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成都市住房专项维修资金的使用保障和其他兄弟城市一样，存在程度不同的尴尬情形，主要表现在业主对涉及房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的意见难以快速形成共识，从而导致资金使用难，甚至无法办理。去年上半年成都市多处高层住宅物业的电梯突发故障，由于短时间内征集同意使用维修资金的业主同意人数无法满足法定人数要求，急待使用的维修资金保障受阻，使得电梯无法得到及时修复。为打破维修资金紧急使用的管理瓶颈，成都市着力研究紧急情况下维修资金的畅通保障对策，通过创新管理措施和推行标准化的制度建设，疏通了维修资金及时有效的使用保障渠道。
一、疏通保障渠道
依托业主自治、自理的管理平台，揭示房屋共用部位、共用设施设备使用保障中的潜存风险，设计出符合物业区域适用的管理规则，指导并促建畅通应急保障通道，把长期联系不上或不便联系的业主确定在自愿遵守规则的范围内，通过创新服务举措，尽可能地为业主和维修单位提供应急维修服务的方便。
1.设应急预案
针对物业区域房屋共用部位、共用设施设备使用中常见且容易发生的紧急维修情形，成都市城乡房产管理局采取了“险情未到、预案先行”的措施。将电梯系统、消防设施设备出现功能性故障，屋面或外墙面严重渗漏等12种严重影响房屋使用功能、妨碍正常生活秩序、危害业主或房屋使用人生命财产安全的情形，纳入维修资金紧急使用实施排危除险的主要内容，拟订了维修资金在紧急情形下的保障预案，即《维修资金紧急使用预案》示范文本（以下简称《预案》），用以指导全市房产管理部门、街道办事处或乡镇人民政府组织所属辖区物业管理区域的业主对《预案》进行表决，建立险情排危预警应急管理预案。同时依法疏通“自治自理、畅通保障”的渠道。《预案》要求业主对12项紧急维修的内容要签署自己同意与否的意见，明确约定出现或发生12类中任意紧急维修情形时，都必须立即启用维修资金实施紧急排危除险，业主同意的户数只要符合《物权法》第76条的规定，《预案》就将在物业管理区域内产生特定的约束力，形成具有法律效力的《预案》。如某物业区域突然发生或出现紧急维修情形时，业主必须承担和履行维修义务，街道办事处、社区组织、业主委员会或物业服务企业可根据紧急维修的情形内容，启动或实施紧急维修，此举从维修资金使用管理的法规源头疏通了紧急使用的保障通道。
2.促管理创新
为深入推进全市各物业管理区域内房屋专项维修资金应急使用《预案》的建立，成都市城乡房产管理局去年下半年颁发了《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，要求每个物业区域都要建立“维修资金的紧急使用预案”。今年初还将《预案》的建立作为全市各房产管理部门的年度目标管理任务，强力推进《预案》建立的覆盖面。成都市物业行业行政主管部门和成都市维修资金监督管理办公室，据此将《预案》的相关内容嵌置在社区物业规范化、标准化的规约管理中，促成《预案》操作体系的建立和形成，同时要求开发建设单位向业主交付新建商品房时，一并建立《维修资金紧急使用预案》，破解了物业管理区域中不便或无法快速征集业主意见的难题。成都市成华区房产管理局率先试点，在管辖的行政区划建立了全国首例维修资金紧急使用《预案》；成都市金牛区政府还将《预案》的建立作为辖区街道办事处的年度目标责任管理。截至目前，全市各区（市）县不同程度地在加速推进《预案》操作体系的建立，近2000多个物业区域的《预案》建立正在酝酿和形成之中，维修资金在紧急情形下使用保障难的尴尬情形正逐渐得以化解。
3.建便民平台
成都市维修资金监督管理办公室为方便业主在紧急情况下及时维修抢险，利用成都市城乡房产管理局对外公众服务信息平台，建立了房屋共用部位、共用设施设备专项维修、更新、改造的《物业服务机构名录》。通过公开选拔的方式，将专业化程度高，覆盖维修、更新、改造项目内容的182家公司纳入物业服务机构名录，供业主在紧急维修时自主选择。
二、强化使用监管
成都市维修资金监督管理办公室针对资金使用时的复杂情况，在疏通维修资金紧急使用保障渠道的同时并重资金的使用监管，以维修资金使用的前置要件为着力点，明确要件形成的基本内容，制定了维修资金标准化的使用管理制度，通过标准化的制度管理来确保资金在紧急情况下的安全使用。
1.统一备案要件
成都市维修资金监督管理办公室在广泛调研和征集意见的基础上，将已获业主同意通过的《预案》、《项目维修方案》、《维修项目情况的公示》、《工程决算审计报告》、《维修项目验收报告》等作为资金使用备案办理的必备要件，制定了《维修资金使用备案管理操作手册》，从“要件”和备案管理程序上规避了维修资金不当使用的法律风险，不仅统一了全市维修资金使用要件和备案管理程序，而且奠定了维修资金规范化使用备案的管理基础。为避免重复维修和资金的不当使用，成都市维修资金监督管理办公室会同相关部门，要求各物业区域分别建立设施设备的专项管理档案，对所有维修项目要进行建档登记，监控资金合理有效的使用。
2.强化维修管理
从资金紧急使用的责任主体和拨付流程上明确管理职责和程序要求。一是明确业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处应尽的责任和义务，如物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备发生不可预料的险情后，相关业主、业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处，可根据《预案》要求迅速实施紧急维修，实施紧急维修的单位可从《物业服务机构名录》中选择，确保维修、更新、改造项目工程的质量。二是明确规定紧急维修项目所需的维修资金，首次拨付额度不超过预算使用金额的50%，紧急维修所用的维修资金必须要经过专项审计，决算审计结果向业主公示无异议后才拨付使用资金的余额，严把使用资金的拨付关，切实维护业主的合法权益。
3.加强质量抽检
为确保紧急情形下维修资金使用备案办理的质量，防范维修资金的使用风险，成都市维修资金监督管理办公室不定期的组织业务科室，到区县房产管理部门巡查资金使用备案档案，从维修资金使用备案办理的“要件”和相关资料中查找资金使用监管的不足，确保全市维修资金的使用备案严格遵循《维修资金使用备案管理操作手册》，确保资金使用“要件”和程序到位，促进了维修资金使用备案的规范化、标准化办理。
三、提高保障效能
为方便业主办理维修资金的使用，成都市不断优化维修资金的使用备案办理流程，将原有市、区两级房产管理部门的六审制，简化为所在辖区房产管理部门的一级、三审制，仅此就压缩了3个备案办理的工作日，对已建立《预案》的物业管理区域，成都市维修资金监督管理办公室则根据辖区房产管理部门同意备案的意见，在24小时内拨付百分之五十的使用资金，保障业主的及时维修。
成都市对维修资金使用管理的创新实践，不仅疏通了维修资金的使用保障通道，而且较好地提高了资金的使用效率，显现出“公平公正、便捷高效、科学严谨、服务业主”的特点，今年以来共办理维修资金使用备案441件，使用资金达3000.34万元，基本上突破了业主意见形成难在维修资金使用过程中的操作壁垒。
李求军/责任编辑
一、疏通保障渠道
依托业主自治、自理的管理平台，揭示房屋共用部位、共用设施设备使用保障中的潜存风险，设计出符合物业区域适用的管理规则，指导并促建畅通应急保障通道，把长期联系不上或不便联系的业主确定在自愿遵守规则的范围内，通过创新服务举措，尽可能地为业主和维修单位提供应急维修服务的方便。
1.设应急预案
针对物业区域房屋共用部位、共用设施设备使用中常见且容易发生的紧急维修情形，成都市城乡房产管理局采取了“险情未到、预案先行”的措施。将电梯系统、消防设施设备出现功能性故障，屋面或外墙面严重渗漏等12种严重影响房屋使用功能、妨碍正常生活秩序、危害业主或房屋使用人生命财产安全的情形，纳入维修资金紧急使用实施排危除险的主要内容，拟订了维修资金在紧急情形下的保障预案，即《维修资金紧急使用预案》示范文本（以下简称《预案》），用以指导全市房产管理部门、街道办事处或乡镇人民政府组织所属辖区物业管理区域的业主对《预案》进行表决，建立险情排危预警应急管理预案。同时依法疏通“自治自理、畅通保障”的渠道。《预案》要求业主对12项紧急维修的内容要签署自己同意与否的意见，明确约定出现或发生12类中任意紧急维修情形时，都必须立即启用维修资金实施紧急排危除险，业主同意的户数只要符合《物权法》第76条的规定，《预案》就将在物业管理区域内产生特定的约束力，形成具有法律效力的《预案》。如某物业区域突然发生或出现紧急维修情形时，业主必须承担和履行维修义务，街道办事处、社区组织、业主委员会或物业服务企业可根据紧急维修的情形内容，启动或实施紧急维修，此举从维修资金使用管理的法规源头疏通了紧急使用的保障通道。
2.促管理创新
为深入推进全市各物业管理区域内房屋专项维修资金应急使用《预案》的建立，成都市城乡房产管理局去年下半年颁发了《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，要求每个物业区域都要建立“维修资金的紧急使用预案”。今年初还将《预案》的建立作为全市各房产管理部门的年度目标管理任务，强力推进《预案》建立的覆盖面。成都市物业行业行政主管部门和成都市维修资金监督管理办公室，据此将《预案》的相关内容嵌置在社区物业规范化、标准化的规约管理中，促成《预案》操作体系的建立和形成，同时要求开发建设单位向业主交付新建商品房时，一并建立《维修资金紧急使用预案》，破解了物业管理区域中不便或无法快速征集业主意见的难题。成都市成华区房产管理局率先试点，在管辖的行政区划建立了全国首例维修资金紧急使用《预案》；成都市金牛区政府还将《预案》的建立作为辖区街道办事处的年度目标责任管理。截至目前，全市各区（市）县不同程度地在加速推进《预案》操作体系的建立，近2000多个物业区域的《预案》建立正在酝酿和形成之中，维修资金在紧急情形下使用保障难的尴尬情形正逐渐得以化解。
3.建便民平台
成都市维修资金监督管理办公室为方便业主在紧急情况下及时维修抢险，利用成都市城乡房产管理局对外公众服务信息平台，建立了房屋共用部位、共用设施设备专项维修、更新、改造的《物业服务机构名录》。通过公开选拔的方式，将专业化程度高，覆盖维修、更新、改造项目内容的182家公司纳入物业服务机构名录，供业主在紧急维修时自主选择。
二、强化使用监管
成都市维修资金监督管理办公室针对资金使用时的复杂情况，在疏通维修资金紧急使用保障渠道的同时并重资金的使用监管，以维修资金使用的前置要件为着力点，明确要件形成的基本内容，制定了维修资金标准化的使用管理制度，通过标准化的制度管理来确保资金在紧急情况下的安全使用。
1.统一备案要件
成都市维修资金监督管理办公室在广泛调研和征集意见的基础上，将已获业主同意通过的《预案》、《项目维修方案》、《维修项目情况的公示》、《工程决算审计报告》、《维修项目验收报告》等作为资金使用备案办理的必备要件，制定了《维修资金使用备案管理操作手册》，从“要件”和备案管理程序上规避了维修资金不当使用的法律风险，不仅统一了全市维修资金使用要件和备案管理程序，而且奠定了维修资金规范化使用备案的管理基础。为避免重复维修和资金的不当使用，成都市维修资金监督管理办公室会同相关部门，要求各物业区域分别建立设施设备的专项管理档案，对所有维修项目要进行建档登记，监控资金合理有效的使用。
2.强化维修管理
从资金紧急使用的责任主体和拨付流程上明确管理职责和程序要求。一是明确业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处应尽的责任和义务，如物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备发生不可预料的险情后，相关业主、业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处，可根据《预案》要求迅速实施紧急维修，实施紧急维修的单位可从《物业服务机构名录》中选择，确保维修、更新、改造项目工程的质量。二是明确规定紧急维修项目所需的维修资金，首次拨付额度不超过预算使用金额的50%，紧急维修所用的维修资金必须要经过专项审计，决算审计结果向业主公示无异议后才拨付使用资金的余额，严把使用资金的拨付关，切实维护业主的合法权益。
3.加强质量抽检
为确保紧急情形下维修资金使用备案办理的质量，防范维修资金的使用风险，成都市维修资金监督管理办公室不定期的组织业务科室，到区县房产管理部门巡查资金使用备案档案，从维修资金使用备案办理的“要件”和相关资料中查找资金使用监管的不足，确保全市维修资金的使用备案严格遵循《维修资金使用备案管理操作手册》，确保资金使用“要件”和程序到位，促进了维修资金使用备案的规范化、标准化办理。
三、提高保障效能
为方便业主办理维修资金的使用，成都市不断优化维修资金的使用备案办理流程，将原有市、区两级房产管理部门的六审制，简化为所在辖区房产管理部门的一级、三审制，仅此就压缩了3个备案办理的工作日，对已建立《预案》的物业管理区域，成都市维修资金监督管理办公室则根据辖区房产管理部门同意备案的意见，在24小时内拨付百分之五十的使用资金，保障业主的及时维修。
成都市对维修资金使用管理的创新实践，不仅疏通了维修资金的使用保障通道，而且较好地提高了资金的使用效率，显现出“公平公正、便捷高效、科学严谨、服务业主”的特点，今年以来共办理维修资金使用备案441件，使用资金达3000.34万元，基本上突破了业主意见形成难在维修资金使用过程中的操作壁垒。
李求军/责任编辑