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江苏省物价局公布,从2009年1月1日起,该省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批,将定价权“下放”给企业,而且过去核过价但尚未销售的普通住宅,企业也有权重新自主定价。
一纸商品房定价权下放企业的通知,悄然打开了万科南京“价格门”的僵局；在“极左”、“极右”两端蹦极,却始终回不到平衡线的南京房地产管理,也试图在“利益和民生”之间找回本色。
10年政府指导价
“之前十年,南京商品房价格一直受管制。”开发商叶先生说。与当地大型国有开发公司、民营开发企业相比,2001年进入南京房地产市场的万科,只能算是“小字辈”。
南京第一家开发公司成立于1981年11月,即南京市城市建设开发(集团)有限责任公司。随后,各个县市、区又陆续成立了自己区属的城镇开发公司。当时商品房价格上涨较快,1992年时南京市对此进行 “备案制”,“当时管得也比较松,到物价局登个记,主要查处价格违法行为”。
叶先生说,1998年前,握有政府资源的国有开发企业,获取了大量协议地块,也担负起旧城改造重任。刚起步的一些民营房企,多从国企买来“二手地”,“房子价钱参考国企定价,一般都符合物价部门的备案要求”。
对于房价上涨,市民意见颇大。
1998年，《江苏省商品房价格管理规定》颁布:经济适用房实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅
商品房的价格管理权。
按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”,该法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,“普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
至此,南京成为东部地区唯一实行普通住宅商品房政府指导价的副省级城市。
上有政策下有对策,众多南京开发商通过作厚成本价,绕开“政府指导价”对房价上涨的限制,“政府指导价”名存实亡。房价高涨下,土地出让金随之飙涨,地方倚重土地财政愈加突显，江宁区最为明显。
转折发生在2007年。
2007年，南京房价再度飙涨,一个楼盘可在一天之间从3900元/平方米涨至5100元/平方米。为平抑房价,5月，南京在“政府指导价”基础上,推出“一房一价”政策,遭到开发商、专家反对,再次被指“违反市场经济规律”。
也就在2007年3月,万科光明城市花园三期开始销售。楼盘三期首批5幢楼两个月内完成销售,实际均价8240元/平方米, 超过基准价格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破总价,最后两幢小区核心大楼只能按3900元/平方米的价格销售。
2008年，南京楼市热情不再。在房价下滑、销售下降,土地财政难以为继下,2008年9月南京市取消“一房一价”政策。协商无果之下,万科光明城市花园三期这两幢房子至今仍未能销售。
定价权下放企业
离国务院办公厅印发 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》不过12天,2008年12月22日，江苏省政府办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的意见》。
次日,江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平表示将暂停执行普通商品房的核价要求,将普通商品房定价权下放给企业。 让商品房价格更好、更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展,是江苏省暂停执行普通商品房核价的主要原因。
江苏省物价局随后通知:2009年1月1日起,暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批,给企业充分自主定价权，“已经价格部门审批过销售价格但尚未销售的普通商品住房,企业可根据市场需求状况重新定价”。
至此,管制了10年之久的南京普通商品房政府指导价,宣告终结。
不过,暂停执行核价制度,并不等于放开不管。孔祥平表示,开发商仍须在售楼处明码标价,明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业,如违反价格法，仍将追究相关法律责任并严处。
巧的是,《意见》发布之前,针对南京恒大绿洲花园毛坯房仅售4600元/平方米、精装房5700元/平方米,时任南京市江宁区房管局局长的周久耕声称,低于成本价格销售,属不正当竞争,将联合有关部门对其进行查处。后在舆论的压力下,周久耕因“擅自对媒体发表不当言论,在社会上产生不良影响;同时存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为”而被免职。
“‘周久耕案’是地方管理、土地财政的一个典型缩影。”一位南京国有房企负责人认为,恒大绿洲花园楼板价在3000元/平方米左右,售价不到5000元/平方米,极可能存在低价销售嫌疑。面对下行楼市,与其他城市的“柔性管理”不同,南京采取的措施相对“偏硬”。
据中原地产南京公司统计,2008年1-10月,南京49幅地块公开拍卖,其中底价成交高达40个,流标5个,溢价成交4个;2007年同期推地64幅,溢价成交46个,底价成交17个,流标仅为1个。同时,南京地块出让金总额近122亿元,比2007年同期183亿元下降了约33%。
“下放定价权是一大进步,但仅仅只是开始”，南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为,10多年来,南京房地产管理一直“极左”、“极右”两端蹦极,却始终没有回到平衡线上,这与“南京市场化程度不高,法制观念比较淡薄”、“地方政府过于自信,对市场认识不清,直接干预价格偏多”有着直接的关系。
南京是连接中西部城市的桥头堡,房地产开发战略位置非常重要,这是吸引万科、恒大、中海、金地等全国知名大型房企入驻的重要原因。而如今，它们在南京的开发业绩可谓一般。
原载《经济观察报》
一纸商品房定价权下放企业的通知,悄然打开了万科南京“价格门”的僵局；在“极左”、“极右”两端蹦极,却始终回不到平衡线的南京房地产管理,也试图在“利益和民生”之间找回本色。
10年政府指导价
“之前十年,南京商品房价格一直受管制。”开发商叶先生说。与当地大型国有开发公司、民营开发企业相比,2001年进入南京房地产市场的万科,只能算是“小字辈”。
南京第一家开发公司成立于1981年11月,即南京市城市建设开发(集团)有限责任公司。随后,各个县市、区又陆续成立了自己区属的城镇开发公司。当时商品房价格上涨较快,1992年时南京市对此进行 “备案制”,“当时管得也比较松,到物价局登个记,主要查处价格违法行为”。
叶先生说,1998年前,握有政府资源的国有开发企业,获取了大量协议地块,也担负起旧城改造重任。刚起步的一些民营房企,多从国企买来“二手地”,“房子价钱参考国企定价,一般都符合物价部门的备案要求”。
对于房价上涨,市民意见颇大。
1998年，《江苏省商品房价格管理规定》颁布:经济适用房实行政府指导价或政府定价;普通住宅商品房实行政府指导价;高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅
商品房的价格管理权。
按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”,该法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,“普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。
至此,南京成为东部地区唯一实行普通住宅商品房政府指导价的副省级城市。
上有政策下有对策,众多南京开发商通过作厚成本价,绕开“政府指导价”对房价上涨的限制,“政府指导价”名存实亡。房价高涨下,土地出让金随之飙涨,地方倚重土地财政愈加突显，江宁区最为明显。
转折发生在2007年。
2007年，南京房价再度飙涨,一个楼盘可在一天之间从3900元/平方米涨至5100元/平方米。为平抑房价,5月，南京在“政府指导价”基础上,推出“一房一价”政策,遭到开发商、专家反对,再次被指“违反市场经济规律”。
也就在2007年3月,万科光明城市花园三期开始销售。楼盘三期首批5幢楼两个月内完成销售,实际均价8240元/平方米, 超过基准价格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破总价,最后两幢小区核心大楼只能按3900元/平方米的价格销售。
2008年，南京楼市热情不再。在房价下滑、销售下降,土地财政难以为继下,2008年9月南京市取消“一房一价”政策。协商无果之下,万科光明城市花园三期这两幢房子至今仍未能销售。
定价权下放企业
离国务院办公厅印发 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》不过12天,2008年12月22日，江苏省政府办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的意见》。
次日,江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平表示将暂停执行普通商品房的核价要求,将普通商品房定价权下放给企业。 让商品房价格更好、更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展,是江苏省暂停执行普通商品房核价的主要原因。
江苏省物价局随后通知:2009年1月1日起,暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批,给企业充分自主定价权，“已经价格部门审批过销售价格但尚未销售的普通商品住房,企业可根据市场需求状况重新定价”。
至此,管制了10年之久的南京普通商品房政府指导价,宣告终结。
不过,暂停执行核价制度,并不等于放开不管。孔祥平表示,开发商仍须在售楼处明码标价,明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业,如违反价格法，仍将追究相关法律责任并严处。
巧的是,《意见》发布之前,针对南京恒大绿洲花园毛坯房仅售4600元/平方米、精装房5700元/平方米,时任南京市江宁区房管局局长的周久耕声称,低于成本价格销售,属不正当竞争,将联合有关部门对其进行查处。后在舆论的压力下,周久耕因“擅自对媒体发表不当言论,在社会上产生不良影响;同时存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为”而被免职。
“‘周久耕案’是地方管理、土地财政的一个典型缩影。”一位南京国有房企负责人认为,恒大绿洲花园楼板价在3000元/平方米左右,售价不到5000元/平方米,极可能存在低价销售嫌疑。面对下行楼市,与其他城市的“柔性管理”不同,南京采取的措施相对“偏硬”。
据中原地产南京公司统计,2008年1-10月,南京49幅地块公开拍卖,其中底价成交高达40个,流标5个,溢价成交4个;2007年同期推地64幅,溢价成交46个,底价成交17个,流标仅为1个。同时,南京地块出让金总额近122亿元,比2007年同期183亿元下降了约33%。
“下放定价权是一大进步,但仅仅只是开始”，南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华认为,10多年来,南京房地产管理一直“极左”、“极右”两端蹦极,却始终没有回到平衡线上,这与“南京市场化程度不高,法制观念比较淡薄”、“地方政府过于自信,对市场认识不清,直接干预价格偏多”有着直接的关系。
南京是连接中西部城市的桥头堡,房地产开发战略位置非常重要,这是吸引万科、恒大、中海、金地等全国知名大型房企入驻的重要原因。而如今，它们在南京的开发业绩可谓一般。
原载《经济观察报》