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摘 要 在改革开放的政策支持下，近年来我国国民经济发展保持了较为稳健的趋势，城镇化道路推进也使得房地产开发项目迎来了新的发展动力。房地产事业本身就是国民经济不可分割的一部分，在未来城市和乡村的建设都需要有房地产事业做支撑，其广阔的发展前景使得各地房地产开发项目层出不穷，国家对城市建设的支持也为房地产开发项目的进行提供了良好的政策保障。基于此，本文就及房地产投资各阶段的管控策略进行研究与分析。
关键词 新形势 房地产开发 项目管控
一、房地产开发项目管控的重要性
（一）保证项目按时完工
房地产开发项目要想顺利开展和完成，必须要加强项目管控工作力度，保证施工计划能够得到严格的执行，从而可以有效地保证开发进度能够顺利推进。以完整的计划管理工作为基础，全景计划节点可以将房地产开发项目的整个过程列入计划范围当中，通过不断地纠偏修正和强执行力进而能够有效保证房地产开发项目管控目标能够顺利地开展和进行。
（二）保证项目进展的组织性和协调性
在房地产开发项目管控工作当中，必须要将相关责任进行明确划分，以相关的法律法规作为依据，完成各项管理工作制度和体系的建立，并加以严格地执行和落实，如此可以为房地产项目的开发奠定坚实的基础并创造良好的条件。从另一个角度来讲，项目管控人员一定要注重房地产开发项目管理工作的协调性，做好各项分工、单位以及人员之间的协调工作，打造一个和谐的工作氛围，进而保证房地产开发项目管控工作能够有序推进。
二、房地产投资各阶段的管控策略
（一）投资事前管控
1.开展房地产业务板块对标研究。成立对标学习小组，对房地产业务板块对标专项研究、学习；明确公司的竞争优势和劣势以及核心竞争力，调整公司的经营方向及工作重点；同时，对公司组织效能、制度流程、市场拓展、资产运作等进行同步优化，提高各业务模块协同效率。
2.重视房地产板块战略规划。深入研究房地产市场政策变化，以房地产板块战略规划为指引，制定年度投资计划。对内外部环境进行动态监测，根据战略执行及环境变化情况及时对战略进行滚动修编。
3.优化投资项目遴选标准。在房地产板块战略规划下，优化房地产投资项目遴选标准，设定拟投资项目的战略匹配度、所在区域市场（区域财政、调控政策、市场交易情况等）、预期效益（净资产收益率、内部收益率、回收期、资金周转率等）、预期风险等指标的权重，对拟投资项目进行排序，选择最优项目进行竞投或洽商。
4.规范可行性研究与尽职调查工作指引。项目前期工作质量直接制约着项目的质量、工期、收益等核心目标，规范《可行性研究报告》与《尽职调查报告》指引，明确权责分工，充分收集信息和资料，对拟投资项目进行全面地调查和评估，以确定最优的交易模式，规避和减少投资风险。
（二）投资事中管控
1.加强项目开发进度控制。通过项目全周期计划管理加大项目精细化管理力度，根据管理层决策管控、项目管理团队过程控制以及项目工作人员执行操作的需求确立项目分层级的计划，确保各级计划按照责任分工和节点要求有效分解、落实；及时评估目标偏差情况，进行预警并适时调整经营计划，形成质量控制机制。
2.构建绩效驱动管理体系。应统一对同类管控项目的评价与考核标准，通过计划、执行、考核的有效衔接，强化同一投资主体下各项目在利润、现金流、营销管理、成本管理、计划管理等方面的实际执行效果，提升公司房地产板块的运营管理能力。
3.加强项目目标成本管控。加强项目全周期目标成本管控，对项目可行性研究、初步设计、施工图设计、装修等重点阶段的目标成本进行规范化管理，强化以合同为中心的成本管理，目标成本调整应严格执行公司的相关制度。
4.重视房地产ERP平台的应用。ERP系统是房地产板块业务流程、制度、规范、标准的支撑平台，应重视ERP平台的应用，通过房地产信息集成平台，实现各业务系统之间跨层级的信息流转，使房地产业务实现“纵向贯通”与“横向集成”。
5.加强资金管理和保障资金安全。拓宽融资渠道，提高融资能力、企业内多项目资金统筹利用效率，关注项目实施过程中的融资政策变动，建立定期财务评估制度，资金成本预期偏离较大时，应重新对项目进行投资测算，更新项目融资方案及整体控制方案。
（三）项目监督与投后评价
1.建立风险管控体系。建立全面、全员、全程的“穿透式”房地产开发风险管控体系，确保各项风控指标满足监管要求。对法务、财务、税务等重点风险环节进行规范、管控，加强风险隔离管理，限制跨板块、跨项目、跨机构风险在企业内部传递或外溢，防范风险的传染和蔓延。
2.完善房地产项目开发内部审计制度。完善房地产项目内审制度，定期对公司内部制度的执行、财务收支、资产管理、经营决策、项目绩效、工程建设、采购招标等进行内部审计，及时发现问题、修正偏差。
3.开展项目投资后评价。通过项目投资后评价，全面总结房地产开发项目管理中的经验教训，为新开发项目提供指导和借鉴，提升项目开发效率和投资管理水平。
4.建立房地产投资项目退出机制。应建立房地产投资项目退出机制，明确投资项目退出标准，做好项目经营状况无法持续改善情况下的资产处置及相关止损等预案，以最大程度地降低房地产投资风险。
三、结语
房地产开发项目自身综合性较强，涉及到诸多环节，管理难度和风险较大，并容易受到各类因素的影响。因而需要采取有效的管控措施，保证房地产开发项目所有的工作都能夠顺利的开展和进行。此外，还应该注重将相关理论与实际进行有效的结合，实现精细化管理，对每一个工作和环节都能进行有效的控制，从而可以使房地产生产要素的配置得到进一步的优化。
参考文献：
[1]张洪月.新形势下房地产开发企业战略转换研究[D].昆明：昆明理工大学，2005.
[2]张爽.房地产开发项目关键成功因素及管控策略研究[D].济南：山东建筑大学，2012.
关键词 新形势 房地产开发 项目管控
一、房地产开发项目管控的重要性
（一）保证项目按时完工
房地产开发项目要想顺利开展和完成，必须要加强项目管控工作力度，保证施工计划能够得到严格的执行，从而可以有效地保证开发进度能够顺利推进。以完整的计划管理工作为基础，全景计划节点可以将房地产开发项目的整个过程列入计划范围当中，通过不断地纠偏修正和强执行力进而能够有效保证房地产开发项目管控目标能够顺利地开展和进行。
（二）保证项目进展的组织性和协调性
在房地产开发项目管控工作当中，必须要将相关责任进行明确划分，以相关的法律法规作为依据，完成各项管理工作制度和体系的建立，并加以严格地执行和落实，如此可以为房地产项目的开发奠定坚实的基础并创造良好的条件。从另一个角度来讲，项目管控人员一定要注重房地产开发项目管理工作的协调性，做好各项分工、单位以及人员之间的协调工作，打造一个和谐的工作氛围，进而保证房地产开发项目管控工作能够有序推进。
二、房地产投资各阶段的管控策略
（一）投资事前管控
1.开展房地产业务板块对标研究。成立对标学习小组，对房地产业务板块对标专项研究、学习；明确公司的竞争优势和劣势以及核心竞争力，调整公司的经营方向及工作重点；同时，对公司组织效能、制度流程、市场拓展、资产运作等进行同步优化，提高各业务模块协同效率。
2.重视房地产板块战略规划。深入研究房地产市场政策变化，以房地产板块战略规划为指引，制定年度投资计划。对内外部环境进行动态监测，根据战略执行及环境变化情况及时对战略进行滚动修编。
3.优化投资项目遴选标准。在房地产板块战略规划下，优化房地产投资项目遴选标准，设定拟投资项目的战略匹配度、所在区域市场（区域财政、调控政策、市场交易情况等）、预期效益（净资产收益率、内部收益率、回收期、资金周转率等）、预期风险等指标的权重，对拟投资项目进行排序，选择最优项目进行竞投或洽商。
4.规范可行性研究与尽职调查工作指引。项目前期工作质量直接制约着项目的质量、工期、收益等核心目标，规范《可行性研究报告》与《尽职调查报告》指引，明确权责分工，充分收集信息和资料，对拟投资项目进行全面地调查和评估，以确定最优的交易模式，规避和减少投资风险。
（二）投资事中管控
1.加强项目开发进度控制。通过项目全周期计划管理加大项目精细化管理力度，根据管理层决策管控、项目管理团队过程控制以及项目工作人员执行操作的需求确立项目分层级的计划，确保各级计划按照责任分工和节点要求有效分解、落实；及时评估目标偏差情况，进行预警并适时调整经营计划，形成质量控制机制。
2.构建绩效驱动管理体系。应统一对同类管控项目的评价与考核标准，通过计划、执行、考核的有效衔接，强化同一投资主体下各项目在利润、现金流、营销管理、成本管理、计划管理等方面的实际执行效果，提升公司房地产板块的运营管理能力。
3.加强项目目标成本管控。加强项目全周期目标成本管控，对项目可行性研究、初步设计、施工图设计、装修等重点阶段的目标成本进行规范化管理，强化以合同为中心的成本管理，目标成本调整应严格执行公司的相关制度。
4.重视房地产ERP平台的应用。ERP系统是房地产板块业务流程、制度、规范、标准的支撑平台，应重视ERP平台的应用，通过房地产信息集成平台，实现各业务系统之间跨层级的信息流转，使房地产业务实现“纵向贯通”与“横向集成”。
5.加强资金管理和保障资金安全。拓宽融资渠道，提高融资能力、企业内多项目资金统筹利用效率，关注项目实施过程中的融资政策变动，建立定期财务评估制度，资金成本预期偏离较大时，应重新对项目进行投资测算，更新项目融资方案及整体控制方案。
（三）项目监督与投后评价
1.建立风险管控体系。建立全面、全员、全程的“穿透式”房地产开发风险管控体系，确保各项风控指标满足监管要求。对法务、财务、税务等重点风险环节进行规范、管控，加强风险隔离管理，限制跨板块、跨项目、跨机构风险在企业内部传递或外溢，防范风险的传染和蔓延。
2.完善房地产项目开发内部审计制度。完善房地产项目内审制度，定期对公司内部制度的执行、财务收支、资产管理、经营决策、项目绩效、工程建设、采购招标等进行内部审计，及时发现问题、修正偏差。
3.开展项目投资后评价。通过项目投资后评价，全面总结房地产开发项目管理中的经验教训，为新开发项目提供指导和借鉴，提升项目开发效率和投资管理水平。
4.建立房地产投资项目退出机制。应建立房地产投资项目退出机制，明确投资项目退出标准，做好项目经营状况无法持续改善情况下的资产处置及相关止损等预案，以最大程度地降低房地产投资风险。
三、结语
房地产开发项目自身综合性较强，涉及到诸多环节，管理难度和风险较大，并容易受到各类因素的影响。因而需要采取有效的管控措施，保证房地产开发项目所有的工作都能夠顺利的开展和进行。此外，还应该注重将相关理论与实际进行有效的结合，实现精细化管理，对每一个工作和环节都能进行有效的控制，从而可以使房地产生产要素的配置得到进一步的优化。
参考文献：
[1]张洪月.新形势下房地产开发企业战略转换研究[D].昆明：昆明理工大学，2005.
[2]张爽.房地产开发项目关键成功因素及管控策略研究[D].济南：山东建筑大学，2012.