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摘要以业主委员会为原告起诉维权是近年来物业纠纷中的新型疑难问题。本文从现实案例出发,分析业主团体的性质及其民事主体资格,针对现行立法中对业主委员会诉讼主体资格问题规定的空白,简要分析。
关键词业主团体 业主委员会 民事主体资格
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)02-185-01
一、争辩:物业管理诉讼中的业主团体资格
案例:原告A小区业主委员会
被告B房产公司
原告诉称:被告开发A小区并交付。原告认为被告未按规定将物业管理用房交付业主,同时被告也未交付物管用房的相关建设资料。原告起诉要求被告交付A小区物业管理用房以及上述房屋的相关资料。
被告辩称,原告A小区业主委员会成立程序不合法,且未经业主大会决定和授权,不具备民事主体和诉讼主体资格。请求法院驳回原告起诉。
法院经审理后认为:本案原告虽有权作为民事诉讼主体,可以自己名义诉讼,但由于上述事项未经业主大会或业主代表大会决定或授权,故其无权直接向法院起诉。遂裁定驳回原告的起诉。
2003年8月20日,最高院在给安徽高院“关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函”中认为,根据民事诉讼法第四十九条、最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
2004年11月重庆高院出台《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,首次确定了业主委员会的诉讼主体资格。
二、溯源:业主团体的性质
所谓业主团体即由全体业主组成的社会团体,名称于各国家和地区之间不尽一致。我国法律及地方性法规并未直接定义业主团体这一概念。物权法第75条规定业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主团体这一概念来源于建筑物区分所有权制度。通说认为,建筑物区分所有权,是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权,业主团体即是成员权中的概念。《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”。据此,可以理解为业主团体包括业主大会和业主委员会,但民法通则未对业主委员会作出明确的规定。民事诉讼法规定仅规定自然人、法人、其他组织具备诉讼主体资格。根据法律规定,业主委员会系由业主大会选举而成,其自身不具备一定财产和组织机构,无法独立承担法律责任。我国物权法也未对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定。
三、解析:业主团体的民事主体资格
如本文前所述,司法实践中,由于无明确规定,各地司法机关对业主委员会是否具有民事主体资格的处理方式各不相同,这不仅未能及时维护业主利益,一定程度上也损害了司法权威。
笔者的看法是:业主委员会不具备民事权利能力,其不是适格的民事主体,而业主团体可以作为民事主体。第一、从法律直接规定来看,虽然物权法规定了业主委员会的决定,对业主具有约束力,但同时也规定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求法院予以撤销。事实上,法律并未规定业主委员会可以直接代表全体业主,业主委员会所做的意思表示,亦非完全代表全体业主,在无法确定代表人的前提下,我们只能将业主委员会所做的决定视作为代表尽可能多的业主的利益,代表的是业主团体的决策。第二,业主委员会不能承担赔偿责任。由于业主委员会本身无资金来源,其所掌握的资金系全体业主缴纳的物业费,在这种情况下,表面上由业主委员会承担的法律赔偿责任实质上是由全体业主来承担,故能够承担法律赔偿责任的主体是业主团体。从逻辑上分析,全体业主组成一个非法人团体,成立在先的业主团体召开业主大会选举产生業主委员会委员组成业主委员会,所以业主委员会仅为业主团体的代表机构。业主委员会作为一个全体业主的代表机构,既未合法登记,也未领取过相关证照,甚至未在政府职能部门备案登记,其仅是业主团体的执行和代表机构。业主委员会的主要功能是为了能够代表业主团体,进行日常事务管理,实施涉及共同管理的其他重大事项,业主委员会本身并非适格的民事主体资格。为了方便物业管理的需要,相应法规作出了业主委员会直接以其自身名义对外实施具体行为的规定,但此种规定却不符合代表机关的理论,因为代表机关对外实施行为时只能以被代表人的名义实施行为,却不能以代表机关的自身名义直接实施。这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造。其不像自然人、法人和社会团体等民事主体那样具体有形,为常人所熟知。而在我国业主团体是一个新兴的概念,关于它的理论体系还不够完善,制度还不够健全,业主团体,作为一个特殊的民事主体,现阶段仅存在于理论阶段,但该概念的提出及确定将极大有助于司法实践,有助于解决日益增多的物业管理纠纷中的维权难题,顺应时代的发展。
因此,在我国现行法律体制下业主团体是非法人性质的社会团体,具有民事主体资格,而业主委员会仅为其代表机构。由于我国尚缺乏全国性物业管理法律规范,理论界及实务界对物业管理的有关问题存在较大分歧,有待进一步深入探讨
参考文献:
[1]高富平,黄武双.房地产法学.高等教育出版社.2003年版.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社.1995年版.
关键词业主团体 业主委员会 民事主体资格
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)02-185-01
一、争辩:物业管理诉讼中的业主团体资格
案例:原告A小区业主委员会
被告B房产公司
原告诉称:被告开发A小区并交付。原告认为被告未按规定将物业管理用房交付业主,同时被告也未交付物管用房的相关建设资料。原告起诉要求被告交付A小区物业管理用房以及上述房屋的相关资料。
被告辩称,原告A小区业主委员会成立程序不合法,且未经业主大会决定和授权,不具备民事主体和诉讼主体资格。请求法院驳回原告起诉。
法院经审理后认为:本案原告虽有权作为民事诉讼主体,可以自己名义诉讼,但由于上述事项未经业主大会或业主代表大会决定或授权,故其无权直接向法院起诉。遂裁定驳回原告的起诉。
2003年8月20日,最高院在给安徽高院“关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函”中认为,根据民事诉讼法第四十九条、最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
2004年11月重庆高院出台《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,首次确定了业主委员会的诉讼主体资格。
二、溯源:业主团体的性质
所谓业主团体即由全体业主组成的社会团体,名称于各国家和地区之间不尽一致。我国法律及地方性法规并未直接定义业主团体这一概念。物权法第75条规定业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主团体这一概念来源于建筑物区分所有权制度。通说认为,建筑物区分所有权,是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权,业主团体即是成员权中的概念。《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”。据此,可以理解为业主团体包括业主大会和业主委员会,但民法通则未对业主委员会作出明确的规定。民事诉讼法规定仅规定自然人、法人、其他组织具备诉讼主体资格。根据法律规定,业主委员会系由业主大会选举而成,其自身不具备一定财产和组织机构,无法独立承担法律责任。我国物权法也未对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定。
三、解析:业主团体的民事主体资格
如本文前所述,司法实践中,由于无明确规定,各地司法机关对业主委员会是否具有民事主体资格的处理方式各不相同,这不仅未能及时维护业主利益,一定程度上也损害了司法权威。
笔者的看法是:业主委员会不具备民事权利能力,其不是适格的民事主体,而业主团体可以作为民事主体。第一、从法律直接规定来看,虽然物权法规定了业主委员会的决定,对业主具有约束力,但同时也规定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求法院予以撤销。事实上,法律并未规定业主委员会可以直接代表全体业主,业主委员会所做的意思表示,亦非完全代表全体业主,在无法确定代表人的前提下,我们只能将业主委员会所做的决定视作为代表尽可能多的业主的利益,代表的是业主团体的决策。第二,业主委员会不能承担赔偿责任。由于业主委员会本身无资金来源,其所掌握的资金系全体业主缴纳的物业费,在这种情况下,表面上由业主委员会承担的法律赔偿责任实质上是由全体业主来承担,故能够承担法律赔偿责任的主体是业主团体。从逻辑上分析,全体业主组成一个非法人团体,成立在先的业主团体召开业主大会选举产生業主委员会委员组成业主委员会,所以业主委员会仅为业主团体的代表机构。业主委员会作为一个全体业主的代表机构,既未合法登记,也未领取过相关证照,甚至未在政府职能部门备案登记,其仅是业主团体的执行和代表机构。业主委员会的主要功能是为了能够代表业主团体,进行日常事务管理,实施涉及共同管理的其他重大事项,业主委员会本身并非适格的民事主体资格。为了方便物业管理的需要,相应法规作出了业主委员会直接以其自身名义对外实施具体行为的规定,但此种规定却不符合代表机关的理论,因为代表机关对外实施行为时只能以被代表人的名义实施行为,却不能以代表机关的自身名义直接实施。这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造。其不像自然人、法人和社会团体等民事主体那样具体有形,为常人所熟知。而在我国业主团体是一个新兴的概念,关于它的理论体系还不够完善,制度还不够健全,业主团体,作为一个特殊的民事主体,现阶段仅存在于理论阶段,但该概念的提出及确定将极大有助于司法实践,有助于解决日益增多的物业管理纠纷中的维权难题,顺应时代的发展。
因此,在我国现行法律体制下业主团体是非法人性质的社会团体,具有民事主体资格,而业主委员会仅为其代表机构。由于我国尚缺乏全国性物业管理法律规范,理论界及实务界对物业管理的有关问题存在较大分歧,有待进一步深入探讨
参考文献:
[1]高富平,黄武双.房地产法学.高等教育出版社.2003年版.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社.1995年版.