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摘 要：随着我国社会经济的快速发展，大量企业迅速发展起来。企业规范日益扩大，占地面积逐步扩张的同时，不可避免的发生了一系列涉诉矛盾纠纷。对此，本文扼要阐述了企业对他人房屋拆迁中遇到的“住改非”、如何“以情拆迁”等问题，对企业提出了处理该类问题的几点建议，以期依法合理处理拆迁问题，使拆迁有序、公正、公开的进行，保证各方利益。
关键词：企业扩张；拆迁；强拆；住改非；应对措施；工作机制；工作制度
近年来，我国经济社会快速发展，其速度举世震惊。在这样大环境下，企业扩张兼并事件时有发生，以增大规模经营，调整经营结构和网点布局，实现战略组织规划。在企业扩张中会涉及到对他人房屋的拆迁与征收，就难免遇到“住改非”，以及其他拆迁补偿问题。在互联网上经常看到关于房屋拆迁中的强征、强拆问题，这并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，违反了依法拆迁的法律宗旨，同时也损害了拆迁人与被征用户双方的切身利益。对此，企业场地扩张中要制定扩张计划、对他人房屋的拆迁补偿制度，使征地工作做到具体化、人性化，实现土地的依法征收。
一、“住改非”及其它问题
“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。在征迁房屋中，“住改非”的拆迁补偿一直是困扰企业的重点问题。根据现行的《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。“住改非”房屋用途的认定关乎着拆迁补偿，如果不能有效界定“住改非”房屋用途，拆迁补偿就确定不了。在处理“住改非”问题上，我国没有具体、统一的法律规定，地方上对此问题有着不同的几种处理方法。
一是不承认“住改非”，严格按照权属证书的用途认定，并予以相应补偿；二是形式上不承认“住改非”，但补偿区别于一般住宅，给予一定特殊政策；三是以《城市规划法》实施时间来界定“住改非”，在此法律实施前改为商业用途的住宅认定为营业用房，给相应的补偿，而之后的“住改非”用房则不符合；四是有条件的承认“住改非”。符合“私房自营开业，私房、单位自有房屋出租开业”两项条件的可认定营业用房，按营业用房补偿。
企业在征迁房屋过程中遇到“住改非”问题，应根据相关法律并借鉴之前的案例，对房屋用途进行界定，认定为营业用房的“住改非”房屋要按照营业用房补偿。当企业与被拆迁人对被征房屋的性质和面积协商一致时，可按照协商结果进行评估，这种情况可以不按照以上方法处理。
二、房屋征迁中的其他问题问题及应对措施
房屋征迁是一项系统性工程，任何一个环节处理不好，都可能影响整个工程的有序、顺利进行。尤其是征迁过程中，部分被迁人不同意征迁或补偿安置方案，以致征迁工程不能顺利推进。因此，企业应设法建立一个公正、公开、公平的房屋征迁环境，严格征迁程序、规范拆迁操作，在拆迁补偿上尊重被迁人合理的自主意愿。“强拆”是法院独有的权利，企业不具备这项权利，一旦遇到不愿搬迁的用户，工作人员要多做思想工作，坚持人性化处理原则。具体如下：
（一）加大宣传力度
加大法制宣传和教育力度，对企业场地规划区内的房屋用户要运用多种形式加强宣传教育，告知他们享有的权利和义务，引导他们依法办事，配合拆迁，使拆迁工作顺利进行。例如，企业复印宣传册，写明房屋征收的用途、补偿标准等，使被征房屋的用户清楚掌握企业拆迁的目的和过程。
（二）建立透明、公开的拆迁工作制度
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定房屋拆迁工作制度，向被征房屋用户公示房屋征拆情况，包括补偿安置方案、征拆规范、拆迁流程、征收实施单位、评估机构等具体信息，让被迁人知道怎样拆迁、如何安置补偿等与他们切身利益相关的信息。与此同时，在拆迁与补偿过程中接受各方监督，建立一个公开、透明的房屋拆迁环境，强化社会监督、实行阳光操作，依法推进拆迁过程。补偿安置是被迁人最关心的问题，企业和被征用户之间要对此达成一个协议，一旦协议达成、房屋拆迁实施，补偿费用必须足额到位、专户存储，不得拖欠、挪用，避免纠纷。
（三）完善拆迁程序，规范拆迁行为
在房屋拆迁安置具體操作中，企业要严格按照《条例》办事，坚持公开、公正、公平原则，做到合法、合理、合情，使拆迁工作依法、有序的进行，成为一个企业和房屋被征用户的双赢拆迁工程。在房屋拆迁的具体执行及操作中，存在政策执行不统一、拆迁程序不到位、补偿安置不及时、实施行为不规范、公开程度不彻底等问题，对此要依法完善拆迁程序、规范拆迁行为，使房屋征拆工作顺利有序推进。例如，征收土地房屋时，需依法申请、调查登记，进行补偿安置方案论证、应征，同时还有接受被征用户对评估机构、补偿方式等方面的自主选择，对他们提出的合理要求要妥善予以解决。在过程中，具体操作人要明白规范拆迁的重要性及其对拆迁工作能否顺利的影响，从而改进工作作风，杜绝野蛮拆迁，使拆迁工作有序推进。
（四）健全征迁工作机制
土地征收及房屋拆迁工作机制包括：监管机制、联动机制、考核机制和责任追求机制等。征迁监管机制用于对房屋征迁的监督、指导和管理；联动机制主要是协调处理征迁中的疑难问题；考核机制，用于安排操作人奖励费用；责任追求机制则负责对征迁工程中的问题进行整改，使补偿安置等工作落实到位。
（五）多做被迁人的思想工作
对老百姓而言，拆迁是好事，利于加快基础设施建设，改善生活水平，但由于部分房屋被征用户对此有不同的理解，使得这种好事办起来挺难。对此，企业要多做房屋被征用户的思想工作，设身处地的告诉老百姓拆迁带来的重大意义和好处。做思想工作过程中，应坚持“以情拆迁”，耐心、细致的宣传拆迁补偿制度，对上访户、困难户更要用真心、真情，切记不可强征。
广大的被迁人长期生活在一个地方，突然让他们搬走，心里必定有一份割舍不掉的情愫，尤其老年人。加之，部分群体会对拆迁补偿不满意，他们既有可能成为拆迁中的上访户、困难户。为保证拆迁工作顺利进行，企业先要摸清规划区内的具体情况，做到真知，然后结合实际情况，动之以情、晓之以理的游说，必要时可以挨家挨户的走访，思想观念转变了，征地工作就容易进行了。如果同被迁人难以达成协议，可向法院申请强行拆迁，企业本身没有权利擅自强拆，所以强拆要依法进行，否则会带来负面效果。
三、结束语
综上所述，企业面对扩张过程中的房屋征迁问题时要坚持“依法”、“以情”处理，既要合法又要合理。对此，企业要建立公开透明的工作制度、健全的工作机制、大力宣传，合理界定“住改非”房屋用途及补偿，处理好上访户、困难户提出的问题，补偿费用及时足额到户，做到人性化，以避免纠纷，从而保障房屋征迁工作顺利推进。■
参考文献
[1] 高立富：“国有土地上房屋征收存在的问题及原因探析—兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》”，四川教育学院学报，2011 年第 11 期。
[2] 江必新主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，北京：中国法制出版社，2012 年版。
[3] 于宏伟主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析》，北京：法律出版社，2011 年版。
[4] 房绍坤：“国有土地上房屋征收的法律问题与对策”，《中国法学》，2012 年第 1期。
[5] 张素华：“房屋强制拆迁制度存在的问题及对策—兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》”，《法学评论》，2012 年第 3 期。
关键词：企业扩张；拆迁；强拆；住改非；应对措施；工作机制；工作制度
近年来，我国经济社会快速发展，其速度举世震惊。在这样大环境下，企业扩张兼并事件时有发生，以增大规模经营，调整经营结构和网点布局，实现战略组织规划。在企业扩张中会涉及到对他人房屋的拆迁与征收，就难免遇到“住改非”，以及其他拆迁补偿问题。在互联网上经常看到关于房屋拆迁中的强征、强拆问题，这并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，违反了依法拆迁的法律宗旨，同时也损害了拆迁人与被征用户双方的切身利益。对此，企业场地扩张中要制定扩张计划、对他人房屋的拆迁补偿制度，使征地工作做到具体化、人性化，实现土地的依法征收。
一、“住改非”及其它问题
“住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。在征迁房屋中，“住改非”的拆迁补偿一直是困扰企业的重点问题。根据现行的《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。“住改非”房屋用途的认定关乎着拆迁补偿，如果不能有效界定“住改非”房屋用途，拆迁补偿就确定不了。在处理“住改非”问题上，我国没有具体、统一的法律规定，地方上对此问题有着不同的几种处理方法。
一是不承认“住改非”，严格按照权属证书的用途认定，并予以相应补偿；二是形式上不承认“住改非”，但补偿区别于一般住宅，给予一定特殊政策；三是以《城市规划法》实施时间来界定“住改非”，在此法律实施前改为商业用途的住宅认定为营业用房，给相应的补偿，而之后的“住改非”用房则不符合；四是有条件的承认“住改非”。符合“私房自营开业，私房、单位自有房屋出租开业”两项条件的可认定营业用房，按营业用房补偿。
企业在征迁房屋过程中遇到“住改非”问题，应根据相关法律并借鉴之前的案例，对房屋用途进行界定，认定为营业用房的“住改非”房屋要按照营业用房补偿。当企业与被拆迁人对被征房屋的性质和面积协商一致时，可按照协商结果进行评估，这种情况可以不按照以上方法处理。
二、房屋征迁中的其他问题问题及应对措施
房屋征迁是一项系统性工程，任何一个环节处理不好，都可能影响整个工程的有序、顺利进行。尤其是征迁过程中，部分被迁人不同意征迁或补偿安置方案，以致征迁工程不能顺利推进。因此，企业应设法建立一个公正、公开、公平的房屋征迁环境，严格征迁程序、规范拆迁操作，在拆迁补偿上尊重被迁人合理的自主意愿。“强拆”是法院独有的权利，企业不具备这项权利，一旦遇到不愿搬迁的用户，工作人员要多做思想工作，坚持人性化处理原则。具体如下：
（一）加大宣传力度
加大法制宣传和教育力度，对企业场地规划区内的房屋用户要运用多种形式加强宣传教育，告知他们享有的权利和义务，引导他们依法办事，配合拆迁，使拆迁工作顺利进行。例如，企业复印宣传册，写明房屋征收的用途、补偿标准等，使被征房屋的用户清楚掌握企业拆迁的目的和过程。
（二）建立透明、公开的拆迁工作制度
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定房屋拆迁工作制度，向被征房屋用户公示房屋征拆情况，包括补偿安置方案、征拆规范、拆迁流程、征收实施单位、评估机构等具体信息，让被迁人知道怎样拆迁、如何安置补偿等与他们切身利益相关的信息。与此同时，在拆迁与补偿过程中接受各方监督，建立一个公开、透明的房屋拆迁环境，强化社会监督、实行阳光操作，依法推进拆迁过程。补偿安置是被迁人最关心的问题，企业和被征用户之间要对此达成一个协议，一旦协议达成、房屋拆迁实施，补偿费用必须足额到位、专户存储，不得拖欠、挪用，避免纠纷。
（三）完善拆迁程序，规范拆迁行为
在房屋拆迁安置具體操作中，企业要严格按照《条例》办事，坚持公开、公正、公平原则，做到合法、合理、合情，使拆迁工作依法、有序的进行，成为一个企业和房屋被征用户的双赢拆迁工程。在房屋拆迁的具体执行及操作中，存在政策执行不统一、拆迁程序不到位、补偿安置不及时、实施行为不规范、公开程度不彻底等问题，对此要依法完善拆迁程序、规范拆迁行为，使房屋征拆工作顺利有序推进。例如，征收土地房屋时，需依法申请、调查登记，进行补偿安置方案论证、应征，同时还有接受被征用户对评估机构、补偿方式等方面的自主选择，对他们提出的合理要求要妥善予以解决。在过程中，具体操作人要明白规范拆迁的重要性及其对拆迁工作能否顺利的影响，从而改进工作作风，杜绝野蛮拆迁，使拆迁工作有序推进。
（四）健全征迁工作机制
土地征收及房屋拆迁工作机制包括：监管机制、联动机制、考核机制和责任追求机制等。征迁监管机制用于对房屋征迁的监督、指导和管理；联动机制主要是协调处理征迁中的疑难问题；考核机制，用于安排操作人奖励费用；责任追求机制则负责对征迁工程中的问题进行整改，使补偿安置等工作落实到位。
（五）多做被迁人的思想工作
对老百姓而言，拆迁是好事，利于加快基础设施建设，改善生活水平，但由于部分房屋被征用户对此有不同的理解，使得这种好事办起来挺难。对此，企业要多做房屋被征用户的思想工作，设身处地的告诉老百姓拆迁带来的重大意义和好处。做思想工作过程中，应坚持“以情拆迁”，耐心、细致的宣传拆迁补偿制度，对上访户、困难户更要用真心、真情，切记不可强征。
广大的被迁人长期生活在一个地方，突然让他们搬走，心里必定有一份割舍不掉的情愫，尤其老年人。加之，部分群体会对拆迁补偿不满意，他们既有可能成为拆迁中的上访户、困难户。为保证拆迁工作顺利进行，企业先要摸清规划区内的具体情况，做到真知，然后结合实际情况，动之以情、晓之以理的游说，必要时可以挨家挨户的走访，思想观念转变了，征地工作就容易进行了。如果同被迁人难以达成协议，可向法院申请强行拆迁，企业本身没有权利擅自强拆，所以强拆要依法进行，否则会带来负面效果。
三、结束语
综上所述，企业面对扩张过程中的房屋征迁问题时要坚持“依法”、“以情”处理，既要合法又要合理。对此，企业要建立公开透明的工作制度、健全的工作机制、大力宣传，合理界定“住改非”房屋用途及补偿，处理好上访户、困难户提出的问题，补偿费用及时足额到户，做到人性化，以避免纠纷，从而保障房屋征迁工作顺利推进。■
参考文献
[1] 高立富：“国有土地上房屋征收存在的问题及原因探析—兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》”，四川教育学院学报，2011 年第 11 期。
[2] 江必新主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，北京：中国法制出版社，2012 年版。
[3] 于宏伟主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析》，北京：法律出版社，2011 年版。
[4] 房绍坤：“国有土地上房屋征收的法律问题与对策”，《中国法学》，2012 年第 1期。
[5] 张素华：“房屋强制拆迁制度存在的问题及对策—兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》”，《法学评论》，2012 年第 3 期。