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【摘 要】近年来，随着我国房地产经济的快速发展，房地产业以及与其相关的一系列产业经济已经占国民经济总量的30%，成为国民经济的支柱产业之一，并且产生了大量的房地产泡沫，这种泡沫一旦消失，必然对我国经济产生巨大影响，所以必须对房地产经济进行有效的调控。
【关键词】房地产信贷；心理预期；政策调控
我国房地产价格快速增长了16年，涨幅达到5-10倍。北京、上海的房价甚至已经超过纽约、伦敦等世界一线城市。我国居民都明显的感觉到房子值钱了，买房、房价、争房产成了老百姓每天的主要话题，我国的经济也在房地产业的带动下呈现出一片繁荣的景象。近几年，房价在政府调控政策和整体供过于求的双重打压下，终于停止了飞涨的脚步，甚至出现下跌的趋势。
一、房价快速上涨的原因
1.我国人口多、需求多。以前，由于没实行计划生育政策，造成我国人口多、基数大，居民家庭的生活状态都是一大家子人挤在一间很小的屋子里，生活非常不方便，生活条件有所改善的家庭都渴望改善自己的住房条件，买房的人多了，造成前些年房子供不应求，房价逐年上涨。
2.房地产投资过多。由于改革开放后，人民生活水平显著提高，加上我国一直实行较为宽松的货币政策，流通领域的货币多，出现了物价上涨、人民币贬值的通货膨胀现象。许多“先富起来”的人为了自己的钱能够保值和增值，都把买房作为投资的首选。目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，主要原因在于房地产投资过多。
3.热钱的流入和炒房现象严重。由于我国的繁荣的房地产市场行情，使得国外大量热钱流入国内，参与买房、倒房以赚取短期利益，许多地方甚至出现了“温州倒房团”等专业的倒房、炒房组织，专靠倒房和炒房挣钱，借机抬高房价，导致房产持续出现供不应求的局面和房价的进一步上涨。
4.银行信贷的支持。由于前些年，我国的商业银行盈利渠道单一，缺乏其他投资和盈利渠道，主要的盈利业务就是依靠贷款，给开发商贷款盖房，给工薪族贷款买房，给投资者贷款倒房，买方、卖方都能贷到款，造成房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款和银行信贷的支持，没有便利银行信贷金融杠杆，房地产市场也不会如此繁荣，房地产行业的恶性炒作也不会发生。
5.人们心理预期的影响。由于人们都对房价上涨有预期，对人民币的贬值有预期。房子是不动产，人民币贬值，房子就会升值。所以不论是不是真的需要，都着急买房，怕现在不买以后价格还会更高，甚至有些人已经给未成年的孩子准备好了婚房，买房之后即使不住，也可以出租赚钱，比把钱放在银行“越放越毛”强。
二、如何调控房价快速上涨
1.对购房投资的调控
近年来，国家新出台的提高购房首付比例、限制二套房贷款、停止三套房贷款等一系列宏观经济政策，二次购房的首付比例和贷款利率进一步提高，大大抑制了二次以上购房者的需求，对购房投资和投机性倒房行为起到一定的抑制作用。
2.银行信贷政策的调控
为了增加房地产开发商的成本，减少开发商的投资行为，央行多次提高贷款利率和商业银行的存款准备金率。我国通过实行提高存款准备金率等政策，开始实行紧缩货币政策，商业银行发放贷款和创造信用的能力都大大下降，货币供应量相对减少。导致地产开发商很难从银行贷到钱，个人贷款的门槛也相对提高。
3.控制房地产规模的扩大
目前我国房地产明显供大于求，现有住房都有很大的闲置，新的住房还在继续开工建设。必须对房地产商贷款、投资、招标等问题进行严格、统一的管理，适时推出相关的房地产政策，并监督相关部门认真执行，力争为投资商创造良好的投资环境，鼓励投资商理性投资，防止盲目开工建设。在控制规模的同时，努力提升住房产品的技术含量和附加值，积极推广低碳环保等精装修住房建设。
4.对民众心理预期的正确引导
每一个阶段，房地产开发商和购房者都对房价有不同的心理预期。以前房地产市场上卖方的观望就是开发商对房价上涨有预期，对人民币贬值有预期，对政策调整有预期，所以囤房不卖；现在买方的观望也是消费者对房价下降有预期，尤其受近来政府的反腐行动和征收房产税政策的影响，导致许多人在兜售房产，所以人们都对房价下降有预期，形成了现在滞销的局面。所以政府要正确引导人们的心理预期，重树人们对房地产市场的信心。
三、房地产调控政策实行后出现的新的经济现象
1.由于人民币的升值和国内房地产政策的调控，许多购房投资者开始到国外买房，有些银行甚至为国外直接投资提供方便条件，许多富人已经移民或正在移民，这些必然导致国内资金的大量外流，影响我国经济的持续发展。现在买房的主力军，除了刚需性购房需求，就是这部分要在城市落户的农村人，中等收入家庭改善性投资需求增长有限。
2.近期房地产业出现不景气现象。以前，房地产开发商在银行贷款大多是以在建房屋为抵押，房子卖不出去，贷款就没法还，以至于现在银行不愿意再给开发商贷款，开发商贷不到款资金链断裂，导致许多楼盘不能按期交房，或者勉强交房了，但是房屋质量和配套设施极差，严重影响开发商信誉，进而影响了房产的销售情况。
3.个人房贷情况也不容乐观。以个人房贷30年期为例，贷款利率只有6.5%，银行要一次性拿几十万给贷款人，要20多年才能收回成本，银行要承担的风险明显大于收益；而现阶段银行间货币市场拆借率很高，银行的货币理财产品等业务收益也很好，银行盈利的业务很多，不再单一依靠放贷盈利了，所以银行现在也不再热衷于个人房贷业务。
4.房地产价格和投资增速适度回落。从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展。 2013年出台的“国五条”，在稳定房价、抑制投机性购房、增加普通商品房和保障性住房供应、加强市场监管等方面做出严格要求。
5.调控政策有所松动。2014年住建部提出了“双向调控”，所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
6.今年以来，许多二、三线城市相继实行了不限购、二套房首付比例回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛和积极的金融和税收政策等楼市新政，随着间歇性刺激政策每次出台，都有一些短暂和轻微反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行趋势。
四、面对新经济现象的几点建议
1.要进一步扩大安居房和保障性住房建设，增加安居房和保障房政策的透明度。在扩大建设面积的同时，认真审查安居房和保障房的入住人员情况，真正做到改善城市低收入人群的住房狀况。彻底解决我国现阶段面临的穷人、工薪族买不起房，富人“有的是”房的局面。
2.对工薪族用以改善住房条件的买房行为和用住房公积金贷款应多一些优惠政策，对住房公积金的提取和使用应少一些限制，对二套、三套房的界定应多一些细节问题，不能一概而论，避免因买房、报采暖费等导致假离婚现象的发生。
3.加强对开发商的监管。对开发商的资质进行有效的认证，对新交工楼盘的质量实行严格的验收制度，对开发商拟定的购房合同进行有效的法律认证，避免购房消费者因遇到房屋质量等问题时出现的维权难的情况，努力维护消费者的合法权益，避免烂尾楼等情况的发生。
4.在二手房交易方面，应该加快制定和实施中介服务的市场准入制度和中介职业资格考试制度，提高中介服务的计算机信息化水平，进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。监督中介机构提高服务的水平，统一收费标准，建立有效的市场机制，优胜劣汰，避免出现“黑中介”坑害老百姓现象的发生。
参考文献：
[1]彭文生.重视房地产风险对中国经济的影响
[2]孔煜.我国城市地价波动与房价波动的关系研究.中国物价
[3]刘文萍.我国商业银行房贷业务风险及其防范.中国商贸
[4]百度网
【关键词】房地产信贷；心理预期；政策调控
我国房地产价格快速增长了16年，涨幅达到5-10倍。北京、上海的房价甚至已经超过纽约、伦敦等世界一线城市。我国居民都明显的感觉到房子值钱了，买房、房价、争房产成了老百姓每天的主要话题，我国的经济也在房地产业的带动下呈现出一片繁荣的景象。近几年，房价在政府调控政策和整体供过于求的双重打压下，终于停止了飞涨的脚步，甚至出现下跌的趋势。
一、房价快速上涨的原因
1.我国人口多、需求多。以前，由于没实行计划生育政策，造成我国人口多、基数大，居民家庭的生活状态都是一大家子人挤在一间很小的屋子里，生活非常不方便，生活条件有所改善的家庭都渴望改善自己的住房条件，买房的人多了，造成前些年房子供不应求，房价逐年上涨。
2.房地产投资过多。由于改革开放后，人民生活水平显著提高，加上我国一直实行较为宽松的货币政策，流通领域的货币多，出现了物价上涨、人民币贬值的通货膨胀现象。许多“先富起来”的人为了自己的钱能够保值和增值，都把买房作为投资的首选。目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，主要原因在于房地产投资过多。
3.热钱的流入和炒房现象严重。由于我国的繁荣的房地产市场行情，使得国外大量热钱流入国内，参与买房、倒房以赚取短期利益，许多地方甚至出现了“温州倒房团”等专业的倒房、炒房组织，专靠倒房和炒房挣钱，借机抬高房价，导致房产持续出现供不应求的局面和房价的进一步上涨。
4.银行信贷的支持。由于前些年，我国的商业银行盈利渠道单一，缺乏其他投资和盈利渠道，主要的盈利业务就是依靠贷款，给开发商贷款盖房，给工薪族贷款买房，给投资者贷款倒房，买方、卖方都能贷到款，造成房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款和银行信贷的支持，没有便利银行信贷金融杠杆，房地产市场也不会如此繁荣，房地产行业的恶性炒作也不会发生。
5.人们心理预期的影响。由于人们都对房价上涨有预期，对人民币的贬值有预期。房子是不动产，人民币贬值，房子就会升值。所以不论是不是真的需要，都着急买房，怕现在不买以后价格还会更高，甚至有些人已经给未成年的孩子准备好了婚房，买房之后即使不住，也可以出租赚钱，比把钱放在银行“越放越毛”强。
二、如何调控房价快速上涨
1.对购房投资的调控
近年来，国家新出台的提高购房首付比例、限制二套房贷款、停止三套房贷款等一系列宏观经济政策，二次购房的首付比例和贷款利率进一步提高，大大抑制了二次以上购房者的需求，对购房投资和投机性倒房行为起到一定的抑制作用。
2.银行信贷政策的调控
为了增加房地产开发商的成本，减少开发商的投资行为，央行多次提高贷款利率和商业银行的存款准备金率。我国通过实行提高存款准备金率等政策，开始实行紧缩货币政策，商业银行发放贷款和创造信用的能力都大大下降，货币供应量相对减少。导致地产开发商很难从银行贷到钱，个人贷款的门槛也相对提高。
3.控制房地产规模的扩大
目前我国房地产明显供大于求，现有住房都有很大的闲置，新的住房还在继续开工建设。必须对房地产商贷款、投资、招标等问题进行严格、统一的管理，适时推出相关的房地产政策，并监督相关部门认真执行，力争为投资商创造良好的投资环境，鼓励投资商理性投资，防止盲目开工建设。在控制规模的同时，努力提升住房产品的技术含量和附加值，积极推广低碳环保等精装修住房建设。
4.对民众心理预期的正确引导
每一个阶段，房地产开发商和购房者都对房价有不同的心理预期。以前房地产市场上卖方的观望就是开发商对房价上涨有预期，对人民币贬值有预期，对政策调整有预期，所以囤房不卖；现在买方的观望也是消费者对房价下降有预期，尤其受近来政府的反腐行动和征收房产税政策的影响，导致许多人在兜售房产，所以人们都对房价下降有预期，形成了现在滞销的局面。所以政府要正确引导人们的心理预期，重树人们对房地产市场的信心。
三、房地产调控政策实行后出现的新的经济现象
1.由于人民币的升值和国内房地产政策的调控，许多购房投资者开始到国外买房，有些银行甚至为国外直接投资提供方便条件，许多富人已经移民或正在移民，这些必然导致国内资金的大量外流，影响我国经济的持续发展。现在买房的主力军，除了刚需性购房需求，就是这部分要在城市落户的农村人，中等收入家庭改善性投资需求增长有限。
2.近期房地产业出现不景气现象。以前，房地产开发商在银行贷款大多是以在建房屋为抵押，房子卖不出去，贷款就没法还，以至于现在银行不愿意再给开发商贷款，开发商贷不到款资金链断裂，导致许多楼盘不能按期交房，或者勉强交房了，但是房屋质量和配套设施极差，严重影响开发商信誉，进而影响了房产的销售情况。
3.个人房贷情况也不容乐观。以个人房贷30年期为例，贷款利率只有6.5%，银行要一次性拿几十万给贷款人，要20多年才能收回成本，银行要承担的风险明显大于收益；而现阶段银行间货币市场拆借率很高，银行的货币理财产品等业务收益也很好，银行盈利的业务很多，不再单一依靠放贷盈利了，所以银行现在也不再热衷于个人房贷业务。
4.房地产价格和投资增速适度回落。从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展。 2013年出台的“国五条”，在稳定房价、抑制投机性购房、增加普通商品房和保障性住房供应、加强市场监管等方面做出严格要求。
5.调控政策有所松动。2014年住建部提出了“双向调控”，所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
6.今年以来，许多二、三线城市相继实行了不限购、二套房首付比例回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛和积极的金融和税收政策等楼市新政，随着间歇性刺激政策每次出台，都有一些短暂和轻微反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行趋势。
四、面对新经济现象的几点建议
1.要进一步扩大安居房和保障性住房建设，增加安居房和保障房政策的透明度。在扩大建设面积的同时，认真审查安居房和保障房的入住人员情况，真正做到改善城市低收入人群的住房狀况。彻底解决我国现阶段面临的穷人、工薪族买不起房，富人“有的是”房的局面。
2.对工薪族用以改善住房条件的买房行为和用住房公积金贷款应多一些优惠政策，对住房公积金的提取和使用应少一些限制，对二套、三套房的界定应多一些细节问题，不能一概而论，避免因买房、报采暖费等导致假离婚现象的发生。
3.加强对开发商的监管。对开发商的资质进行有效的认证，对新交工楼盘的质量实行严格的验收制度，对开发商拟定的购房合同进行有效的法律认证，避免购房消费者因遇到房屋质量等问题时出现的维权难的情况，努力维护消费者的合法权益，避免烂尾楼等情况的发生。
4.在二手房交易方面，应该加快制定和实施中介服务的市场准入制度和中介职业资格考试制度，提高中介服务的计算机信息化水平，进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。监督中介机构提高服务的水平，统一收费标准，建立有效的市场机制，优胜劣汰，避免出现“黑中介”坑害老百姓现象的发生。
参考文献：
[1]彭文生.重视房地产风险对中国经济的影响
[2]孔煜.我国城市地价波动与房价波动的关系研究.中国物价
[3]刘文萍.我国商业银行房贷业务风险及其防范.中国商贸
[4]百度网