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2010年4月国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,部署遏制房价过快上涨的政策措施。在国务院发出调控房地产市场的新政之后,国家多个部委及各省市地区相继出台了具体的调控办法。在严厉的调控政策的作用下,目前国内房地产市场成交量大幅萎缩,部分城市还出现了量价齐跌的现象。在此背景下,未来国内房地产价格波动对银行业的影响,正在引起人们的广泛关注。
价格波动下房贷风险基本可控
从房地产信贷规模看,风险仍然可控
首先,房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据,到2009年底,我国个人住房按揭贷款余额为4.35万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的11%左右,占GDP的比例为13%左右(2009年底数据)。而美国在次贷危机全面爆发前的2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的比例最高达到34%,占GDP的比例达到71.6%。到2009年底,我国房地产开发贷款余额2.86万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的7%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。与国际水平相比,中国整个银行业在房地产贷款方面的占比并不算高。
2009年末,全国商业性房地产贷款余额为7.21万亿元,占全国商业性银行人民币贷款余额的18%左右(见图2)。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%,而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品,而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言,我国商业银行的房地产贷款占比并不高,而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品。
另外,从国内上市银行所批露的数据来看,2009年国内12家上市银行累计发放贷款总额超过21万亿元,而涉及房地产的贷款为5.28万亿元,占比超过25%。其中房地产贷款占比最高的银行超过30%,12家银行平均占比为22%。从这个角度分析,我国商业银行直接面对的房地产市场的风险相对是可控的。
其次,目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。根据银监会公布的数据,近年来,国内房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。房地产业的不良贷款额从2005年的1088.32亿元下降到2008年底的676.2亿元。房地产业的不良贷款率则从2005年的9.2%下降至2008年的3.35%。其中个人按揭贷款的不良额从2007年的293亿元下降到2008年的268.4亿元。按揭贷款的不良率则从1.06%下降为0.91%(见图3),这还是在2008年国内房地产市场受到宏观调控和全球金融危机的共同影响出现下跌之后实现的。所以,前一轮的房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响,同时也表明目前国内商业银行的房地产贷款资产质量仍较为良好。
最后,我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物,这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2009年12月底我国人民币贷款余额40万亿元计算,那么就有26万亿元以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中,这种风险还是值得关注的。一般而言,银行在发放房屋抵押贷款时最高可按评估价的七成放贷,因此,理论上而言,房价要在出现30%以上跌幅之后银行才会受损失。但由于在实际运作过程中有部分银行可能没有完全按要求操作,存在人为提高评估价或提高放款成数的做法,这就有可能加大银行的风险,当然这种做法并不普遍。
我国居民家庭的负债率并不高,居民偿债能力很强
国际经验表明,在房价下跌过程中,按揭贷款的违约率会有所上升,从1998年到2001年,中国香港房价下跌了30%,按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场,按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言,由于我国居民家庭负债率并不高,这种风险相对可控。
首先,由于我国居民长期的储蓄偏好,导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看,到2009年底,我国的这一比例只有不到17%(16.7%),远低于韩国、新加坡和中国台湾等国家和地区(见图4)。
其次,中国居民除了住房按揭贷款之外,其他类型消费贷款的占比相当小。到2009年未,我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%,占我国GDP的比例也只有3%。而在美国,到2007年6月底,除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言,即使发生美国那样的房价下跌风险,我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失,银行不会出现流动性问题。
最后,我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的,而且还享受到相关的利率优惠,因此导致在房价下降过程中,银行成为最直接的风险承担者。而相比而言,我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。而且,国内目前贷款购房的平均首付比例基本上在30%〜40%之间,从理论上说,房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。近期国内各家商业银行公布的房贷压力测试结果也表明,国内商业银行普遍都能承受房价出现30%左右下跌的风险。
调控政策将导致房地产开发贷款违约风险上升
国务院新政中专门提出要“加强对房地产开发企业购地和融资的监管”。受政策调控的影响,未来房地产开发商资金来源将受到限制,其通过证券市场融资和获得银行贷款的难度会增加。加上调控政策可能导致房地产市场的交易量出现明显下降,其通过销售回笼资金的能力也将受到限制。而近年来,在开发商的资金来源中,定金和预付款加上银行贷款的占比接近50%(2009年这一比例为45.9%)。近期,在房地产开发投资资金来源中,除了自筹资金之外的其他资金来源增速都开始出现持续下降(见图5),我们预计开发商资金紧张的情况将在2010年下半年开始显现,从而可能导致开发商贷款违约风险上升。
楼市新政影响商业银行经营环境
房地产投资下降将直接拉低我国经济增长速度,从而影响商业银行经营环境
一直以来,固定资产投资都是我国经济增长的一大拉动力量,近年来投资对GDP增长的贡献度在40%左右。而房地产投资又占到我国固定资产投资的18%左右。因此房地产投资对GDP增长的贡献率在7%左右(18%×40%)。因此,如果房地产投资下降20个百分点,则将导致我国GDP增速下降1百分点左右。
而经济减速必然导致贷款需求减少,银行盈利下降。美国1955年以来的数据显示,贷款与经济增长基本呈同周期变化 (相关系数0.57)。这表明如果我国房地产投资下降导致经济增速放缓的话,银行业贷款增长也将面临考验。
而且,商业银行不良资产率与GDP增长也是密切相关的。有统计表明,银行不良资产率对GDP增长率的弹性为0.4左右,因此,如果GDP增速下降2.5个百分点, 就可能导致不良资产率上升1%, 这意味着银行经营风险的上升和盈利的下降。
房地产市场调整将影响我国商业银行对房地产及相关行业信贷业务的开展,进而影响商业银行的盈利增长
目前,国内商业银行在房地产业的贷款大致分成房地产开发贷款、土地储备贷款和按揭贷款三类。在房地产市场调控政策出台之后,商业银行这三类贷款都将面临下降的可能。房地产市场不景气,直接影响商业银行对房地产及相关行业信贷业务的增长。随着针对房地产行业的宏观调控政策的持续,国内商业银行为规避风险,必然会对房地产开发贷款及二套以上住房的按揭贷款进行主动收缩。与此同时,随着国内房地产市场观望气氛的蔓延,房地产需求持续萎缩,交易量不断下降,这也直接导致银行住房按揭贷款增速的回落。另外,房地产行业的调整还将影响到建材、建筑、装修、家庭耐用品以及机械等行业的景气程度,因此对这些行业的信贷增长也会有抑制作用。而在国内商业银行盈利仍主要依靠信贷业务的情况下,信贷增长的受限就意味着银行盈利增速的放慢。
价格波动下房贷风险基本可控
从房地产信贷规模看,风险仍然可控
首先,房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据,到2009年底,我国个人住房按揭贷款余额为4.35万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的11%左右,占GDP的比例为13%左右(2009年底数据)。而美国在次贷危机全面爆发前的2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的比例最高达到34%,占GDP的比例达到71.6%。到2009年底,我国房地产开发贷款余额2.86万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的7%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。与国际水平相比,中国整个银行业在房地产贷款方面的占比并不算高。
2009年末,全国商业性房地产贷款余额为7.21万亿元,占全国商业性银行人民币贷款余额的18%左右(见图2)。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%,而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品,而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言,我国商业银行的房地产贷款占比并不高,而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品。
另外,从国内上市银行所批露的数据来看,2009年国内12家上市银行累计发放贷款总额超过21万亿元,而涉及房地产的贷款为5.28万亿元,占比超过25%。其中房地产贷款占比最高的银行超过30%,12家银行平均占比为22%。从这个角度分析,我国商业银行直接面对的房地产市场的风险相对是可控的。
其次,目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。根据银监会公布的数据,近年来,国内房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。房地产业的不良贷款额从2005年的1088.32亿元下降到2008年底的676.2亿元。房地产业的不良贷款率则从2005年的9.2%下降至2008年的3.35%。其中个人按揭贷款的不良额从2007年的293亿元下降到2008年的268.4亿元。按揭贷款的不良率则从1.06%下降为0.91%(见图3),这还是在2008年国内房地产市场受到宏观调控和全球金融危机的共同影响出现下跌之后实现的。所以,前一轮的房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响,同时也表明目前国内商业银行的房地产贷款资产质量仍较为良好。
最后,我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物,这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2009年12月底我国人民币贷款余额40万亿元计算,那么就有26万亿元以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中,这种风险还是值得关注的。一般而言,银行在发放房屋抵押贷款时最高可按评估价的七成放贷,因此,理论上而言,房价要在出现30%以上跌幅之后银行才会受损失。但由于在实际运作过程中有部分银行可能没有完全按要求操作,存在人为提高评估价或提高放款成数的做法,这就有可能加大银行的风险,当然这种做法并不普遍。
我国居民家庭的负债率并不高,居民偿债能力很强
国际经验表明,在房价下跌过程中,按揭贷款的违约率会有所上升,从1998年到2001年,中国香港房价下跌了30%,按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场,按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言,由于我国居民家庭负债率并不高,这种风险相对可控。
首先,由于我国居民长期的储蓄偏好,导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看,到2009年底,我国的这一比例只有不到17%(16.7%),远低于韩国、新加坡和中国台湾等国家和地区(见图4)。
其次,中国居民除了住房按揭贷款之外,其他类型消费贷款的占比相当小。到2009年未,我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%,占我国GDP的比例也只有3%。而在美国,到2007年6月底,除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言,即使发生美国那样的房价下跌风险,我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失,银行不会出现流动性问题。
最后,我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的,而且还享受到相关的利率优惠,因此导致在房价下降过程中,银行成为最直接的风险承担者。而相比而言,我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。而且,国内目前贷款购房的平均首付比例基本上在30%〜40%之间,从理论上说,房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。近期国内各家商业银行公布的房贷压力测试结果也表明,国内商业银行普遍都能承受房价出现30%左右下跌的风险。
调控政策将导致房地产开发贷款违约风险上升
国务院新政中专门提出要“加强对房地产开发企业购地和融资的监管”。受政策调控的影响,未来房地产开发商资金来源将受到限制,其通过证券市场融资和获得银行贷款的难度会增加。加上调控政策可能导致房地产市场的交易量出现明显下降,其通过销售回笼资金的能力也将受到限制。而近年来,在开发商的资金来源中,定金和预付款加上银行贷款的占比接近50%(2009年这一比例为45.9%)。近期,在房地产开发投资资金来源中,除了自筹资金之外的其他资金来源增速都开始出现持续下降(见图5),我们预计开发商资金紧张的情况将在2010年下半年开始显现,从而可能导致开发商贷款违约风险上升。
楼市新政影响商业银行经营环境
房地产投资下降将直接拉低我国经济增长速度,从而影响商业银行经营环境
一直以来,固定资产投资都是我国经济增长的一大拉动力量,近年来投资对GDP增长的贡献度在40%左右。而房地产投资又占到我国固定资产投资的18%左右。因此房地产投资对GDP增长的贡献率在7%左右(18%×40%)。因此,如果房地产投资下降20个百分点,则将导致我国GDP增速下降1百分点左右。
而经济减速必然导致贷款需求减少,银行盈利下降。美国1955年以来的数据显示,贷款与经济增长基本呈同周期变化 (相关系数0.57)。这表明如果我国房地产投资下降导致经济增速放缓的话,银行业贷款增长也将面临考验。
而且,商业银行不良资产率与GDP增长也是密切相关的。有统计表明,银行不良资产率对GDP增长率的弹性为0.4左右,因此,如果GDP增速下降2.5个百分点, 就可能导致不良资产率上升1%, 这意味着银行经营风险的上升和盈利的下降。
房地产市场调整将影响我国商业银行对房地产及相关行业信贷业务的开展,进而影响商业银行的盈利增长
目前,国内商业银行在房地产业的贷款大致分成房地产开发贷款、土地储备贷款和按揭贷款三类。在房地产市场调控政策出台之后,商业银行这三类贷款都将面临下降的可能。房地产市场不景气,直接影响商业银行对房地产及相关行业信贷业务的增长。随着针对房地产行业的宏观调控政策的持续,国内商业银行为规避风险,必然会对房地产开发贷款及二套以上住房的按揭贷款进行主动收缩。与此同时,随着国内房地产市场观望气氛的蔓延,房地产需求持续萎缩,交易量不断下降,这也直接导致银行住房按揭贷款增速的回落。另外,房地产行业的调整还将影响到建材、建筑、装修、家庭耐用品以及机械等行业的景气程度,因此对这些行业的信贷增长也会有抑制作用。而在国内商业银行盈利仍主要依靠信贷业务的情况下,信贷增长的受限就意味着银行盈利增速的放慢。