【摘 要】
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房地产行业在国民经济中占据重要地位,中央政府多次提及要“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,可见租赁市场是构建房地产长效机制中必不可少的重要部分。但
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房地产行业在国民经济中占据重要地位,中央政府多次提及要“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,可见租赁市场是构建房地产长效机制中必不可少的重要部分。但目前我国租赁市场发展还存在诸多问题。文章首先对租赁市场的现状进行分析,发现我国租赁市场在供给端存在着供给规模不足、供给来源质量参差不齐以及供给房源租期错配等问题;而需求端因为流动人口、以及高房价挤出购房需求,导致租赁市场需求旺盛,市场长期供不应求。同时我国还存在着住房空置率极高与租房需求无法得到满足的矛盾现状。针对这些问题,本文从住房租购替代性角度着手分析,对房地产租赁市场和购房市场进行特征性分析,发现在质量标准、权益保障、公共服务和市场监管四个方面,租赁住房与销售住房均有很明显的差距。这种差距使得租赁住房在住房市场上无法成为销售住房的合理替代品,替代性不足是租售并举制度落地的主要障碍。继而建立住房使用成本模型,并利用我国房地产市场2007年-2018年12年内的房地产数据,计算出每年的住房使用成本,并和租金进行对比。结果发现,大部分城市在前12年中,住房使用成本不仅小于租金,甚至有很多年住房使用成本为负值,这主要是因为房价增长预期过高。虽然从2017年之后房价增长率放缓,住房使用成本有所提高,但仍旧小于租金成本。文章通过模拟计算,发现通过降低房价增幅或者征收一定比例的房产税可以使各城市住房使用成本等于租赁住房成本。除此之外,文章还建立消费者效用模型,综合评价住房消费者的居住效用,通过模型分析,发现目前租赁住宅所获得的居住效用长期小于购买住宅所获得的居住效用,这是租赁市场不受公众认可的根本原因。通过消费者效用分析,应该降低自有房屋与社会福利的关联性,同时改善租赁住宅的公共服务特征以及区位特征因素,才能使租赁住房和购买住房的消费者效用实现均衡结合前文替代性分析、住房使用成本与消费者效用分析的结果,有针对性的提出租购并举的实现路径。根据房屋特征的替代分析结果,本文认为应主要从增加租赁住房有效供给、落实租购同权以及引入区块链技术、完善制度保障等四个方面完善租赁市场,使得租赁市场与购房市场在供给和需求角度具有替代性。另外,根据住房使用成本的分析结果,计算得出各城市房价预期增值限值,本文认为应从控制房价增幅、降低自有住房的非经济属性两个方面来提高住房的使用成本,并提出以稳定房价为主,房产税率为辅的调控方向,使得租赁住房和购买住房在成本方面具有相似性。第三,从住房消费者效用分析角度,提出要提高租赁住房的获得感和幸福感,同时改善租赁住房周围的交通环境,提升公共服务品质以缩小租赁住房与销售住房的居住效用差异。只有两方市场实现多方面相似,互为替代市场,才能更好的实现租购并举。针对上述实现路径,最后从土地、金融、财政和税收四个方面提出了政策建议,以期政府的有形之手能更好的成为“住有所居”中国梦的助推剂。
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