土地资源作为一种稀缺且难以替代的物质,是人类几千年来社会文明发展中生产生活所必须的条件。近年来,由于房地产市场的持续走高,土地的地位也越来越高,且与此同时,土地作为一种重要资源,越来越频繁的在国家、个人等组织之间交换,在各个买家买卖土地资产时一定会遇到个现状——土地价值评估在我们的日常生活中已得到了广泛的应用。与其他国家相比,国内的房地产抵押贷款发展速度还比较慢,理论体系还没有很好地建立起来,也有很多实际的评估问题,如：对于抵押贷款抵押物的价值认识不统一,评估假设条件存在的限制,评估基准日的具体选择等问题。因此,在房地产抵押在具体评估过程中的土地使用权的研究中,探索出问题的解决办法,找到适的解决问题的方法,为今后的评估工作的开展提供重要的依据。本文基于现有的国内外各位学者对土地价值评估的相关研究的体系之上,并通过对沈阳市土地价值评估的现实状态及自己在工作中遇到的现实问题的思考,对XD公司拟以国有出让土地使用权抵押价值的评估案例进行分析与研究。文本主要分为三个部分,第一章案例背景,介绍了该评估项目的具体背景和评估中比较重要的要素。第二章分析案例。根据待估土地的实际情况选择合适的评估方法进行评估,最后得出评估结论,并对评估结果与还原率的取值做出评价。第三章对评估案例进行总结及受到的启示并针对评估过程中遇到的问题提出合理化建议,以达到提高评估准确度的目的。