房屋租赁关系是社会生活中一项非常重要的财产关系,然我国《物权法》并没有将其纳入到物权体系,理论界对于房屋租赁权属于何种权利亦存在诸多争议。对房屋租赁权法律属性的准确定位,是正确认识房屋租赁的体系构造,房屋租赁权的特性、效力、保护方法的前提。厘清出租人、承租人和非特定第三人之间的法律关系,不仅在理论上有着重要意义,而且还有助于进一步完善我国房屋租赁法律制度,规范房屋租赁市场。本文试图运用比较分析的方法,对比分析我国与国外尤其是大陆法系国家关于房屋租赁制度的法律规定及理论成果,同时,结合我国的具体国情,分析论证国外有益于我国房屋租赁制度的相关立法经验,探讨我国房屋租赁权的立法完善。正文包括如下三部分:第一部分的内容是房屋租赁权性质的既有学说之评析。关于房屋租赁权的性质,主要有债权说、租赁权物权化说和物权说三种学术观点,本部分首先从房屋租赁权与房屋租赁合同的关系、物权的处分性这两方面对债权说进行考量,认为房屋租赁权由合同创设但其并不因此成为一项合同权利,处分性不是物权的本质属性;接着从物权法定主义、租赁权的二次权能说这两方面对租赁权物权化说进行考量,认为物权法定缓和主义优于严格的物权法定主义,二次权能说混淆了权利与权能的关系;最后支持物权说的观点,应严格区分房屋租赁中的债权关系和物权关系,才能准确把握房屋租赁权的性质。第二部分的内容是房屋租赁权的定性。本部分认为,房屋租赁契约生效后、房屋交付前承租人所享有的权利是合同债权,而真正的房屋租赁权是指房屋交付后承租人所享有的权利。房屋承租人对房屋的占有、使用和收益以及买卖不破租赁、抵押不破租赁、对第三人侵害之保护等规则的运用已然使房屋租赁权具有了物权的直接支配性和排他性。此外,房屋租赁权的其它特性如永续性、优先购买权、处分的可能性等也逐渐具有了物权的效力。第三部分的内容是房屋租赁权的立法完善。本部分首先指出了我国物权法及用益物权体系的缺陷,在财产利用越来越突出的今天,重新理解用益物权体系及丰富用益物权的种类成为一种必要,房屋租赁权因而应归入用益物权体系。然后在解读我国房屋租赁备案登记制度的前提下,论述了房屋租赁权的公示规则:房屋租赁权自房屋交付后生效,承租人不能失去对房屋的占有,否则其享有的房屋租赁权将失去对抗第三人的效力;经过登记的,承租人对房屋租赁权享有处分权,能够转租或转借房屋而无需取得出租人的同意,只要该转租或转借对出租人无不利或在租赁合同中没有限制性约定。