荡。根据楼市传媒市场研究部的数据显示，2007年深圳成交均价13083元／平方米为近年的最高点，2008年这一数字为13091元／平方米，而截止到3月10日，深圳楼市的成交均价已跌回了2007年以前。今年以来，房价有初步探底、趋稳的趋势，并且进入“量升价平”的阶段，隐现全面复苏的迹象。
迎来推盘高峰
楼市的暖意融融，不仅让开发商推盘有了底气，同时深圳市国土局出于调控楼市的目的，积极加大加快了楼市的新增供应，供应量变大，推案项目变多。
“今年深圳将有400万平方米的新增供应量，加上当前的存量，2009年深圳的商品房可售面积将达到1000万平方米，足够深圳未来两年半的消化。”克而瑞(中国)深圳机构常务副总经理霍宏对本刊记者表示。
DTz戴德梁行发表文章认为，深圳金三银四顺势而来的可能性较大。目前各项目纷纷将开盘时间推迟，自春节至今仅一个新项目入市，发展商对后市“看多”的可能性更大，预计3、4月将迎来新一轮推盘高峰。
同时，DTZ戴德梁行强调，价格仍是决定消费者是否购买的首要因素，在理性购房时代下，合理的价格很大程度上左右着楼市“金三银四”概率。
“综合而言，目前深圳楼市运行比较健康，当前的深圳楼市依然是自住需求为主，投资型物业走量要么停滞，要么消化缓慢，投资需求并未大肆进场。楼市良好的表现有着政策、市场信心、刚性需求的支撑，只要价格平稳，刚性需求能逐步释放持续支撑市场。”霍宏说。
率先走出低谷?
结合调整周期，率先降价的深圳被部分业内人士认为或率先回暖。
近日，深圳市国土房产局的房地产研究中心发布了“2009年1～2月房地产市场分析报告”。报告称，1月、2月，深圳新房住宅分别成交52.23万平方米、36.49万平方米，比去年同期的26.53万平方米、6.44万平方米大幅回升。二手房方面，1至2月成交规模为78.2万平方米，同比增加106.28％。
该中心副主任王锋分析认为，深圳的新房和二手房市场成交量全面放量上涨，深圳有可能在国内率先走出低谷，步入稳定发展期。
与王锋观点一致的还有克而瑞(中国)深圳机构常务副总经理霍宏、深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等。
霍宏认为，当前深圳经济的基本面比较良好，经济的全面复苏将是一个“u”字形的反弹，与经济密切相关的房地产市场回暖表现出一种粘滞性，将有个缓冲阶段。预计2009年深圳楼市表现平稳，将于9月率先回暖。
“深圳楼市始终是走在全国的前面，没有出台‘救市’政策的深圳楼市依然朝健康的方向发展。”宋丁表示，目前深圳楼市已经在朝着健康理性的方向发展了，只要保持这样的状态一年，深圳楼市就大有希望。
也有一些业内人士对深圳楼市的未来走势表达了担忧，并提出了，一些建议。
作为价格跌幅持续居于全国首位的城市，深圳市政府对救市明确说“不”，不过3月3日，广东省发布15条房地产新政，其中利于深圳楼市的一大看点就是取消限外令，港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策，购买套数和购买地将不受限制。
有业内人士认为，深圳楼市炒家的构成已发生巨大变化，受全球金融危机的影响，港澳台的炒家比例大幅减少，韩国炒家全线撤退，现在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此广东取消限外令对楼市产生反转推升作用不大。
世联地产深圳区域总经理朱敏此前在接受媒体采访时称，若开发商和炒家不理智地调高楼价，未来极有可能再现成交萎缩、有价无市的现象。
霍宏同时也对开发商的提价行为提出了一些建议。霍宏表示，深圳虽然供销两旺，楼市回暖可期，但当前出台的政策和市场表现一直致力于固本培元，为楼市全面回暖造血，铺平楼市上行的通道。因此平市涨价不可行，涨价将破坏来之不易的市场信心，前面诸多政策和努力将化为乌有，同时市场依然拒绝高价盘，对“高价”依然保持高抗性。
广州
房价“保8”仍为大势所趋
三个月量价持平 “广州楼市正朝着健康、恢复的过程发展。经过2008年一年的调整，已经接近到位，价和量都达到了比较稳定的状态。从12月到2月10个区的均价约8000元／平方米左右，每月的成交量为46～47万平方米，相对接近了需求成交量的正常值。”针对广州近期的市场情况，中原地产项目部总经理黄韬向本刊记者这样介绍。
日前，广州市国土房管局发布的《2009年2月份广州十区房地产交易登记情况通报》中显示，2月份广州一手住宅成交量为47万平方米，成交量连续3个月持平。另外，一手住宅价格也出现连续3个月持平的状态，为8011元／平方米。这种连续3个月量价平稳的现象，与之前相比已经得到了巨大的改善。
从2003年到2005年，广州每月的成交量为50～60万平方米，2008年2月，由于雪灾等影响，广州楼市的成交量仅有23万平方米，而今年2月份已达到了47万平方米，有近1倍的增长。
“广州楼市有‘小阳春’的现象，特别是2月份，比业内想象的要活跃。”黄韬说。
w形小幅波动走势
不过，这并不能说市场已经回暖。黄韬认为，在近来成交比较好的月份里，每平方米六七千元价位以下的房子所占的比重比较大，高中低档房都能销售平稳，才算回暖。判断市场是否回暖，首先要看成交量，在成交量稳定的前提下再判断价格，价量同稳才算市场回暖。他预测，未来一段时间，广州楼市成交量可能出现“w”形小幅波动的走势。据其分析，2月下旬成交量增长已经减速，不排除3月份成交下跌的可能，而4月份受到五一黄金周的影响，可能会再次反弹。他表示，楼市成交量的持续平稳增长可能要等到今年下半年。
房价方面，从去年底以来，关于广州楼市的房价走势也颇有争议。有观点认为，广州楼市房价今年可能“保9”，也有观点认为广州的房价会跌到7000元／平方米以下。
广州开发商大腕看法也存在很大分歧。在今年两会上，星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔谈到房价时说，房价仍有下降空间，他提醒买房投资者应该慎重。并且认为，现在房地产不需要振兴。因为开发商的实力和能力都已经非常强大，如果再振兴，那就不得了了。
而广州市番禺祈福新部房地产有限公司董事长、总经理彭磷基则表示，房价很难再降低了。听说不少地产商卖的都是成本价，“再低怎么卖呀?我看都很难降了吧!”彭磷基提醒，老百姓还没有买房的话，快点去买，因为现在是一个很好的价格。
针对纷纷扰扰的各种说法，黄韬认为，广州房价“保8”还是可能，目前8011元的成交均价有足够的需求支撑，未来价格下降空间不大。
广州2006年房价在6300元／平方米，2007年的房价水平为8200元／平方米，目前价格已经回到了2006年底和2007年初的水平。
“当然这要看整体宏观经济的走势，预计今年广州楼市房价会在8000元／平方米上下浮动。”黄韬补充说。
哪些区域是回暖先锋?
在广州全市十区中，中心六区与新四区的房价是截然不同的两个价位段。
中心六区的房价水平达到了10000元／平方米以上，而新四区的房价水平目前在6000多元／平方米。
从区域成交情况来看，2月中心六区一手住宅交易面积19.99万平方米，占全市交易面积的比例为42.2％，与2009年1月相比，所占比重有所下降。番禺等新四区2009年2月一手住宅交易面积27.37万平方米，占全市交易面积的比例为57.8％，与2009年1月相比，所占比重有所上升，周边新区一手住宅成交量占比接近六成。
综合分析，黄韬认为，最先回暖的还将是市区楼盘，主要是因为供应减少，房屋紧缺性更强。并且经过了一年的调整，12000～14000元／平方米的价格已经到了底部。
据他介绍，广州市区楼盘的房价在2007年最高峰时达到了16000～18000元／平方米，目前价格已下调了近4000元／平方米。
比如逢源轩项目，去年年初开盘时价格在15000元／平方米左右。后来调整到13000～14000元／平方米时，销售情况比较良好，价格已经接近底部了。目前该楼盘15000元／平方米的价格也逐渐被市场认同。
另外，次中心区比如广州北部的花都区以及南部的番禹区、南沙区也会成为广州楼市回暖的急先锋。南沙产品丰富，洋房价格大概在3500～4000元／平方米，在2007年楼市高峰时该区域价格为6000～8000元／平方米。黄韬分析，洋房价格已经见底，而别墅目前价格为10000～15000元／平方米，还有降价的空间。
重庆
数周稳坐全国销冠“宝座”
重庆楼市演绎“神话”
春节过后，重庆房地产市场成交量一直在全国各大城市中遥遥领先，连续5周稳坐全国成交面积第一的位置。
2月份，重庆主城商品房单月成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。而2月上海市商品住宅的成交面积为78.76万平方米，北京商品房共计成交86.74万平方米。重庆的成交量几乎相当于北京、上海之和。业界称之为楼市中的“重庆神话”。
不过，也存在一些质疑声音。有媒体报道，此种现象属于“假象”，从成交前十的房源来看，集资房、经济适用房占了1／3。
针对此种现象，本刊记者对重庆中原地产市场研究部经理孙刚进行了核实。通过中原市场研究部对于商品房成交的监测，在2月主城区成交排名的前十楼盘中，集资房、经济适用房有3个项目，不过由于集资房、经济适用房项目一般体现为集中成交放量，因此此种性质项目会呈现单月成交量较大的特点。
同时结合2009年1、2月获得批准预售许可的项目情况来看，经济适用房、集资房项目占比仅为批准预售总量的10％左右。因此孙刚认为，成交前十项目中经济适用房、集资房占比较大的现象，并不能理解成整体成交中经济适用房、集资房占1／3。
后期市场竞争激烈
随着重庆楼市持续5周领跑全国楼市，重庆楼市已回暖的声音愈演愈烈。
“四大利好促进了重庆楼市购买力的释放。一是去年以来，“第三新区”、“保税港”、“两江新区”等利好不断推出，让市场看好重庆的前景；二是2008年压抑的刚性购房需求的释放；三是一系列政策利好，包括国家出台的降低契税、房贷七折政策和重庆市的十七条楼市新政，刺激了购房者的购房需求；四是重庆楼市竞争激烈，开发商出台各类促销政策，刺激了潜在购房者的胃口。”重庆本土知名开发企业金科地产副总经理冯涛分析认为。
为抢占春节后的热销制高点，重庆开发商各显神通。如金科地产率先打出了“金科房，三月无广告”的广告。金科地产整个3月份都在所有网络、报媒停止投放任何广告，把节省下来的大笔广告推广费用全部回馈给每一位新老业主。此举旨在赚取业主“口碑”。
2月中旬，隆鑫地产旗下楼盘7.6折抛售的短信铺天盖地，震动楼市。“协信发放1亿元购房券”，甚至被誉为大力拉动内需，减轻经济下行压力。
孙刚认为，重庆近期出台的一些政策应该说对于楼市有一定的促进作用，但近期市场活跃的表现更多还是由于市场经过盘整后价格有所下调、前期观望需求逐步释放所致。不过他认为，重庆近2个月左右的看房量较2008年下半年有明显提高，考虑到前期观望需求的释放，目前看房量的上升并不能表现为有市场回暖的迹象，仍需考虑到后期供应量放大后需求的持续性来进行判断。
“经过盘整后的重庆楼市成交量有所回升，但后期随着市场放量的增大竞争激烈，随后2、3个月会呈现供大于求的市场格局，因此现阶段市场活跃的现象并不能认定为市场已经回暖，以刚性需求为主的重庆楼市未来走向仍需谨慎看待。”孙刚对本刊记者表示。
抄底投资可适当关注
重庆楼市吸引了越来越多开发商的关注。2月，万达在重庆沙坪坝凤鸣山附近拿下1500亩的土地。2月底，万科总裁郁亮悄然飞抵重庆。有知情人士透露，郁亮来重庆洽谈的正是有关万科在重庆的发展和购地事宜。两大地产大鳄在重庆的“圈地运动”显得颇受关注。
“如果拿地，现在是相对好的时机。”重庆龙湖置业副总裁张雪樵认为，如果选择投资的话，那么投资机会最好的就是重庆。
除了开发商，重庆楼市也出现了抄底买房的迹象。加之重庆楼市的房价水平低于全国很多大中城市，在目前趋于稳定的市场状况下，可以进行适当关注。对于投资型客户来说，重庆楼市在此轮市场调整中，中高端项目及知名开发商的大盘在价格上均具有非常大的吸引力，特别是部分新入市的大盘多采取低价入市的策略，此类项目可以有针对性地关注。从区域来看，由于重庆主城各区为组团式发展，各个主要核心区均存在着有发展潜力的板块，如北部的龙头寺、北滨路、金开大道板块的洋房产品，南部区域的弹子石板块及南滨路板块。
“楼市回暖”为当下房地产行业的热门话题。然而由于对于“回暖”的界定不同，因此，对于楼市是否回暖也就观点不一，纷繁复杂。
“回暖”的信号
楼市回暖的信号到底是什么?
“楼市回暖的信号主要从三方面表现出来：首先是明星板块的价格见底。所谓的明星板块是指供应量较大、知名开发企业聚集且规划较好的板块，价格调整到位，已经达到了购房者与开发商双方可接受的价格底线，且引发了购房热潮。其次是二手房市场积极回暖。二手房作为市场反弹较为敏感的指数之一，其成交放量与否会先于一手房反映出来。最后是一手房市场的成交放量。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天在接受本刊记者采访时表示。
SOHO中国董事长潘石屹则从宏观的角度审视楼市是否回暖。他认为，房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。
还有不少业内人士从微观的角度“解读”回暖。
“高中低档房都能销售平稳，才算回暖。判断市场是否回暖，首先要看成交量，在成交量稳定的前提下再判断价格，价量同稳才算市场回暖。”广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬对本刊记者表示。
深圳城市营运中心主任高海燕给出了界定回暖的具体销售指标。她强调，“回暖”只是一个概念。新楼开盘的整体销售率在30％以上，半年内楼盘销售率达60％至70％，而且各类楼盘都有销售才能称之为“回暖”。
对此，中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰认为，楼市回暖需要具备四个特征：一是消费者信心-恢复，支付能力上升；二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回升，交易价格维稳；三是开发企业推盘意愿较强，积极推出新项目；四是投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。
可见针对楼市是否真正回暖，专家们的分析和判断分歧较大。不过其中有个共识的条件之一就是成交量回升。未来楼市成交量及价格虽然还可能有反复，但是总体判断已走出低迷。
京沪深穗量价“较”高下
那么作为一线城市的北京、上海、广州、深圳，谁又能成为率先回暖的城市?
以今年2月份各大城市商品住宅的成交数据为例：
北京商品住宅成交均价为11339元／平方米，成交7836套。其中成交套数同比回升168％，环比回升28％；而成交均价环比上涨8.1％，同比下降13％。
就成交均价而言，上海2月份的数据为12219元／平方米，成交达6895套。成交套数同比回升154％，环比回升57％；成交均价环比下降9.5％，同比上涨2.1％。
深圳2月份的成交均价为11350元／平方米，成交5198套。其中成交套数同比回升689％，环比回升22％；而成交均价环比下降0.05％，同比下降30.6‰
广州2月份的成交均价为8011元／平方米，成交套数3136套。其中成交面积同比增长近1倍，成交套数环比回升25％；而成交均价环比持平，同比上涨19.3％。
对比可见，在京沪深穗四大城市中，上海目前是成交价格最高的城市，而北京2月份的成交套数位列四大一线城市之首，与去年同期相比，深圳、广州的房价调整幅度较大。
“深圳、广州等南方城市在此次楼市调整中，房价下调的幅度和力度都是最大的。原因是南方城市的市场化程度较高，对市场和政策的变化反应更及时和灵敏。不过，这些城市通过降价挤掉泡沫和水分，有利于恢复购房者信心。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天认为，上海不是全国率先回暖的城市。从目前市场成交情况看，回暖趋势是由南向北渐次传导的。广州中原地产项目部总经理黄韬也对本刊记者分析表示，广州楼市虽然价量逐步企稳，但是3月份一手楼盘成交增速减缓，回暖动力不够。综合来看，北京或深圳成为诸多业内专家所认可的率先回暖城市。
北京
量增价升率先出现回暖信号
量价“触底反弹”
从二手房到一手房，京城楼市2、3月份显得“暖意洋洋”。
从2月初开始，中原地产华北区董事总经理李文杰就明显感觉到市场形势变了。
“持续而来的楼市井喷已经持续了四周，售楼处及各经纪公司的二手门店挤满看楼的人，我连续两周在各售楼处及中原地产的门店转了转，发现购房人的热情高涨，向他们求证为什么急于买房，他们纷纷表示担心楼价反弹而尽快决定。在二手房门店的周边，对比餐馆，看楼的人比吃面的人还多。”
3月11日，李文杰将自己的亲身感受写到了博客上。
从今年1月，京城二手房交易量首超新盘，此后势头一直不减。2月份，京城二手房成交9511套，环比上涨两成。根据房地产交易管理网数据显示，截止到3月18日，北京二手房成交已经突破万套，超过了2月整月的成交。
二手房的好势头很快便“传导”到一手房市场。今年1月份北京商品住宅市场成交量仍旧呈现下跌趋势，2月份却开始了令人吃惊的“逆转”。
其中期房商品住宅共成交6563套，成交面积696834平方米，环比1月成交套数和面积分别增长了10％、22％，同比去年2月大幅增长183％、186％；现房商品住宅共成交1719套、230277平方米，环比增长幅度为38％和49％，同比增长幅度高达210％和197％。
与此同时，一些在年前大打“低价牌”的项目纷纷开始提价。如位于方庄的文成建筑，3月上旬开盘价格为13500～14000元／平方米，而2月份其团购价仅10000～11500元／平方米。广渠路的首城国际中心，春节前均价为13000元／平方米，预计3～4月份开盘均价14500元／平方米，上调1800元／平方米。
实际上，去年低开高走的楼盘价格上升在2月份就已经显现，东二环广渠门桥附近的楼盘冠城·名敦道，2月末推出新房源，均价1.28万元／平方米，比其前期1.25万元／平方米的均价高出300元。
整体来看，北京商品住宅成交均价去年达13800元／平方米的高位后震荡盘整，今年1月回落至10485元／平方米后，似有反弹之势。
当然，由于开始提价的项目多为去年打“低价牌”的楼盘，开发商去年选择楼层、格同、朝向不太好的房源进行了降价，现在这些房源消化完毕，后期推出了优质房源，价格也自然上升。对于京城房价的走势，似乎仍旧呈现“涨价与降价”的分化局面。
不过，成交量的提升却是不争的事实。加之，以北京市建委、北京市房协主导的“春暖楼市”春季房展网上联展活动已于3月10日正式启动。据统计，“春暖楼市”网络联展一周时间就成交 了514套。
“北京市场应先于其他城市转暖。”北京房地产协会副秘书长陈志表示，“春暖楼市”主要目的在于引导开发企业积极应对市场变化，以合理价格销售，促进北京房地产市场平稳健康发展。
哪些板块会率先回暖
为配合“春暖楼市”活动，楼市传媒将在4月8日即春季房展会举办前正式出版《2009北京热点区域购房指南》，将北京市划分成了16个板块，对每个板块商品房房价走势、现行价格以及区域价格进行了全面比较，为买房人购房提供全面、系统分析。楼市传媒对京城16个板块调查研究的结果显示，百子湾、朝青、通州会成为成交量率先回暖的三大板块。
百子湾：降价与需求共推
3月14日，位于北京东四环百子湾区域的美利山，再现排队认购场面。9500元／平方米起的价格，美利山把东四环区域的房价首次拉低到万元以下。
目前百子湾区域云集了美利山、禧福汇国际社区、金泰先锋等多个在售的商品住宅项目，先前该区域平均价格在每平方米14600元左右，美利山再次实现了以低价换成交。推出的500余套房源基本售罄，实现认购金额5亿余元。
百子湾是京东最先打震撼“价格战”的区域，2008年1月5日，沿海赛洛城7期“变名”美利山率先扛着降价大旗。从前期突破16000元／平方米的均价，直接下调到13000元／平方米。9月13日，其LOFT小户型精装开盘均价12500元，再次以低价搅动百子湾。
此后在两广路范围内，降价战火从四环——三环——二环开始蔓延。11月22日，一路之隔的金都杭城后期金都心语打出8800元／平方米抄底价。11月份，首城国际中心正式销售，13000元／平方米的价格使降价战火烧至东三环。2009年1月，冠城·名敦道一年间，其商住楼部分每平方米直降7000元，再次领跌了二环，将东二环的价格拉低到了12500元／平方米。
值得关注的是，今年3月份美利山9500元／平方米起的户型，和同在东四环，均价8800元／平方米的金都心语不同，此前金都心语8800元／平方米的户型为公摊大、物业费高的酒店式公寓，而美利山此次推出的是毛坯、板楼的普通住宅。一次又一次震撼性地降价，让周边楼盘“很有压力”。“尽管项目定位有所不同，品质也不同，但是在买房人对价格异常敏感的非常时期，这让我们楼盘定价时显得很被动。”周边一位不愿意透露姓名的项目营销负责人表示。
整体来看，今年2月份同比去年，一年间百子湾的房价降幅近20％。
百子湾板块位于朝阳区CBD东，区域商品房的客户群体以工作在CBD的高级白领家庭为主，在2006年、2007年百子湾曾是京城高档住宅的主力供应区，相比较那两年楼市发展鼎盛时期的供应，近两年供应有减缓之势，但是百子湾的刚性需求依然不减。在个案楼盘的降价传导下，周边楼盘要么下调价格，要么提升品质，这都为买房人提供了获取实惠的时机，预计成交量会率先回升。
朝青：规划利好，配套逐步完善
朝青板块是近年的热点区域，目前该区域普通住宅价格在15000元／平方米左右，主要包括华业玫瑰郡、瑁峰、天鹅湾、银谷美泉家园等楼盘；高档楼盘售价则在20000～36000元／平方米。如星河湾、金隅凤麟洲叠拼等产品。
在本轮楼市深度调整期，朝青板块楼盘显示出了“冰火两重天”的局面。星河湾等高档楼盘价格一直保持稳定，而普通住宅“价格战”则一浪高过一浪。比如，华业玫瑰郡去年9月份就在北京市场上率先提出对购房者进行“差额补偿”计划。
尽管在星河湾的标杆带动下，朝青板块房价近几年水涨船高，甚至一度被认为是房价透支、泡沫比较膨胀的板块之一，不过由于规划利好，并且区域的配套在不断完善，比如，CBD东扩至东四环，将会对周边的房地产市场产生促进作用。而朝青也将是最为受益的区域之一，地铁六号线的规划、朝阳大悦城的修建、家乐福入驻等等利好，预计该板块依旧会成为买房人比较关注的区域。并且该区域的一大特色就是户型丰富，从38到700平方米，平层和LOFT均包含，这使得从青年白领到高端置业客群均可找到适合自己的物业。
通州：24％的房价回调刺激购买
通州区商品房价格是京城调整幅度最大的板块。目前该区域的成交均价为7743~-C／平方米，与去年同期相比经历了明显的一轮冲高回落过程。
通州区是距离市区最近的一个郊区，也称为京东区域。通过城铁八通线与朝阳区相连，承接了大量在朝阳区工作的上班族购房人，区域内商品房供应也以普通住宅为主。2007年下半年楼市发展高峰时期，受区域新增供应量不足的影响，通州区部分项目均价曾经达到12000元／平方米的高位价格。2008年楼市调整，通州也率先成为“重灾区”，从2008年2月份的10184元／平方米开始回落，降价达2441元／平方米。
区域内多数项目价格已明显下调，如世纪星城项目目前推出特惠活动，即日起签约客户一居送3万元、二居送6万元、三居送9万元家具及电器抵用券，折后单价7300～7500元／平方米之间。而该项目2008年2月份成交价却高达10058元／平方米，同比跌幅达26.4％。
位居通州新城运河区域中央的武夷·城市左岸3月21日推出的开盘均价低至5690元／平方米。今年区域还将有天时名苑、8哩岛、龙湖·蔚澜香醍、中新·东方城上城、天晟嘉园等新盘供应。
通州区域的二手房市场已率先回暖。2月八通线区域二手房买卖成交量环比上涨了近140％，在二手房市场整体回暖的背景下，通州环球影城的规划信息助推了八通线沿线二手房的成交。
由于整体区域客群对价格相当敏感，买家购买能力相对偏低，如今多数在售楼盘房价已基本见底，后期成交量预计也会迅速回升。
价格挺和跌的板块有哪些?
在16个典型板块中，分析认为在市场行情没有彻底扭转的大势下，由于房价仍旧“高高在上”，加之面临区域供应放量或客户需求减少等因素，望京、奥北等区域仍旧面临降价压力；而朝阳公园、cBD、亚奥区域价格预计仍有支撑。
望京、奥北面临降价压力
金融危机影响、韩国人撤离等因素，使望京成为业内专家普遍认为面临降价压力的区域之一。
“由于区域工作的韩国人较多，因此客户投资后将房子租给这些韩国人。望京面临降价压力的主要原因在于受会融危机影响，韩国人撤离，二手房价格下调，进而影响到一手房。”易居中国北京研究院副所长牟增彬对本刊记者表示。
根据中原地产的调研，望京房地产市场成交客户主要以望京区域内客户为主。购房目的主要是改善居住 环境、投资双重目的。受金融危机的影响，区域的房地产成交量受到了极大影响。去年年底，区域开始打价格战的营销战略至今，从销售量看，大部分项目销售情况不理想，只有特价房项目受青睐；但区域个别楼盘因其楼盘品质优势，折扣力度很低，从销售看，也能达到每月15～20套的销售量。
建立在此基础上，中原地产投资顾问部总经理张坤昱认为，望京未售户型在90-110平方米占比较多的项目将会持续降价。由于望京大户型供应比例相对较少，不足8％，竞争相对小一些。因此，优质大户型项目价格将微涨。
得益于奥运会的举办对区域内环境、交通等基础设施建设的拉动作用，奥北板块的区域面貌在2007年有了翻天覆地的变化。立汤路的改造、5号线的通车、立水桥交通枢纽周边大型商业设施的完善，均带给了奥北楼市强大的发展契机。不过，区域房价也提前透支，目前该区域在售的还有东方郁金香、紫金新干线、公园2008等。由于奥北板块供应量较为充足，加之公园2008的降价带动作用，造成了区域内在售项目间竞争压力的加剧。
朝阳公园、CBD、亚奥价格坚挺
因资源稀缺性和供应量匮乏，朝阳公园、CBD、亚奥是业内专家认为未来价格整体仍坚挺的三大板块。
历来高档公寓密集的京东朝阳公园板块，因个案楼盘的价格调整，房价整体也呈现波动，不过随着“限外令”以及“二套房贷”的放开，该区域楼盘将延续平稳或微幅上涨趋势。如万科公园5号去年10月开盘均价25000元／平方米，2月份提价1000元／平方米。泛海国际亦在今年1月份上调1 00元／平方米，达32600元／平方米。
区域内二手房价格已经基本见底，如观湖国际二手房价位已基本下探至17000～19000元／平方米，泛海国际二手房价位已基本下探至20000～22000元／平方米。
“区域新盘后续供应量少，朝阳公园资源稀缺性成为支撑朝阳公园楼盘后势房价走稳的主要因素。”易居中国北京研究院副所长牟增彬分析认为。
cBD区域也一直是京城首屈一指的高端公寓聚集区，曾经柏悦府、御金台等项目不断刷新区域房价的新高，受到cBD核心区可供开发土地的日益减少，从2008年开始，该区域内就鲜有新盘入市，首创置业2009年将在cBD推出一个名为“首创禧瑞都”的新项目。供应减少，加之城市核心地段，使得CBD核心区楼盘具有良好的保值升值潜力。
亚奥区域借2008奥运之利好，房价浮动不是很大。不过亚运村区域部分楼盘也进行了调整。如位于亚运村炎黄艺术馆向东100米的亚奥观典项目原价2万元／平方米，折后价格为1.48万元／平方米，每平方米降幅达5200元。不过，在楼市回暖潮中，亚奥区域的二手房也已早现“·片利好”，延续2月份的交易火热，3月上半月表现依然突出，交易量环比上涨40％。
虽然奥运会后北京楼市受金融危机影响一度低迷，但亚奥地区以其独有的商圈氛围和公建配套优势，交易量近期仍不断攀升。虽然2009年京城楼市尚有许多不确定的因素存在，而亚奥区域也早被业内人士认为房价早已透支，但是由于区域的配套较为完善，因此预计不会有太大的波动。
上海
楼市现暖尚未迎来“春天”
火爆似重现
在全国一季度迎来“小阳春”之时，上海楼市“爆料十足”。
“4天迎客13万人次”，3月中旬“上海之春”房展会上人气十足，从3月12日开始，尽管上海持续阴雨，但冒雨前来看房的市民始终挤满了展馆，创历年上海之春房产交易会的新高。
其次，成交数据也相当令人惊愕。据媒体报道，上海楼市3月1 5日单日成交74万平方米，创近一年来新高。3月17日上海楼市共成交1074套商品房，这是今年首次突破1000套。
2月份上海楼市成交套数6895套，同比去年2712套上升154％，环比1月份4393套也回升57％。
上海楼市出现“回暖”，业内专家出现了截然不同的看法。
克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天在接受本刊记者采访时表示，上海楼市回暖信号明显。
“2008年下半年起，大部分楼盘开始了‘降价历程’，随着价格回归理性后，成交量出现了明显放量。另外，政策给予市场的信心恢复。从2008年10月起陆续有执行性较强的政策出台，两会期间的政府工作报告也表现出了积极的信号。基于以上两点，这种反弹迹象是可持续的。”陈啸天表示。
据克而瑞(中国)研究中心的数据显示，目前上海一手房与二手房之和已达2007年平均月成交的7成。2007年上海商品住宅月均成交量一手房180万平方米，二手房120万平方米；而2008年一手房成交仅75万平方米，二手房80万平方米，住宅成交量同比下降48％，2008年11月起反弹势头显著，今年3月一手房成交81万平方米，二手房预计可达105万平方米。
不过也有部分专家分析认为，上海楼市“小阳春”现象中或“有水分”，开发商不应盲目乐观。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟曾针对3月17日单日成交量高峰剖析认为，1074套房里面有很大一部分是动迁安置房。并且，从1、2月份的市场成交量来看，去除配套商品房，商品住宅共成交11296套，与去年同期相比减少5.6％。
明星板块价格见底
从目前上海各板块走势来看，经历大半年的价格调整，部分板块价格底部已经形成，那么哪些板块会成为上海楼市率先回暖的区域?
目前上海价格坚挺的板块主要为市中心板块，降价幅度不大。但是一些明星板块的价格已经见底。
“明星板块，如大宁板块17000元／平方米、三林板块15000元／平方米、周康板块9000元／平方米均达到了板块的价格底线，目前已经出现了抄底买房的现象，尤其是已经筑底成功的板块。”陈啸天对本刊记者介绍。
上海楼市目前以刚性需求的释放为主，也存在投资买家抄底现象。由于2008年上海商品住宅市场的成交量仅900万平方米，与2005至2007年成交量最低一年相比至少出现了700万平方米的需求被抑制。这部分需求势必会在市场回暖迹象显露之时被释放出来，在进入3月份以来，上海每天有将近400套商品住宅成交，这就是很好的市场印证。此外，投资者作为房地产市场中一个重要角色，他们对市场敏感度更强，也会伺机而动。
非全国率先回暖城市
从2008年至2009年上海市商品住宅成交数据来看，在去年6月份达到最高位后，上海楼市成交价与成交量双双回落。
继去年1O月22日“国十条”出台后，当晚上海就同步推出十四条意见；12月21日为二套房贷等政策松 绑的“国十三条”出炉后，12月27日“沪八条”很快跟进。
上海“十四条意见”和“国十三条”的出台，形成了去年11月、12月份的连续成交量回升。不过，进入今年1月份淡季后又出现回落，此后，2月份成交量开始上升。
“自去年10月以来，鼓励性政策已经对上海的成交有所推动，被抑制的改善型需求已经逐步释放，上海的房地产基本面已经开始回暖。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天表示。不过他并不认为上海是全国率先回暖的城市。从目前市场成交情况看，回暖趋势是由南向北渐次传导的。华南地区的价格回归较为彻底，已经出现全面回暖，而华东地区目前探底成功，因此上海将成为继华南区域后回暖的城市之一。
与全国楼市呈现的整体趋势一致，上海目前低开楼盘取得较佳的销售业绩后定价策略基本倾向于低开高走。而推盘节奏也基本放缓，主要以小批多次推案为主。
“我们越来越确信上海楼市实质性的回暖会在今年9月显现。”陈啸天说。
深圳
楼市进入“量升价平”阶段
率先开始调整的深圳楼市是四大一线城市中同比成交价下降幅度最大，同比成交量回升幅度最高的城市，根据调整周期，部分业内人士认为。深圳或率先回暖。
房价有趋稳之势
作为全国率先降价的城市，深圳的楼市调整已经历了一年半以上。而如今憋屈许久的深圳开发商开始有了底气。
据当地媒体报道，3月7日～22日，万科在深圳推出8盘联动的大型营销活动，部分产品定价较之前略高。包括金地在内的多家大型开发商春节后推出的新房源，已逐渐收回之前特价促销的优惠，楼市整体价格明显比去年年底有所抬升。
对此，深圳中原地产总经理李耀智表示，主要是开发商看市场行情转好，想适当提高一点利润空间。但是涨幅并不大，维持在5％～10％之间。据他介绍，目前开发商仍然比较谨慎，提价的幅度并不大。
近期有关深圳楼市的利好消息不断：深圳楼市1月份商品房成交量为40万平方米，而到了2月份，这个数字已经上升到了50万平方米，3月份以来，商品房日均成交250套左右，而二手房成交套数远超新房的成交量，日均成交在350套左右，上面的数据同深圳楼市巅峰时期的成交量相比持平；其次，新近推案的项目，如万科金域华府一期、溪山、深业新岸线3期，低价入市，一经开盘，即告售罄，“日光盘”再现深圳，反响巨大。
从去年12月开始，深圳楼市成交量回升的同时，成交均价在11000元／平方米左右振荡。根据楼市传媒市场研究部的数据显示，2007年深圳成交均价13083元／平方米为近年的最高点，2008年这一数字为13091元／平方米，而截止到3月10日，深圳楼市的成交均价已跌回了2007年以前。今年以来，房价有初步探底、趋稳的趋势，并且进入“量升价平”的阶段，隐现全面复苏的迹象。
迎来推盘高峰
楼市的暖意融融，不仅让开发商推盘有了底气，同时深圳市国土局出于调控楼市的目的，积极加大加快了楼市的新增供应，供应量变大，推案项目变多。
“今年深圳将有400万平方米的新增供应量，加上当前的存量，2009年深圳的商品房可售面积将达到1000万平方米，足够深圳未来两年半的消化。”克而瑞(中国)深圳机构常务副总经理霍宏对本刊记者表示。
DTz戴德梁行发表文章认为，深圳金三银四顺势而来的可能性较大。目前各项目纷纷将开盘时间推迟，自春节至今仅一个新项目入市，发展商对后市“看多”的可能性更大，预计3、4月将迎来新一轮推盘高峰。
同时，DTZ戴德梁行强调，价格仍是决定消费者是否购买的首要因素，在理性购房时代下，合理的价格很大程度上左右着楼市“金三银四”概率。
“综合而言，目前深圳楼市运行比较健康，当前的深圳楼市依然是自住需求为主，投资型物业走量要么停滞，要么消化缓慢，投资需求并未大肆进场。楼市良好的表现有着政策、市场信心、刚性需求的支撑，只要价格平稳，刚性需求能逐步释放持续支撑市场。”霍宏说。
率先走出低谷?
结合调整周期，率先降价的深圳被部分业内人士认为或率先回暖。
近日，深圳市国土房产局的房地产研究中心发布了“2009年1～2月房地产市场分析报告”。报告称，1月、2月，深圳新房住宅分别成交52.23万平方米、36.49万平方米，比去年同期的26.53万平方米、6.44万平方米大幅回升。二手房方面，1至2月成交规模为78.2万平方米，同比增加106.28％。
该中心副主任王锋分析认为，深圳的新房和二手房市场成交量全面放量上涨，深圳有可能在国内率先走出低谷，步入稳定发展期。
与王锋观点一致的还有克而瑞(中国)深圳机构常务副总经理霍宏、深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁等。
霍宏认为，当前深圳经济的基本面比较良好，经济的全面复苏将是一个“u”字形的反弹，与经济密切相关的房地产市场回暖表现出一种粘滞性，将有个缓冲阶段。预计2009年深圳楼市表现平稳，将于9月率先回暖。
“深圳楼市始终是走在全国的前面，没有出台‘救市’政策的深圳楼市依然朝健康的方向发展。”宋丁表示，目前深圳楼市已经在朝着健康理性的方向发展了，只要保持这样的状态一年，深圳楼市就大有希望。
也有一些业内人士对深圳楼市的未来走势表达了担忧，并提出了，一些建议。
作为价格跌幅持续居于全国首位的城市，深圳市政府对救市明确说“不”，不过3月3日，广东省发布15条房地产新政，其中利于深圳楼市的一大看点就是取消限外令，港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策，购买套数和购买地将不受限制。
有业内人士认为，深圳楼市炒家的构成已发生巨大变化，受全球金融危机的影响，港澳台的炒家比例大幅减少，韩国炒家全线撤退，现在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此广东取消限外令对楼市产生反转推升作用不大。
世联地产深圳区域总经理朱敏此前在接受媒体采访时称，若开发商和炒家不理智地调高楼价，未来极有可能再现成交萎缩、有价无市的现象。
霍宏同时也对开发商的提价行为提出了一些建议。霍宏表示，深圳虽然供销两旺，楼市回暖可期，但当前出台的政策和市场表现一直致力于固本培元，为楼市全面回暖造血，铺平楼市上行的通道。因此平市涨价不可行，涨价将破坏来之不易的市场信心，前面诸多政策和努力将化为乌有，同时市场依然拒绝高价盘，对“高价”依然保持高抗性。
广州
房价“保8”仍为大势所趋
三个月量价持平 “广州楼市正朝着健康、恢复的过程发展。经过2008年一年的调整，已经接近到位，价和量都达到了比较稳定的状态。从12月到2月10个区的均价约8000元／平方米左右，每月的成交量为46～47万平方米，相对接近了需求成交量的正常值。”针对广州近期的市场情况，中原地产项目部总经理黄韬向本刊记者这样介绍。
日前，广州市国土房管局发布的《2009年2月份广州十区房地产交易登记情况通报》中显示，2月份广州一手住宅成交量为47万平方米，成交量连续3个月持平。另外，一手住宅价格也出现连续3个月持平的状态，为8011元／平方米。这种连续3个月量价平稳的现象，与之前相比已经得到了巨大的改善。
从2003年到2005年，广州每月的成交量为50～60万平方米，2008年2月，由于雪灾等影响，广州楼市的成交量仅有23万平方米，而今年2月份已达到了47万平方米，有近1倍的增长。
“广州楼市有‘小阳春’的现象，特别是2月份，比业内想象的要活跃。”黄韬说。
w形小幅波动走势
不过，这并不能说市场已经回暖。黄韬认为，在近来成交比较好的月份里，每平方米六七千元价位以下的房子所占的比重比较大，高中低档房都能销售平稳，才算回暖。判断市场是否回暖，首先要看成交量，在成交量稳定的前提下再判断价格，价量同稳才算市场回暖。他预测，未来一段时间，广州楼市成交量可能出现“w”形小幅波动的走势。据其分析，2月下旬成交量增长已经减速，不排除3月份成交下跌的可能，而4月份受到五一黄金周的影响，可能会再次反弹。他表示，楼市成交量的持续平稳增长可能要等到今年下半年。
房价方面，从去年底以来，关于广州楼市的房价走势也颇有争议。有观点认为，广州楼市房价今年可能“保9”，也有观点认为广州的房价会跌到7000元／平方米以下。
广州开发商大腕看法也存在很大分歧。在今年两会上，星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔谈到房价时说，房价仍有下降空间，他提醒买房投资者应该慎重。并且认为，现在房地产不需要振兴。因为开发商的实力和能力都已经非常强大，如果再振兴，那就不得了了。
而广州市番禺祈福新部房地产有限公司董事长、总经理彭磷基则表示，房价很难再降低了。听说不少地产商卖的都是成本价，“再低怎么卖呀?我看都很难降了吧!”彭磷基提醒，老百姓还没有买房的话，快点去买，因为现在是一个很好的价格。
针对纷纷扰扰的各种说法，黄韬认为，广州房价“保8”还是可能，目前8011元的成交均价有足够的需求支撑，未来价格下降空间不大。
广州2006年房价在6300元／平方米，2007年的房价水平为8200元／平方米，目前价格已经回到了2006年底和2007年初的水平。
“当然这要看整体宏观经济的走势，预计今年广州楼市房价会在8000元／平方米上下浮动。”黄韬补充说。
哪些区域是回暖先锋?
在广州全市十区中，中心六区与新四区的房价是截然不同的两个价位段。
中心六区的房价水平达到了10000元／平方米以上，而新四区的房价水平目前在6000多元／平方米。
从区域成交情况来看，2月中心六区一手住宅交易面积19.99万平方米，占全市交易面积的比例为42.2％，与2009年1月相比，所占比重有所下降。番禺等新四区2009年2月一手住宅交易面积27.37万平方米，占全市交易面积的比例为57.8％，与2009年1月相比，所占比重有所上升，周边新区一手住宅成交量占比接近六成。
综合分析，黄韬认为，最先回暖的还将是市区楼盘，主要是因为供应减少，房屋紧缺性更强。并且经过了一年的调整，12000～14000元／平方米的价格已经到了底部。
据他介绍，广州市区楼盘的房价在2007年最高峰时达到了16000～18000元／平方米，目前价格已下调了近4000元／平方米。
比如逢源轩项目，去年年初开盘时价格在15000元／平方米左右。后来调整到13000～14000元／平方米时，销售情况比较良好，价格已经接近底部了。目前该楼盘15000元／平方米的价格也逐渐被市场认同。
另外，次中心区比如广州北部的花都区以及南部的番禹区、南沙区也会成为广州楼市回暖的急先锋。南沙产品丰富，洋房价格大概在3500～4000元／平方米，在2007年楼市高峰时该区域价格为6000～8000元／平方米。黄韬分析，洋房价格已经见底，而别墅目前价格为10000～15000元／平方米，还有降价的空间。
重庆
数周稳坐全国销冠“宝座”
重庆楼市演绎“神话”
春节过后，重庆房地产市场成交量一直在全国各大城市中遥遥领先，连续5周稳坐全国成交面积第一的位置。
2月份，重庆主城商品房单月成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。而2月上海市商品住宅的成交面积为78.76万平方米，北京商品房共计成交86.74万平方米。重庆的成交量几乎相当于北京、上海之和。业界称之为楼市中的“重庆神话”。
不过，也存在一些质疑声音。有媒体报道，此种现象属于“假象”，从成交前十的房源来看，集资房、经济适用房占了1／3。
针对此种现象，本刊记者对重庆中原地产市场研究部经理孙刚进行了核实。通过中原市场研究部对于商品房成交的监测，在2月主城区成交排名的前十楼盘中，集资房、经济适用房有3个项目，不过由于集资房、经济适用房项目一般体现为集中成交放量，因此此种性质项目会呈现单月成交量较大的特点。
同时结合2009年1、2月获得批准预售许可的项目情况来看，经济适用房、集资房项目占比仅为批准预售总量的10％左右。因此孙刚认为，成交前十项目中经济适用房、集资房占比较大的现象，并不能理解成整体成交中经济适用房、集资房占1／3。
后期市场竞争激烈
随着重庆楼市持续5周领跑全国楼市，重庆楼市已回暖的声音愈演愈烈。
“四大利好促进了重庆楼市购买力的释放。一是去年以来，“第三新区”、“保税港”、“两江新区”等利好不断推出，让市场看好重庆的前景；二是2008年压抑的刚性购房需求的释放；三是一系列政策利好，包括国家出台的降低契税、房贷七折政策和重庆市的十七条楼市新政，刺激了购房者的购房需求；四是重庆楼市竞争激烈，开发商出台各类促销政策，刺激了潜在购房者的胃口。”重庆本土知名开发企业金科地产副总经理冯涛分析认为。
为抢占春节后的热销制高点，重庆开发商各显神通。如金科地产率先打出了“金科房，三月无广告”的广告。金科地产整个3月份都在所有网络、报媒停止投放任何广告，把节省下来的大笔广告推广费用全部回馈给每一位新老业主。此举旨在赚取业主“口碑”。
2月中旬，隆鑫地产旗下楼盘7.6折抛售的短信铺天盖地，震动楼市。“协信发放1亿元购房券”，甚至被誉为大力拉动内需，减轻经济下行压力。
孙刚认为，重庆近期出台的一些政策应该说对于楼市有一定的促进作用，但近期市场活跃的表现更多还是由于市场经过盘整后价格有所下调、前期观望需求逐步释放所致。不过他认为，重庆近2个月左右的看房量较2008年下半年有明显提高，考虑到前期观望需求的释放，目前看房量的上升并不能表现为有市场回暖的迹象，仍需考虑到后期供应量放大后需求的持续性来进行判断。
“经过盘整后的重庆楼市成交量有所回升，但后期随着市场放量的增大竞争激烈，随后2、3个月会呈现供大于求的市场格局，因此现阶段市场活跃的现象并不能认定为市场已经回暖，以刚性需求为主的重庆楼市未来走向仍需谨慎看待。”孙刚对本刊记者表示。
抄底投资可适当关注
重庆楼市吸引了越来越多开发商的关注。2月，万达在重庆沙坪坝凤鸣山附近拿下1500亩的土地。2月底，万科总裁郁亮悄然飞抵重庆。有知情人士透露，郁亮来重庆洽谈的正是有关万科在重庆的发展和购地事宜。两大地产大鳄在重庆的“圈地运动”显得颇受关注。
“如果拿地，现在是相对好的时机。”重庆龙湖置业副总裁张雪樵认为，如果选择投资的话，那么投资机会最好的就是重庆。
除了开发商，重庆楼市也出现了抄底买房的迹象。加之重庆楼市的房价水平低于全国很多大中城市，在目前趋于稳定的市场状况下，可以进行适当关注。对于投资型客户来说，重庆楼市在此轮市场调整中，中高端项目及知名开发商的大盘在价格上均具有非常大的吸引力，特别是部分新入市的大盘多采取低价入市的策略，此类项目可以有针对性地关注。从区域来看，由于重庆主城各区为组团式发展，各个主要核心区均存在着有发展潜力的板块，如北部的龙头寺、北滨路、金开大道板块的洋房产品，南部区域的弹子石板块及南滨路板块。