西安市保障性住房总体规模日益扩大,保障性住房中的中低收入群体中老年人数量也不断增加。依靠现有的政府补贴政策不仅不能满足老年人日益增长的养老需求,也增加了政府财政的负担。保障性养老住房其实质是将保障性住房中的部分住房转化为专门的养老住房,通过引进社会资本和专业的养老服务组织给中低收入家庭进行养老服务,改善其服务质量。为此,本文从养老服务的内容、融资模式和运营模式等方面,对国内外典型的保障性养老住房进行了分析和研究,建立西安市保障性养老住房的运行机制,以期改善中低收入家庭的养老需求,减轻政府的财政负担。通过对西安市保障性养老住房现状的调研,总结了西安市保障性养老住房的不足。从融资方式、收入来源、服务内容等方面,设计了西安市保障性养老住房的运行机制,通过对西安市城镇居民收入水平和消费水平的研究和分析,采用剩余收入法研究了西安市老年人的支付能力和生活水平,确定了保障性养老住房的准入条件,并结合成本导向的方法计算了保障性养老住房的租金。其次,运用合作博弈方法研究了西安市保障性养老住房的收益分配问题,在投资、贡献度、风险等不同影响因素下设计了分配方案,并根据TOPSIS思想,综合以上三种分配方案,确定了保障性养老住房参与方在利益分配边界下的分配方案。将合作博弈的利益分配方案应用到保障性养老住房的利益分配中,可以促进政府与社会资本的合作,解决目前合作分配利益的困难,为了验证通过合作博弈得到的最优利益分配方案是可行的,本文在案例分析的基础上,运用该利益分配模型,证明了保障性养老住房的利益分配问题是可以解决的,利益分配模型可以指导参与各方的利益协商。最后,在深入了解保障性养老住房运行模式和VFM理论的基础上,结合保障性养老房的特点,建立了保障性养老住房运行模式的决策模型,并采用主成分分析法剔除影响较小的决策指标。经过指标筛选,形成了由7个一级指标和25个二级指标组成的保障性养老住房运行模式决策指标体系。基于FAPH-熵权法计算保障性养老住房运行模式决策指标体系的权重,结合模糊综合评价法,建立了基于VFM理论的保障性养老住房的运行模式决策模型,将决策模型运用到实际案例中,验证了基于VFM理论的保障性养老住房运行模式决策模型实用性及可行性。