2010年以来,中国政府对住宅房地产行业的调控手段的现象越来越严重,特别是在建设在2011年限购令和大量的保障性住房,中国内地的商业和住宅产品的销售显著回落,量价齐跌,严重影响住宅地产企业生存和发展,为了生存和发展,这些企业面临着转型的选择。本文侧重于研究住宅地产业务转型的目标和营销策略的探究,选择住宅房地产龙头企业万科集团为主要研究对象。在本文中,战略管理理论为理论基础,先对中国住宅地产战略转型的过程进行阐述,接着介绍目标市场营销理论、目标市场选择和市场定论等营销策略组合进行描述,采用PEST分析和五力模型分析法对国内住宅地产的现状进行分析,通过这些分析来了解国内住宅地产的外部宏观环境,并说明国内住宅地产转型的诱因、必要性和可行性。找出了住宅房地产行业的重大环境变化,认为当前的住宅房地产企业在中国正面临着巨大的生存压力,对中国大陆商业地产进行综合研究,描述商业地产在全国的发展状况,分析了它们的快速增长和发展模式的原因。以6P营销策略理论为重点,对国内住宅地产转型具备的营销战略予以分析,并提出优化营销战略设计,落实营销战略实施为住宅地产转型提供条件和基础。最后以万科集团为例,侧重从万科集团品牌营销策略进行分析,找出了万科集团的优势和市场机会。本文通过以上分析得出以下结论:在严重的宏观调控形式下,商业地产是万科集团的理想转型目标,并主要通过对品牌的营销为自己的战略重点领域。