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作为保利上市 后的首度再融资，50～70亿的目标的两倍于其目前36.3亿元净资产。保利此次在资本市场上的成败将直接影响峌今年拟建的9大项目的资金链。
“忙坏了，最近忙着搬家。”保利房地产(集团)股份有限公司(简称保利地产，600048．SH)市场部的谭先生对记者表示，保利地产3月6日刚换了办公地点：从广州市执信南路三号通建大楼迁到广州市海珠区阅江中路保利国际广场。
而根据保利地产2007年的战略规划，谭先生今年可能一年都难得轻松。就在保利地产搬家后的第3天(3月8日)，保利地产2006年度股东大会全票通过了最重要的一项议案：2007年度增发不超过3．5亿A股。
保利地产董事长李彬海透露，一旦方案获批，增发将于上半年内进行完毕。此次增发目标为50亿～70亿元，除投放于今年拟建的9大项目之外，大约有10～20亿元用于项目拓展，“保利地产将继续坚持以发展为主题，适度规模经营，全面提升产品质量和开发水平，充分利用资本市场为公司发展服务，重构地产版图。”
2006，分数看涨的成绩单
2006年7月31日成功上市后，保利地产保持了强劲的发展势头。
2月27日公布的2006年度报告显示，2006年保利地产借助上市的契机实现了房地产开发业务的快速扩张：公司2006年实际完成投资103亿元，同比增长144％；实现销售收入94．7亿元，同比增长99．4％，其中实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83．65亿元，同比分别增长78％和96％。
同时，保利地产2006年的总资产、净资产、销售收入和净利润分别同比增长105．80％、281．65％、70．90％和62％，实现每股收益1.20元。此外，经营投资活动产生的现金流总额为42亿元，比2005年多了32亿元；而筹资产生现金流近45亿元，同比增加219．45％。
此外，公司在年报中还披露，2006年包头项目和长沙项目均实现了“当年拿地、当年开工、当年销售”的良好业绩。“市场对保利地产最大的误解是把公司当做是一家追求高毛利的企业。实际上，与万科、金地集团一样，保利地产同样追求项目的周转速度。”光大证券研究所地产分析师赵强如是评价。这或许能解释为何保利地产在毛利率下降8个百分点的情况下，2006年仍实现了利润高增长。
增发计划能否顺利实施，对保利地产进一步加快发展无疑十分关键。此次增发是其上市后的首度再融资，目标金额近两倍于其目前36．3亿元的净资产。公司公告称，募集资金将“主要用于投资公司九个房地产项目，项目计划总投资134亿元。”
这九个项目分别为广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2＼P3住宅项目、广州琶洲1501项目、南海87／90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目和重庆保利香槟花园项目。
这九个项目多位于城市中心或未来发展中心，占地面积最大的南海项目有47万平方米。保利地产公布的可行性报告指出，这九个项目的总销售收入预计可达156．34亿元，净利润预计将达14．85亿元。其中，项目投资回收期最短的只有2．91年，最长的回收期不超过6．36年。
李彬海指出，扣除税费、包括6％左右的土地增值税之后，预计每个项目的回报率都会在10％以上。保利地产财务总监谭燕则强调了单个项目的融资能力，她透露，即便是基金给予的利息，也比行业平均水平略低。
土地储备够“吃”三五年?
2006年保利的业绩无疑获得了大幅增长，但其家底——土地储备情况究竟怎样呢?据保利方面相关人士透露，截至～2006年末，公司土地储备面积达到823万平方米，足够公司3～5年的开发。
“成长比成功更重要。”李彬海强调，保利地产的土地储备原则是“保持最低成本，积极进取”。年度报告显示，在2006年超过100亿元的投资中，土地投资超过了68亿元。
公司目前的土地储备主要分布在北京、上海、广州、沈阳、武汉等十个城市。上市后的保利地产拿地热情不减，尤其青睐大地块，在保利布点的十个城市之中，有七个城市取得了占地面积千亩以上的超大型项目。
拿地的格局则是以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈；并以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北经济圈和华中经济圈；以点带面，网状扩散，由中心城市向区域周边拓展；在拓展城市结构上保利地产侧重于区域中心城市，辅以部分地产市场看好的中型城市。其准则是，规避过度扩张的风险，保证利润的持续增长。
“为保持公司的持续发展能力，2007年公司必须继续加大土地储备的力度。策略是有好地就先拿下，占据市场的主动权，在未来，房企的土地储备和资金实力必然成为竞争成败的关键点。”保利地产拓展部的相关人士表示。
以北京为例，去年12月初保利地产力压万科地产、富力地产，成功竞得占地面积近100万平方米的京西海淀冷泉项目，摘得京城新地产，而此前一个月，保利已悄然将亚运村地区总建筑面积达到90万平方米的政泉项目揽入怀中。目前保利地产仅在北京的土地储备项目总建筑面积就已超过200万平方米。
“作为具有国企背景的大型房企，保利地产在拿地方面还是有优势的。”市场分析人士认为，保利在发展上有两大优势：首先，公司政府背景深厚，有助于该公司获得优质土地储备；其次，作为国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央企集团之一，保利集团面临重组国资委旗下的其他央企房地产业务的巨大机会。
从年报来看，在宏观调控的形势下，保利适时转变了开发方向。在国家加大了对普通住宅建设的引导后，保利2007年的在建、拟建项目中，绝大多数为普通住宅，而且商业项目明显增多，普通住宅占2006年底土地储备的75％，中心城市地块占储备量的50％。
国泰君安证券地产分析师张宇认为：“近期出台的土地增值税对保利影响较小，且中心城市发展潜力较大，预计未来几年公司依然会保持业绩高速发展的态势。”
商用物业的“2012年目标”
持有经营性物业才是上市公司优质资产的根基。2005年保利地产开始进行产品结构调整，在高端住宅大规模推向市场的同时加大了商业地产储备，目前仅在北京、广州两个城市就拥有大量的商业地产储备。
2006年3月，保利地产通过竞拍，以10．9亿元摘得广州国际会展经济圈琶洲新地王PZB1501地块。另外，保利2006年建设中的项目还包括广州天 河3个合计规划面积超过36万平方米的商业项目、琶洲一个规划面积超过36万平方米的综合办公项目，以及广州环市路、龙口西路等两个商住项目。此外，保利即将投入开工的商业地产项目还有佛山市南海区的南海水城和南海桂城。
“目前商用物业投资在整体投资额中占有的比例并不大，在2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30％。”保利地产总经理宋广菊透露。
保利在商业地产方面的加人投入，除了出于平衡风险、增加企业k期流动资金的考虑，也因为商业地产的回报可观。事实上，保利地产上市时的招股说明书中的财务评估报表显示，商业地块的增值率，远高于其财务报表中住宅物业平均25％左右的增值率。
保利在20世纪90年代投资的广州北京路保利北京大厦，因北京路步行街商业价值提升，其增值额超过65％；而在2002年取得的琶洲保利国际广场地块，至今地价增值已经超过100％。据保利地产的股东大会决议公告显示，2006年12月已经在建的琶洲1501项目，除了17亿元的销售收入之外，每年还能获得5．2亿元的租金收入。
据了解，从2002年开始，保利地产开始加大商业地产的投资。在良好地段的优质物业，将用作自有经营，长线收租。预计到2010年前后，优质的商业地产项目将进人经营阶段，形成稳定的经营收益。而这部分资产，很有可能会在将来以REITs的形式打包上市。
投资机构的“热情”
保利地产2006年7月上市后，在证券市场有着不俗的表现。截止到2007年3月13日，保利地产收盘价为51．25元，较当初1 3．95元的发行价上涨了267．38％，较上市首日20．21元的收盘价也上涨了153．58％。
机构投资者看好保利地产的后期成长性，并不断进行加仓。公司年报显示，截至2006年12月31日，公司的前十大流通股东全是机构投资者，其中，新进的南方绩优成长股票型证券投资基金以964万股持仓登上第一人流通股东的宝座，广发策略优选混合型本期也继续增持至857万股为第二大流通股东。前十大流通股东合计持有5154万股，较2006年第三季度末增持近2141万股，增仓幅度高达71％，持仓总量占保利地产总流通盘的34．36％。
对于保利地产未来的股价走势，分析机构大都持乐观态度。华泰证券研究所分析报告指出，目前公司估值水平略高于其他房地产开发类公司，但考虑到公司的高成长性，以及项目运作效率提高带来的业绩超出预期，当前公司股价仍有吸引力，维持对公司的“推荐”评级。
银河证券研究报告则分析认为，根据公司2006年、2007年的工程及销售进度分析，公司未来两年将进入快速增长期，年均增长率在50％以上。预计2007年公司每股收益实现1．91元。
赵强更是对保利地产业绩继续大幅增长充满信心：“由于资金、土地以及盈利能力等方面的优势，2007年保利地产业绩继续保持高增长几乎是确定的，投资者没有必要过分担心上地增值税对公司业绩的负面影响。”其还将保利地产2007年收入预测上调至76．5亿元，将净利润预测调整至9．9亿元。公司12个月内的目标价应为65元，维持“最优－1”的投资评级。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
“忙坏了，最近忙着搬家。”保利房地产(集团)股份有限公司(简称保利地产，600048．SH)市场部的谭先生对记者表示，保利地产3月6日刚换了办公地点：从广州市执信南路三号通建大楼迁到广州市海珠区阅江中路保利国际广场。
而根据保利地产2007年的战略规划，谭先生今年可能一年都难得轻松。就在保利地产搬家后的第3天(3月8日)，保利地产2006年度股东大会全票通过了最重要的一项议案：2007年度增发不超过3．5亿A股。
保利地产董事长李彬海透露，一旦方案获批，增发将于上半年内进行完毕。此次增发目标为50亿～70亿元，除投放于今年拟建的9大项目之外，大约有10～20亿元用于项目拓展，“保利地产将继续坚持以发展为主题，适度规模经营，全面提升产品质量和开发水平，充分利用资本市场为公司发展服务，重构地产版图。”
2006，分数看涨的成绩单
2006年7月31日成功上市后，保利地产保持了强劲的发展势头。
2月27日公布的2006年度报告显示，2006年保利地产借助上市的契机实现了房地产开发业务的快速扩张：公司2006年实际完成投资103亿元，同比增长144％；实现销售收入94．7亿元，同比增长99．4％，其中实现房地产销售面积123万平方米，销售金额83．65亿元，同比分别增长78％和96％。
同时，保利地产2006年的总资产、净资产、销售收入和净利润分别同比增长105．80％、281．65％、70．90％和62％，实现每股收益1.20元。此外，经营投资活动产生的现金流总额为42亿元，比2005年多了32亿元；而筹资产生现金流近45亿元，同比增加219．45％。
此外，公司在年报中还披露，2006年包头项目和长沙项目均实现了“当年拿地、当年开工、当年销售”的良好业绩。“市场对保利地产最大的误解是把公司当做是一家追求高毛利的企业。实际上，与万科、金地集团一样，保利地产同样追求项目的周转速度。”光大证券研究所地产分析师赵强如是评价。这或许能解释为何保利地产在毛利率下降8个百分点的情况下，2006年仍实现了利润高增长。
增发计划能否顺利实施，对保利地产进一步加快发展无疑十分关键。此次增发是其上市后的首度再融资，目标金额近两倍于其目前36．3亿元的净资产。公司公告称，募集资金将“主要用于投资公司九个房地产项目，项目计划总投资134亿元。”
这九个项目分别为广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2＼P3住宅项目、广州琶洲1501项目、南海87／90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目和重庆保利香槟花园项目。
这九个项目多位于城市中心或未来发展中心，占地面积最大的南海项目有47万平方米。保利地产公布的可行性报告指出，这九个项目的总销售收入预计可达156．34亿元，净利润预计将达14．85亿元。其中，项目投资回收期最短的只有2．91年，最长的回收期不超过6．36年。
李彬海指出，扣除税费、包括6％左右的土地增值税之后，预计每个项目的回报率都会在10％以上。保利地产财务总监谭燕则强调了单个项目的融资能力，她透露，即便是基金给予的利息，也比行业平均水平略低。
土地储备够“吃”三五年?
2006年保利的业绩无疑获得了大幅增长，但其家底——土地储备情况究竟怎样呢?据保利方面相关人士透露，截至～2006年末，公司土地储备面积达到823万平方米，足够公司3～5年的开发。
“成长比成功更重要。”李彬海强调，保利地产的土地储备原则是“保持最低成本，积极进取”。年度报告显示，在2006年超过100亿元的投资中，土地投资超过了68亿元。
公司目前的土地储备主要分布在北京、上海、广州、沈阳、武汉等十个城市。上市后的保利地产拿地热情不减，尤其青睐大地块，在保利布点的十个城市之中，有七个城市取得了占地面积千亩以上的超大型项目。
拿地的格局则是以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈；并以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北经济圈和华中经济圈；以点带面，网状扩散，由中心城市向区域周边拓展；在拓展城市结构上保利地产侧重于区域中心城市，辅以部分地产市场看好的中型城市。其准则是，规避过度扩张的风险，保证利润的持续增长。
“为保持公司的持续发展能力，2007年公司必须继续加大土地储备的力度。策略是有好地就先拿下，占据市场的主动权，在未来，房企的土地储备和资金实力必然成为竞争成败的关键点。”保利地产拓展部的相关人士表示。
以北京为例，去年12月初保利地产力压万科地产、富力地产，成功竞得占地面积近100万平方米的京西海淀冷泉项目，摘得京城新地产，而此前一个月，保利已悄然将亚运村地区总建筑面积达到90万平方米的政泉项目揽入怀中。目前保利地产仅在北京的土地储备项目总建筑面积就已超过200万平方米。
“作为具有国企背景的大型房企，保利地产在拿地方面还是有优势的。”市场分析人士认为，保利在发展上有两大优势：首先，公司政府背景深厚，有助于该公司获得优质土地储备；其次，作为国资委圈定的主业为房地产开发的13家大型央企集团之一，保利集团面临重组国资委旗下的其他央企房地产业务的巨大机会。
从年报来看，在宏观调控的形势下，保利适时转变了开发方向。在国家加大了对普通住宅建设的引导后，保利2007年的在建、拟建项目中，绝大多数为普通住宅，而且商业项目明显增多，普通住宅占2006年底土地储备的75％，中心城市地块占储备量的50％。
国泰君安证券地产分析师张宇认为：“近期出台的土地增值税对保利影响较小，且中心城市发展潜力较大，预计未来几年公司依然会保持业绩高速发展的态势。”
商用物业的“2012年目标”
持有经营性物业才是上市公司优质资产的根基。2005年保利地产开始进行产品结构调整，在高端住宅大规模推向市场的同时加大了商业地产储备，目前仅在北京、广州两个城市就拥有大量的商业地产储备。
2006年3月，保利地产通过竞拍，以10．9亿元摘得广州国际会展经济圈琶洲新地王PZB1501地块。另外，保利2006年建设中的项目还包括广州天 河3个合计规划面积超过36万平方米的商业项目、琶洲一个规划面积超过36万平方米的综合办公项目，以及广州环市路、龙口西路等两个商住项目。此外，保利即将投入开工的商业地产项目还有佛山市南海区的南海水城和南海桂城。
“目前商用物业投资在整体投资额中占有的比例并不大，在2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30％。”保利地产总经理宋广菊透露。
保利在商业地产方面的加人投入，除了出于平衡风险、增加企业k期流动资金的考虑，也因为商业地产的回报可观。事实上，保利地产上市时的招股说明书中的财务评估报表显示，商业地块的增值率，远高于其财务报表中住宅物业平均25％左右的增值率。
保利在20世纪90年代投资的广州北京路保利北京大厦，因北京路步行街商业价值提升，其增值额超过65％；而在2002年取得的琶洲保利国际广场地块，至今地价增值已经超过100％。据保利地产的股东大会决议公告显示，2006年12月已经在建的琶洲1501项目，除了17亿元的销售收入之外，每年还能获得5．2亿元的租金收入。
据了解，从2002年开始，保利地产开始加大商业地产的投资。在良好地段的优质物业，将用作自有经营，长线收租。预计到2010年前后，优质的商业地产项目将进人经营阶段，形成稳定的经营收益。而这部分资产，很有可能会在将来以REITs的形式打包上市。
投资机构的“热情”
保利地产2006年7月上市后，在证券市场有着不俗的表现。截止到2007年3月13日，保利地产收盘价为51．25元，较当初1 3．95元的发行价上涨了267．38％，较上市首日20．21元的收盘价也上涨了153．58％。
机构投资者看好保利地产的后期成长性，并不断进行加仓。公司年报显示，截至2006年12月31日，公司的前十大流通股东全是机构投资者，其中，新进的南方绩优成长股票型证券投资基金以964万股持仓登上第一人流通股东的宝座，广发策略优选混合型本期也继续增持至857万股为第二大流通股东。前十大流通股东合计持有5154万股，较2006年第三季度末增持近2141万股，增仓幅度高达71％，持仓总量占保利地产总流通盘的34．36％。
对于保利地产未来的股价走势，分析机构大都持乐观态度。华泰证券研究所分析报告指出，目前公司估值水平略高于其他房地产开发类公司，但考虑到公司的高成长性，以及项目运作效率提高带来的业绩超出预期，当前公司股价仍有吸引力，维持对公司的“推荐”评级。
银河证券研究报告则分析认为，根据公司2006年、2007年的工程及销售进度分析，公司未来两年将进入快速增长期，年均增长率在50％以上。预计2007年公司每股收益实现1．91元。
赵强更是对保利地产业绩继续大幅增长充满信心：“由于资金、土地以及盈利能力等方面的优势，2007年保利地产业绩继续保持高增长几乎是确定的，投资者没有必要过分担心上地增值税对公司业绩的负面影响。”其还将保利地产2007年收入预测上调至76．5亿元，将净利润预测调整至9．9亿元。公司12个月内的目标价应为65元，维持“最优－1”的投资评级。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。