为了拓宽房地产企业的融资渠道,完善住房的供给方式,我国多次发布文件,明确支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的资产证券化产品,并重点支持试点发行房地产投资信托基金（REITs）。虽然我国租赁住房REITs还处于初步发展的阶段,但发展十分迅速,可预见未来会有更多的REITs产品涌入市场,因此有必要重视REITs的风险管理问题。本文选择了“碧桂园地产—中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”作为案例研究对象。这是我国首单百亿级储架式租赁住房REITs,实现了房企融资方式的创新,具有很好的借鉴意义。由于碧桂园租赁住房REITs到目前为止的存续期仅两年,对其风险管理的措施和效果无法通过较长的周期来分析和验证,所以在具体分析风险管理措施时,本文还选取了在美国市场公开发行的同类产品——公平住屋REITs进行对比分析。本文核心内容分为三个部分:首先是案例介绍,在风险识别阶段,碧桂园租赁住房REITs主要存在的风险有现金流波动风险、底层物业资产相关风险、管理人风险和税负压力过大风险。其次是分析总结,碧桂园租赁住房REITs主要采用了以下措施来进行风险控制:签署整租协议、定期跟踪报告底层物业价值、聘请专业机构进行管理等。但签订兜底条款过于依赖原始权益人,且底层物业仍然存在集中度风险。同时,通过对公平住屋REITs和鹏华前海万科REITs的风险管理措施进行分析,发现REITs产品的风险管理中还需要严格审查各方资信、扩大服务范围、优化物业选址、及时评估物业的盈利能力。最后,根据前文内容,提出了我国租赁住房REITs在风险管理方面的优化方向。通过案例研究与对比分析,本文得出了以下结论:1)租赁住房REITs产品风险管理的重点在于经营收益波动风险和基础资产相关风险。2)兜底条款能够降低风险,但应该减小对原始权益人的依赖。3)应优化基础物业的设置,完善各项管理制度,建立风险管理体系。最后,本文希望通过分析碧桂园租赁住房REITs的案例来深入了解租赁住房REITs的风险,为其他发行租赁住房REITs产品的企业提供风险管理方面的借鉴。