诺贝尔经济学奖得主加里·贝克尔曾说，出台一项糟糕的政策并不准，难的是改变这一政策所要花费的精力与成本。这句话用在我国房地产市场“限外令”身上再合适不过了。更令人费解的是，明知政策实施效果甚微，却要继续推出后续政策。
　　去年7月我国关于限制外资炒房的“171号文”，不但限外效果微弱，反倒产生了逆向激励作用。因为，“限外”后的几个月里，凯雷基金一口气吞下上海110套别墅，加拿大三五集团、美国汉斯、摩根士丹利等多家海外投资机构与开发商也已在华南、华东正式进军中国房地产。
　　有人惊呼“限外令”名存实亡。然而，今年2月中旬，北京又出台了限外令细则。实施效果呢?依旧乏善可陈，高端住宅市场暂时遇冷后，近日又有卷土重来的迹象。
　　“限外令”只是对一般性商业投资产生了一定影响，而对于背景较深的投机性热钱，并没真正起到实质性限制，充其量只是延缓了其入主的时间。原先直接购买物业的形式比较多，“限外令”出台后，注册港资、澳资公司及参股的形式多了起来，去年下半年仅港商在内地欲投资的房地产项目就超过1万余宗。他们通过境外公司融得巨额外资，投资于内地房地产业，赚的是丰厚的人民币，还钱则用美元，在美元持续贬值的态势下，这些企业乐此不疲于这种“划算”的融资游戏。
　　外资入主内地房地产业只可能因为“限外令”而变得迂回。比如包含贷前调查、审批、风险评估等程式在内的常规方式——信贷融资，在“限外令”之后重新回暖。要知道，经营状况良好的中国商业地产项目租金回报率高达9％，比新加坡5只REITs的回报率高出约三个百分点。
　　事实上，限不限外其实是个伪命题。出于利益需求，一般的房地产开发商大都愿意与本土的权势投资群体结盟。这是中国经济转轨中权力资本化与资本权力化交错的特定表现。更重要的是，外资多想做长线投资，比如将来拿项目到海外上市，等等。所以他们不管有无限外令，都会谨小慎微，想必除了不看风水，资产负债及损益、现金流量等他们无一例外会弄个一清二楚。
　　我国房地产市场本土融资模式与造血功能亟待引起足够的重视。据悉，内地如今通过正规渠道入主房地产市场的资金十分有限，加上壁垒及规制多多，通过非正规渠道入主的资金是前者的3～5倍，限外的结果，只能是“激励”更多的资金选择通过非正规渠道入主。
　　同时，本土投资机构在排挤中变得更加急功近利，许多项目没来得及仔细斟酌就匆匆上马。如遇利润率不尽如人意或是信贷收紧导致资金链吃力，又会转战他途，这显然是一种有失妥当的投资情绪。据说，仅浙江一省有意明年到海外上市的房地产企业就有一二十家，又闻随着资本
　　这头是外资不但没被限制住，反而更加如潮汹涌，那头是民营银行发本土融资机构继续遭漠视，而中国企业在海外的并购被别国的“限外令”给真正地拒之门外。这或者才是最大的悲哀。市场的火爆，不少从房地产市场转移出来的民间资本赚了个盆满钵溢。另外，外资投行与基金更乐于来帮着打理他们留下的凌乱的摊子，比如收购许多银行房地产抵押贷款中的不良资产，将其全新包装后上市或重新出手。
　　“限外令”并不是中国的特产，欧美等许多国家都有。据英国《金融时报》最新报道，美国政府下属的外资并购审查机构美国外国投资委员会(CFIUS)正在酝酿一项新举措，称一旦外资收购交易被裁定危及美国国家安全，相关外国企业可能面临高达数千万美元的罚款。我国如今的系列“限外令”政策其实已成为了一个谜宫，深陷进去可能落得两头空——这头是外资不但没被限住，反而更加如潮汹涌，那头是民营银行及本土融资机构继续遭漠视，而中国企业在海外的并购被别国的“限外令”给真正地拒之门外。这或者才是最大的悲哀。
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