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摘要：当前的环境下，房地产行业的发展已经影响到我国经济的和谐可持续发展，并且国家一再出台政策对房地产行业进行调控，房地产正处于发展的十字路口。在改革的背景下，房地产行业应该如何应对，才能健康平稳发展。本文主要分析房地产行业的发展现状，并且分析影响房地产行业平稳有效发展的因素，对我国房地产行业的健康发展提出有的对策。
关键词：房地产行业；平稳健康发展；对策
一、我国房地产行业发展现状
在本轮房地产调控的影响下，房地产疯狂上涨的趋势终于得到了一定程度上的控制，但是许多城市的房地产价格仍然处于缓慢上涨的通道。我国的房地产行业自1998年住房改革以来，得到飞速的发展，同时对国民经济的增长，人民居住水平的提高都起到了一定的促进作用。但是，自06年开始至今，我国的房地产行业一直处于过热的状态。并且泡沫化的趋势越来越严重。现在我国的房地产行业实际发展状况较为混乱。在高利润的驱使下，大量的资金进入房地产行业中来，大量的资金积压在房地产行业中，造成了实体经济资金的缺乏以及经济秩序的混乱。人们不再进行实体生产，而是将精力放在房地产投机炒作上，实体经济运行困难。同时由于房地产价格偏离合理水平教远，所以当代年轻人都受房贷的限制，生活压力较大。并且房地产泡沫一但破灭，对我国的经济将会带来不可估量的影响。
二、影响我国房地产行业健康稳定发展的主要问题
1.房价增长过快
价格的较快增长是影响我国房地产行业健康发展的一个重要问题。统计显示，自2006年以来，我国的房地产价格正在以平均每年10%-15%的速度上涨，并且在价格上还有继续增速的趋势。我国的房价已经远远地超出了国际上通用的价格标准。按照世界银行的统计，发展中国家合理房价的收入比在3-6倍左右。跟据国家统计局的统计数字显示，我国的100个大城市的房价收入比已经达到了8倍以上。北京、上海、杭州、深圳等地的房价更是远远地超出了这一水平。以上海为例，目前上海的房价收入比超过了14倍，而当年日本房地产泡沫破裂时其房价的收入比也仅仅为11倍。飞速的价格增长背后却是较低的薪金报酬。我国的人均收入在全球200多个国家中，大约为150多位，而我国的房价却要比大部分的发展中国家都要高，甚至比一些发达国家的房价还要高。这种现象说明我国国民收入的很大一部分都被用在了房地产行业，人们的生活水平得不到有效的保障，人们将经济收入都投入到了房地产泡沫当中。
2.租金增长较快
在大城市，有许多青年人群甚至中年人群靠租房居住，因为有限的房产资源也掌握在有限的人的手中。随着房价的较快 增长，也带动了房租的飞速上涨。并且房租的上涨，甚至超出了房价上涨的幅度，导致许多地区的租房者都觉得房租太贵，连租房都租不起。据国家统计局相关统计表明，在2006年以前，我国城市的房租还在以每年2%-3%的速度增长，2006年至2010年期间，我国城市房租平均上涨幅度超过了10%。国际上的通用的房租比大约为100倍-120倍的水平，而我国城市普遍都达到了200倍-300倍。像上海这种个别城市甚至达到了400倍以上。房租在一定程度上能够反映真正的市场需求及市场供求关系，房价与房租背离的幅度越大，说明泡沫存在的越严重。
3.投机与炒作较为严重
当前房地产行业存在着很严重的投机与炒作行为，房地产本来是用于民生的基本保障，却被人们用来当做炒作的对象，并且现在全国都掀起来炒房热。在高额的利润面前，人们不再认真工作，不再关心实体经济，开始紧盯某些地区炒房团的动向，趁机进行炒房行为。房地产投资可以作为一种有效的投资手段，被广泛的接受。但是房地产投机就涉嫌扰乱国家经济的正常运营秩序。投机者通过研究，发现个别房价较低的城市，然后集中民间游资，进入当地房地产市场，然后经过持续的炒作来达到提高当地房价的目的，在房价得到提高的时候则趁机逃离，将高房价抛给具有刚需的当地人。这种行为已经不仅仅是简单的投机行为，已经开始扰乱正常的社会经济秩序，扰乱人们的正常生活。
4.供给不够合理
供给不合理也是造成我国当前房价较高的一个重要原因，由于当代年轻人是刚需的主力军，大量的刚需与较少的供应之间的关系造成了供需间的不平衡。根据供需理论，当需求大于供给时，将导致价格上升。而一些房地产商针对目前房价飞速上涨的状况，捂盘惜售或者不开盘的现象也日益严重。个别楼盘在拿地之后，放置多年却不开发。这些因素都加剧了供应量的减少。供给的不合理也是影响我国房地产行业健康发展的一个重要原因。
三、如何实现我国房地产行业的平稳健康发展
1.政府通过宏观调控稳定房地产供求与价格
市场经济讲究用市场自己的力量来调节经济的发展，当供需失衡之后，市场会自发的进行调节，但是当这种失衡较为严重之后，市场调节无力时，就需要政府的干预，政府通过宏观调控手段来对市场行为进行干预，以促使市场行为回归到合理水平。目前我国房地产行业发展的现状就要求政府采取积极的行为，采取积极主动地宏观调控措施，来对房地产行业进行调控。当前我国房地产行业存在的问题大概就是投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理、投机炒作现象较为严重等等。这些问题都可以通过政府的宏观调控来解决。政府可以针对房地产行业的状况出台合理的税收政策，来提高房产买卖与保有环节的成本，从而减少投机与炒作行为。同时要出台积极的政策，来促进房地产行业的投资规模，防止过多的资金都流向房地产行业。同时要积极的鼓励民间实体经济的发展，对中小型民营企业提供政策支持与扶持，促进实体经济的发展。政府还要积极的承担廉租房与保障房的建设，因为这本身就是政府社会职能的一部分，通过廉租房与保障房的建设，来保证城市低收入者能够有较好的居住场所。还可以考虑开征房产税的方式，来提高持有房产的成本，限制炒房行为或者使手中房产超出合理的使用水平的居民出售房产，以减轻刚需给房地产价格带来的压力。
2.政府着手进行保障房的建设
作为政府的社会职能，对于保障房和廉租房的建设是社会基础设施建设的重要组成部分，而我国政府当前承担的保障房与廉租房建设义务并没有得到有效地履行，许多地区的保障房与廉租房数量较少，申请门槛过高。开工不足必然导致供应不足，这些只有购买保障房的实力的人也不得不加入到购买商品房的队伍中来，更加造成了商品房市场的拥挤。个别地区的保障房收购程序不够透明，许多没有资格的人反而取得了保障房的使用权。这些问题都揭示了当年我国保障房的现状—远远不能满足保障人民基本生活的需求。所以政府要加大重视力度，加大资金的投入，加紧保障房的建设。
3.政府抓紧对银行的调控
银行与房地产之间有着密切的联系，现在高昂的开发成本使得一般的开发商都要与银行合作才能承担得起天价的开发费用，而银行由于与房地产行业关系过为密切，现在已经面临着被房地产行业绑架的困境。由于银行将大量的贷款发放给开发商用来开发房地产，一但房地产泡沫破裂，银行将会遭受不可估量的损失。而地产商用银行的资金为自己赚钱，即使泡沫破裂，损害的也是银行的利益，其私人利益已经得到满足，所以更加有恃无恐的提高房价。政府要加紧对银行的调控力度，促使银行加紧贷款审核力度，提高贷款申请门槛，并且建立严格的贷款回收机制，限制对房地产开发商的贷款。一是从银行安全角度考虑，积极的回收房地产行业发放的贷款，避免因为房地产泡沫带来的不必要损失。二是可以从贷款环节减少房地产投资的资金量，并且通过提高贷款利率的方式来增加开发商的捂盘及囤积房产成本。
四、小结
在当前的形式下，我国的房地产行业只有由政府使用行政手段来进行调控才能得到有效的调节。政府要充分的认识到房地产泡沫对经济产生的可怕影响，积极的采取手段，促使我国的房地产行业健康平稳的发展。
参考文献：
[1]李德水:努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融,2010(T).
[2]郑 琴:房地产领域中的信息不对称与市场失灵[J].商场现代化，2007 年 2月（下旬刊）.
[3]林 成 张红利:2004-2007：中国房地产调控政策反思[R].第13 届亚洲房地产年会，2008.
关键词：房地产行业；平稳健康发展；对策
一、我国房地产行业发展现状
在本轮房地产调控的影响下，房地产疯狂上涨的趋势终于得到了一定程度上的控制，但是许多城市的房地产价格仍然处于缓慢上涨的通道。我国的房地产行业自1998年住房改革以来，得到飞速的发展，同时对国民经济的增长，人民居住水平的提高都起到了一定的促进作用。但是，自06年开始至今，我国的房地产行业一直处于过热的状态。并且泡沫化的趋势越来越严重。现在我国的房地产行业实际发展状况较为混乱。在高利润的驱使下，大量的资金进入房地产行业中来，大量的资金积压在房地产行业中，造成了实体经济资金的缺乏以及经济秩序的混乱。人们不再进行实体生产，而是将精力放在房地产投机炒作上，实体经济运行困难。同时由于房地产价格偏离合理水平教远，所以当代年轻人都受房贷的限制，生活压力较大。并且房地产泡沫一但破灭，对我国的经济将会带来不可估量的影响。
二、影响我国房地产行业健康稳定发展的主要问题
1.房价增长过快
价格的较快增长是影响我国房地产行业健康发展的一个重要问题。统计显示，自2006年以来，我国的房地产价格正在以平均每年10%-15%的速度上涨，并且在价格上还有继续增速的趋势。我国的房价已经远远地超出了国际上通用的价格标准。按照世界银行的统计，发展中国家合理房价的收入比在3-6倍左右。跟据国家统计局的统计数字显示，我国的100个大城市的房价收入比已经达到了8倍以上。北京、上海、杭州、深圳等地的房价更是远远地超出了这一水平。以上海为例，目前上海的房价收入比超过了14倍，而当年日本房地产泡沫破裂时其房价的收入比也仅仅为11倍。飞速的价格增长背后却是较低的薪金报酬。我国的人均收入在全球200多个国家中，大约为150多位，而我国的房价却要比大部分的发展中国家都要高，甚至比一些发达国家的房价还要高。这种现象说明我国国民收入的很大一部分都被用在了房地产行业，人们的生活水平得不到有效的保障，人们将经济收入都投入到了房地产泡沫当中。
2.租金增长较快
在大城市，有许多青年人群甚至中年人群靠租房居住，因为有限的房产资源也掌握在有限的人的手中。随着房价的较快 增长，也带动了房租的飞速上涨。并且房租的上涨，甚至超出了房价上涨的幅度，导致许多地区的租房者都觉得房租太贵，连租房都租不起。据国家统计局相关统计表明，在2006年以前，我国城市的房租还在以每年2%-3%的速度增长，2006年至2010年期间，我国城市房租平均上涨幅度超过了10%。国际上的通用的房租比大约为100倍-120倍的水平，而我国城市普遍都达到了200倍-300倍。像上海这种个别城市甚至达到了400倍以上。房租在一定程度上能够反映真正的市场需求及市场供求关系，房价与房租背离的幅度越大，说明泡沫存在的越严重。
3.投机与炒作较为严重
当前房地产行业存在着很严重的投机与炒作行为，房地产本来是用于民生的基本保障，却被人们用来当做炒作的对象，并且现在全国都掀起来炒房热。在高额的利润面前，人们不再认真工作，不再关心实体经济，开始紧盯某些地区炒房团的动向，趁机进行炒房行为。房地产投资可以作为一种有效的投资手段，被广泛的接受。但是房地产投机就涉嫌扰乱国家经济的正常运营秩序。投机者通过研究，发现个别房价较低的城市，然后集中民间游资，进入当地房地产市场，然后经过持续的炒作来达到提高当地房价的目的，在房价得到提高的时候则趁机逃离，将高房价抛给具有刚需的当地人。这种行为已经不仅仅是简单的投机行为，已经开始扰乱正常的社会经济秩序，扰乱人们的正常生活。
4.供给不够合理
供给不合理也是造成我国当前房价较高的一个重要原因，由于当代年轻人是刚需的主力军，大量的刚需与较少的供应之间的关系造成了供需间的不平衡。根据供需理论，当需求大于供给时，将导致价格上升。而一些房地产商针对目前房价飞速上涨的状况，捂盘惜售或者不开盘的现象也日益严重。个别楼盘在拿地之后，放置多年却不开发。这些因素都加剧了供应量的减少。供给的不合理也是影响我国房地产行业健康发展的一个重要原因。
三、如何实现我国房地产行业的平稳健康发展
1.政府通过宏观调控稳定房地产供求与价格
市场经济讲究用市场自己的力量来调节经济的发展，当供需失衡之后，市场会自发的进行调节，但是当这种失衡较为严重之后，市场调节无力时，就需要政府的干预，政府通过宏观调控手段来对市场行为进行干预，以促使市场行为回归到合理水平。目前我国房地产行业发展的现状就要求政府采取积极的行为，采取积极主动地宏观调控措施，来对房地产行业进行调控。当前我国房地产行业存在的问题大概就是投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理、投机炒作现象较为严重等等。这些问题都可以通过政府的宏观调控来解决。政府可以针对房地产行业的状况出台合理的税收政策，来提高房产买卖与保有环节的成本，从而减少投机与炒作行为。同时要出台积极的政策，来促进房地产行业的投资规模，防止过多的资金都流向房地产行业。同时要积极的鼓励民间实体经济的发展，对中小型民营企业提供政策支持与扶持，促进实体经济的发展。政府还要积极的承担廉租房与保障房的建设，因为这本身就是政府社会职能的一部分，通过廉租房与保障房的建设，来保证城市低收入者能够有较好的居住场所。还可以考虑开征房产税的方式，来提高持有房产的成本，限制炒房行为或者使手中房产超出合理的使用水平的居民出售房产，以减轻刚需给房地产价格带来的压力。
2.政府着手进行保障房的建设
作为政府的社会职能，对于保障房和廉租房的建设是社会基础设施建设的重要组成部分，而我国政府当前承担的保障房与廉租房建设义务并没有得到有效地履行，许多地区的保障房与廉租房数量较少，申请门槛过高。开工不足必然导致供应不足，这些只有购买保障房的实力的人也不得不加入到购买商品房的队伍中来，更加造成了商品房市场的拥挤。个别地区的保障房收购程序不够透明，许多没有资格的人反而取得了保障房的使用权。这些问题都揭示了当年我国保障房的现状—远远不能满足保障人民基本生活的需求。所以政府要加大重视力度，加大资金的投入，加紧保障房的建设。
3.政府抓紧对银行的调控
银行与房地产之间有着密切的联系，现在高昂的开发成本使得一般的开发商都要与银行合作才能承担得起天价的开发费用，而银行由于与房地产行业关系过为密切，现在已经面临着被房地产行业绑架的困境。由于银行将大量的贷款发放给开发商用来开发房地产，一但房地产泡沫破裂，银行将会遭受不可估量的损失。而地产商用银行的资金为自己赚钱，即使泡沫破裂，损害的也是银行的利益，其私人利益已经得到满足，所以更加有恃无恐的提高房价。政府要加紧对银行的调控力度，促使银行加紧贷款审核力度，提高贷款申请门槛，并且建立严格的贷款回收机制，限制对房地产开发商的贷款。一是从银行安全角度考虑，积极的回收房地产行业发放的贷款，避免因为房地产泡沫带来的不必要损失。二是可以从贷款环节减少房地产投资的资金量，并且通过提高贷款利率的方式来增加开发商的捂盘及囤积房产成本。
四、小结
在当前的形式下，我国的房地产行业只有由政府使用行政手段来进行调控才能得到有效的调节。政府要充分的认识到房地产泡沫对经济产生的可怕影响，积极的采取手段，促使我国的房地产行业健康平稳的发展。
参考文献：
[1]李德水:努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融,2010(T).
[2]郑 琴:房地产领域中的信息不对称与市场失灵[J].商场现代化，2007 年 2月（下旬刊）.
[3]林 成 张红利:2004-2007：中国房地产调控政策反思[R].第13 届亚洲房地产年会，2008.