论文部分内容阅读
到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章。要建立起完善的全社会保障性住房体系，也许不是单单投入如9000亿元这样大额的资金就能完全解决的。
2008年12月17日，国务院常务会议部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，强调要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设。
而就在此会议的一个多月前，在国务院扩大内需、促进经济增长的十项措施中，“加快建设保障性安居工程”亦列首位。
国家决策层于2008岁末两个月连续高调部署保障性住房建设问题，自然使保障性住房在无数聚焦的眼眸中走向2009年的舞台。
保障性住房建设“急行军”
保障性住房工作在2008年得到了全面推进。中国指数研究院于2008年初公布的资料显示，北京、上海、天津、南京等13个主要城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8％。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10％以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为70.8％和61％。北京计划新建保障性住房也在40％以上。
在此基础上，面对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，我国又于2008年11月确定了扩大内需、促进经济增长的重要措施。按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，高达9000亿元的住房保障投资计划快速启动。
国家住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉向记者表示，未来3年中，将计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难，总投入约2150亿元；将新建400多万套经济适用房，总投资约6000亿元；对国有林业、农垦和煤矿棚户区的改造和建设，以及游牧民定居工程和农村危房改造也将全面启动，计划投资约1000亿元。
总体来看，2009～2011年，9000亿元的保障性住房投入，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。根据建设部和民政部2005年的一项调查，全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭有近1000万户。他们的安居问题，将在今后的3年内迎刃而解。
“加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示。平均每年3000亿元的规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿元的12％，全国固定资产投资总额的2.6％，对于上下游钢铁、水泥等行业必定会直接创造新的巨大需求。同时，渤海证券的一位房地产行业研究员“提示”记者道，年均3000亿元的投资规模相当于2007年全国财政收入的6％，基本建设支出的60％，在财政支出中，似乎还未出现某一项细分支出占到如此高的比例。
开发商的福兮?祸兮?
保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。
从现实情况上看，国家大力建设保障性住房已经对在高位运行的房价产生了一定影响。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立向记者表示，“保障性住房建设将改变原先市场上供给和需求的态势，因此对商品房市场产生影响是毫无疑问的事。”
对此，房地产开发商已经开始坐不住了。“9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。”SOHO中国董事长潘石屹表示。他认为，如果今后政府每年推出大量的保障房，将打破市场原来的供求关系，“在成交量和房价上都会有所反映”。
易居中国研究院根据国家统计局的相关统计数据分析认为，2006、2007年两年，全国住房年均成交量在500～60万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40％左右，减去原来10％的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30％的份额。
具体来说，对于土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低楼市上涨预期。但对于像北京、深圳、上海这样土地资源越来越紧缺的城市而言，商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少，加之以后会有更多的土地被指定为保障性住房用地，导致商品房用地减少，开发商之间的争夺将可能更加激烈。
当然，“硬币是有两面的”。保障性住房对于开发商而言也存在积极和消极的双重影响.积极方面主要在于：有利于树立企业良好的品牌形象，培养潜在客户等；消极的一面在于，保障性住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。
“但可以预计，今后一些有实力的大企业，肯定会更多地涉足保障性住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。”中信建投的房地产分析师刘云向记者表示。
法令与资金同样重要
社会保障是通过国家立法建立和实施的，住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题。发达国家的任何住房保障形式、措施都用法律加以规范，使得各个国家的保障性住房制度具有非常明显的刚性。
德国在1950年就颁布了《住宅建设法》，推出了“社会住房计划”。1956年，联邦德国为了对自有住宅进行扶持和鼓励而制定了《建筑法》。1965年又出台《住房补贴法》，对不足以租赁住房的低收入家庭进行补贴。此外，德国还制定了《住宅促进法》和《节能法》以及各州政府制定的住宅建设法规，对德国住房保障政策进行了拓展和补充。
新加坡独立较晚，人口相对较多，而国土面积狭小，建房成本非常昂贵，一般家庭无力解决住房问题。因此，新加坡政府在1960年颁布《建房与发展法令》，1964年，新加坡政府又推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买公共组屋。此外，新加坡的住房公积金制度非常完善，在新加坡，不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。公积金投资于各种政府公债，这些公债，随时可以给建屋发展局提供融资，建屋发展局利用这些资金替民众建造住宅，再卖给国民。
世界上任何国家的保障性住房制度都很难用“完美”来形容，而是随着社会经济条件的变化，各国在不断调整本国保障性住房制度的措施和立法。
我国的社会保障性住房制度无论从制度建设上还是从立法上与发达国家相比都相对落后，存在社会保障性住房制度保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章。相对于法律，规章的保障力度较弱，稳定性也不强。因此，从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来，也是解决我国低收入群体住房问题的关键所在。
要建立起完善的全社会保障性住房体系，也许不是单单投入如90004L元这样大额的资金就能完全解决的。保障性住房体系短时期内完不成构建，而是一项长期且全方位的工作。
2008年12月17日，国务院常务会议部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，强调要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设。
而就在此会议的一个多月前，在国务院扩大内需、促进经济增长的十项措施中，“加快建设保障性安居工程”亦列首位。
国家决策层于2008岁末两个月连续高调部署保障性住房建设问题，自然使保障性住房在无数聚焦的眼眸中走向2009年的舞台。
保障性住房建设“急行军”
保障性住房工作在2008年得到了全面推进。中国指数研究院于2008年初公布的资料显示，北京、上海、天津、南京等13个主要城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8％。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10％以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为70.8％和61％。北京计划新建保障性住房也在40％以上。
在此基础上，面对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，我国又于2008年11月确定了扩大内需、促进经济增长的重要措施。按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，高达9000亿元的住房保障投资计划快速启动。
国家住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉向记者表示，未来3年中，将计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难，总投入约2150亿元；将新建400多万套经济适用房，总投资约6000亿元；对国有林业、农垦和煤矿棚户区的改造和建设，以及游牧民定居工程和农村危房改造也将全面启动，计划投资约1000亿元。
总体来看，2009～2011年，9000亿元的保障性住房投入，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。根据建设部和民政部2005年的一项调查，全国人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭有近1000万户。他们的安居问题，将在今后的3年内迎刃而解。
“加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示。平均每年3000亿元的规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿元的12％，全国固定资产投资总额的2.6％，对于上下游钢铁、水泥等行业必定会直接创造新的巨大需求。同时，渤海证券的一位房地产行业研究员“提示”记者道，年均3000亿元的投资规模相当于2007年全国财政收入的6％，基本建设支出的60％，在财政支出中，似乎还未出现某一项细分支出占到如此高的比例。
开发商的福兮?祸兮?
保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。
从现实情况上看，国家大力建设保障性住房已经对在高位运行的房价产生了一定影响。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立向记者表示，“保障性住房建设将改变原先市场上供给和需求的态势，因此对商品房市场产生影响是毫无疑问的事。”
对此，房地产开发商已经开始坐不住了。“9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。”SOHO中国董事长潘石屹表示。他认为，如果今后政府每年推出大量的保障房，将打破市场原来的供求关系，“在成交量和房价上都会有所反映”。
易居中国研究院根据国家统计局的相关统计数据分析认为，2006、2007年两年，全国住房年均成交量在500～60万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40％左右，减去原来10％的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30％的份额。
具体来说，对于土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低楼市上涨预期。但对于像北京、深圳、上海这样土地资源越来越紧缺的城市而言，商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少，加之以后会有更多的土地被指定为保障性住房用地，导致商品房用地减少，开发商之间的争夺将可能更加激烈。
当然，“硬币是有两面的”。保障性住房对于开发商而言也存在积极和消极的双重影响.积极方面主要在于：有利于树立企业良好的品牌形象，培养潜在客户等；消极的一面在于，保障性住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。
“但可以预计，今后一些有实力的大企业，肯定会更多地涉足保障性住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。”中信建投的房地产分析师刘云向记者表示。
法令与资金同样重要
社会保障是通过国家立法建立和实施的，住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题。发达国家的任何住房保障形式、措施都用法律加以规范，使得各个国家的保障性住房制度具有非常明显的刚性。
德国在1950年就颁布了《住宅建设法》，推出了“社会住房计划”。1956年，联邦德国为了对自有住宅进行扶持和鼓励而制定了《建筑法》。1965年又出台《住房补贴法》，对不足以租赁住房的低收入家庭进行补贴。此外，德国还制定了《住宅促进法》和《节能法》以及各州政府制定的住宅建设法规，对德国住房保障政策进行了拓展和补充。
新加坡独立较晚，人口相对较多，而国土面积狭小，建房成本非常昂贵，一般家庭无力解决住房问题。因此，新加坡政府在1960年颁布《建房与发展法令》，1964年，新加坡政府又推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买公共组屋。此外，新加坡的住房公积金制度非常完善，在新加坡，不论是国家兴建住宅还是个人购买住宅，资金主要来源于中央公积金。公积金投资于各种政府公债，这些公债，随时可以给建屋发展局提供融资，建屋发展局利用这些资金替民众建造住宅，再卖给国民。
世界上任何国家的保障性住房制度都很难用“完美”来形容，而是随着社会经济条件的变化，各国在不断调整本国保障性住房制度的措施和立法。
我国的社会保障性住房制度无论从制度建设上还是从立法上与发达国家相比都相对落后，存在社会保障性住房制度保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章。相对于法律，规章的保障力度较弱，稳定性也不强。因此，从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来，也是解决我国低收入群体住房问题的关键所在。
要建立起完善的全社会保障性住房体系，也许不是单单投入如90004L元这样大额的资金就能完全解决的。保障性住房体系短时期内完不成构建，而是一项长期且全方位的工作。