近些年来,房价问题一直是人们讨论的热点话题,而京津冀地区作为引领中国城市群的代表,对其住宅价格问题的研究具有重要意义。本文选取北京、天津、燕郊等地住宅价格等相关数据,从时间角度通过数理统计等一些方法宏观地来研究京津冀近些年来的住宅价格变化规律;从空间角度运用ArcGis等研究住宅价格等的空间分布规律,寻找住宅价格分布的特点及相关因素在空间上的特点。并通过建立住宅特征价格模型的方式,进一步探讨住宅价格的一些规律以及各因素对住宅价格的影响效果。并在这些研究的基础上,结合城市发展政策等的一些情况进一步探讨住宅价格和城市发展的相关关系以及一些现状。主要研究结果和结论如下:(1)住宅价格时空变化分布规律:类似于北京或天津的大城市住宅市场有一定相似性和共通性,大的经济环境以及政策导向将会给各城市市场带来相似的影响;北京和天津的住宅价格都是围绕着各自城市的中心城区以圈层的方式向外扩展的,中心高外围低,廊坊燕郊的住宅价格更多显示出以北京城区为中心而辐射出来的效果,成为北京的靠外圈层。(2)基于特征价格模型的住宅价格分析:距各城市中心距离成为对住宅价格影响最大的特征变量,离城市中心越近价格越高,离城市中心越远价格越低。且随着城市的不断扩张和建设即城市化的发展,对于区位亦或小区的关注点已脱离于周边有无商场、有无医院、有无学校等,而是趋向于有无高端商场、有无高端医院亦或有无高端学校等。同时,在严重刚需的市场中,衡量商品品质的包括房龄等在内的建筑特征变量的影响反而越降越低。(3)京津冀发展大环境下住宅价格发展规律:住房政策的控制的导向结合经济环境以及市场情况会直接影响住宅的销售量,使住宅销售情况有较大的变化和动荡,且会在短期内使房价有所波动,但对住宅价格的作用效果和作用时长还与政策的强度和持续时间相关。总结近十年左右的各城市住宅价格年度变化情况来看,住宅价格走高是总体趋向。且随着京津冀城市间不断协调与并进,像燕郊一样的大城市周边区域随着各自各种功能的越发完善,住宅价格还有非常大的提升空间,但由于人们自己心理的“认知差”或“预期差”,导致燕郊住宅即使与通州住宅情况相似的情况下,其价格也比通州少了近万元。