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商品房开发的快速扩展以及《物权法》的出台，为中国城市社区业主委员会的成立和发展提供了条件。从第一个业主委员会成立至今已近30年，但业主委员会的发展仍步履蹒跚，其治理功能也长期被同一化地简单理解。基于深度访谈和问卷调查，精细化分析业主委员会“三个圈层”的治理功能，可以发现业主委员会内部治理能力不足、参与社区治理的效果不佳、难以将正外部性溢入城市治理，总体而言城市社区业主委员会尚处于襁褓之中。由于受到内部治理结构欠完善、业主群体公共意识不足、政策制度缺陷以及市场力量强势的“四重阻抑”，业主委员会难以将有限的社