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【摘要】随着房产市场化改革的不断推进，我国的住房供给制度已完成了向市场供给为主的转型，但我国房产税改革一直未能达到完全合理的情境。本文通过分析我国房产税制度发展历程，得出我国房产税改革的目标和存在问题并进行综合考虑，利用比较分析提出政策建议。
【关键词】房产税改革；发展历程；比较分析；政策建议
1、引言
众所周知，税收制度作为国民经济制度中的重要一环，随着社会的进步和发展而不断做出调节，对于完善我国社会和经济的发展起到了重要的作用。而税收制度在如今日渐热门的房地产行業，主要表征为房产税。国家通过开征房产税适当吸纳一部分收费，有利于降低房地产的即期成本的售价，将相关产业所有人在各项纳税期限的税收负担不会明显增加，同时亦会促进房地产行业的健康发展和地方财政收入的稳健性增长。
在我国经济发展的近期，我国的住房制度开始转变为通过市场供给为主要支持的形式，相较于旧有的单一福利分配制度，在相当大的程度上提升了民众的住房水平，也发展了我国的房地产行业。但是这一制度造成的问题也是不可忽视的，包含房价水平的持续走高，收入较低人群的住房难以保障等等[1]。为了解决此类问题，政府出台了一系列政策，如限购等，但并没有取得显著成果。所以，房产税改革或许成为政府调控房地产的新思路。在我国的全面现代化之路上，更加现代的税收制度是必须的 ，而在其的完善过程中，房产税改革是具有重要意义的组成部分和制度考验。
2、研究内容和方法
本文的主要研究对象是对个人住房保有环节征收的房产税，尝试通过分析我国现有房产税制度存在的一些问题，寻找现有改革手段存在的缺陷，针对上述的不足，结合实际情况尝试提出意见。同时，考虑到保有环节的房产税在西方国家开征已久，本文尝试通过对现当代世界的成熟房产税制度进行研究比较，汲取有意义的经验教训，加以借鉴。最后，本文将简要提出适合房产税具体设计的构想，为未来税制设计提供思路。
本文的研究方法主要为如下基于资料的比较分析法
通过查询相关有价值的文献，资料和数据，比较国内外以及其他地区房产税的已有和展望发展情况，从理论角度对相关研究进行精炼，结合我国房产税税制发展的整体背景进行进一步分析。在研究过程中，尝试对目前的市场情况进行静态分析，通过深挖我国房产税制的现有问题，提出了相关解决方法和一定的建议，并基于一定结果进行了展望式的动态研究，对未来加以预测，从而反向考虑可行性，并提出政策建议。
3、文献综述
在房产税征收这一领域，国内外研究界及实际运用上都有着相当悠久的历史，尤其是很多发达国家，具有丰富的实际经验和研究成果。随着20世纪的到来，美国财税学家Richard A.Musgrave提出了针对房产税的税收公平原则。针对房产税的现代研究，是由Mieszkowski于1972年提出，他对房产税进行了一般均衡分析，并将研究范围扩大到了整个经济范围[2]。该理论具有划时代意义，即房产作为一种资本，其税务必须要由提供资本的人来进行承担，且具有累进性质。
国内学者对此的研究亦十分广泛，但集中于针对某个地区政策实现状况的实证分析，较为零碎，在可行性，决定模型，政策支持上均有涉及。对此，本文立足当前，进行分析研究。
4、对于房产税改革的比较分析
4.1 我国房产税制度发展历程
从1949年建国开始，我国房产税发展共经历过五个阶段[3]。
第一个阶段：1950年，时政务院颁布《全国税政实施要则》，开征房产税，但税制细节不够完善，存在诸多问题。
第二个阶段：1973年，我国对已有税制进行了全面简化改革，简化并调整房产税，将原本针对国企征收的房产税纳入其工商税范畴。
第三个阶段：1984年，我国进行进一步税制改革，将城镇土地使用税并入房产税。
第四个阶段：1986年，颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定了以市县级行政单位作为征税范围，将房产余值作为自用房产的课税依据，税率为1.2%，将所得租金作为出租房产的课税依据，税率为12%。
第五个阶段：2011年，在重庆和上海试点新型房产税。
4.2房产税的改革目标
4.2.1促进住房制度改革
房产税改革的首要目标，是进一步推进我国的住房制度改革。随着社会生产力的全面提升，我国的城镇化进一步加速，在这一大背景下，现有的城市住房制度存在着漏洞，暴露出价格虚高，资源配置失衡等等严重问题。在诸多问题中，很多地区的供需严重不匹配较为突出，高房价使得具有刚性需求发购房者无力购买，同时空置房大量存在，因此政府提出了公租房与廉租房并轨发展的改革思路，但对此的税务监管始终处于难以完全解决的状况。为了充分满足各级收入人群的基本住房需求，不应该仅仅停留在眼前的短期价格调控目标，而应该着眼于房地产市场的长期稳定和健康均衡发展，而通过房产税对此加以调控是具有一定意义的。
征收房产税使得所有者选择出租空置住房，增加了租赁市场的房源从而抑制房租的一再上涨，拓宽至房产买卖的层面，由市场满足，税制加强的多层次住房供应系统，将在我国今后的整体调整优化过程中扮演越来越重要的角色。
4.2.2优化税制体系
我国的现今税制，旨在确立中央在财政分配体系中的主导作用，从而改善地方政府在原有包干制度下片面发展高税产业，重复建设的倾向。我国现行的税制分为中央税，地方税和中央地方共享税三个大类，而在这三类中，房产税都有所涉及。而我国的房产税一般在房地产的流通环节征收，而对于一个完整的房地产开发项目，一系列税收还包括营业税，印花税等等十三个税种，最后他们也会计入房产成本，无形中还是提高了房价[4]。所以改革完善房产税税制，增强针对房产税的收入弹性，扩大地方的收入规模，从房产税角度入手，才能优化税制体系，从而完成合理分配。 5、现行房产税税制存在的问题
就目前而言，我国的税制结构以流转税为主，缺乏税负不易转嫁的直接税。现行的房产税税制是明显不足的，主要问题有如下三点。
5.1房产税公平得不到保障
纵观我国不同城市实施房产税的整个过程，增量征收的方案依旧占据主流，其意义在于，如果在政策试点之后没有购置房产的行为，原有的房产再多也不征税，相反如果在政策试点之后发生了购置房产的行为，需要就以前的房产面积进行加总统计，扣除免征面积之后再进行征税。这就造成了一种情况的出现，即为了少缴纳房产税而不轻易买卖手中房产，导致征税范围不会覆盖大量已经存在的存量房。造成了不公平情况的出现。而事实上，世界其他各国的征税策略，是对个人所拥有的住房价值的普遍征收，无论是增量住房还是存量住房都应该包括在纳税范围之内。
5.2小产权房问题
在我国工业化与城镇化加快推进的过程中，出现了被称为小产权房的特殊产权住房形式。这类房产为了降低建房成本，去除了相比于正规产权房的高额土地出让金。如果小產权房不受控制地继续发展，甚至成为常态，就会对现有的房产市场产生颠覆性影响，地方财政必然会遭受冲击。对此的主要对策，是进行小产权房土地产权登记，但这一工作并不完善，从而造成了房产税征收过程的不完善，造成了严重的不公平[5]。
5.3税收征收管理体系不完善
我国的房产税改革，由于不具有匹配的完善的税收征收管理体系而迟迟无法推进，从而导致管理过程比较粗放随意，人们的纳税意识是不够强，税务人员的工作素质亟待提高。在管理体系不明的情况下，开征房产税容易被认为是凭空增加税负从而遭到一定程度的抵制，这也是相当普遍的问题。
6、结论及政策建议
我国的房产税改革之路迫在眉睫，依据上述分析，我国的房产税改革存在诸多问题，对此提出如下政策建议。
6.1改良税制手段，兼顾普遍性与公平性
为了解决税制的公平性和普遍性，达到房产税全覆盖这一结果，立即向全社会开征房产税，将会造成大多数人的反对，是不现实的。所以应该先从增量房入手，那么房产税改革的实行难度会小很多。以此开始，改良税制手段，针对具体的房产套数多寡决定税务，还需要实际情况的检验。
6.2加大监察力度，明确房地产产权制度
对于常见的小产权房问题，政府需要确定合理的房产税征税范围以及课税对象，从源头上完善解决小产权房的监管问题，从而完善房产税。
6.3全面优化税收征收管理体系
在信息化时代的新形势之下，利用创新的技术优化税收征收管理体系，是当今的主流。政府应该有效结合现代技术手段，不断推进税收管理的发展进步，实现房产税收管理的高效准确。
参考文献：
[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011，（08）：53-61.
[2]骆永民，伍文中.房产税改革与房价变动的宏观经济效应——基于DSGE模型的数值模拟分析[J].金融研究，2012，（05）：1-3+5-14.
[3]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011，（04）：91-97.
[4]李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015，（01）：103-108.
[5]孙欣欣.我国房产税改革研究[D].河北经贸大学，2014.
[6]贾康.扁平化的财税体制适合中国[J].中国房地产业.2014.1-2
【关键词】房产税改革；发展历程；比较分析；政策建议
1、引言
众所周知，税收制度作为国民经济制度中的重要一环，随着社会的进步和发展而不断做出调节，对于完善我国社会和经济的发展起到了重要的作用。而税收制度在如今日渐热门的房地产行業，主要表征为房产税。国家通过开征房产税适当吸纳一部分收费，有利于降低房地产的即期成本的售价，将相关产业所有人在各项纳税期限的税收负担不会明显增加，同时亦会促进房地产行业的健康发展和地方财政收入的稳健性增长。
在我国经济发展的近期，我国的住房制度开始转变为通过市场供给为主要支持的形式，相较于旧有的单一福利分配制度，在相当大的程度上提升了民众的住房水平，也发展了我国的房地产行业。但是这一制度造成的问题也是不可忽视的，包含房价水平的持续走高，收入较低人群的住房难以保障等等[1]。为了解决此类问题，政府出台了一系列政策，如限购等，但并没有取得显著成果。所以，房产税改革或许成为政府调控房地产的新思路。在我国的全面现代化之路上，更加现代的税收制度是必须的 ，而在其的完善过程中，房产税改革是具有重要意义的组成部分和制度考验。
2、研究内容和方法
本文的主要研究对象是对个人住房保有环节征收的房产税，尝试通过分析我国现有房产税制度存在的一些问题，寻找现有改革手段存在的缺陷，针对上述的不足，结合实际情况尝试提出意见。同时，考虑到保有环节的房产税在西方国家开征已久，本文尝试通过对现当代世界的成熟房产税制度进行研究比较，汲取有意义的经验教训，加以借鉴。最后，本文将简要提出适合房产税具体设计的构想，为未来税制设计提供思路。
本文的研究方法主要为如下基于资料的比较分析法
通过查询相关有价值的文献，资料和数据，比较国内外以及其他地区房产税的已有和展望发展情况，从理论角度对相关研究进行精炼，结合我国房产税税制发展的整体背景进行进一步分析。在研究过程中，尝试对目前的市场情况进行静态分析，通过深挖我国房产税制的现有问题，提出了相关解决方法和一定的建议，并基于一定结果进行了展望式的动态研究，对未来加以预测，从而反向考虑可行性，并提出政策建议。
3、文献综述
在房产税征收这一领域，国内外研究界及实际运用上都有着相当悠久的历史，尤其是很多发达国家，具有丰富的实际经验和研究成果。随着20世纪的到来，美国财税学家Richard A.Musgrave提出了针对房产税的税收公平原则。针对房产税的现代研究，是由Mieszkowski于1972年提出，他对房产税进行了一般均衡分析，并将研究范围扩大到了整个经济范围[2]。该理论具有划时代意义，即房产作为一种资本，其税务必须要由提供资本的人来进行承担，且具有累进性质。
国内学者对此的研究亦十分广泛，但集中于针对某个地区政策实现状况的实证分析，较为零碎，在可行性，决定模型，政策支持上均有涉及。对此，本文立足当前，进行分析研究。
4、对于房产税改革的比较分析
4.1 我国房产税制度发展历程
从1949年建国开始，我国房产税发展共经历过五个阶段[3]。
第一个阶段：1950年，时政务院颁布《全国税政实施要则》，开征房产税，但税制细节不够完善，存在诸多问题。
第二个阶段：1973年，我国对已有税制进行了全面简化改革，简化并调整房产税，将原本针对国企征收的房产税纳入其工商税范畴。
第三个阶段：1984年，我国进行进一步税制改革，将城镇土地使用税并入房产税。
第四个阶段：1986年，颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定了以市县级行政单位作为征税范围，将房产余值作为自用房产的课税依据，税率为1.2%，将所得租金作为出租房产的课税依据，税率为12%。
第五个阶段：2011年，在重庆和上海试点新型房产税。
4.2房产税的改革目标
4.2.1促进住房制度改革
房产税改革的首要目标，是进一步推进我国的住房制度改革。随着社会生产力的全面提升，我国的城镇化进一步加速，在这一大背景下，现有的城市住房制度存在着漏洞，暴露出价格虚高，资源配置失衡等等严重问题。在诸多问题中，很多地区的供需严重不匹配较为突出，高房价使得具有刚性需求发购房者无力购买，同时空置房大量存在，因此政府提出了公租房与廉租房并轨发展的改革思路，但对此的税务监管始终处于难以完全解决的状况。为了充分满足各级收入人群的基本住房需求，不应该仅仅停留在眼前的短期价格调控目标，而应该着眼于房地产市场的长期稳定和健康均衡发展，而通过房产税对此加以调控是具有一定意义的。
征收房产税使得所有者选择出租空置住房，增加了租赁市场的房源从而抑制房租的一再上涨，拓宽至房产买卖的层面，由市场满足，税制加强的多层次住房供应系统，将在我国今后的整体调整优化过程中扮演越来越重要的角色。
4.2.2优化税制体系
我国的现今税制，旨在确立中央在财政分配体系中的主导作用，从而改善地方政府在原有包干制度下片面发展高税产业，重复建设的倾向。我国现行的税制分为中央税，地方税和中央地方共享税三个大类，而在这三类中，房产税都有所涉及。而我国的房产税一般在房地产的流通环节征收，而对于一个完整的房地产开发项目，一系列税收还包括营业税，印花税等等十三个税种，最后他们也会计入房产成本，无形中还是提高了房价[4]。所以改革完善房产税税制，增强针对房产税的收入弹性，扩大地方的收入规模，从房产税角度入手，才能优化税制体系，从而完成合理分配。 5、现行房产税税制存在的问题
就目前而言，我国的税制结构以流转税为主，缺乏税负不易转嫁的直接税。现行的房产税税制是明显不足的，主要问题有如下三点。
5.1房产税公平得不到保障
纵观我国不同城市实施房产税的整个过程，增量征收的方案依旧占据主流，其意义在于，如果在政策试点之后没有购置房产的行为，原有的房产再多也不征税，相反如果在政策试点之后发生了购置房产的行为，需要就以前的房产面积进行加总统计，扣除免征面积之后再进行征税。这就造成了一种情况的出现，即为了少缴纳房产税而不轻易买卖手中房产，导致征税范围不会覆盖大量已经存在的存量房。造成了不公平情况的出现。而事实上，世界其他各国的征税策略，是对个人所拥有的住房价值的普遍征收，无论是增量住房还是存量住房都应该包括在纳税范围之内。
5.2小产权房问题
在我国工业化与城镇化加快推进的过程中，出现了被称为小产权房的特殊产权住房形式。这类房产为了降低建房成本，去除了相比于正规产权房的高额土地出让金。如果小產权房不受控制地继续发展，甚至成为常态，就会对现有的房产市场产生颠覆性影响，地方财政必然会遭受冲击。对此的主要对策，是进行小产权房土地产权登记，但这一工作并不完善，从而造成了房产税征收过程的不完善，造成了严重的不公平[5]。
5.3税收征收管理体系不完善
我国的房产税改革，由于不具有匹配的完善的税收征收管理体系而迟迟无法推进，从而导致管理过程比较粗放随意，人们的纳税意识是不够强，税务人员的工作素质亟待提高。在管理体系不明的情况下，开征房产税容易被认为是凭空增加税负从而遭到一定程度的抵制，这也是相当普遍的问题。
6、结论及政策建议
我国的房产税改革之路迫在眉睫，依据上述分析，我国的房产税改革存在诸多问题，对此提出如下政策建议。
6.1改良税制手段，兼顾普遍性与公平性
为了解决税制的公平性和普遍性，达到房产税全覆盖这一结果，立即向全社会开征房产税，将会造成大多数人的反对，是不现实的。所以应该先从增量房入手，那么房产税改革的实行难度会小很多。以此开始，改良税制手段，针对具体的房产套数多寡决定税务，还需要实际情况的检验。
6.2加大监察力度，明确房地产产权制度
对于常见的小产权房问题，政府需要确定合理的房产税征税范围以及课税对象，从源头上完善解决小产权房的监管问题，从而完善房产税。
6.3全面优化税收征收管理体系
在信息化时代的新形势之下，利用创新的技术优化税收征收管理体系，是当今的主流。政府应该有效结合现代技术手段，不断推进税收管理的发展进步，实现房产税收管理的高效准确。
参考文献：
[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011，（08）：53-61.
[2]骆永民，伍文中.房产税改革与房价变动的宏观经济效应——基于DSGE模型的数值模拟分析[J].金融研究，2012，（05）：1-3+5-14.
[3]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011，（04）：91-97.
[4]李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015，（01）：103-108.
[5]孙欣欣.我国房产税改革研究[D].河北经贸大学，2014.
[6]贾康.扁平化的财税体制适合中国[J].中国房地产业.2014.1-2