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一、引言
解决中低收入家庭的住房问题，已成为从全社会格外关注的一个重大的民生问题。廉租房建设的实施使住房贫困户看到了希望。“廉租房”是构建和谐社会，稳定社会秩序，缩小贫富差距的一大重要举措。该措施实施以来，取得了良好的社会效应。但是，我们应该清醒地看到，廉租房建设中还存在一些需要解决的问题。本文从分析当前廉租房建设中存在的问题入手，进一步提出了完善廉租房建设的有效对策。
二、廉住房的特点
（一）保障性
廉租房制度是住房保障的核心内容之一，是政府行使社会保障职能的具体体现。
（二）公益性
廉租房不但可以直接使城镇最低收入家庭获得生存空间，而且还将产生一系列的社会效益和经济效益。
（三）地方性
目前我国是由国家宏观指导和制定规范框架，地方政府制定具体办法，从而使其因地制宜地发展。
（四）补贴性
廉租房的对象是城镇低收入家庭，租金必须低于市场价和成本价，廉租房制度的目的在于“保障”，和“底线救济”而非营利。目前，我国廉租房保障方式主要有租赁补贴、实物配租和租金核减三种。
三、当前廉住房建设中存在的问题
（一）收入线难以划分
现在各地的廉租对象一般为最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭。而随着廉租对象范围逐步扩大，就需要重新划分一个合理的收入线，据此来科学地确定廉租对象。但划分收入线要作详细的调查统计，工作量很大，而且一些“隐形”收入也难以搞清。因此，目前还缺乏科学、合理地确定收入线的方法。收入线不明确，必然给实行住房分类供应造成很大困难。
（二）覆盖面过于狭窄
根据目前的规定和各地的做法，廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要的作用。但一个社会中总会存在有过渡性的夹心阶层，我国的夹心阶层目前主要是指家庭收入水平和住房标准超过廉租房消费保障范围，而又无能力购买经济适用住房的家庭。一些超越了最低收入线的低收入家庭就属于这个范围。他们无力负担购买经济适用房屋的首付款，属于目前住房体系被忽略的一个阶层。另外，从目前的社会弱势人群的定义所覆盖的范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。
（三）供应手段相对匮乏
廉租房的供给主要由政府承担。企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住房。而由市场上的其他企业供给廉租房，企业出于利润的考虑，也很少参与政府的廉租房消费保障体系的运作。另外，廉租房不同于商品房，也不同于经济适用住宅。廉租房只能租给城镇最低收入家庭居住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环，因此，政府若没有一定的鼓励办法的话，一般房地产开发企业是不愿从事廉租房的开发建设的。
（四）配套设施建设滞后
廉租房在规划选址上相对偏僻，教育、卫生、交通等公共基础设施未能及时配套，供水、供气、供电得不到正常保证，保障户出行不便，文化娱乐、购物场所等配套设施不能及时跟进，增加了入住户的生活成本，这也是部分廉租房难以配租到位的原因之一。
（五）投入资金严重不足
廉租房制度得不到健全，其中面临的主要问题是缺乏资金。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难，如建设部通报的200多个没有建立廉租房制度的地区，绝大多数都是经济落后地区。
四、完善廉租房建设的有效对策
（一）明确多方责任
目前廉租房建设涉及管理部门较多，建议设立专管机构，统一领导，进一步完善各项机制。加强对申请人的资格确认、申请者获准廉租房后条件的复核，调查、处理群众举报或退出廉租房等工作。建立廉租房听证制度，凡初审通过的廉租房申请人，必须参加社区听证会，陈述自己的困难状况。也可借鉴发达国家和香港等地的做法，依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任，以杜绝公共资源被某些人不当获得，从而体现政府的公平公正。针对退出难问题，明确执行部门和具体措施，做到准入和退出相对有序，使廉租房能正常运转。
（二）合理规划布局
贫困人群和家庭本来就散居在城市各个街道和社区，廉租房的集中建设，低收入人群的集中居住，不仅给贫困人群带来新的不便，而且易形成“贫困积聚”。建议将现行的集中建设改为在商品房开发中配套建设，将廉租房与商品房混合，形成混合社区，这不仅从地域上，也从社会心理上防止低收入人群的边缘化，有利于低收入人群的社会管理和服务，有利于社区和谐与社会稳定。
（三）提高资源配置率
继续扩大廉租房的保障范围，加强县区低收入家庭的调查摸底，准确预测建设规模，根据实际需求制定建设计划，避免廉租住房房源闲置和浪费。加快配租进度，使建设与配租同步进行，提高廉租房资源配置效率，更加快速有效地解决低收入人群的住房困难。
（四）实现信息共享
廉租房建设管理工作尚处于初步发展阶段，规模将日趋扩大。要全面做好该项工作，须进一步加强廉租住房管理信息系统建设，建立健全廉租住房档案管理制度，并根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现廉租住房档案的动态管理。各级各部门之间须进一步加强协调、沟通、配合，构建信息共通共享网络，及时掌握动态信息，使得审核、准入、管理、退出更加合理规范。逐步建立一套“收入核对系统”，通过民政、劳动、财税、工商以及金融等各部门的信息共享，掌握相关申请人的收入信息，确保廉租房名至实归。
（五）规范物业管理
廉租住房的居住对象大多处于社会的底层，家庭收入不稳定，管理难度较大。为了规范小区物业管理，让这些低收入家庭进得来，住得安，建议按照“以房养房”的思路，采取市场化物业管理与财政补贴相结合的方式，对小区物业管理进行了积极的探索，将收取的房屋租金用于小区管理维护，不足部分由财政每年纳入财政预算予以补贴，保障小区物业的正常运行，促进社会的和谐与稳定。
（六）加强调查研究
要结合廉租房建设管理快速发展的新形势，善于总结新经验，探索新情况，解决新问题。对已集中安建廉租房的城区，在财政上应予以倾斜，在政策上给予保障，对突出的主要矛盾要尽快落实解决，配套公共设施要先行落实，基层服务组织要合理安排，切实提高廉租住房保障的覆盖面和受益面。
五、结束语
综上所述，我国廉租房制度建设还处于起步阶段，制度建设不细致，缺乏程序性的引导性政策，导致地方政府在实施廉租房制度时可操作性不强。目前，在资金筹措、保障方式、覆盖范围等很多方面都有待于进一步研究和发展，使其规范化、细致化、程序化。因此，在我国廉租房建设取得较快较好的发展背景下，适时开展新的建设管理模式是我国廉租房建设再上台阶和持续发展的必由之路。
（作者单位：黑龙江省勃利县房改办）
解决中低收入家庭的住房问题，已成为从全社会格外关注的一个重大的民生问题。廉租房建设的实施使住房贫困户看到了希望。“廉租房”是构建和谐社会，稳定社会秩序，缩小贫富差距的一大重要举措。该措施实施以来，取得了良好的社会效应。但是，我们应该清醒地看到，廉租房建设中还存在一些需要解决的问题。本文从分析当前廉租房建设中存在的问题入手，进一步提出了完善廉租房建设的有效对策。
二、廉住房的特点
（一）保障性
廉租房制度是住房保障的核心内容之一，是政府行使社会保障职能的具体体现。
（二）公益性
廉租房不但可以直接使城镇最低收入家庭获得生存空间，而且还将产生一系列的社会效益和经济效益。
（三）地方性
目前我国是由国家宏观指导和制定规范框架，地方政府制定具体办法，从而使其因地制宜地发展。
（四）补贴性
廉租房的对象是城镇低收入家庭，租金必须低于市场价和成本价，廉租房制度的目的在于“保障”，和“底线救济”而非营利。目前，我国廉租房保障方式主要有租赁补贴、实物配租和租金核减三种。
三、当前廉住房建设中存在的问题
（一）收入线难以划分
现在各地的廉租对象一般为最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭。而随着廉租对象范围逐步扩大，就需要重新划分一个合理的收入线，据此来科学地确定廉租对象。但划分收入线要作详细的调查统计，工作量很大，而且一些“隐形”收入也难以搞清。因此，目前还缺乏科学、合理地确定收入线的方法。收入线不明确，必然给实行住房分类供应造成很大困难。
（二）覆盖面过于狭窄
根据目前的规定和各地的做法，廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要的作用。但一个社会中总会存在有过渡性的夹心阶层，我国的夹心阶层目前主要是指家庭收入水平和住房标准超过廉租房消费保障范围，而又无能力购买经济适用住房的家庭。一些超越了最低收入线的低收入家庭就属于这个范围。他们无力负担购买经济适用房屋的首付款，属于目前住房体系被忽略的一个阶层。另外，从目前的社会弱势人群的定义所覆盖的范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。
（三）供应手段相对匮乏
廉租房的供给主要由政府承担。企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住房。而由市场上的其他企业供给廉租房，企业出于利润的考虑，也很少参与政府的廉租房消费保障体系的运作。另外，廉租房不同于商品房，也不同于经济适用住宅。廉租房只能租给城镇最低收入家庭居住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环，因此，政府若没有一定的鼓励办法的话，一般房地产开发企业是不愿从事廉租房的开发建设的。
（四）配套设施建设滞后
廉租房在规划选址上相对偏僻，教育、卫生、交通等公共基础设施未能及时配套，供水、供气、供电得不到正常保证，保障户出行不便，文化娱乐、购物场所等配套设施不能及时跟进，增加了入住户的生活成本，这也是部分廉租房难以配租到位的原因之一。
（五）投入资金严重不足
廉租房制度得不到健全，其中面临的主要问题是缺乏资金。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难，如建设部通报的200多个没有建立廉租房制度的地区，绝大多数都是经济落后地区。
四、完善廉租房建设的有效对策
（一）明确多方责任
目前廉租房建设涉及管理部门较多，建议设立专管机构，统一领导，进一步完善各项机制。加强对申请人的资格确认、申请者获准廉租房后条件的复核，调查、处理群众举报或退出廉租房等工作。建立廉租房听证制度，凡初审通过的廉租房申请人，必须参加社区听证会，陈述自己的困难状况。也可借鉴发达国家和香港等地的做法，依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任，以杜绝公共资源被某些人不当获得，从而体现政府的公平公正。针对退出难问题，明确执行部门和具体措施，做到准入和退出相对有序，使廉租房能正常运转。
（二）合理规划布局
贫困人群和家庭本来就散居在城市各个街道和社区，廉租房的集中建设，低收入人群的集中居住，不仅给贫困人群带来新的不便，而且易形成“贫困积聚”。建议将现行的集中建设改为在商品房开发中配套建设，将廉租房与商品房混合，形成混合社区，这不仅从地域上，也从社会心理上防止低收入人群的边缘化，有利于低收入人群的社会管理和服务，有利于社区和谐与社会稳定。
（三）提高资源配置率
继续扩大廉租房的保障范围，加强县区低收入家庭的调查摸底，准确预测建设规模，根据实际需求制定建设计划，避免廉租住房房源闲置和浪费。加快配租进度，使建设与配租同步进行，提高廉租房资源配置效率，更加快速有效地解决低收入人群的住房困难。
（四）实现信息共享
廉租房建设管理工作尚处于初步发展阶段，规模将日趋扩大。要全面做好该项工作，须进一步加强廉租住房管理信息系统建设，建立健全廉租住房档案管理制度，并根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现廉租住房档案的动态管理。各级各部门之间须进一步加强协调、沟通、配合，构建信息共通共享网络，及时掌握动态信息，使得审核、准入、管理、退出更加合理规范。逐步建立一套“收入核对系统”，通过民政、劳动、财税、工商以及金融等各部门的信息共享，掌握相关申请人的收入信息，确保廉租房名至实归。
（五）规范物业管理
廉租住房的居住对象大多处于社会的底层，家庭收入不稳定，管理难度较大。为了规范小区物业管理，让这些低收入家庭进得来，住得安，建议按照“以房养房”的思路，采取市场化物业管理与财政补贴相结合的方式，对小区物业管理进行了积极的探索，将收取的房屋租金用于小区管理维护，不足部分由财政每年纳入财政预算予以补贴，保障小区物业的正常运行，促进社会的和谐与稳定。
（六）加强调查研究
要结合廉租房建设管理快速发展的新形势，善于总结新经验，探索新情况，解决新问题。对已集中安建廉租房的城区，在财政上应予以倾斜，在政策上给予保障，对突出的主要矛盾要尽快落实解决，配套公共设施要先行落实，基层服务组织要合理安排，切实提高廉租住房保障的覆盖面和受益面。
五、结束语
综上所述，我国廉租房制度建设还处于起步阶段，制度建设不细致，缺乏程序性的引导性政策，导致地方政府在实施廉租房制度时可操作性不强。目前，在资金筹措、保障方式、覆盖范围等很多方面都有待于进一步研究和发展，使其规范化、细致化、程序化。因此，在我国廉租房建设取得较快较好的发展背景下，适时开展新的建设管理模式是我国廉租房建设再上台阶和持续发展的必由之路。
（作者单位：黑龙江省勃利县房改办）