房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)，是以房地产上市公司或信托计划为投资实体，借助其发行的受益凭证来汇聚市场投资人的资金，由专业投资机构(资产管理人)进行专业化经营、投资和管理，通过持有资产的增值或租金等获得收益，并按比例将投资收益分配给投资人的一种信托基金制度。在国外，标准化REITs发展的已经非常成熟，REITs对应的信用评级主要以国际三大评级公司最具有权威。经过对比分析三大评级机构的评级思路，统统适用主体信用评级的思路对REITs进行评级，但各有其侧重点。而我国的REITs尚处于萌芽期，发行的产品特征等与标准化REITs存在区别，我们称之为类REITs。基于对比分析标准化REITs和类REITs产品的不同特征，包括组织架构、产品性质、物业运营方式、税务政策等差异，得出现阶段我国类REITs尚不能适用国际标准REITs的信用评级思路，采用债券信用风险评级的思路较为合适。本文接着针对性的对类REITs评级方法，进行深入的阐述与分析，总结出适用于我国的类REITs评级框架和方法，具体包括先对类REITs产品要素进行展开分析，首先评估交易结构，其次进行基础资产资产分析，以及该基础资产产生的现金流分析，然后结合相关增信措施，采用专家打分法的方式以此确定初步的评级等级。其次，通过产品环境进行辅助性定量分析并适当关注前面初步评定的等级情况是否与相符。接着，通过对其他参与方履约能力、法律合规风险以及其他尚未考虑的因素，从定性角度对初步评定的级别做出调整，以此最终确定类REITS产品的信用等级，最后采用案例分析法使用CL具体案例进行上述方法的实践性尝试应用。本文帮助评级机构了解应该重点评估哪些方面、发行主体应当对自己/自己发行的产品哪些方面进行提升、以及投资者在甄别REITs产品时应该重点关注哪些问题，具有实践意义。最后一节中，本文提出了我国类REITs向标准化REITs发展的意义，以及在转向推进的过程中，可能碰到的障碍以及提出具体的解决方案，为给政策制定者等关联方提供参考建议。