论文部分内容阅读
半数房企资产负债率逾50％
在全球金融危机、经济下行、周期性调整等多重“利空”因素影响下，曾经风风火火的房地产上市公司，在2008年疲态尽显，资产负债率高企，接近或超过70％警戒线的不乏万科、保利等知名房企。
“截至3月18日，我们统计已有31家房地产上市公司发布2008年年报，其中，近一半房企资产负债水平高于50％。如万科的资产负债率高达67.44％；保利地产、苏州高新、ST万杰等房企资产负债率则在70％的警戒线之上一由此我们预计，A股70多家上市房企中，将约有半数左右的资产负债率高于50％。”世华财讯分析师从力说。(见表1)
2008年房企业绩两极分化明显。根据世华财讯提供的数据显示，营业利润低于50％的分别是世茂股份、中江地产和泛海建设。而营业利润增长在70％以上的有万通地产、保利地产和华发股份。(见表2)
净利润增长超过100％的有3家，分别是新湖中宝、万通地产和天房发展。出现业绩负增长的企业有10家左右，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份、卧龙地产、万科地产、中江地产和金丰投资等。增长幅度最大的为万通地产，净利润同比大增219.78％。如上房企中，去年经营业绩最差的要数广宇发展，净利润为负3906.14万元，同比下降178.55％。(见表3)
从各房企年报数据来看，即便是业绩表现良好的企业，依然有不少房企面临资金压力。以保利地产为例，公司年报可以说非常喜人。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24％。而2008年保利地产更是加大了储备力度，2008年保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼面价为1032元／平方米，相比2007年下降56.27％。然而，大量土地储备也增加了公司偿债压力。截至2008年底，保利净负债率高达110.37％，同比上涨88.08％。
七成房企经营现金流为负
除资产负债率高企外，经营性现金流的匮乏亦令处于调整期的房地产企业难以维系。
根据目前已披露的31家房地产类上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元，较去年同期降幅明显。其中，超七成的房地产上市公司“囊中羞涩”。在已披露年报的上市公司中，保利地产经营现金流量最不乐观，公司全年此数高达-75.90亿元，位列所有房地产上市公司之首。此外，房地产龙头万科年报显示，公司全年经营现金流量为-3415.18万元。(见表4)
令房企倍感雪上加霜的是，尽管企业业绩较去年出现大幅下滑，但这一现象要远没有其缺钱现象更为严重。统计显示，房地产上市公司业绩同比出现下滑的只有13家，占已公布年报公司比例的41.94％。业绩勉强增长，经营现金流量不佳这一现象愈加明显。以保利地产为例，公司2008年业绩增长高达五成，但经营现金流“缺口”仍达75.90亿元。
金元证券研究报告显示，除开发贷款和企业自筹资金外，其他资金来源中，通过定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金，是房地产开发商赖以生存的根本。但是2008年受到前期房价上涨过快，导致市场出现强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致中国房地产资金来源中最主要的“其他资金来源”同比下降超过16％。
在“其他资金来源”中，单是预收款就已出现大幅下降。据世华财讯提供的数据显示，2008年A股上市房企预收款下降突出的企业有泛海建设，同比下降75.94％，万通地产同比下降66.47％，世茂股份下降97.23％，新湖创业下降70.03％。(详见表5)由此可见楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。
资产负债率及流动现金流不足的双重压力，令不少分析机构对后市房地产企业的现金状况仍持悲观预期，世华财讯便是持此观点的机构之一。“2009年房地产行业仍处于持续调整期中，企业缺钱状况预计将会持续恶化，2009年应该是房地产企业资金更为紧张的一年。”从力说。
商品房库存量骤增
国家统计局数据显示，2008年1～12月全国商品住宅销售面积下降20.3％，商品住宅销售额下降20.1％。截至去年12月末，全国空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3％，增幅提高9.4个百分点。
东兴证券研究报告亦显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在经历2007年同比增长分别为25.67％和44.34％之后掉头，分别下降到同比为-18.51％和-18.69％，导致商品房出现较严重的滞销。
截至2008年年末，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年的58236万平方米持平。这样一来，2008年底房地产行业商品房存货，与2007年相比增加了1亿平方米左右，增幅近20％。
就具体企业而言，万科2008年商品房库存近860万平方米，同比增长29.2％。保利地产2008年库存400万平方米，同比增长43.8％。库存最高的是泛海建设，在2008年的库存同比超过100％。(见表6)
分析人士认为，交易量的下降导致房地产开发投资增长由高增长转变为低增长，甚至出现负增长。企业存量房明显增多，资金严重缺乏的状况，令大部分企业降低了开发能力，并且，部分企业可能因经受不起长久压力而出现被迫出局的可能。
如何找到钱?
在房地产企业普遍缺钱，而短期内大势仍难以好转的背景下，如何找到钱，成为时下房地产企业欲解的燃眉之急。由此，狠抓现金流、加大促销力度、加快存货周转等字眼，频频见诸于上市房企年报之中。
“经济危机、行业萧条背景下，房地产企业首先应明白‘企业不死才是硬道理’，因此，现金为王，保障企业有相对充裕的现金流，快速消化存货、回笼资金是最主要的应对措施。”从力建议，“具体而言，中央以及地方政府已经采取一系列货币优惠政策、税费优惠政策等，来调节房地产市场，房地产企业应该顺势而为，采取合理降低收益预期等一系列促销手段，来快速回笼资金才是正道。”
此外，谋求融资亦不失为眼下房地产企业的求生手段。在现金流吃紧及负债率居高不下的双重压力下，房企更应加紧融资。不久前，保利地产80亿元的再融资方案刚刚获得股东大会的通过。据悉，此笔通过定向发行募集的资金，将用于该公司旗下在建的8个地产项目。这也是近期国内房地 产行业公布的最大金额再融资计划。
无独有偶，万科也在其2008年年报中披露，公司2009年将进一步拓展融资渠道，在市场条件允许的情况下，可能进行一次股权融资。
典型案例解析
A万科
高库存下的资金困局
从拐点论，到全国拉开“价格战”，再到去年5月份的“捐款门”事件……可以说2008年，龙头房企万科一直站在舆论的风口浪尖。
高调“论战”2008年的万科，其财报数据并不乐观。3月9日，万科发布的2008年年报显示，其经营性现金流、净利润下降；资产负债率、存货高企，令万科的资金困局显露无疑。
经营性现金流下降近100％
万科年报显示，2008年公司经营性现金流净额为-3415.1830万元，同比下降99.67％。经营性现金流净额反映的是企业期末所支配的现金量，在现金为王的今天，企业所掌握的现金是否充足，是衡量一个企业应对风险能力强弱的关键指标，现金充足表明企业经营状况良好。
而衡量企业的现金是否充足的一个简便方法是，将经营现金流与期末公司的净利润进行对比，就可以发现公司报告期经营成果的含金量。如果二者大体一致，或现金流量高于净利润，表明其利润含金量较高。否则，其利润在一定程度上只是表现为账而值，上市公司分红派现将受到较大限制。
万科2008年经营性现金流下降，在相当程度上反映了企业面临的环境恶化、销售困难、应收账款增加等问题，这与2008年特别是下半年经济增速急剧下降密切相关。
万科年报显示，公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元，降幅近17％，与计提存货跌价准备的影响基本相当。“基于审慎的财务策略，万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中拿地成本偏高。”分析人士认为。
除受存货跌价准备的影响外，万科2009年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，也是其利润下降的重要因素之一。2008年，万科房地产项目结算均价与2007年基本持平，但成本有所增加，每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。
可支配现金仅20亿元
万科年报显示，2008年，其在国内9个城市为销售冠军。并强调其对市场的准确预期，做出了相关调整策略。然而，尽管如此，万科在2009年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。
据其年报披露，万科2008年年末负债率为67％。2009年内到期的非流动负债132亿元，短期贷款46亿元，共计178亿元，较2007年期末多出93亿元。万科方面表示，负债率高主要是因为公司预收款239亿元作为负债列示，该预收款将随着销售结束而转入收入。另外，万科发行的公司债没有使用完毕，也是其负债率上升的原因之一。万科表示，其当前拥有货币资金199亿元，足以应付2009年到期的债务。
然而，分析人士认为，万科的偿债能力并非像他们自己所表述的那样乐观。因为：一、造成万科流动比率与速动比率比值差距过大在于万科的存货；二、除去应付各项银行债务，万科手中能够自由支配的现金仅为20亿元。
万科年报显示，除去存货，万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产并不多，而在万科流动资产当中，存货高达858.9亿元。
万科面临的财务困境由此可见一斑。对此，万科总裁郁亮表示，公司将在2009年进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。他特别强调，只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程，万科亦会避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，确保融资为股东带来赢利增长。对此，业界拭目以待。
2009年销售恐难红火
分析人士认为，万科2009年的主要矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾。如果销售受阻，且资本市场和银行信贷未给予万科支持的话，万科的财务压力将被放大，而万科多余的货币资金不足以支撑其2009年的开竣工计划。由此可见，2009年万科存货的变现能力，成为其缓解资金困局、应对大势低迷的关键。
万科年报显示，2008年公司销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别较2007年下降9.2％和8.6％。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34％，比2007年增加O.27个百分点。在整体大势低迷的背景下，应该说万科的销售作业完成得还比较令人满意。此外，从今年2月份的数据来看，万科当月销售面积达到51.7万平方米，比1月环比增长80.8％。但分析人士并未因此对今年万科的销售情况持乐观预期。
“房地产与宏观经济紧密相关，当前全球经济危机尚未摆脱，虽然目前市场已有连续两个月回暖，但这并不能代表行业底部已经到来，房地产市场还没有从下行趋势中完全走出来。因而根据市场的变化，且万科一贯坚持稳健、主动应对市场下滑的作风，不能排除公司下一步还会继续‘价格战’策略。但其成交额不会一路走高，不过部分地区，如珠三角等区域或能够触底企稳。”从力分析认为。
B保利
营业收入增91％
在房地产出现深度调整的2008年，营业收入、净利润、销售额的大幅增长，无疑令保利地产为世人递交了一份满意的答卷。
2月17日晚，保利地产发布2008年年报。年报称，保利去年在全国商品住宅销售面积同比下降20.3％，销售额同比下降20.1％的背景下，仍能保持逆势增长态势，实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48％；实现销售额205.11亿元，同比增长20.36％，经营表现超出行业平均水平。
此外，保利地产2008年全年营业收入约155.2亿元，同比增长91.24％。全年实现净利润22.38亿元，同比增长50.35％，摊薄每股收益为0.91元，同比增长40％。
净利润增五成
年报显示，2008年保利地产实现营业收入155亿元，同比增长91.24％；净利润达到22.39亿元，同比增长50.35％，而净资产收益率也比上年增加3.41个百分点，达到15.9％。如此良好的势头在今年还在延续。据其公告显示，今年1月份保利地产实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85％；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44％。
分析人士认为，保利的业绩之所以能逆市增长，与保利地产早在2002年就制定了《十年发展规划纲要》，以及随后迅速启动全国化战略，并初步完成了战略布局密不可分。目前， 保利地产已经形成以广州、北京和上海为核心的战略布局，以上三个城市的销售额占保利总销售额的58.5％。同时，保利地产迅速切入了其他经济发达城市，如长春、成都、天津等地，使其全国化的战略布局愈加稳固，有效避免了业务集中单一市场的风险。
据其年报披露，2007年第四季度，保利便预见房地产市场有可能步入调整期。于是，在2008年年初，保利就要求货量充足的地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减不必要的投资。同时加紧了各项目办理四证，抢占信贷资源。特别是加紧已售部分的签约和回笼，迅速回收资金。
就2009年保利的业绩走势而言，从力分析认为：“从保利的土地储备结构来看，未来结算来源二、三线城市项目比重将提升，结算区域将向环渤海地区和除三大经济圈之外的其他区域转移。但是2009年预计一线城市结算项目仍将是主力，因为一线城市销售均价相对较高，同时结算均价并不会有太大幅度下降，预计业绩将能够保持。”
2008年公司房地产业务销售收入为205.11亿元，2007年项目已售未结算金额116.34亿元，二者合计为2008年预计结算收入的1.96倍，可为2009年贡献约157.53亿元已售未结算金额。可见，2009年其业绩保障性较强。
土地激增加大偿债压力
在力求业绩增长的同时，保利地产市场占有率在2008年实现了逆市提升。在广州住宅市场，保利地产的市场份额已跃居第一；在北京，保利地产住宅成交金额则稳居前列；而其他中心城市的市场占有率也稳步上升。
继2007年获得多宗土地之后，2008年保利地产再度加大土地储备力度。据了解，2008年，保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008年年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。
国信证券的研究报告认为，2008年保利地产新增土地储备均以出让底价获得，平均楼面成本仅为1055元／平方米。成本优势明显，且大多数位于较为成熟的区域，为公司进一步发展奠定了坚实的基础。
另外，保利年报显示，2008年保利地产完成投资228亿元，销售回笼资金164亿元，净增银行贷款64亿元，发行公司债券43亿元，实现了全年收支平衡，并略有盈余。
然而，世华财讯对保利的分析却并不十分乐观。世华财讯分析师从力认为，保利在2008年之所以公司业绩高涨，主要是由于结算收入即量的提升，另一方面也是得益于企业管理水平、行业经验的不断提高。而在土地储备方面，保利地产从2007年起开始了“激进”的拿地策略。2007年，保利的土地储备量为785万平方米，2008年继续大量拿地，无疑大大增加了公司偿债压力。
增发成功或降低负债率
保利年报显示，2008年保利地产的资产负债率为70.78％，较2007年的68.62％略有提高。根据公司目前负债率较高的状况，保利地产拟进行定向增发，以改善自身资本结构，降低负债率。
根据与保利年报同日发布的定向增发预案公告，保利地产拟向包括实际控制人中国保利集团公司(下称保利集团)在内的不超过10家特定对象，发行不超过发行前公司总股本20％的A股股票，募集约80亿元的资金。发行价格将不低于15.89元／股，保利集团认购额将不超过15亿元。
众所周知，房地产企业作为资金密集型的企业，融资能够保障公司稳健而快速的发展，在目前行业下行趋势下，此次定向增发如果成功，则可以缓解其资金压力，改善保利地产的资产负债结构，扩大资本规模，并有能力在行业低点进行整合或加速扩张。同时，若增发成功，保利资产负债率也会相应降低，由目前的70.78％，约降至65％左右。
但保利增发进程仍需期待。因保利集团为国务院国有资产监督管理委员会监管的141家大型中央企业之一，本次关联交易事项除了须按照有关证券监督管理的规定履行审批程序外，还须取得有关国有资产监督管理部门关于保利集团认购本次非公开发行股票的批准。
C万通
净利润增200％之后的隐忧
万通地产年报于2月20日闪耀呈现。净利润暴增2倍有余，令其在房地产上市公司中分外抢眼。然而繁华过后亦存隐忧——存货增加面临的回款压力、高额派现所造成的现金负担、现金流大幅减少，以及依赖外区域增长所给后市带来的不确定性，等等，都令其在2009年很难重现昨日风光。
项目结算助力净利猛增
万通地产年报显示，其2008年实现营业收入484069.71万元，同比增长122.44％；实现归属于母公司所有者的净利润52743.64万元，同比增长219.78％；实现每股收益1.04元，同比增长184.28％。
公司2008年共计派发现金红利17745万元，占净利润的33.6％。这一比例低于2007年的46.1％，但却高于2006年、2005年的水平，该两个年度分别是12％、12.99％。
除高额分红令业界津津乐道外，万通此次的分配方式亦赢得了人们的赞誉。2008年12月底，万通地产通过网上投票、传真和电话开展了，2008年分配预案征集广大中小投资者意见的活动，两个星期之内，万通地产共收到2200条投资者对年终分配预案的建议。这在中国资本市场上尚属首例。
“以往上市公司的分配方案多是依据大股东的意愿制定，分与不分、分多分少，都由大股东说了算。万通地产试行分配方案事先公开征集中小投资者意见的制度，这种探索对于中小投资者维护自身权益有着积极意义。”分析人士认为。
高派红之后，万通股价走势强劲。2009年以来，受大盘反弹、业绩预增以及高派送影响，万通地产的股价已经从8.68元上涨到19.22元，涨幅超100％。
对于万通净利猛增，以及对中小股东的慷慨派现，分析人士认为，主要缘于该公司报告期内结算项目增加。“2008年报可以看出，报告期内公司的结算项目明显增多，尤其是一些利润较高的商品住宅进入结算期，2008年得以结算收入，是其年度业绩大幅提升的主要原因，万通地产2008年主要结算项目是北京新城国际项目，占到90％左右，该项目定位为中高端商品房，毛利率较高。”从力分析。
高派现之后的隐忧
资本市场的运转总是喜忧参半。万通高送转、高分红的背后，实则面临着不小的资金压力。主要表现在以下5个方面：
第一，公司将派发的1.7745亿元现金红利将会增加公司的现金负担。其10送10高送转的分配方案，有可能会使得公司2009年面临每股收益降低的风险。
第二，2008年万通地产预收款项为，10.65亿元，较上年同期减少66.47％。虽 然预收账款大幅减少带来的负债降低拉低了整体资产负债率，但同时也意味着公司日后业绩增速有可能放缓。
第三，报告期末，万通地产存货达47.68亿元，与上年基本持平，占2008年公司总资产的64.6％。由此可见，未来万通，不得不面对库存增加带来的回款压力。
第四，年报显示，尽管公司流动负债已经由年初的39.71亿元下降到年末的26.263亿元，但不可忽视的是，由于在2008年公司购置了北京万通中心D座以及支付工程款及各项税费等原因，公司的货币资金已经由年初的20.88亿元下降到了8.91亿元。由此带来的资金压力可见一斑。
第五，由于万通所属子公司支付了购置土地款、项目工程款，缴纳了土地增值税、企业所得税、营业税金及附加等原因，万通地产2008年经营活动所产生的现金流量净额为-6.39亿元，而上年同期为8.11亿元，同比大幅减少178.77％。
2009年业绩或将下降
万通地产经营业绩持续增长主要依赖于北京以外地区的增长。这一趋势在2008年年报中已初显端倪。年报显示，2008年万通地产天津地区的营业收入同比增加300.97％，而北京地区的营业收入仅增加了46.11％。
万通年报也指出，公司客观上面临较大的区域性市场风险。目前，公司主要业务集中在京津地区，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况，而近几年来，万科、金地、金融街等业内龙头企业纷纷到天津开发项目，导致天津区房地产市场呈现诸强云集、竞争加剧的趋势。这会对公司的可持续经营能力及赢利能力产生一定影响。
目前万通10亿元的公司债尚未正式发行，若顺利发行，则该公司短期内资金压力能得到一定程度缓解。但彻底解决资金压力还需要快速回笼资金。目前该公司的项目主要集中于天津和北京，未来北京项目已接近尾声，天津项目的销售将对公司的资金压力产生重要影响。
从力在接受记者采访时亦认为，由于万通目前北京项目已经接近尾声，大部分项目在天津，且天津项目目前销售平平，天津万通华府、天津新城国际三期竣工时间均推后至2010年，而成都市场受地震影响较大，成都绿岭二期竣工时间则推迟至2011年。因此，预计2009年万通业绩将出现大幅下降。
在全球金融危机、经济下行、周期性调整等多重“利空”因素影响下，曾经风风火火的房地产上市公司，在2008年疲态尽显，资产负债率高企，接近或超过70％警戒线的不乏万科、保利等知名房企。
“截至3月18日，我们统计已有31家房地产上市公司发布2008年年报，其中，近一半房企资产负债水平高于50％。如万科的资产负债率高达67.44％；保利地产、苏州高新、ST万杰等房企资产负债率则在70％的警戒线之上一由此我们预计，A股70多家上市房企中，将约有半数左右的资产负债率高于50％。”世华财讯分析师从力说。(见表1)
2008年房企业绩两极分化明显。根据世华财讯提供的数据显示，营业利润低于50％的分别是世茂股份、中江地产和泛海建设。而营业利润增长在70％以上的有万通地产、保利地产和华发股份。(见表2)
净利润增长超过100％的有3家，分别是新湖中宝、万通地产和天房发展。出现业绩负增长的企业有10家左右，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份、卧龙地产、万科地产、中江地产和金丰投资等。增长幅度最大的为万通地产，净利润同比大增219.78％。如上房企中，去年经营业绩最差的要数广宇发展，净利润为负3906.14万元，同比下降178.55％。(见表3)
从各房企年报数据来看，即便是业绩表现良好的企业，依然有不少房企面临资金压力。以保利地产为例，公司年报可以说非常喜人。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24％。而2008年保利地产更是加大了储备力度，2008年保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼面价为1032元／平方米，相比2007年下降56.27％。然而，大量土地储备也增加了公司偿债压力。截至2008年底，保利净负债率高达110.37％，同比上涨88.08％。
七成房企经营现金流为负
除资产负债率高企外，经营性现金流的匮乏亦令处于调整期的房地产企业难以维系。
根据目前已披露的31家房地产类上市公司年报显示，2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元，较去年同期降幅明显。其中，超七成的房地产上市公司“囊中羞涩”。在已披露年报的上市公司中，保利地产经营现金流量最不乐观，公司全年此数高达-75.90亿元，位列所有房地产上市公司之首。此外，房地产龙头万科年报显示，公司全年经营现金流量为-3415.18万元。(见表4)
令房企倍感雪上加霜的是，尽管企业业绩较去年出现大幅下滑，但这一现象要远没有其缺钱现象更为严重。统计显示，房地产上市公司业绩同比出现下滑的只有13家，占已公布年报公司比例的41.94％。业绩勉强增长，经营现金流量不佳这一现象愈加明显。以保利地产为例，公司2008年业绩增长高达五成，但经营现金流“缺口”仍达75.90亿元。
金元证券研究报告显示，除开发贷款和企业自筹资金外，其他资金来源中，通过定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金，是房地产开发商赖以生存的根本。但是2008年受到前期房价上涨过快，导致市场出现强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致中国房地产资金来源中最主要的“其他资金来源”同比下降超过16％。
在“其他资金来源”中，单是预收款就已出现大幅下降。据世华财讯提供的数据显示，2008年A股上市房企预收款下降突出的企业有泛海建设，同比下降75.94％，万通地产同比下降66.47％，世茂股份下降97.23％，新湖创业下降70.03％。(详见表5)由此可见楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。
资产负债率及流动现金流不足的双重压力，令不少分析机构对后市房地产企业的现金状况仍持悲观预期，世华财讯便是持此观点的机构之一。“2009年房地产行业仍处于持续调整期中，企业缺钱状况预计将会持续恶化，2009年应该是房地产企业资金更为紧张的一年。”从力说。
商品房库存量骤增
国家统计局数据显示，2008年1～12月全国商品住宅销售面积下降20.3％，商品住宅销售额下降20.1％。截至去年12月末，全国空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3％，增幅提高9.4个百分点。
东兴证券研究报告亦显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在经历2007年同比增长分别为25.67％和44.34％之后掉头，分别下降到同比为-18.51％和-18.69％，导致商品房出现较严重的滞销。
截至2008年年末，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年的58236万平方米持平。这样一来，2008年底房地产行业商品房存货，与2007年相比增加了1亿平方米左右，增幅近20％。
就具体企业而言，万科2008年商品房库存近860万平方米，同比增长29.2％。保利地产2008年库存400万平方米，同比增长43.8％。库存最高的是泛海建设，在2008年的库存同比超过100％。(见表6)
分析人士认为，交易量的下降导致房地产开发投资增长由高增长转变为低增长，甚至出现负增长。企业存量房明显增多，资金严重缺乏的状况，令大部分企业降低了开发能力，并且，部分企业可能因经受不起长久压力而出现被迫出局的可能。
如何找到钱?
在房地产企业普遍缺钱，而短期内大势仍难以好转的背景下，如何找到钱，成为时下房地产企业欲解的燃眉之急。由此，狠抓现金流、加大促销力度、加快存货周转等字眼，频频见诸于上市房企年报之中。
“经济危机、行业萧条背景下，房地产企业首先应明白‘企业不死才是硬道理’，因此，现金为王，保障企业有相对充裕的现金流，快速消化存货、回笼资金是最主要的应对措施。”从力建议，“具体而言，中央以及地方政府已经采取一系列货币优惠政策、税费优惠政策等，来调节房地产市场，房地产企业应该顺势而为，采取合理降低收益预期等一系列促销手段，来快速回笼资金才是正道。”
此外，谋求融资亦不失为眼下房地产企业的求生手段。在现金流吃紧及负债率居高不下的双重压力下，房企更应加紧融资。不久前，保利地产80亿元的再融资方案刚刚获得股东大会的通过。据悉，此笔通过定向发行募集的资金，将用于该公司旗下在建的8个地产项目。这也是近期国内房地 产行业公布的最大金额再融资计划。
无独有偶，万科也在其2008年年报中披露，公司2009年将进一步拓展融资渠道，在市场条件允许的情况下，可能进行一次股权融资。
典型案例解析
A万科
高库存下的资金困局
从拐点论，到全国拉开“价格战”，再到去年5月份的“捐款门”事件……可以说2008年，龙头房企万科一直站在舆论的风口浪尖。
高调“论战”2008年的万科，其财报数据并不乐观。3月9日，万科发布的2008年年报显示，其经营性现金流、净利润下降；资产负债率、存货高企，令万科的资金困局显露无疑。
经营性现金流下降近100％
万科年报显示，2008年公司经营性现金流净额为-3415.1830万元，同比下降99.67％。经营性现金流净额反映的是企业期末所支配的现金量，在现金为王的今天，企业所掌握的现金是否充足，是衡量一个企业应对风险能力强弱的关键指标，现金充足表明企业经营状况良好。
而衡量企业的现金是否充足的一个简便方法是，将经营现金流与期末公司的净利润进行对比，就可以发现公司报告期经营成果的含金量。如果二者大体一致，或现金流量高于净利润，表明其利润含金量较高。否则，其利润在一定程度上只是表现为账而值，上市公司分红派现将受到较大限制。
万科2008年经营性现金流下降，在相当程度上反映了企业面临的环境恶化、销售困难、应收账款增加等问题，这与2008年特别是下半年经济增速急剧下降密切相关。
万科年报显示，公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元，降幅近17％，与计提存货跌价准备的影响基本相当。“基于审慎的财务策略，万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中拿地成本偏高。”分析人士认为。
除受存货跌价准备的影响外，万科2009年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，也是其利润下降的重要因素之一。2008年，万科房地产项目结算均价与2007年基本持平，但成本有所增加，每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。
可支配现金仅20亿元
万科年报显示，2008年，其在国内9个城市为销售冠军。并强调其对市场的准确预期，做出了相关调整策略。然而，尽管如此，万科在2009年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。
据其年报披露，万科2008年年末负债率为67％。2009年内到期的非流动负债132亿元，短期贷款46亿元，共计178亿元，较2007年期末多出93亿元。万科方面表示，负债率高主要是因为公司预收款239亿元作为负债列示，该预收款将随着销售结束而转入收入。另外，万科发行的公司债没有使用完毕，也是其负债率上升的原因之一。万科表示，其当前拥有货币资金199亿元，足以应付2009年到期的债务。
然而，分析人士认为，万科的偿债能力并非像他们自己所表述的那样乐观。因为：一、造成万科流动比率与速动比率比值差距过大在于万科的存货；二、除去应付各项银行债务，万科手中能够自由支配的现金仅为20亿元。
万科年报显示，除去存货，万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产并不多，而在万科流动资产当中，存货高达858.9亿元。
万科面临的财务困境由此可见一斑。对此，万科总裁郁亮表示，公司将在2009年进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。他特别强调，只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程，万科亦会避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，确保融资为股东带来赢利增长。对此，业界拭目以待。
2009年销售恐难红火
分析人士认为，万科2009年的主要矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾。如果销售受阻，且资本市场和银行信贷未给予万科支持的话，万科的财务压力将被放大，而万科多余的货币资金不足以支撑其2009年的开竣工计划。由此可见，2009年万科存货的变现能力，成为其缓解资金困局、应对大势低迷的关键。
万科年报显示，2008年公司销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别较2007年下降9.2％和8.6％。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34％，比2007年增加O.27个百分点。在整体大势低迷的背景下，应该说万科的销售作业完成得还比较令人满意。此外，从今年2月份的数据来看，万科当月销售面积达到51.7万平方米，比1月环比增长80.8％。但分析人士并未因此对今年万科的销售情况持乐观预期。
“房地产与宏观经济紧密相关，当前全球经济危机尚未摆脱，虽然目前市场已有连续两个月回暖，但这并不能代表行业底部已经到来，房地产市场还没有从下行趋势中完全走出来。因而根据市场的变化，且万科一贯坚持稳健、主动应对市场下滑的作风，不能排除公司下一步还会继续‘价格战’策略。但其成交额不会一路走高，不过部分地区，如珠三角等区域或能够触底企稳。”从力分析认为。
B保利
营业收入增91％
在房地产出现深度调整的2008年，营业收入、净利润、销售额的大幅增长，无疑令保利地产为世人递交了一份满意的答卷。
2月17日晚，保利地产发布2008年年报。年报称，保利去年在全国商品住宅销售面积同比下降20.3％，销售额同比下降20.1％的背景下，仍能保持逆势增长态势，实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48％；实现销售额205.11亿元，同比增长20.36％，经营表现超出行业平均水平。
此外，保利地产2008年全年营业收入约155.2亿元，同比增长91.24％。全年实现净利润22.38亿元，同比增长50.35％，摊薄每股收益为0.91元，同比增长40％。
净利润增五成
年报显示，2008年保利地产实现营业收入155亿元，同比增长91.24％；净利润达到22.39亿元，同比增长50.35％，而净资产收益率也比上年增加3.41个百分点，达到15.9％。如此良好的势头在今年还在延续。据其公告显示，今年1月份保利地产实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85％；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44％。
分析人士认为，保利的业绩之所以能逆市增长，与保利地产早在2002年就制定了《十年发展规划纲要》，以及随后迅速启动全国化战略，并初步完成了战略布局密不可分。目前， 保利地产已经形成以广州、北京和上海为核心的战略布局，以上三个城市的销售额占保利总销售额的58.5％。同时，保利地产迅速切入了其他经济发达城市，如长春、成都、天津等地，使其全国化的战略布局愈加稳固，有效避免了业务集中单一市场的风险。
据其年报披露，2007年第四季度，保利便预见房地产市场有可能步入调整期。于是，在2008年年初，保利就要求货量充足的地区主动缩减开工面积，暂停开发变现能力差的商业项目，有效缩减不必要的投资。同时加紧了各项目办理四证，抢占信贷资源。特别是加紧已售部分的签约和回笼，迅速回收资金。
就2009年保利的业绩走势而言，从力分析认为：“从保利的土地储备结构来看，未来结算来源二、三线城市项目比重将提升，结算区域将向环渤海地区和除三大经济圈之外的其他区域转移。但是2009年预计一线城市结算项目仍将是主力，因为一线城市销售均价相对较高，同时结算均价并不会有太大幅度下降，预计业绩将能够保持。”
2008年公司房地产业务销售收入为205.11亿元，2007年项目已售未结算金额116.34亿元，二者合计为2008年预计结算收入的1.96倍，可为2009年贡献约157.53亿元已售未结算金额。可见，2009年其业绩保障性较强。
土地激增加大偿债压力
在力求业绩增长的同时，保利地产市场占有率在2008年实现了逆市提升。在广州住宅市场，保利地产的市场份额已跃居第一；在北京，保利地产住宅成交金额则稳居前列；而其他中心城市的市场占有率也稳步上升。
继2007年获得多宗土地之后，2008年保利地产再度加大土地储备力度。据了解，2008年，保利新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008年年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。
国信证券的研究报告认为，2008年保利地产新增土地储备均以出让底价获得，平均楼面成本仅为1055元／平方米。成本优势明显，且大多数位于较为成熟的区域，为公司进一步发展奠定了坚实的基础。
另外，保利年报显示，2008年保利地产完成投资228亿元，销售回笼资金164亿元，净增银行贷款64亿元，发行公司债券43亿元，实现了全年收支平衡，并略有盈余。
然而，世华财讯对保利的分析却并不十分乐观。世华财讯分析师从力认为，保利在2008年之所以公司业绩高涨，主要是由于结算收入即量的提升，另一方面也是得益于企业管理水平、行业经验的不断提高。而在土地储备方面，保利地产从2007年起开始了“激进”的拿地策略。2007年，保利的土地储备量为785万平方米，2008年继续大量拿地，无疑大大增加了公司偿债压力。
增发成功或降低负债率
保利年报显示，2008年保利地产的资产负债率为70.78％，较2007年的68.62％略有提高。根据公司目前负债率较高的状况，保利地产拟进行定向增发，以改善自身资本结构，降低负债率。
根据与保利年报同日发布的定向增发预案公告，保利地产拟向包括实际控制人中国保利集团公司(下称保利集团)在内的不超过10家特定对象，发行不超过发行前公司总股本20％的A股股票，募集约80亿元的资金。发行价格将不低于15.89元／股，保利集团认购额将不超过15亿元。
众所周知，房地产企业作为资金密集型的企业，融资能够保障公司稳健而快速的发展，在目前行业下行趋势下，此次定向增发如果成功，则可以缓解其资金压力，改善保利地产的资产负债结构，扩大资本规模，并有能力在行业低点进行整合或加速扩张。同时，若增发成功，保利资产负债率也会相应降低，由目前的70.78％，约降至65％左右。
但保利增发进程仍需期待。因保利集团为国务院国有资产监督管理委员会监管的141家大型中央企业之一，本次关联交易事项除了须按照有关证券监督管理的规定履行审批程序外，还须取得有关国有资产监督管理部门关于保利集团认购本次非公开发行股票的批准。
C万通
净利润增200％之后的隐忧
万通地产年报于2月20日闪耀呈现。净利润暴增2倍有余，令其在房地产上市公司中分外抢眼。然而繁华过后亦存隐忧——存货增加面临的回款压力、高额派现所造成的现金负担、现金流大幅减少，以及依赖外区域增长所给后市带来的不确定性，等等，都令其在2009年很难重现昨日风光。
项目结算助力净利猛增
万通地产年报显示，其2008年实现营业收入484069.71万元，同比增长122.44％；实现归属于母公司所有者的净利润52743.64万元，同比增长219.78％；实现每股收益1.04元，同比增长184.28％。
公司2008年共计派发现金红利17745万元，占净利润的33.6％。这一比例低于2007年的46.1％，但却高于2006年、2005年的水平，该两个年度分别是12％、12.99％。
除高额分红令业界津津乐道外，万通此次的分配方式亦赢得了人们的赞誉。2008年12月底，万通地产通过网上投票、传真和电话开展了，2008年分配预案征集广大中小投资者意见的活动，两个星期之内，万通地产共收到2200条投资者对年终分配预案的建议。这在中国资本市场上尚属首例。
“以往上市公司的分配方案多是依据大股东的意愿制定，分与不分、分多分少，都由大股东说了算。万通地产试行分配方案事先公开征集中小投资者意见的制度，这种探索对于中小投资者维护自身权益有着积极意义。”分析人士认为。
高派红之后，万通股价走势强劲。2009年以来，受大盘反弹、业绩预增以及高派送影响，万通地产的股价已经从8.68元上涨到19.22元，涨幅超100％。
对于万通净利猛增，以及对中小股东的慷慨派现，分析人士认为，主要缘于该公司报告期内结算项目增加。“2008年报可以看出，报告期内公司的结算项目明显增多，尤其是一些利润较高的商品住宅进入结算期，2008年得以结算收入，是其年度业绩大幅提升的主要原因，万通地产2008年主要结算项目是北京新城国际项目，占到90％左右，该项目定位为中高端商品房，毛利率较高。”从力分析。
高派现之后的隐忧
资本市场的运转总是喜忧参半。万通高送转、高分红的背后，实则面临着不小的资金压力。主要表现在以下5个方面：
第一，公司将派发的1.7745亿元现金红利将会增加公司的现金负担。其10送10高送转的分配方案，有可能会使得公司2009年面临每股收益降低的风险。
第二，2008年万通地产预收款项为，10.65亿元，较上年同期减少66.47％。虽 然预收账款大幅减少带来的负债降低拉低了整体资产负债率，但同时也意味着公司日后业绩增速有可能放缓。
第三，报告期末，万通地产存货达47.68亿元，与上年基本持平，占2008年公司总资产的64.6％。由此可见，未来万通，不得不面对库存增加带来的回款压力。
第四，年报显示，尽管公司流动负债已经由年初的39.71亿元下降到年末的26.263亿元，但不可忽视的是，由于在2008年公司购置了北京万通中心D座以及支付工程款及各项税费等原因，公司的货币资金已经由年初的20.88亿元下降到了8.91亿元。由此带来的资金压力可见一斑。
第五，由于万通所属子公司支付了购置土地款、项目工程款，缴纳了土地增值税、企业所得税、营业税金及附加等原因，万通地产2008年经营活动所产生的现金流量净额为-6.39亿元，而上年同期为8.11亿元，同比大幅减少178.77％。
2009年业绩或将下降
万通地产经营业绩持续增长主要依赖于北京以外地区的增长。这一趋势在2008年年报中已初显端倪。年报显示，2008年万通地产天津地区的营业收入同比增加300.97％，而北京地区的营业收入仅增加了46.11％。
万通年报也指出，公司客观上面临较大的区域性市场风险。目前，公司主要业务集中在京津地区，未来三年内，公司经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况，而近几年来，万科、金地、金融街等业内龙头企业纷纷到天津开发项目，导致天津区房地产市场呈现诸强云集、竞争加剧的趋势。这会对公司的可持续经营能力及赢利能力产生一定影响。
目前万通10亿元的公司债尚未正式发行，若顺利发行，则该公司短期内资金压力能得到一定程度缓解。但彻底解决资金压力还需要快速回笼资金。目前该公司的项目主要集中于天津和北京，未来北京项目已接近尾声，天津项目的销售将对公司的资金压力产生重要影响。
从力在接受记者采访时亦认为，由于万通目前北京项目已经接近尾声，大部分项目在天津，且天津项目目前销售平平，天津万通华府、天津新城国际三期竣工时间均推后至2010年，而成都市场受地震影响较大，成都绿岭二期竣工时间则推迟至2011年。因此，预计2009年万通业绩将出现大幅下降。