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四月以来房地产调控政策比较分析
自2009年12月开始的房地产调控政策没有像地产商们预期的那样由“调控”变成“空调”,而是重拳频出,国务院4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)更是被称为史上最严厉的房地产调控政策,其对投资性、投机性购房的遏制力度比之前颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)、《研究完善促进房地产市场健康发展政策措施》(简称“国四条”)明显加大。与此同时,一些地方政府也出台了贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨的地方房地产政策,本轮中央、地方的调控政策被媒体称为楼市“四月新政”,它较以前的调控政策有何不同?
调控意图有所不同。国务院4月出台的“国十条”与之前的“国四条”、“国十一条”政策意图从文件名称上已表现出其差异:“国四条”、“国十一条”旨在“促进房地产市场平稳健康发展”,而“国十条”则要求“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。尽管可以将“遏制房价过快上涨”理解为促进房地产市场平稳健康发展的举措之一,但政策重心已明显不同。“促进房地产市场平稳健康发展”的调控政策表明政府对房地产业在保增长中作用的重视,虽然政府想调控房价,但又担心房地产业增长放缓对GDP造成负面影响,希望实现稳定市场预期、房地产市场健康发展和经济增长的三重目标;而“遏制部分城市房价过快上涨”的调控政策,旨在“遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展”,表明政府将遏制房价过快上涨、促进民生改善置于经济发展之前,可能愿意以承担经济增长放缓的代价实现遏制房价过快上涨。另外,政府也可通过扩大内需,调整产业结构,实施区域发展规划等方式弥补房地产及相关行业增长放缓对经济的不利影响。
抑制投资投机性购房的政策更为严厉。相对1月份的“国十一条”中“申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价”的规定,4月份的“国十条”对投资投机性不合理住房需求抑制的范围更广,政策更为严厉:对购买建筑面积在90平方米以上的首套自住房家庭,贷款首付比例由20%提高至30%;对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例由之前的40%提高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,首付款比例和利率应大幅提高。同时规定商业银行可以根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款,以及对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款,地方政府可以根据实际情况采取临时措施限定购房套数。
部分地方政府相继出台地方版“国十条”。由于“国十条”目的在于遏制部分城市房价过快上涨,但部分城市是指哪些城市,文件并没有明确指出,也没有给出“房价过快上涨”的定义,因此,人们推测北京、上海、深圳等一线城市应当属于需要遏制房价过快上涨的城市之列,当然其他城市如果愿意将自己列入“部分城市”之列也并无不可,如重庆、海南。截至目前,北京、广州、浙江、深圳、重庆、海南各地政府相继出台的地方版的“国十条”,其中北京版的调控政策严厉程度超过了中央,其他地方政府的房地产调控政策则相对温和,所有地方政府调控政策中都没涉及牵动市场神经的房产税。
首次提出发挥税收政策的调节作用。4月份的“国十条”第四条规定提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”,同时要求财政部、税务总局加快制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作。而1月份的“国十一条”第四条规定“继续实施差别化的住房税收政策。加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。通过对比可以发现,中央政府对住房消费和房地产收益进行征税的可能性加大,这使市场敏感地联想到物业税的征收。
在中国当前分税制下,国税占到了总税收的70%,地方税仅占30%,目前土地出让金已成为地方政府最主要的收入来源,形成了具有中国特色的土地财政。物业税的开征及税率确定权力在中央政府,是归于国税还是地税仍没有定论。物业税的开征可有效缓解地方政府对土地出让金的依赖,但启动程序复杂,如何协调物业税与土地出让金之间的矛盾也是一个难题。
“四月新政”如何影响楼市
尽管“国十条”被称为有史以来最严厉的房地产调控政策,但之前的“国四条”、“国十一条”才出台数月就被新政策取代,这种以国务院“通知”形式而不是以法律法规形式出台的政策的有效期有多久,何时退出,市场难以判断。另外,“国十条”政策目标并不明确,“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”的意图并没有量化指标,在目前房价已涨幅巨大的情形下,对“坚决遏制部分城市房价过快上涨”可以有多种解读:其一是使一线城市房价由过快上涨转变为缓慢上涨,比如由年涨幅50%降至5%;其二是使一线城市房价回归至合理水平,但对于房价的合理水平,市场分歧仍很大,认为从高位回落幅度15%、 20%、30%、50%不等。各地方政府对房地产调控政策目标理解的差异,导致其对投资投机性住房需求的态度也不相同。在房地产调控政策目标不是十分明确之时,市场对房价预期和后续政策的判断存在着较大分歧。
房地产新政直指过快上涨的房价,但由于2008年以来一线城市房价的疯狂上涨与政府过度宽松的房地产信贷和财税政策有一定关系,因此,市场对政府是否要真正遏制房价上涨持有疑虑,尤其是房地产开发商认为政府并不希望房价真正下跌。在这种不确定的预期之下,我们认为新政对房地产市场影响如下:
短期新房价格仍将在高位震荡,二手房价开始小幅回落,交易量将大幅萎缩。从4月房地产新政实施以来,以北京为代表的一线城市房价并没有明显下降,甚至一些新开楼盘还逆势小幅上涨,目前房地产市场被称之为“混沌期”。一线城市之所以出现房地产市场高位盘整格局,主要出于以下原因:第一,操控房地产一手房价格的开发商目前资金相对充裕,尚不需要通过降低促销获取资金;第二,房地产开发商根据政策调控的历史经验,预期未来房价仍将上涨,更严重的是,如果大幅降价,根据中国市场买涨不买跌的经验,销售不但不会增加反而引发中国特色的“退房潮”,因此房地产开发商坚定地不降价;第三,抑制投资投机性住房需求的房贷政策和需求方对房价下降的预期减少了住房市场的需求,加之住房供给价格的高企,最终导致成交量的大幅萎缩。北京5月住房成交量降幅已超过50%,虽然4月份恒大地产宣称对其全国楼盘8.5折销售,但已被证明是“假摔”。
中长期看,一线城市房价降幅将超过30%。住房因地理位置、环境和结构的差异属于非同质产品,加之定价机制不透明,存在一定程度的操纵和垄断,部分房产中介通过合谋哄抬二手房价,因此中国房地产市场竞争程度远不及汽车、家电、手机等市场。住房价格、数量等真实信息的缺失,使市场参与者对住房的均衡价格难以判断。根据北京二手住房交易价与五年前新房开盘价格对比发现,北京近五年房价涨幅在3倍以上。目前一线城市房价收入比约为15〜20倍,是美国次贷危机前平均5.4倍的3〜4倍,即使目前房价收入比回落至10倍这一中国消费者长期承受极限,一线城市房价将下降30%〜50%;如果房价收入比回落至国际公认的5倍的上限(或者美国次贷危机前的水平),那么一线城市房价下降幅度将超过50%。但由于中国政府倾向于维持宽松货币政策和积极的财政政策,持续增长的外汇储备导致外汇占款的快速上升使市场的通胀预期不断强化,而国内不合理的CPI指数设计使资产泡沫、物价上涨的程度表面上得以弱化,高储蓄率、低最终消费率和政府主导的市场机制使中国消费者可以承受更高的价格水平,因此,一线城市房价回落幅度可能会低于理论分析,地产新政只有长期化才可能影响市场预期,真正发挥其调节房价的作用。
(作者单位:中国民生银行)
自2009年12月开始的房地产调控政策没有像地产商们预期的那样由“调控”变成“空调”,而是重拳频出,国务院4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)更是被称为史上最严厉的房地产调控政策,其对投资性、投机性购房的遏制力度比之前颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)、《研究完善促进房地产市场健康发展政策措施》(简称“国四条”)明显加大。与此同时,一些地方政府也出台了贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨的地方房地产政策,本轮中央、地方的调控政策被媒体称为楼市“四月新政”,它较以前的调控政策有何不同?
调控意图有所不同。国务院4月出台的“国十条”与之前的“国四条”、“国十一条”政策意图从文件名称上已表现出其差异:“国四条”、“国十一条”旨在“促进房地产市场平稳健康发展”,而“国十条”则要求“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。尽管可以将“遏制房价过快上涨”理解为促进房地产市场平稳健康发展的举措之一,但政策重心已明显不同。“促进房地产市场平稳健康发展”的调控政策表明政府对房地产业在保增长中作用的重视,虽然政府想调控房价,但又担心房地产业增长放缓对GDP造成负面影响,希望实现稳定市场预期、房地产市场健康发展和经济增长的三重目标;而“遏制部分城市房价过快上涨”的调控政策,旨在“遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展”,表明政府将遏制房价过快上涨、促进民生改善置于经济发展之前,可能愿意以承担经济增长放缓的代价实现遏制房价过快上涨。另外,政府也可通过扩大内需,调整产业结构,实施区域发展规划等方式弥补房地产及相关行业增长放缓对经济的不利影响。
抑制投资投机性购房的政策更为严厉。相对1月份的“国十一条”中“申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价”的规定,4月份的“国十条”对投资投机性不合理住房需求抑制的范围更广,政策更为严厉:对购买建筑面积在90平方米以上的首套自住房家庭,贷款首付比例由20%提高至30%;对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例由之前的40%提高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,首付款比例和利率应大幅提高。同时规定商业银行可以根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款,以及对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款,地方政府可以根据实际情况采取临时措施限定购房套数。
部分地方政府相继出台地方版“国十条”。由于“国十条”目的在于遏制部分城市房价过快上涨,但部分城市是指哪些城市,文件并没有明确指出,也没有给出“房价过快上涨”的定义,因此,人们推测北京、上海、深圳等一线城市应当属于需要遏制房价过快上涨的城市之列,当然其他城市如果愿意将自己列入“部分城市”之列也并无不可,如重庆、海南。截至目前,北京、广州、浙江、深圳、重庆、海南各地政府相继出台的地方版的“国十条”,其中北京版的调控政策严厉程度超过了中央,其他地方政府的房地产调控政策则相对温和,所有地方政府调控政策中都没涉及牵动市场神经的房产税。
首次提出发挥税收政策的调节作用。4月份的“国十条”第四条规定提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”,同时要求财政部、税务总局加快制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作。而1月份的“国十一条”第四条规定“继续实施差别化的住房税收政策。加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。通过对比可以发现,中央政府对住房消费和房地产收益进行征税的可能性加大,这使市场敏感地联想到物业税的征收。
在中国当前分税制下,国税占到了总税收的70%,地方税仅占30%,目前土地出让金已成为地方政府最主要的收入来源,形成了具有中国特色的土地财政。物业税的开征及税率确定权力在中央政府,是归于国税还是地税仍没有定论。物业税的开征可有效缓解地方政府对土地出让金的依赖,但启动程序复杂,如何协调物业税与土地出让金之间的矛盾也是一个难题。
“四月新政”如何影响楼市
尽管“国十条”被称为有史以来最严厉的房地产调控政策,但之前的“国四条”、“国十一条”才出台数月就被新政策取代,这种以国务院“通知”形式而不是以法律法规形式出台的政策的有效期有多久,何时退出,市场难以判断。另外,“国十条”政策目标并不明确,“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”的意图并没有量化指标,在目前房价已涨幅巨大的情形下,对“坚决遏制部分城市房价过快上涨”可以有多种解读:其一是使一线城市房价由过快上涨转变为缓慢上涨,比如由年涨幅50%降至5%;其二是使一线城市房价回归至合理水平,但对于房价的合理水平,市场分歧仍很大,认为从高位回落幅度15%、 20%、30%、50%不等。各地方政府对房地产调控政策目标理解的差异,导致其对投资投机性住房需求的态度也不相同。在房地产调控政策目标不是十分明确之时,市场对房价预期和后续政策的判断存在着较大分歧。
房地产新政直指过快上涨的房价,但由于2008年以来一线城市房价的疯狂上涨与政府过度宽松的房地产信贷和财税政策有一定关系,因此,市场对政府是否要真正遏制房价上涨持有疑虑,尤其是房地产开发商认为政府并不希望房价真正下跌。在这种不确定的预期之下,我们认为新政对房地产市场影响如下:
短期新房价格仍将在高位震荡,二手房价开始小幅回落,交易量将大幅萎缩。从4月房地产新政实施以来,以北京为代表的一线城市房价并没有明显下降,甚至一些新开楼盘还逆势小幅上涨,目前房地产市场被称之为“混沌期”。一线城市之所以出现房地产市场高位盘整格局,主要出于以下原因:第一,操控房地产一手房价格的开发商目前资金相对充裕,尚不需要通过降低促销获取资金;第二,房地产开发商根据政策调控的历史经验,预期未来房价仍将上涨,更严重的是,如果大幅降价,根据中国市场买涨不买跌的经验,销售不但不会增加反而引发中国特色的“退房潮”,因此房地产开发商坚定地不降价;第三,抑制投资投机性住房需求的房贷政策和需求方对房价下降的预期减少了住房市场的需求,加之住房供给价格的高企,最终导致成交量的大幅萎缩。北京5月住房成交量降幅已超过50%,虽然4月份恒大地产宣称对其全国楼盘8.5折销售,但已被证明是“假摔”。
中长期看,一线城市房价降幅将超过30%。住房因地理位置、环境和结构的差异属于非同质产品,加之定价机制不透明,存在一定程度的操纵和垄断,部分房产中介通过合谋哄抬二手房价,因此中国房地产市场竞争程度远不及汽车、家电、手机等市场。住房价格、数量等真实信息的缺失,使市场参与者对住房的均衡价格难以判断。根据北京二手住房交易价与五年前新房开盘价格对比发现,北京近五年房价涨幅在3倍以上。目前一线城市房价收入比约为15〜20倍,是美国次贷危机前平均5.4倍的3〜4倍,即使目前房价收入比回落至10倍这一中国消费者长期承受极限,一线城市房价将下降30%〜50%;如果房价收入比回落至国际公认的5倍的上限(或者美国次贷危机前的水平),那么一线城市房价下降幅度将超过50%。但由于中国政府倾向于维持宽松货币政策和积极的财政政策,持续增长的外汇储备导致外汇占款的快速上升使市场的通胀预期不断强化,而国内不合理的CPI指数设计使资产泡沫、物价上涨的程度表面上得以弱化,高储蓄率、低最终消费率和政府主导的市场机制使中国消费者可以承受更高的价格水平,因此,一线城市房价回落幅度可能会低于理论分析,地产新政只有长期化才可能影响市场预期,真正发挥其调节房价的作用。
(作者单位:中国民生银行)