“倒按揭”是英文“reverse mortgage”的译文,因其现金流向和按揭的方向相反,故而得名。一般认为,上世纪20年代在英国产生的金融工具“房产价值转换”(home-equity reversion)是现代倒按揭的萌芽。上世纪50年代,这一概念传入美国,并得到了广泛的应用。倒按揭以拥有住房的城市老年居民为放款对象,以房产为担保进行贷款。在借款人死亡、卖房、永久搬出住房或者合同约定的其他条件发生时,银行以出售住房所得资金收回贷款本金、利息和各种费用。这种贷款的支付方式较为灵活,可以是定期发放,也可以在一定信用额度内根据借款人的需要自由支付,对贷款的用途一般并无特别严苛的限制。该项金融产品旨在解决老龄化人群“拥有住房但资金短缺”(house rich but cash poor)的境遇。经过几十年的发展,美国倒按揭市场的发展已经较为成熟,此后,加拿大、新家坡、俄罗斯、日本、英国、新西兰、印度等国家也都先后建立了倒按揭,这在客观上为我国推行倒按揭制度提供了可资借鉴的宝贵经验。根据第五次人口普查提供的数据,我国在2000年已经进入了老龄化国家的行列。与发达国家不同的是,我国是在经济没有经过充分发展、人均收入水平较低的情况下进入老龄化社会的。在此新旧体制转轨时期,我国社会保障覆盖面低、养老保障机制不健全,社会养老压力很大,急需通过多种途径拓宽社会养老功能,减轻传统家庭养老模式的沉重压力。从我国目前的养老现状来看,现有的养老模式根本无法满足人口老龄化日益严峻的趋势下养老的需要。对此,笔者认为,除了完善我国的社会保障制度以外,大力开展倒按揭也不失为一种有益的尝试。通过开展倒按揭业务,既能满足老年人居住在自己房屋中的愿望,又能把老年房主身后的住房余值提前贴现出来,用以增加老年人的收入,满足其养老的需要。除此之外,倒按揭还具有刺激消费、提供二手房源、盘活固定资产、促进金融机构业务创新的功能。当前,我国开展倒按揭业务的市场环境已初步形成。近十几年来,我国的住房和土地政策发生了重大变化,城市居民的住房拥有率稳步上升,绝大多数城市居民拥有了产权房。同时,房地产二级市场和金融保险市场的发展也日趋完善。国内各主要城市都成立了专业的房地产拍卖行,形成了具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍。此外,我国金融市场体系也已初步建立,金融市场的参与主体也日益多元化。倒按揭是在英美法系的框架内产生的,而我国作为具有大陆法系传统的国家,若欲将其移植入我国现存的法律体系之内,尚须跨越两大法系的鸿沟。对此,本文开展了大量的比较法研究。笔者认为,可将让与担保制度作为开展倒按揭的理论基础。对于让与担保制度能否纳入我国《物权法》,在学界曾引起过激烈的讨论。反对者认为,第一,让与担保通过把所有权转让给债权人来实现担保,它的法理基础与传统的物权理论将担保物权定位于他物权的基本认识相冲突。第二,让与担保是一种流质担保,而我国法律是严格禁止流质担保的。事实上,在所有权移转方面,让与担保具有形式与实质的二重性,即在法律外观上债务人将标的物所有权移转于债权人,而在实质上,债务人转移标的物的目的是为了对债权提供担保。是对担保物交换价值的支配而非对担保物实体的支配。而且由于让与担保制度在各国实践中均被规定了清算义务,所以实质上并不违背“流质禁止”的规定。此外,因为倒按揭是一种无追索权的金融合同,对借款人没有收入方面的要求,并涉及未来的贷款发放,因此,其高风险性特征尤为突出。一方面,合同主体的特殊性,使得借款人的性别、年龄、健康状况都将对贷款合同的期限产生影响,增加收益的不确定性。另一方面,合同标的的价值还受诸多因素的影响,大到国家的宏观经济政策,如利率的调整、土地政策的调整、住房政策的变化等,小到房屋价值的估算以及房屋的折旧、维护等。此外,在倒按揭市场规模较小的情况下,贷款机构还要承担费用过高的风险。而且借款人的信用状况也会给贷款机构的收益带来较大的影响。所以能否合理控制倒按揭风险是这项金融产品成功与否的关键。基于此,笔者旨在在法律的视域内,在结合我国基本国情的基础上,侧重于从风险防范与风险控制的角度构建倒按揭及其配套制度,防范其可能带来的风险。事实上,在市场经济多米诺骨牌的效应下,对金融风险的控制直接关系到一国甚至全球经济的成败,这绝非危言耸听,目前在全球范围内正在发生的金融危机是一个教训,也是一次预警,也许没有人能够准确预测此次危机会将全球经济带向何方,但显而易见的是,其破坏作用已初见端倪。倒按揭业务有其特定的目标人群,不能期待它解决所有老人的养老问题。但作为一种新型的养老模式,它可以启迪我们从更广阔的视角来考虑我国的养老问题。而且它的意义不止于此,在我国金融业全面对外开放,面临外资机构强大竞争压力的今天,研究倒按揭,无疑具有深远意义。总之,由于我国具有大陆法系的传统,其法律概念、法律体系、法律思维等和英美法系国家迥异。所以,我们在移植倒按揭时必须使之与本土法治资源相融合,惟其如此,才能使该制度在增加金融机构的经营收入,规避金融风险的前提下,切实保障老年人的合法权益,缓解我国日益严重的养老压力,提高社会的整体保障水平。以下是本文的主要内容和行文逻辑:第一章,导论。从我国日益严峻的养老形式出发,首先阐明本文要解决的问题,然后综述国内外当前关于倒按揭的研究成果,并介绍论文的结构、主要内容和创新之处。第二章,倒按揭制度的概述。本章首先界定了倒按揭的内涵,然后介绍该制度在国外的运行模式和发展状况。最后,笔者将该制度与几种相关制度进行比较研究,从而揭示倒按揭的特点、优势以及它的不可替代性。第三章,构建我国倒按揭制度的理论基础。本章分别从理论和实务两个维度对在我国构建倒按揭的必要性和可行性进行分析论证。第四章,影响我国构建倒按揭制度的风险类型。本章着重分析我国在构建倒按揭的过程中可能面临的风险,为后文提出解决问题的对策奠定了基础。第五章,从风险管理的角度构建我国倒按揭制度体系。本章主要从风险管理的角度设计倒按揭及各种配套制度。整篇文章是以“提出问题、分析问题、解决问题”的逻辑结构展开的。