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摘要本文拟就人民法院执行案件中涉及房地产的有关问题，针对房地产特殊的法律属性，研究分析切合实际的操作方法。
关键词人民法院执行房地产
作者简介：安妮，安徽大学法学院经济法学课程进修班2006级研究生，研究方向：民商法。
中图分类号：D926.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)12-164-02
一、房地产实际所有人与登记名义人不一致的处理
对房地产进行执行，首先必须确定作为执行标的物的房地产是否属于被执行人所有。房地产作为不动产，其所有权的归属原则上以房地产管理的登记为准，对于已登记在被执行人名下的房地产，基于物权变动的公示公信原则，即视为被执行人所有，人民法院可以对该房地产采取执行措施。但在现实生活中，由于当事人的疏忽或者房地产管理部门的工作失误等原因，房地产的实际所有人与登记名义人不一致的情形也不在少数，如果完全依据登记确定房地产的所有权并予以执行，就很容易损害房地产实际所有人的合法权益。
民事执行只能执行被执行人的财产或者被执行人在共有财产中的份额，而不能执行案外人的财产，以确保执行工作的正确性。如果作为执行标的物的房地产确属案外人所有，也应当允许案外人提出执行异议以寻求救济。实践当中，案外人主张房地产所有权的，通常有两种情形。一种是案外人对作为执行依据的法律文书所确定的房地产所有权归属有异议，对于这种情况，执行人员应当按照规定进行审查，如果法律文书确有错误，中止执行后按审判监督程序处理。另一种是法律文书的内容不涉及被执行房地产权属，案外人对法律文书本身也没有异议，但认为被执行的房地产属自己所有不应作为被执行财产而提出异议。对于这种情况，如果经审查认为案外人确有充分证据的，可以批准中止对该房地产的执行，待案外人通过行政程序或提起诉讼确权后再决定是否恢复执行。
房地产实际所有人与登记名义人不一致的另一种表现，就是本属于被执行人所有的房地产被错误登记在他人名下。对于未登记在被执行人名下的房地产，在房地产管理部门登记的案外人与被执行人均认可该财产属于被执行人，且登记名义人书面认可登记在其名下的房地产实际属于被执行人时，人民法院经审查没有发现规避法律行为的，可以将其做为被执行人的财产执行。在房地产管理部门登记的案外人否认该房地产属于被执行人时，应当如何处理法律没有明确规定。笔者认为，申请执行人如果认为登记与实际权属状况不一致的，可以申请房地产管理部门撤销该登记或者向法院提起确认登记错误的诉讼，经房地产管理部门撤销该登记并转登记为被执行人名下，或人民法院确认登记错误时，方可作为被执行人的财产进行执行。
二、关于被执行人未登记房地产的执行
对于被执行人实际占有、使用，或者虽未实际占有、使用，但事实上享有所有权的房地产的执行，应当区分不同情况采取不同方式处理。
一是违法建筑不能直接作为被执行人的财产执行。尽管有学者指出，即使是违法建筑，也不因其无从办理所有权证而丧失对物的所有权。但违法建筑毕竟缺乏关于物权公示所要求具备的必要条件，对于被执行人实际占有、使用的违法建筑，在未得到房地产管理部门的补充认可之前，不具有合法的财产价值。
二是对被执行人依法律规定、司法判决或者特定法律事实取得的房地产，虽未办理登记手续，也可以纳入被执行人的财产予以执行。例如因继承取得房地产所有权的，被继承人的合法遗产在继承开始时自然转归继承人，继承房地产所有权无须经公示而生效。
三是被执行人的拆迁安置房屋，执行法院可以在房地产管理部门的协助下予以执行。拆迁安置房屋是公民的合法财产被依法毁损后所获得的一种实物补偿，如果根据被执行人持有的产权证明、票据、拆迁补偿协议以及相关档案记载足以能够证明属于被执行人所有的，即使被执行人未办理登记手续，仅表明该房地产在物权公示方面存在一定的权利瑕疵，但这种瑕疵可以通过及时办理登记手续得到有效弥补。
四是被执行人通过合同行为，如购买、互换或者接受赠与等受让的房地产，如果主要合同义务已经履行完毕，有关当事人没有争议，但尚未办理过户登记的，法院可以要求房地产管理部门协助办理登记，而后对该房地产予以执行。
五是案外人以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经过工商行政管理部门登记的，在该公司作为被执行人的情况下，如果该房地产在执行期间尚未办理过户登记的，可以将该房地产视为该公司的财产予以执行。
三、对被执行人已转让但未登记过户房地产的执行
在被执行人已经将其所有的房地产转让给第三人，双方已经签订了转让合同或第三人已支付了房款，有的甚至已实际占有了房产,但尚未到房地产管理部门办理登记过户手续的情况下，受让人往往会基于转让合同提出执行异议。
对于此类房地产的执行，根据城市房地产管理法等法律规定以及不动产登记的公示公信原则，房地产物权的变动必须经过登记，如果当事人仅仅达成房地产转让的合意，但没有办理登记手续，则双方关于房地产转让的意思表示不具有公信力，因而也不能产生物权变动的法律效果。执行实践中，对房地产所有权的确定应当以登记为准。只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以作为被执行人的财产执行，不需要考虑第三人是否已与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。这样的规定，虽然对受让人，特别是已经支付了转让价款的受让人来说可能显得不够公平，但是房地产的登记制度是市场经济条件下财产交易得以安全、有序、规范进行的必要条件，只有坚持不动产登记的公示公信力力，才可以使绝大多数房地产移转行为有序进行。同时，在执行时强调以登记作为确定房地产权属的标准，对于避免被执行人恶意规避法律、隐匿财产也具有十分积极的现实作用。
被执行人与第三人签订房地产转让合同，双方已按约履行了合同的主要内容，并且向房地产管理部门申请登记过户但尚未完成时，法院是否应当将该房地产作为被执行人的财产执行，有不同的意见。一种意见认为，当事人申请过户到完成登记需要一定的时间，有些纯属房地产管理部门办理拖延所致，但却要买受人来承担责任，显失公平。因此，在第三人已经向提出申请并被房地产管理部门受理的情况下，即使过户登记尚未完成，法院也不应再对该房地产采取执行措施。另一种意见认为，在现行法律规定条件下，径行突破不动产登记的公示公信原则缺乏法律依据，对此类房地产的执行仍应以登记为准。笔者同意第二种观点，房地产登记的实质在于将房地产有关物权状况加以记载并供社会公众查阅。所以即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续，仍然不构成登记。而且法院也很难区分登记未完成是由于当事人自身原因，还是由于房地产管理部门拖延所造成，为了防止被执行人与他人串通规避执行，对处于房地产登记申请阶段的房地产人民法院应当予以执行，以保护申请执行人的合法权益。
四、关于房地产执行拍卖中优先购买权的行使
优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。对于强制执行时先买权的适用问题，许多国家法律都做出了一些的限制性规定，如《德国民法典》第512条规定：“以强制执行方法或破产管理人进行的出卖，排除先买权。”但从最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第14、16条的规定看，我国司法实践中强制拍卖并未排斥先买权的适用。
一是共同共有人是否享有优先购买权。由于共同共有关系存续期间，不区分共有人的共有份额，而且共有人也不得请求分割共有物，所以通常也就不会产生其他共有人的优先购买权。《民法通则》第78条也将共有人的优先购买权限定于按份共有，该条规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”问题在于，在强制执行的情况下，人民法院依国家公权力对被执行人与他人共同共有的房地产予以拍卖时，无须征得其他共有人的同意。此时如果不允许共同共有人享有优先购买权，显然不利于对其他共有人权益的保护，也容易产生新的纠纷。而且，允许共同共有人享有优先购买权，对于申请执行人的利益并无任何影响，反而增强了被拍卖房地产的变现可能。因此，在拍卖共同共有的房地产时，执行法院应当注意保护共同共有人的优先购买权，及时通知共同共有人参与竞买。
二是建筑物区分所有人是否能行使优先购买权。在区分所有权中，建筑物被区分为专有部分和共有部分，各区分所有人之间还存在相邻关系，因此区分所有权具有多重权利的属性。区分所有人基于部分共有或相临关系是否享有优先购买权，应当区别不同情况来处理。一般而言，区分所有人对其专有部分享有单独所有权，可以依法行使处分之权利，他人不得干涉。对专有部分的所有权的行使不能在法律上通过施加优先购买权来予以限制，也不能因为各个单独所有人之间彼此是相邻的便使其享有优先购买权。在共同共有关系终止后，各共有人因分割共有房地产形成区分所有，某一原共有人作为被执行人被拍卖其所有部分房地产的，如果符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条关于“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”的规定，其他原共有人应当享有优先购买权。
五、关于房地产执行拍卖后的风险负担
房地产依法拍卖成交或者低债后，其所有权自民事裁定书送达买受人或者承受人时转移，而不以办理登记过户为必要条件。人民法院应当在民事裁定书送达后15日内，将拍卖房地产交付给买受人或者承受人。由于《拍卖规定》对拍卖房地产房地产所有权的转移做出了不同于现行法律的新规定，因而在拍卖房地产交付之前，该房地产毁损、灭失的风险应当如何承担，执行实践也产生了一些不同的意见。一种意见认为，执行拍卖是具有公法性质的强制拍卖，被拍卖的房地产在拍卖前通常已被法院查封，由执行机关支配处置，被执行人已不能对房地产实行有效的控制，拍卖房地产所有权转移后实际交付之前毁损、灭失的，如果被执行人没有重大过失的，不应承担相应的风险责任。另一种意见认为，拍卖不动产的风险负担应当自交付时转移。拍定人在取得所有权之后实际占有不动产之前，并不能真正对该不动产进行使用和收益，如果让其承担不动产意外毁损灭失的风险，显然有失公平；另一方面，从防止发生风险的角度来说，实际占有人更有义务和条件去维护不动产的安全。笔者同意第二种观点，执行程序中的拍卖是一种强制执行措施，其中有国家公权力的介入，不能完全套用民事活动的原理和规则。但是，执行拍卖的强行性，主要体现在拍卖启动的非自愿性、人民法院对拍卖过程的监督等方面，实际运行拍卖程序时除民事诉讼法、司法解释另有规定，仍然应当遵守拍卖法和合同法的有关规定。我国合同法以交付作为确定风险转移的标准，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条进一步明确，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此，执行拍卖房地产的风险负担也应以交付为分界点。
注释：
梁书文主编．民事诉讼法及配套规定新释新解．人民法院出版社．1996年版．第751页．
杨延超．违法建筑之私法问题研究．现代法学．2004（2）．
傅松苗，唐学兵．有效移转与物权登记冲突房地产之执行．人民司法．2002（7）．
王利明．物权法研究．中国人民大学出版社．2002年5月版．第194页，第342页，第356页．
樊坤．对民事执行中不动产拍卖若干问题的思考．人民司法．2006（2）．
赵普山．《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的理解与适用．人民司法．2005（2）．
关键词人民法院执行房地产
作者简介：安妮，安徽大学法学院经济法学课程进修班2006级研究生，研究方向：民商法。
中图分类号：D926.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)12-164-02
一、房地产实际所有人与登记名义人不一致的处理
对房地产进行执行，首先必须确定作为执行标的物的房地产是否属于被执行人所有。房地产作为不动产，其所有权的归属原则上以房地产管理的登记为准，对于已登记在被执行人名下的房地产，基于物权变动的公示公信原则，即视为被执行人所有，人民法院可以对该房地产采取执行措施。但在现实生活中，由于当事人的疏忽或者房地产管理部门的工作失误等原因，房地产的实际所有人与登记名义人不一致的情形也不在少数，如果完全依据登记确定房地产的所有权并予以执行，就很容易损害房地产实际所有人的合法权益。
民事执行只能执行被执行人的财产或者被执行人在共有财产中的份额，而不能执行案外人的财产，以确保执行工作的正确性。如果作为执行标的物的房地产确属案外人所有，也应当允许案外人提出执行异议以寻求救济。实践当中，案外人主张房地产所有权的，通常有两种情形。一种是案外人对作为执行依据的法律文书所确定的房地产所有权归属有异议，对于这种情况，执行人员应当按照规定进行审查，如果法律文书确有错误，中止执行后按审判监督程序处理。另一种是法律文书的内容不涉及被执行房地产权属，案外人对法律文书本身也没有异议，但认为被执行的房地产属自己所有不应作为被执行财产而提出异议。对于这种情况，如果经审查认为案外人确有充分证据的，可以批准中止对该房地产的执行，待案外人通过行政程序或提起诉讼确权后再决定是否恢复执行。
房地产实际所有人与登记名义人不一致的另一种表现，就是本属于被执行人所有的房地产被错误登记在他人名下。对于未登记在被执行人名下的房地产，在房地产管理部门登记的案外人与被执行人均认可该财产属于被执行人，且登记名义人书面认可登记在其名下的房地产实际属于被执行人时，人民法院经审查没有发现规避法律行为的，可以将其做为被执行人的财产执行。在房地产管理部门登记的案外人否认该房地产属于被执行人时，应当如何处理法律没有明确规定。笔者认为，申请执行人如果认为登记与实际权属状况不一致的，可以申请房地产管理部门撤销该登记或者向法院提起确认登记错误的诉讼，经房地产管理部门撤销该登记并转登记为被执行人名下，或人民法院确认登记错误时，方可作为被执行人的财产进行执行。
二、关于被执行人未登记房地产的执行
对于被执行人实际占有、使用，或者虽未实际占有、使用，但事实上享有所有权的房地产的执行，应当区分不同情况采取不同方式处理。
一是违法建筑不能直接作为被执行人的财产执行。尽管有学者指出，即使是违法建筑，也不因其无从办理所有权证而丧失对物的所有权。但违法建筑毕竟缺乏关于物权公示所要求具备的必要条件，对于被执行人实际占有、使用的违法建筑，在未得到房地产管理部门的补充认可之前，不具有合法的财产价值。
二是对被执行人依法律规定、司法判决或者特定法律事实取得的房地产，虽未办理登记手续，也可以纳入被执行人的财产予以执行。例如因继承取得房地产所有权的，被继承人的合法遗产在继承开始时自然转归继承人，继承房地产所有权无须经公示而生效。
三是被执行人的拆迁安置房屋，执行法院可以在房地产管理部门的协助下予以执行。拆迁安置房屋是公民的合法财产被依法毁损后所获得的一种实物补偿，如果根据被执行人持有的产权证明、票据、拆迁补偿协议以及相关档案记载足以能够证明属于被执行人所有的，即使被执行人未办理登记手续，仅表明该房地产在物权公示方面存在一定的权利瑕疵，但这种瑕疵可以通过及时办理登记手续得到有效弥补。
四是被执行人通过合同行为，如购买、互换或者接受赠与等受让的房地产，如果主要合同义务已经履行完毕，有关当事人没有争议，但尚未办理过户登记的，法院可以要求房地产管理部门协助办理登记，而后对该房地产予以执行。
五是案外人以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经过工商行政管理部门登记的，在该公司作为被执行人的情况下，如果该房地产在执行期间尚未办理过户登记的，可以将该房地产视为该公司的财产予以执行。
三、对被执行人已转让但未登记过户房地产的执行
在被执行人已经将其所有的房地产转让给第三人，双方已经签订了转让合同或第三人已支付了房款，有的甚至已实际占有了房产,但尚未到房地产管理部门办理登记过户手续的情况下，受让人往往会基于转让合同提出执行异议。
对于此类房地产的执行，根据城市房地产管理法等法律规定以及不动产登记的公示公信原则，房地产物权的变动必须经过登记，如果当事人仅仅达成房地产转让的合意，但没有办理登记手续，则双方关于房地产转让的意思表示不具有公信力，因而也不能产生物权变动的法律效果。执行实践中，对房地产所有权的确定应当以登记为准。只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以作为被执行人的财产执行，不需要考虑第三人是否已与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。这样的规定，虽然对受让人，特别是已经支付了转让价款的受让人来说可能显得不够公平，但是房地产的登记制度是市场经济条件下财产交易得以安全、有序、规范进行的必要条件，只有坚持不动产登记的公示公信力力，才可以使绝大多数房地产移转行为有序进行。同时，在执行时强调以登记作为确定房地产权属的标准，对于避免被执行人恶意规避法律、隐匿财产也具有十分积极的现实作用。
被执行人与第三人签订房地产转让合同，双方已按约履行了合同的主要内容，并且向房地产管理部门申请登记过户但尚未完成时，法院是否应当将该房地产作为被执行人的财产执行，有不同的意见。一种意见认为，当事人申请过户到完成登记需要一定的时间，有些纯属房地产管理部门办理拖延所致，但却要买受人来承担责任，显失公平。因此，在第三人已经向提出申请并被房地产管理部门受理的情况下，即使过户登记尚未完成，法院也不应再对该房地产采取执行措施。另一种意见认为，在现行法律规定条件下，径行突破不动产登记的公示公信原则缺乏法律依据，对此类房地产的执行仍应以登记为准。笔者同意第二种观点，房地产登记的实质在于将房地产有关物权状况加以记载并供社会公众查阅。所以即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续，仍然不构成登记。而且法院也很难区分登记未完成是由于当事人自身原因，还是由于房地产管理部门拖延所造成，为了防止被执行人与他人串通规避执行，对处于房地产登记申请阶段的房地产人民法院应当予以执行，以保护申请执行人的合法权益。
四、关于房地产执行拍卖中优先购买权的行使
优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。对于强制执行时先买权的适用问题，许多国家法律都做出了一些的限制性规定，如《德国民法典》第512条规定：“以强制执行方法或破产管理人进行的出卖，排除先买权。”但从最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第14、16条的规定看，我国司法实践中强制拍卖并未排斥先买权的适用。
一是共同共有人是否享有优先购买权。由于共同共有关系存续期间，不区分共有人的共有份额，而且共有人也不得请求分割共有物，所以通常也就不会产生其他共有人的优先购买权。《民法通则》第78条也将共有人的优先购买权限定于按份共有，该条规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”问题在于，在强制执行的情况下，人民法院依国家公权力对被执行人与他人共同共有的房地产予以拍卖时，无须征得其他共有人的同意。此时如果不允许共同共有人享有优先购买权，显然不利于对其他共有人权益的保护，也容易产生新的纠纷。而且，允许共同共有人享有优先购买权，对于申请执行人的利益并无任何影响，反而增强了被拍卖房地产的变现可能。因此，在拍卖共同共有的房地产时，执行法院应当注意保护共同共有人的优先购买权，及时通知共同共有人参与竞买。
二是建筑物区分所有人是否能行使优先购买权。在区分所有权中，建筑物被区分为专有部分和共有部分，各区分所有人之间还存在相邻关系，因此区分所有权具有多重权利的属性。区分所有人基于部分共有或相临关系是否享有优先购买权，应当区别不同情况来处理。一般而言，区分所有人对其专有部分享有单独所有权，可以依法行使处分之权利，他人不得干涉。对专有部分的所有权的行使不能在法律上通过施加优先购买权来予以限制，也不能因为各个单独所有人之间彼此是相邻的便使其享有优先购买权。在共同共有关系终止后，各共有人因分割共有房地产形成区分所有，某一原共有人作为被执行人被拍卖其所有部分房地产的，如果符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条关于“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”的规定，其他原共有人应当享有优先购买权。
五、关于房地产执行拍卖后的风险负担
房地产依法拍卖成交或者低债后，其所有权自民事裁定书送达买受人或者承受人时转移，而不以办理登记过户为必要条件。人民法院应当在民事裁定书送达后15日内，将拍卖房地产交付给买受人或者承受人。由于《拍卖规定》对拍卖房地产房地产所有权的转移做出了不同于现行法律的新规定，因而在拍卖房地产交付之前，该房地产毁损、灭失的风险应当如何承担，执行实践也产生了一些不同的意见。一种意见认为，执行拍卖是具有公法性质的强制拍卖，被拍卖的房地产在拍卖前通常已被法院查封，由执行机关支配处置，被执行人已不能对房地产实行有效的控制，拍卖房地产所有权转移后实际交付之前毁损、灭失的，如果被执行人没有重大过失的，不应承担相应的风险责任。另一种意见认为，拍卖不动产的风险负担应当自交付时转移。拍定人在取得所有权之后实际占有不动产之前，并不能真正对该不动产进行使用和收益，如果让其承担不动产意外毁损灭失的风险，显然有失公平；另一方面，从防止发生风险的角度来说，实际占有人更有义务和条件去维护不动产的安全。笔者同意第二种观点，执行程序中的拍卖是一种强制执行措施，其中有国家公权力的介入，不能完全套用民事活动的原理和规则。但是，执行拍卖的强行性，主要体现在拍卖启动的非自愿性、人民法院对拍卖过程的监督等方面，实际运行拍卖程序时除民事诉讼法、司法解释另有规定，仍然应当遵守拍卖法和合同法的有关规定。我国合同法以交付作为确定风险转移的标准，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条进一步明确，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此，执行拍卖房地产的风险负担也应以交付为分界点。
注释：
梁书文主编．民事诉讼法及配套规定新释新解．人民法院出版社．1996年版．第751页．
杨延超．违法建筑之私法问题研究．现代法学．2004（2）．
傅松苗，唐学兵．有效移转与物权登记冲突房地产之执行．人民司法．2002（7）．
王利明．物权法研究．中国人民大学出版社．2002年5月版．第194页，第342页，第356页．
樊坤．对民事执行中不动产拍卖若干问题的思考．人民司法．2006（2）．
赵普山．《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的理解与适用．人民司法．2005（2）．