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在国家宏观调控政策的作用下，经济趋热的增长势头有所缓解，但是，宏观调控对房地产业的抑制作用却微乎其微，今年前三季度房地产开发投资和房地产价格继续呈现较快增长局面。前三季度房地产开发投资12902亿元，增长24.3%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%。应该说，房地产业是今年宏观调控的重中之重，但收到的效果并不明显。原因何在？本文试图从房地产业独有的特征来分析这一问题。
□中国国家信息中心祁京梅
社会对经济的普遍高预期是房价居高不下的原因之一
从2003年下半年以来我国经济进入新一轮景气周期，历经三年多时间，经济扩张型增长的趋势没有改变，景气周期一再延长，短期内没有大幅调整的迹象。2008年甚至整个“十一五”时期我国经济增长有望保持在9%-10%的较快增长，国民经济的光明前景和良好预期，是房地产业调而不衰的根源。
一般讲，商品的价格由其成本和需求决定，但是房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。
房地产融资模式和预售制度是导致房价上涨的另一原因
房子供不应求是假象，现行房地产融资模式和预售制度才是房价上涨真实原因。房地产滚动开发需要大量资金，预售可提前回笼大笔资金，凭什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者愿意先付钱，大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。
现在，国家已经开始对现行房地产融资体制进行整顿和完善，当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现。
对土地收益治理缺乏刚性约束，助长了房价上涨
自从房地产业出现过热苗头以来，国家采取多种措施控制土地的管理和使用，但是，由于土地的治理缺乏刚性约束，只是在土地用途有所概述，但在收益上没有明确严格规定，在多种利益关系的作用下，更多的土地用于房地产建筑，助长了房价的上涨。
自从1987年9月，深圳出让一块5000多平方米的土地使用权，到1988年4月，《宪法》中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，曾经“不值钱”的土地，早已成为权力与财富聚焦的中心。对于地方政府而言，当然需要承担活跃经济、扩大就业、基础设施建设等多重责任。但凡事过犹不及，一方面土地在拍卖市场上，几乎是以“点土成金”的气势，把商品房市场烘得火热冲天；另一方面，为了招商引资，土地又以低廉价格甚至零地价成为吸引工业落户的筹码。土地流向、用地结构、商业占地与公共利益占地的区隔究竟应如何界定？这些都需要在《土地管理法》甚或在将来可能会有的《土地法》中逐渐澄清。
我国对于土地出让金的分配方法，除如《土地出让金收支管理办法》这样的行业性管理规定，甚至在现行的《土地管理法》中也并无明确细则。更值得关注的问题在于，20年前颁布、1987年和1998年曾作部分修改的《土地管理法》，至今并未再修正。这为地方政府买卖土地牟取暴利提供了空间。在我国，当土地买卖要过审批关时，征用这块土地的前提就是“公共利益的需要”，而当转手用于商业开发用途时，这块地又会由于以往从“公共目的”立项中得来的低成本，成为吸引投资者的利器。房地产业的过热、房价过高与地方政府的本位利益直接相关。
20%的高收入者大量投资房地产对房价有推高作用
在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，80%的商品房是由20%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。
除了高收入家庭的住房消费外，为了保值而大量购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。现实中的情况也确实如此。无论是在北京还是在上海、深圳、广州等城市，有相当一批“先富一族”买房只为投资，甚至作为储蓄，而房产升值的财富效应则令更多的人加入购房行列。
从中央政府看，新的调控措施更为具体
国务院研究部署第四季度和明年经济社会发展工作时，强调要抓好六项工作。其中，第二项“坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度。严格控制中长期贷款。控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市。”对进一步落实房地产调控政策指明了方向。
把房地产调控措施落实到每个城市，这既证明了宏观调控的紧迫性，也说明落实调控措施的责任性，打破了以往笼统的调控模式。如果能够把调控措施落实到每个城市的基础上，把相关责任落实到人头效果会更佳。这样做的好处至少有三：一是责任到人，做到权力清晰，责任清晰，避免领导之间、部门之间互相扯皮；二是便于问责，虽然个别官员因房地产调控问题落马，但在一段时间以来房地产调控被动局面下，与民众的利益相比，可能需要问责的问题官员还是冰山一角；三是提高效率，专事、专人、专办，可减少中间环节，让政策及时、准确地实施。
通过这个信息，应该看到，过去一些地方政府出于自己的利益目的，企图寻找各种理由不及时落实政策或落实不到位的局面有望得到改善。宏观政策遭遇的各种“软阻力”，也有望在新一轮调控中逐步化解。
从地方政府看，抑制房价应从房地产商处着力
近几年，政府屡出重拳抑制房价，又是收紧土地供应，又是调整房贷规模，又是监控购房动机，尽管最近上海房价已有所回落，但总体效果还不尽如人意。一个最重要的原因就是，这一切都没有触及房地产行业的利润空间，都没有撼动房地产行业的暴利基础。
不久前，有人呼吁房地产商公开房屋成本，但除了消费者振臂而呼以外，其他各方都态度暧昧。房地产商大多表示这事关商业秘密；个别经济学家也认为这违背了市场经济的游戏规则；一些地方政府表示时机未到，而且担忧会影响公平竞争环境，不利于房地产行业的健康发展。但是，没有成本价作参考，政府部门怎么拿捏调控的尺度？
如果房价完全由房地产开发商单方面说了算，那么所有调控手段都可能成为涨价的理由。这就是为什么我们一直在抑制房价，而我们的房价却一直在涨的原因。
消费者一直说房地产行业存在暴利，但房地产行业一直否认暴利的存在。因而地方哟欧必要出面查清房屋成本，严格监控房屋成本监控对于控制房地产业的暴利十分必要。
□中国国家信息中心祁京梅
社会对经济的普遍高预期是房价居高不下的原因之一
从2003年下半年以来我国经济进入新一轮景气周期，历经三年多时间，经济扩张型增长的趋势没有改变，景气周期一再延长，短期内没有大幅调整的迹象。2008年甚至整个“十一五”时期我国经济增长有望保持在9%-10%的较快增长，国民经济的光明前景和良好预期，是房地产业调而不衰的根源。
一般讲，商品的价格由其成本和需求决定，但是房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。
房地产融资模式和预售制度是导致房价上涨的另一原因
房子供不应求是假象，现行房地产融资模式和预售制度才是房价上涨真实原因。房地产滚动开发需要大量资金，预售可提前回笼大笔资金，凭什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者愿意先付钱，大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。
现在，国家已经开始对现行房地产融资体制进行整顿和完善，当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现。
对土地收益治理缺乏刚性约束，助长了房价上涨
自从房地产业出现过热苗头以来，国家采取多种措施控制土地的管理和使用，但是，由于土地的治理缺乏刚性约束，只是在土地用途有所概述，但在收益上没有明确严格规定，在多种利益关系的作用下，更多的土地用于房地产建筑，助长了房价的上涨。
自从1987年9月，深圳出让一块5000多平方米的土地使用权，到1988年4月，《宪法》中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，曾经“不值钱”的土地，早已成为权力与财富聚焦的中心。对于地方政府而言，当然需要承担活跃经济、扩大就业、基础设施建设等多重责任。但凡事过犹不及，一方面土地在拍卖市场上，几乎是以“点土成金”的气势，把商品房市场烘得火热冲天；另一方面，为了招商引资，土地又以低廉价格甚至零地价成为吸引工业落户的筹码。土地流向、用地结构、商业占地与公共利益占地的区隔究竟应如何界定？这些都需要在《土地管理法》甚或在将来可能会有的《土地法》中逐渐澄清。
我国对于土地出让金的分配方法，除如《土地出让金收支管理办法》这样的行业性管理规定，甚至在现行的《土地管理法》中也并无明确细则。更值得关注的问题在于，20年前颁布、1987年和1998年曾作部分修改的《土地管理法》，至今并未再修正。这为地方政府买卖土地牟取暴利提供了空间。在我国，当土地买卖要过审批关时，征用这块土地的前提就是“公共利益的需要”，而当转手用于商业开发用途时，这块地又会由于以往从“公共目的”立项中得来的低成本，成为吸引投资者的利器。房地产业的过热、房价过高与地方政府的本位利益直接相关。
20%的高收入者大量投资房地产对房价有推高作用
在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，80%的商品房是由20%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。
除了高收入家庭的住房消费外，为了保值而大量购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。现实中的情况也确实如此。无论是在北京还是在上海、深圳、广州等城市，有相当一批“先富一族”买房只为投资，甚至作为储蓄，而房产升值的财富效应则令更多的人加入购房行列。
从中央政府看，新的调控措施更为具体
国务院研究部署第四季度和明年经济社会发展工作时，强调要抓好六项工作。其中，第二项“坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度。严格控制中长期贷款。控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市。”对进一步落实房地产调控政策指明了方向。
把房地产调控措施落实到每个城市，这既证明了宏观调控的紧迫性，也说明落实调控措施的责任性，打破了以往笼统的调控模式。如果能够把调控措施落实到每个城市的基础上，把相关责任落实到人头效果会更佳。这样做的好处至少有三：一是责任到人，做到权力清晰，责任清晰，避免领导之间、部门之间互相扯皮；二是便于问责，虽然个别官员因房地产调控问题落马，但在一段时间以来房地产调控被动局面下，与民众的利益相比，可能需要问责的问题官员还是冰山一角；三是提高效率，专事、专人、专办，可减少中间环节，让政策及时、准确地实施。
通过这个信息，应该看到，过去一些地方政府出于自己的利益目的，企图寻找各种理由不及时落实政策或落实不到位的局面有望得到改善。宏观政策遭遇的各种“软阻力”，也有望在新一轮调控中逐步化解。
从地方政府看，抑制房价应从房地产商处着力
近几年，政府屡出重拳抑制房价，又是收紧土地供应，又是调整房贷规模，又是监控购房动机，尽管最近上海房价已有所回落，但总体效果还不尽如人意。一个最重要的原因就是，这一切都没有触及房地产行业的利润空间，都没有撼动房地产行业的暴利基础。
不久前，有人呼吁房地产商公开房屋成本，但除了消费者振臂而呼以外，其他各方都态度暧昧。房地产商大多表示这事关商业秘密；个别经济学家也认为这违背了市场经济的游戏规则；一些地方政府表示时机未到，而且担忧会影响公平竞争环境，不利于房地产行业的健康发展。但是，没有成本价作参考，政府部门怎么拿捏调控的尺度？
如果房价完全由房地产开发商单方面说了算，那么所有调控手段都可能成为涨价的理由。这就是为什么我们一直在抑制房价，而我们的房价却一直在涨的原因。
消费者一直说房地产行业存在暴利，但房地产行业一直否认暴利的存在。因而地方哟欧必要出面查清房屋成本，严格监控房屋成本监控对于控制房地产业的暴利十分必要。