百年盛事奥运会成功落幕，举世欢腾。然而，却给北京房地产市场蒙上了一层悲壮、凄凉的阴影。作为奥运后的第一个“金九银十”，今年9、10月份市场交易显得格外冷清。9月份以及“十一”黄金周期间的住宅成交量，同比分别下降73％、70％。与此同时，市场上传出恐慌性抛售、退房潮传闻。
　　面对楼市的低迷，接受采访的业界人士一致认为，随着政府救市态度的日渐明朗，预计明年春季，楼市或将趋于稳定。
　　
　　9月住宅成交量创三年新低同比下降73％
　　
　　据北京房地产交易管理网统计数据显示，今年9月份北京市住宅期房日均网上签约量仅为102套，创下近三年来的市场新低，与去年同期相比，降幅达73.9％；而与8月份相比，环比降幅达15.7％。(详见图1)
　　就具体楼盘而言，成交量下跌幅度不尽相同。根据本刊市场研究部的监测，9月份成交量环比下跌幅度较大的项目包括：位于宣武区的北京尊府，下降52％；同属该区的中信城，下降84％；位于丰台区的大成时代中心，下降54％；同样位于该区域的星河城，下降43％；位于朝阳区的三里屯SOHO，下降60％。
　　


　　“都是奥运惹的祸。”面对北京商品住宅成交量的大幅下滑，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成如是说。尽管听起来有些调侃，但却不无关系。
　　年初以来，为抢占奥运先机，不少楼盘在奥运前扎堆入市。据不完全统计，3月份有33个新盘入市；4月份约40个；5月份约46个；6月份共推出29个新盘，老项目后期推出33个；7月份共推出25个新盘，老项目后期推出21个。“虽然单从奥运前几个月的新盘入市数量来看，较往年同期水平有所减少，但因为奥运会的因素，需求减少了，所以，集中供应必然导致奥运后出现销售缓慢。”徐伟成分析。
　　很多楼盘对奥运期间的成交抱有良好预期，于是纷纷赶在奥运前开盘销售。事实证明，人们对奥运利好预期过高，是导致奥运后市场交易冷清的原因之一。徐伟成进而认为：“首先，自从2001年7月13日申奥成功，奥运经济便开始透支，随着市政基础设施的完善、奥运场馆的建设，周边及整个城市房价不断攀升，楼盘持续热销。可见，奥运会对房地产市场的影响早在几年前就开始透支，而并非在奥运会举办之时才会显现。其次，奥运会作为一个大的历史性事件，其本身不会对房地产带来较多促动，反之，会在一段时期内影响房地产市场成交。因为，一方面，奥运会本身具有太高的眼球关注度，所以，奥运期间，很少有人想着买房；另一方面，因人们预期奥运后房价下行，所以奥运后一段时期内，市场会出现观望。”
　　当然，除奥运因素外，万科领跌全国房价给购房人心理上造成的恐慌、美国金融风暴爆发导致全球出现经济危机等因素，都使市场信心遭受打击，从而进一步加剧了购房人的观望。这些都构成了奥运后成交量出现下滑的内在因素。
　　
　　黄金周乍暖还寒成交量同比下降70％。
　　
　　经历了奥运后首月的萧条之后，开发商纷纷寄希望于“十一”黄金周。因为，从历年国庆假期的成交数据来看，可谓如火如荼。今年“十一”，作为奥运后的第一个黄金周，其市场表现是否能众望所归呢?
　　就“十一”黄金周期间全部住宅的日均成交量来看，似有回暖。根据北京房地产交易管理网统计数据显示，今年“十一”黄金周期间，全部住宅的日均成交量为274套，环比前一周有小幅回升迹象。是否可以据此断定市场回暖了呢?
　　


　　答案并不尽然。单看“十一”黄金周全部住宅的日均成交量的确乍现回暖，然而在全部住宅成交中，经济适用房和限价房占有相当比例，分别占总成交量的32％、41％。由此可见，经济适用房和限价房成交量的放大，是构成整体楼市回暖假象的内在原因。如果单看商品住宅，今年9月29日～10月5日黄金周期间，共成交512套，日均签约量为73套，仅占总成交量的27％。(详见表、图2)
　　市场分析人士认为，政府的保障性住房政策在今年的第四季度显现了作用，这给普通商品住房市场带来巨大的影响和冲击。由表中数据可见，“十一”黄金周期间只有9月29日商品住宅的签约量超过100套，其他几日的签约量均不及百套。此签约量比今年春节及“五一”时的签约量均有所下降，比去年“十一黄金周”的签约量246套，下降了70％。
　　“黄金周楼市的交易情况真实反映了今年整个北京房地产市场的状态，即正处于下行通道中。”中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客，顾云昌新闻，顾云昌说吧)近日接受媒体采访时表示，“黄金周交易冷清与当前投资、消费趋淡不无关系。房地产与宏观经济、世界经济是息息相关的。从经济形势来看，目前全球面临经济危机，对市场信心有所打击。”
　　另有分析人士认为，股市的不景气亦是造成时下楼市成交低迷的原因之一。“2006～2007年股市好的时候，很多人把资金投入股市当中，甚至不乏贷款炒股、卖房炒股的案例，如今股市陷入低迷，把不少人都套牢了。所以，有些人虽有买房之心，却无付款之力。”世邦魏理仕住宅部董事邓健说。
　　
　　“价格战”由暗转明品质物业优势尽显
　　
　　伴随着市场交易的冷清，曾经以赠送停车位、物业费、家具、电器为由暗中降价的楼盘，开始明折明扣，致使商品房成交价格出现震荡下行的局面。根据本刊市场研究部监测数据显示，2008年9月，北京市商品房成交价格为9386元/平方米，与去年同期的12056元/平方米相比，下跌22％。(详见图3)
　　由图3可见，北京市商品房的价格从今年6月份开始便一路下滑。对此，徐伟成认为主要原因有三：其一，奥运因素促使房地产市场出现供过于求的局面，从而导致楼市价格下跌；其二，经济形势下行造成市场信心不足，加剧市场观望氛围，开发商为回笼资金不得不降价促销；其三，2000～2008年北京房价高歌猛进，可以说是一种非理性上涨，是市场不成熟的表现，从经济及市场的发展周期来看，今年出现调整亦属正常。
　　而亚豪机构副总经理任启鑫则认为，由于2008年年底将至，诸多开发商面临着较大的销售回款压力，为了回笼资金，多数开发商不得不加大取证开盘的力度，在这种矛盾心理的促使下，开发商开始大打折扣，甚至公开降价。
　　除此之外，亦有分析人士认为，房价的下跌与万科的搅局有很大关系。去年年初至今，万科在全国范围拉开价格战，所到之处跌声一片，而北京同样未能幸免。在万科领跌效应下，北京部分楼盘售价出现大幅跳水。
　　据《楼市》市场研究部监测，降价楼盘优惠额度高低不等。清河新城(新城博客，新城新闻，新城说吧)一套建筑面积41.41平方米的房子优惠额为14万元；顺驰·蓝调国际一套建筑面积146.27平方米的房子优惠75.69万元；瑞辰国际中心一套建筑面积400多平方米的房子优惠85万元；而在欧郡香水城，同样一套400多平方米的房子优惠幅度则高达130多万元。
　　在降价声此起彼伏的背景下，市场上不断传出恐慌性抛售传闻。近期，长安街第一高楼银泰中心以每平方米6万元的均价成交，比第二季度的9.6万元陡降3.6万元；而位于丰台区花乡板块的万年花城惊爆4.6折抛售；位于南三环与南四环之间的中海城三期售价比二期下降约3000元/平方米；位于东四环外的金都杭城，其售价由去年最高时的15000元左右/平方米下调至如今的13000元左右/平方米…… 　　尽管楼市拉开价格战，并由此引发集体退房等不和谐因素，但记者采访中发现，如上情况更多发生在中档或中低档项目之中，而对于真正高品质的楼盘，在如今的弱市中彰显出其较强的抗跌性，比如位于朝青板块的星河湾以及亚奥板块的国奥村等。
　　


　　在市场上少数价格保持不变的楼盘中，星河湾最为抢眼。其三期星空华墅获得2008年二季度高端公寓销冠。对此，星河湾地产副总裁梁上燕(梁上燕博客，梁上燕新闻，梁上燕说吧)接受《楼市》采访时表示：“没有疲软的市场，只有疲软的产品。”过硬的品质，正是星河湾弱市中制胜的关键。
　　而位于亚奥板块的国奥村，自9月18日推出新盘后，在半个多月的时间里便售出143套，销售均价每平方米达30594元。在低迷楼市中，国奥村无疑可堪热销，其售价可谓坚挺。
　　
　　北京房价未来依然有升值空间
　　
　　“冬天已经来了，春天还会远吗?”雪莱的这一名句似能总结眼下的楼市。诚然，诸多因素表明，现阶段楼市正值阶段性低谷，长期而言将继续向好。
　　从政策层面来看，央行一个月内两度放松银根，虽非专门针对房地产，但对拉动楼市需求有着积极意义。并且，由此可见政策救市已提上议程。不少业内人士预期，年内政府很有可能再度出台专门针对房地产的利好政策。政策一旦出台，目前的颓势或将扭转。
　　就具体回暖时间而言，徐伟成预计，楼市将在明年6月份左右趋于稳定。“如果楼市在明年年中出现回暖，那么，就意味着楼市步入了下一个发展阶段，进入一个相对成熟、健康的发展周期。”徐伟成说。
　　


　　对于未来房价的走势，中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为，未来房价还会有升值空间，会逐渐向东京、纽约等国际化大都市靠近。其主要依据是，北京奥运会举办很成功，这对提升北京的城市形象，促进北京未来的发展将会起到不可低估的作用。更为主要的是，北京为举办奥运投资了3000亿元资金用于基础设施建设及环境治理，城市面貌和环境大为改善。
　　就成交量而言，在经济下行的通道中，很多需求被压抑。未来，随着经济形势的转好，大量购房需求将逐渐释放。“首先，我国经济的基本面仍然是好的；其次，尽管经济的回暖需要一定时间，但对于自住型需求而言，为了满足居住条件，不会付诸太多时间去等待。基于此，预计明年上半年，楼市的疲软或将改变。”邓健如是预期。
　　对此，山水文园董事局主席李辙持相近观点。在他看来，奥运会的成功举办，催发了全国人民在京置业的梦想。眼下楼市的困难只是短暂的，明年随着大量旅游人士进京，首都楼市的魅力将再度显现。