党十九大会议提出“租购并举”的住房制度,说明住房租赁领域将在我国地产行业中占据重要地位。此外,政府主管部门持续颁布的住房租赁市场指导意见,则为行业带来了政策春风。在市场需求和监管支持的双重作用下,我国长租公寓市场迎来了爆发增长。但由于我国房地产市场传统融资模式的局限性,如囿于银行信贷、非标融资等债权工具使用,缺乏资本市场直接融资工具尝试。加之长租公寓客观存在的业务特点,如回报周期长、收益以租金为主,资产流动性差等,在一定程度上限制了行业发展。近年来,市场上一些主体参考国外市场成熟工具,在国内试点了类房地产信托投资基金的融资安排（又称为类REITs工具）,尝试解决上述问题。房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）,即REITs是一种通过份额发行汇总不定向资金,并交由专业机构开展房地产投资管理,将投资运营产生的95%以上收益分配至委托人的资本市场投融资工具。该工具投资收益来自于标的物业运营的租金收入和所属物业的增值收入。标准化REITs份额可在公开市场发行流通,由于其收益来自实体经济,与资本市场价格波动相关性弱,是优质的长期资金配置工具。长租公寓REITs在多个维度上对于建立健全住房租赁市场,具有重要意义。首先,长租公寓REITs可起到规范培育租赁市场的作用,其通过运用募集资金收集购买市场闲置住房并整合出租,一方面可协助市场消化存量房源,盘活存量资产并加以有效利用,另一方面可借助专业化的住房租赁运营,提升用户体验。其次,长租公寓REITs创新房地产市场金融产品,重塑房地产市场融资模式,在资金端与资产端变革行业特征,助力房企业务转型。最后,长租公寓REITs可促进建立健全住房租赁金融体系,响应监管层的号召。本文研究具有一定探索性。目前国内市场存量类REITs产品,以及监管层近期发布的《不动产投资信托基金（REITs）试点》中所定义的公募REITs产品,均受限于资本市场制度安排,未能解决标准化REITs的核心诉求,如不动产转移的税负问题、多层SPV的治理问题、股加债结构合规性问题以及产品的流动性问题等。其中公募REITs试点产品,是目前国内资管行业牌照分离背景下妥协的产物,创造性的在现有法律框架下推进了公募试点,虽突破了类REITs产品的私募限制,但距标准化REITs产品还有一定差距。由于中国特色社会主义市场经济的特殊性,海外标准化REITs产品的定量分析难以代表新兴市场的行业特点,此外定量研究不能解释我国市场现有的结构性难题。因此,定性分析方法较易解读问题症结所在。综上,本文在国内外研究的基础上,利用理论分析与案例分析的方法,就长租公寓REITs相关的理论基础进行了研究,梳理了我国长租公寓REITs发展历程,分析了当前长租公寓REITs的市场背景,对长租公寓REITs的市场模式进行了梳理,探讨了国内目前资本市场架构下可采取的交易模式。最后通过对华发长租公寓REITs的案例分析,针对目前长租公寓REITs业务模式予以总结评价,并对其转型发展以及市场真实需求进行了展望。我国房地产市场及其租赁市场还处于快速变化中,市场参与主体对长租公寓REITs这一优质融资工具也在不断探索,本文对近期发行具有代表性的案例作系统分析,以期抛砖引玉。另由于数据可得性等因素,项目真实情况还待时间验证。