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随着我国社会主义市场经济的发展，城市化进程的加快，群众对维护土地权益的意识日益提高，受各种因素的影响，农村宅基地权属管理中还存在一些问题，这些问题造成了土地房屋产权管理错位，阻碍了通过土地登记的及时更新，不符合宅基地管理的规范化要求，影响了地籍档案资料的现势性、完整性和连续性。
一、农村宅基地权属管理存在的主要问题
（一）土地使用权人滥用权利分户析产
随着城市化进程的加快和户籍制度的改革，城市郊区农村居民中非农业户口的比例逐年上升，一宗地上的土地权利人与户口簿上户主不对应的情况普遍存在，一个家庭中每人一本户口簿的情形也不鲜见。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因为“户”的弹性太大，使宅基地管理和土地登记制度的严肃性遭遇挑战。
（二）同一宗宅基地房产所有权人和土地使用权人不一致
在农村房屋所有权转让过程中，房屋受让方只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权变更登记。具体表现为：一是由于当事人双方对土地政策法律不甚了解，认为转让房屋不包括土地使用权的转让，不清楚要去土地管理部门办理土地登记；二是房屋转让人出于种种原因不向房屋受让人提供土地使用权属权源资料，使购房人无法办理土地使用权登记；三是当事人双方为了逃避相关税费，而不办理土地使用权登记。
（三）房屋继承形成的房地矛盾
生老病死是不可抗拒的自然规律，由此带来的是因房屋产权的合法继承而形成的本集体经济组织成员一户多宅或宅基地超过法定标准，城镇居民或其他集体经济组织成员因继承而获得合法的房屋产权，但因不具备土地使用条件，难以办理土地使用权变更手续。
（四）宅基地无偿或超标准使用侵害集体权益
超标准宅基地有些是因自然沿袭产生的，还有些是以前经批准的房屋面积与宅基地面积超出现实行的法定标准面积形成的，以及擅自或超批准面积建房，因无法拆除标准房屋将土地退还集体而暂时保留的。同一农村集体经济组织成员在宅基地使用面积上的差异，导致同一农村集体经济组织成员在用地权益上的不平等。
二、解决农村宅基地权属问题的对策和建议
（一）明晰房地关系，增强土地权利的保护意识
一是明确土地使用权和房屋所有权两种财产权的性质、关系。个人对房屋具有完全的财产所有权，个人依法对自己的房产享有占有、使用、收益和处分的权利；而土地使用权对个人来说，只享有占有、使用和部分收益的权利，个人没有自行处分的权利，是不完全的财产权利。二是要让群众认识到在国家土地管理的法律法规中，对发生在集体土地上的土地使用权转让有许多限制条件，转让集体土地上的房屋，不但有不准予办理土地使用权变更登记的因素，甚至还有责令将土地使用权退还集体的可能。
（二）建立完善农村集体土地房地产管理制度，确保房与地的有机统一
土地登记制度是确保社会良性运转的途径和保障，土地管理工作的有效运行，仰仗完善的制度。只有建立和完善农村房地产管理制度，才能给我们的行为处事决策提供一个标准，一个必须遵守的准则。根据土地、房屋两种不同性质关系，规范土地管理部门和房产管理部门办理土地、房产登记的程序，做到土地登记审查在前，房产登记在后。
（三）协调相关职能部门，建立房屋、户籍变更前土地使用权审验程序
尝试建立房屋变更前土地使用权初审程序，农村集体土地上房屋涉及到转让、协产分割、赠予的，应由房屋受让方凭相关土地权属证明资料和意向协议向土地管理部门申请土地使用权变更许可，经土地管理部门初审同意后，公证等相关部门方可出具公证文书；对于无亲缘关系、经济因由关系的房屋赠予，如没有土地管理部门土地使用权变更初审同意许可，公证机构应不予办理，以减少因土地使用权，房屋所有权无法依法转移而产生经济矛盾和社会纠纷。
（四）明确宅基地“户”的定义、范围及分户条件
根据当前状况及社会发展趋势，可从以下几方面考虑设定宅基地“户”的范畴：一是 “户”的前提是本农村集体经济组织成员，一宗地中家庭人口按农业人口计算。非农业人口和其他农村集体经济组织成员是农村集体经济组织某个户内的家庭成员，但不是可以享受集体土地使用权的家庭人口。二是宅基地登记管理中的“户”指符合《婚姻法》规定的，存在相互权利和义务关系的夫妻、父母、子女等家庭农业人口共同组成，合称一户，共享一宗宅基地土地使用权。三是分户条件指家庭中只有一宗宅基地，其两个以上（含两个）农业户口子女达到法定婚龄领取结婚证书，需在农业户口子女之间分割房产，析产后另申请宅基地的，可以确认土地使用权。四是公安户籍管理部门登记的户主或另分立的户，不能作为夫妻之间、父母与子女之间在一宗地上分割土地使用权或另外申请宅基的依据和条件。五是混合户口家庭在房屋分割时应优先考虑本农村集体经济组织成员，且没有其他住房的子女。
（五）探索农村宅基地使用制度改革
相对而言，房屋是大多数农民家庭最大的不动产所有权，合法的房屋受国家法律保护。要将土地所有权、土地使用权和房屋所有权三者有机地保护起来，有效的途径是建立集体土地非农业用地的流转机制，实行农村宅基地的有偿使用制度。为避免增加农民负担，农村集体经济组织成员经合法批准的法定标准内的宅基地为无偿使用。宅基地地有偿使用费可作为农村集体经济组织土地所有权收益的基本形式，可将土地所有权收益积累为农村集体经济组织专项公共基金，用以改善农村集体公益事业和基础实施，以及土地开发和耕地保护，也可为建立失地农民的基本生活保障提供资金补充。这样既维护了土地所有者、使用者的合法权益，也可抑制因土地无偿使用而乱占滥用土地的行为，确保土地使用权在不同使用主体间的公平和公正。
作者简介：
王超，男，工作单位为屯留县国土资源局
一、农村宅基地权属管理存在的主要问题
（一）土地使用权人滥用权利分户析产
随着城市化进程的加快和户籍制度的改革，城市郊区农村居民中非农业户口的比例逐年上升，一宗地上的土地权利人与户口簿上户主不对应的情况普遍存在，一个家庭中每人一本户口簿的情形也不鲜见。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因为“户”的弹性太大，使宅基地管理和土地登记制度的严肃性遭遇挑战。
（二）同一宗宅基地房产所有权人和土地使用权人不一致
在农村房屋所有权转让过程中，房屋受让方只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权变更登记。具体表现为：一是由于当事人双方对土地政策法律不甚了解，认为转让房屋不包括土地使用权的转让，不清楚要去土地管理部门办理土地登记；二是房屋转让人出于种种原因不向房屋受让人提供土地使用权属权源资料，使购房人无法办理土地使用权登记；三是当事人双方为了逃避相关税费，而不办理土地使用权登记。
（三）房屋继承形成的房地矛盾
生老病死是不可抗拒的自然规律，由此带来的是因房屋产权的合法继承而形成的本集体经济组织成员一户多宅或宅基地超过法定标准，城镇居民或其他集体经济组织成员因继承而获得合法的房屋产权，但因不具备土地使用条件，难以办理土地使用权变更手续。
（四）宅基地无偿或超标准使用侵害集体权益
超标准宅基地有些是因自然沿袭产生的，还有些是以前经批准的房屋面积与宅基地面积超出现实行的法定标准面积形成的，以及擅自或超批准面积建房，因无法拆除标准房屋将土地退还集体而暂时保留的。同一农村集体经济组织成员在宅基地使用面积上的差异，导致同一农村集体经济组织成员在用地权益上的不平等。
二、解决农村宅基地权属问题的对策和建议
（一）明晰房地关系，增强土地权利的保护意识
一是明确土地使用权和房屋所有权两种财产权的性质、关系。个人对房屋具有完全的财产所有权，个人依法对自己的房产享有占有、使用、收益和处分的权利；而土地使用权对个人来说，只享有占有、使用和部分收益的权利，个人没有自行处分的权利，是不完全的财产权利。二是要让群众认识到在国家土地管理的法律法规中，对发生在集体土地上的土地使用权转让有许多限制条件，转让集体土地上的房屋，不但有不准予办理土地使用权变更登记的因素，甚至还有责令将土地使用权退还集体的可能。
（二）建立完善农村集体土地房地产管理制度，确保房与地的有机统一
土地登记制度是确保社会良性运转的途径和保障，土地管理工作的有效运行，仰仗完善的制度。只有建立和完善农村房地产管理制度，才能给我们的行为处事决策提供一个标准，一个必须遵守的准则。根据土地、房屋两种不同性质关系，规范土地管理部门和房产管理部门办理土地、房产登记的程序，做到土地登记审查在前，房产登记在后。
（三）协调相关职能部门，建立房屋、户籍变更前土地使用权审验程序
尝试建立房屋变更前土地使用权初审程序，农村集体土地上房屋涉及到转让、协产分割、赠予的，应由房屋受让方凭相关土地权属证明资料和意向协议向土地管理部门申请土地使用权变更许可，经土地管理部门初审同意后，公证等相关部门方可出具公证文书；对于无亲缘关系、经济因由关系的房屋赠予，如没有土地管理部门土地使用权变更初审同意许可，公证机构应不予办理，以减少因土地使用权，房屋所有权无法依法转移而产生经济矛盾和社会纠纷。
（四）明确宅基地“户”的定义、范围及分户条件
根据当前状况及社会发展趋势，可从以下几方面考虑设定宅基地“户”的范畴：一是 “户”的前提是本农村集体经济组织成员，一宗地中家庭人口按农业人口计算。非农业人口和其他农村集体经济组织成员是农村集体经济组织某个户内的家庭成员，但不是可以享受集体土地使用权的家庭人口。二是宅基地登记管理中的“户”指符合《婚姻法》规定的，存在相互权利和义务关系的夫妻、父母、子女等家庭农业人口共同组成，合称一户，共享一宗宅基地土地使用权。三是分户条件指家庭中只有一宗宅基地，其两个以上（含两个）农业户口子女达到法定婚龄领取结婚证书，需在农业户口子女之间分割房产，析产后另申请宅基地的，可以确认土地使用权。四是公安户籍管理部门登记的户主或另分立的户，不能作为夫妻之间、父母与子女之间在一宗地上分割土地使用权或另外申请宅基的依据和条件。五是混合户口家庭在房屋分割时应优先考虑本农村集体经济组织成员，且没有其他住房的子女。
（五）探索农村宅基地使用制度改革
相对而言，房屋是大多数农民家庭最大的不动产所有权，合法的房屋受国家法律保护。要将土地所有权、土地使用权和房屋所有权三者有机地保护起来，有效的途径是建立集体土地非农业用地的流转机制，实行农村宅基地的有偿使用制度。为避免增加农民负担，农村集体经济组织成员经合法批准的法定标准内的宅基地为无偿使用。宅基地地有偿使用费可作为农村集体经济组织土地所有权收益的基本形式，可将土地所有权收益积累为农村集体经济组织专项公共基金，用以改善农村集体公益事业和基础实施，以及土地开发和耕地保护，也可为建立失地农民的基本生活保障提供资金补充。这样既维护了土地所有者、使用者的合法权益，也可抑制因土地无偿使用而乱占滥用土地的行为，确保土地使用权在不同使用主体间的公平和公正。
作者简介：
王超，男，工作单位为屯留县国土资源局