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摘要为填补不动产登记机关的运作成本,对不动产登记收取一定的费用是合理而正当的。为此,应进行不动产登记费用制度的理论探究。
关键词不动产 不动产登记 登记费用
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-052-01
一、不动产登记正当性分析
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第22条明确规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在行政机关登记模式下,行政机关进行不动产登记事务需要运作成本,那么不动产登记费用在本质上是一种行政规费。在经济学看来,社会能够提供人们的物品分为私人产品、公共产品和准公共产品。私人产品是指在消费过程中具有竞争性、排他性和独立性的产品。在市场经济下,私人产品由私人通过市场机制来提供,其价格当然由市场决定。公共产品不具有竞争性和排他性,社会成员均可享受,这部分产品的提供将主要由政府来承担,政府则通过征税来满足其消费。准公共产品介于私人产品和公共产品之间,一方面具有公共产品消费的局部公共性或外部性,另一方面又具有私人产品消费的局部可排他性和竞争性等特征。如果准公共产品由政府免费提供,会使公众基于本性乐于当“搭便车者”,从而出现准公共品消费的“拥挤现象”,降低分配效率;但如果完全由市场提供,则又会造成产品供量低于效率水平,导致社会福利损失,因此收费——与税收和价格不同的经济调节手段便应运而生。政府提供这种非公众产品是针对个别人满足和增进个别人的利益,因此应该根据受益大小和成本,由直接的受益者承担由特别活动引起的特别支出,政府就需要收费。这种行政收费为了满足特别某种支出而存在。基于此,这就是作为行政规费的不动产登记费用之正当性所在。
二、费用确定之理念
关于不动产登记费用的确定,当下世界存在两种不同的理念:利益报偿原则和费用填补原则。
1.利益报偿原则。利益报偿原则,是不动产登记制度的利用者应当对其从不动产登记制度中得到的利益付出一定的对价,即缴纳一定的不动产登记费用。采这种理念的国家或地区认为,国家对不动产资源的掌控、税收的保证并不那么看重,国家所提供不动产登记制度只是一项公共服务职能,而非必然的行政职能,如由国家财政负担该制度的运行成本,对其他民众不公平,所以将其交予该制度的利用者负担,立法者关注更多的是登记制度对不动产物权权利及不动产交易安全为保障的价值。在这种模式下所收取的费用,则主要用于登记机关的运行,包括各种登记成本(工本费、测量费、登记人员报酬等)。在我国台湾地区,尽管登记机关属于行政机关,登记机关收取费用除用于支付登记成本之外,其中的一部分还用于积累赔偿储金,作为不动产登记赔偿的经费来源。在我国香港特别行政区,作为登记机构的注册处则是完全自负盈亏、自主运行的机构,其收取的费用亦用于支持登记运行。如此一来,登记费用标准的确定须以登记制度运行总体成本为依据,由此导致登记机构收取的登记费用必然较高。
2.费用填补原则。采费用填补理念的国家或地区并非超然于登记制度之外,而是十分关注不动产登记制度对于国家在税收和不动产资源控制方面的意义,将利用不动产登记制度维护不动产交易安全作为国家职责,积极地构建不动产登记制度并非常乐意承担该制度运行的成本,并通过各种制度鼓励民事主体进行不动产登记,低廉的登记费用即是一种鼓励的手段。因此,在该原则的影响下,尽管登记费用虽亦用于不动产登记制度的运行,支付制度运行的成本,但与利益报偿原则不同的是,这些国家和地区仅要求登记申请人负担一小部分制度运行成本,比如工本费、测量费、书状费等,制度运行的大部分成本,主要是登记官员的报酬等,均由国家财政负担。如在德国,土地登记经费一般通过向地产所有者收取和由国家财政拨款两个渠道解决。向地产所有者收取的费用,一般用于进行土地登记所需的工本费。国家财政拨款主要解决工作人员的开支及行政事务管理和登记工本费不足部分的补贴。但土地登记收费不包括因登记所需要的地产证明文件的公证费和地籍资料测量费(公证费和测量费分别由公证处和地籍局按国家有关法律规定收取)。土地登记局所需的全部经费由财政按计划拨款。新西兰对土地移转登记收取的150新西兰元费用,其组成为测量费90元,登记费10元,工本费50元。所以,在费用补偿原则下,登记费用往往比较低廉,其确定也较简便,只需参考工本费等简单成本即可。
三、结语
在我国,无论在《物权法》颁行前后,由于国家十分关注不动产登记制度对于国家在税收和不动产资源控制方面的意义。所以关于不动产登记费用确定的理念以采费用填补原则为主导模式,但也有有采利益利益报偿原则的,如深圳经济特区。深圳市采累退费率制,将登记费中的一定比例拿出作为专门的基金来赔偿因登记机关为不正确登记而受害的权利人的损失,而这种赔偿基金具有类似保险基金的功能。总之,我国目前关于不动产登记费用的规定十分简单,有必要借鉴发达国家或地区的经验,对不动产登记费用的减免缴、退还以及费用的管理等特殊制度应予以详细且统一的规定,以造福民众。
注释:
楼建波.域外不动产登记制度比较研究.北京大学出版社.2009年版.第126-127页.
参考文献:
[1]王利明.民商法研究(第4卷).法律出版社.1999年版.
[2]李昊,等.不动产登记程序的制度建构.北京学出版社.2005年版.
[3]于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构.国土资源政策法律网.
关键词不动产 不动产登记 登记费用
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)10-052-01
一、不动产登记正当性分析
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第22条明确规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。在行政机关登记模式下,行政机关进行不动产登记事务需要运作成本,那么不动产登记费用在本质上是一种行政规费。在经济学看来,社会能够提供人们的物品分为私人产品、公共产品和准公共产品。私人产品是指在消费过程中具有竞争性、排他性和独立性的产品。在市场经济下,私人产品由私人通过市场机制来提供,其价格当然由市场决定。公共产品不具有竞争性和排他性,社会成员均可享受,这部分产品的提供将主要由政府来承担,政府则通过征税来满足其消费。准公共产品介于私人产品和公共产品之间,一方面具有公共产品消费的局部公共性或外部性,另一方面又具有私人产品消费的局部可排他性和竞争性等特征。如果准公共产品由政府免费提供,会使公众基于本性乐于当“搭便车者”,从而出现准公共品消费的“拥挤现象”,降低分配效率;但如果完全由市场提供,则又会造成产品供量低于效率水平,导致社会福利损失,因此收费——与税收和价格不同的经济调节手段便应运而生。政府提供这种非公众产品是针对个别人满足和增进个别人的利益,因此应该根据受益大小和成本,由直接的受益者承担由特别活动引起的特别支出,政府就需要收费。这种行政收费为了满足特别某种支出而存在。基于此,这就是作为行政规费的不动产登记费用之正当性所在。
二、费用确定之理念
关于不动产登记费用的确定,当下世界存在两种不同的理念:利益报偿原则和费用填补原则。
1.利益报偿原则。利益报偿原则,是不动产登记制度的利用者应当对其从不动产登记制度中得到的利益付出一定的对价,即缴纳一定的不动产登记费用。采这种理念的国家或地区认为,国家对不动产资源的掌控、税收的保证并不那么看重,国家所提供不动产登记制度只是一项公共服务职能,而非必然的行政职能,如由国家财政负担该制度的运行成本,对其他民众不公平,所以将其交予该制度的利用者负担,立法者关注更多的是登记制度对不动产物权权利及不动产交易安全为保障的价值。在这种模式下所收取的费用,则主要用于登记机关的运行,包括各种登记成本(工本费、测量费、登记人员报酬等)。在我国台湾地区,尽管登记机关属于行政机关,登记机关收取费用除用于支付登记成本之外,其中的一部分还用于积累赔偿储金,作为不动产登记赔偿的经费来源。在我国香港特别行政区,作为登记机构的注册处则是完全自负盈亏、自主运行的机构,其收取的费用亦用于支持登记运行。如此一来,登记费用标准的确定须以登记制度运行总体成本为依据,由此导致登记机构收取的登记费用必然较高。
2.费用填补原则。采费用填补理念的国家或地区并非超然于登记制度之外,而是十分关注不动产登记制度对于国家在税收和不动产资源控制方面的意义,将利用不动产登记制度维护不动产交易安全作为国家职责,积极地构建不动产登记制度并非常乐意承担该制度运行的成本,并通过各种制度鼓励民事主体进行不动产登记,低廉的登记费用即是一种鼓励的手段。因此,在该原则的影响下,尽管登记费用虽亦用于不动产登记制度的运行,支付制度运行的成本,但与利益报偿原则不同的是,这些国家和地区仅要求登记申请人负担一小部分制度运行成本,比如工本费、测量费、书状费等,制度运行的大部分成本,主要是登记官员的报酬等,均由国家财政负担。如在德国,土地登记经费一般通过向地产所有者收取和由国家财政拨款两个渠道解决。向地产所有者收取的费用,一般用于进行土地登记所需的工本费。国家财政拨款主要解决工作人员的开支及行政事务管理和登记工本费不足部分的补贴。但土地登记收费不包括因登记所需要的地产证明文件的公证费和地籍资料测量费(公证费和测量费分别由公证处和地籍局按国家有关法律规定收取)。土地登记局所需的全部经费由财政按计划拨款。新西兰对土地移转登记收取的150新西兰元费用,其组成为测量费90元,登记费10元,工本费50元。所以,在费用补偿原则下,登记费用往往比较低廉,其确定也较简便,只需参考工本费等简单成本即可。
三、结语
在我国,无论在《物权法》颁行前后,由于国家十分关注不动产登记制度对于国家在税收和不动产资源控制方面的意义。所以关于不动产登记费用确定的理念以采费用填补原则为主导模式,但也有有采利益利益报偿原则的,如深圳经济特区。深圳市采累退费率制,将登记费中的一定比例拿出作为专门的基金来赔偿因登记机关为不正确登记而受害的权利人的损失,而这种赔偿基金具有类似保险基金的功能。总之,我国目前关于不动产登记费用的规定十分简单,有必要借鉴发达国家或地区的经验,对不动产登记费用的减免缴、退还以及费用的管理等特殊制度应予以详细且统一的规定,以造福民众。
注释:
楼建波.域外不动产登记制度比较研究.北京大学出版社.2009年版.第126-127页.
参考文献:
[1]王利明.民商法研究(第4卷).法律出版社.1999年版.
[2]李昊,等.不动产登记程序的制度建构.北京学出版社.2005年版.
[3]于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构.国土资源政策法律网.