随着金融市场的高速发展,部分开展资产管理业务的机构出现背离业务本源,风险控制薄弱等问题。国家为此于2018年出台资管新规,首次从政策上规定了资管计划须经由外部审计机构进行专项审计的强制性。但是在现行规定中,对资管计划专项审计的规范陈述仍有较多空白,亟需通过理论研究和实践证明来进行可行性填补。而这正需要会计师事务所通过探究资管计划专项审计面临的各项审计风险来身体力行,摸索出成熟的审计模式和程序。不动产债权投资计划专项审计是资管计划专项审计的重要组成部分,不动产债权投资计划数额体量大,审计难度高,极具自身业务特点。对于不动产债权投资计划的研究有助于构筑资管计划专项审计类型体系,为新生资管计划专项审计提供理论基础及方法论。专项审计是审计人员对被审计单位特定事项进行的审核、稽查。资管计划专项审计即为针对资管计划进行的专项审计。专项审计与传统公司审计在审计范围、审计方法以及结果效用等方面均有所不同。而在此基础上,资管计划专项审计由于涉及较为复杂的嵌套关系更是难度陡增,现阶段仍鲜有会计师事务所可以完善成熟地进行专项审计。如审计风险较高且极具传染性的非常见科目,较难统筹的审计团队配置等都会对审计工作造成极大的困扰。以四大会计师事务所为代表的资管计划专项审计团队不断调整适应,审计方法仍在探索。行业目前的审计能力远不能满足审计质量的要求和国家监管的需要,长此以往将造成大量的审计疏漏。因此,提升资管计划专项审计能力和质量迫在眉睫。本文选取西虹桥宝龙城不动产债权投资计划作为案例,该案例是毕马威会计师事务所承接最早的同类审计项目之一。该项目业务较为复杂,审计难度较高,涵盖了高危会计科目审计风险、风险传染性风险、原始资料质量及团队配置风险等典型审计风险。如果能对此案例做出深度研究,将对会计师事务所面临的该类产品审计风险产生较大助益和广泛参考。本文主体共包括六部分。第一部分是绪论,介绍研究背景和研究意义,阐明研究主题是如何确定的和选取案例的原因以及深入研究可以带来何种借鉴。其后是文献综述、研究内容、研究方法及研究框架。第二部分是理论基础,首先介绍与外部审计风险有关的理论内容,包括审计风险的定义,审计风险模型理论以及外部审计风险的基本特征。其次介绍专项审计的相关理论,包括专项审计的定义、专项审计的特点、专项审计的方法及与传统审计的区别。其后介绍专项审计风险相关理论,包括专项审计风险的定义、专项审计风险的分类与衡量以及专项审计风险与常规审计风险的区别。最后介绍商业银行资管计划的相关理论,包括商业银行资产管理计划的定义、商业银行资产管理计划的运作目标、商业银行资产管理计划的特点、商业银行资产管理计划的风险特性以及商业银行资产管理计划的对手方嵌套关系。第三部分是案例介绍,首先介绍该种业务类型的相关信息及风险特性,其次介绍本文案例的基本情况,最后介绍该种运营模式独特的对手方关系,并解释各对手方的商业角色。第四部分从案例角度出发,列举部分应予以高度关注的审计风险,包括高危会计科目的审计风险,风险传染性风险以及原始资料质量及团队配置风险,在每项风险中拆出较为具体的风险描述。第五部分是根据第四部分提出的审计风险,针对性地分析适用的审计对策,结合案例情境提出解决方案。第六部分是案例结论、启示以及研究不足。本文的创新点其一在于突破传统审计视角。传统审计视角从计划托管人,即商业银行自身出发对资金去向及利用进行鉴证,但以此为视角并不全面。如果仅从商业银行角度出发无法合理获取关于不动产债权投资计划的大部分具体运作信息,在信息不对称的情况下很可能得出不科学的审计意见。因此本文着眼于计划管理人及融资主体,致力于从第三方角度进行审计。其二在于立足于全新审计模式,结合专项审计自身任务强度、工作时限及报酬性价比对会计师事务所的审计任务开展方式及团队规划提出建议。本文参考传统公司层面审计和新型资管计划专项审计的双向结合,探索会计师事务所的适宜工作统筹及优化方式。