在我国房地产市场中,政府扮演着“裁判员”和“运动员”的双重角色。一方面,为了保证房地产市场的健康有序发展,实现土地资源的均衡有序利用,政府对房地产市场出台了一系列的规制政策。另一方面,政府又是土地的主要供应人。由于房地产市场具有垄断性、信息不充分以及较强的外部性等特征,中央政府对房地产市场的调控需要委托地方政府来执行,因此,地方政府的政策执行力和执行方式对中央调控政策的成败至关重要。然而,作为具有“经济人”思维的地方政府,在房地产市场的调控目标上,与中央政府并非完全一致,在信息的不对称下,二者之间的“委托-代理”问题从某种程度上也造成了房地产市场的规制效果不理想和集体非理性状况。在分析房地产市场规制问题时,通常忽略了规制政策制定者与规制政策执行者由信息不对称所带来的“委托-代理”问题。实际上,规制主体间的理性决策行为是互相依赖、互相影响的一种博弈行为。本文正是在这种相互依赖和影响的情况下,利用规制理论、博弈论和“委托-代理”理论的观点进行了政府规制问题的研究,并进一步设计了激励机制。首先,通过系统梳理中国房地产市场规制主体对房地产一级和二级市场的规制历程,分析比较和总结归纳出我国规制主体在规制过程中所呈现的特点、现象和在房地产市场政府规制效果不理想的原因。其次,针对我国房地产市场规制主体间的博弈关系,考虑中央政府的行政激励、财政激励等激励措施,先构建静态博弈模型,详细分析了规制主体间博弈均衡,并比较了在加入激励因素后对地方政府收益和双方博弈关系的影响;然后进一步构建动态博弈模型,研究分析中央政府激励机制对地方政府执行规制效果的影响。最后,基于“委托-代理”理论,针对规制主体间的“委托-代理”问题,结合我国现有的激励方式,分别在完全信息和不完全信息下对房地产市场激励机制进行了设计,以期对国家协调二者关系,规范地方政府行为提供帮助。