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摘 要：随着国民经济的不断发展，房地产行业对国民经济支持和贡献不断增加，二者的关系不断密切。对乌鲁木齐市房地产投资与经济增长的关系进行了分析，并选取2000—2008年乌鲁木齐国民生产总值和房地产开发投资的时序数据，利用趋势分析和回归分析理论对二者关系进行了定量分析。分析结果表明，乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长符合一元线性回归模型，房地产投资是刺激经济增长的重要变量之一，是带动乌鲁木齐市经济发展重要力量。
关键词：房地产投资；国民经济增长；乌鲁木齐市
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）12-0146-03
近年来，中国房地产业迅速发展壮大，已成为大部分城市的支柱产业，一些城市也在房地产投资的刺激下经济呈现一片繁荣的局面，居民的居住水平在此过程中得到了很大提高，城市建设迅速发展，城市面貌日新月异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，分析乌鲁木齐市房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。
一、项目区概况
乌鲁木齐市位于天山中段北麓，准噶尔盆地南缘，北、西部与昌吉回族自治州相邻，东南部与吐鲁番地区接壤，南、西南部与巴州毗邻，是世界上距离海洋最远的内陆城市，也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和中国向西开放的重要门户。乌鲁木齐三面环山，地势东南高、西北低，南北最宽约为153 km，其中山区面积占总面积的58.19％，平原面积占总面积的22.92％，风沙地面占总面积的9.59％，丘陵面积占总面积的 9.3％。
乌鲁木齐资源较为丰富，东有吐哈油田，南有塔里木油田，北有淮东油田，西有克拉玛依油田。地下煤碳储量在百亿吨以上，可采煤层总厚度80 米，素有“煤海上的油城”之称。热力、风力资源丰富，有亚洲最大风力发电厂。旅游资源优势显著，地处新疆“千里黄金旅游线”周边有天池、南山、菊花台等驰名中外的旅游景点，市区内有红山、鉴湖、阅微草堂等“八大景观”，民族风情多姿多采，年接待国内外游客400多万人，旅游业发展日益蓬勃并以跻身中国旅游城市。
乌鲁木齐市为新疆维吾尔自治区的首府，是新疆政治、经济和文化的中心，同时也是新疆的主要工业基地。从行政区划上分七个区一个县，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、米东区、达坂城区和乌鲁木齐县；两个国家级开发区和一个出口加工区、三个自治区开发区。2008 年，全市总人口236.05 万，其中少数民族人口63.71 万。
2008年，全年实现地区生产总值（GDP）1 020 亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值18亿元，增长8%；第二产业实现增加值425亿元，增长17.3%；第三产业实现增加值577 亿元，增长13.8%。三次产业结构比例为1.75∶41.7∶56.55。城镇居民人均可支配收入12 328 元，增长8.4%；农牧民人均纯收入突破6 000 元，达到6 116元，增长8%。
二、乌鲁木齐房地产发展现状
乌鲁木齐市房地产业起步较晚，市场化运作滞后于全国其他省市，“十五”时期，房地产投资建设规模和增速相对其他省市都比较低。“十一五”以来，从房地产业总体来看，房产市场繁荣活跃，开发力度不断增强，投资规模逐步扩大，运行态势平稳健康，产业发展拉动了经济增长，促进了居民消费。房地产业对乌鲁木齐市经济发展的贡献率日益提高，在第三产业中的地位不断增强。乌鲁木齐市房地产市场渐趋成熟，企业开发投资以市场需求为导向，逐渐形成了以住宅为主、商务为辅的合理格局。同时，房地产开发商队伍迅速扩大，水平良莠不齐。
2008年，乌鲁木齐市房地产开发投资98.34 亿元，比上年增长21.34%；商品房施工面积1 024.36万平方米，增长13.24%；竣工面积301.65万平方米，增长4.91%；销售面积271.96 万平方米，下降44.08%。其中，商品住宅销售面积243.04万平方米，下降46.62%。全年商品房销售额88.53亿元，比上年下降31.81%。其中，商品住宅销售额74.72 亿元，下降35%。房地产销售面积和销售额两项指标的下降，充分说明乌鲁木齐市房地产市场状态将趋于疲软，将由旺销逐渐转为观望期。
三、房地产投资与经济增长的关系分析
（一）相关分析
乌鲁木齐市房地产投资与国民经济经济增长存在着密切的相关关系，主要表现在：
1.从乌鲁木齐市房地产投资额和乌鲁木齐市GDP变化情况来看，乌鲁木齐市GDP由2000年的300.52 亿元增加到2008年的1 020.35 亿元，且呈现出逐年增加的趋势。与此同时，乌鲁木齐市房地产开发投资由2000年的13.84 亿元增加到2008年的39.48 亿元，在八年中一直处于逐年上升的趋势，而2008年的房地产投资额是2000年的近3倍（见图1）。
2.从乌鲁木齐市房地产投资与GDP增长幅度来看，2000—2008年八年间乌鲁木齐市房地产投资的增长幅度变化呈现先增后减再增的趋势。2000年乌鲁木齐市房地产投资增长幅度为14%，低于全国平均水平21.5%，2001年增长幅度达到了72%，超过了当年的全国平均水平。随后，从2002年开始，乌鲁木齐市房地产投资增长幅度开始下降，2004年达到了房地产投资增幅的最低谷，为10.2%。随后乌鲁木齐市房地产投资增幅开始上升，2007年达到39.2%，2008年虽有所回落，但增幅依然在35%以上（见表1）。
自2000—2008年，乌鲁木齐市GDP增长幅度稳步上升，由2000年的8.2%增长到2007年的12.2%，受国际经济环境的影响，2008年GDP增长速度有所放缓，但也保持在11%（见表1）。
由表1可以看出，房地产开发投资增长速度过快，对于国内生产总值增长会起到阻碍的作用，如2001年、2007年房地产速度增长过快，GDP 增长速度就会放缓；而房地产投资增长速度与经济增长速度相协调时，其对经济有较大的促进作用。房地产投资与经济增长两者有较高的相关度。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资对国民经济增长的作用明显。
3.从房地产投资对GDP的贡献作用来看，房地产投资对国民经济增长的作用越来越大，当房地产投资符合国民经济发展要求的时候，房地产投资对经济增长有很大的促进作用。由表2可以看出，随着社会固定资产在房地产上的投资的逐年增加，其对国民经济支持和贡献作用不断增加，二者的关系密切相关。
从以上分析可以看出，房地产业对乌鲁木齐市的经济发展起着较大的促进作用，其波动对乌鲁木齐市的整个宏观经济有着较大的影响。但是这些却不能完全说明是房地产开发投资带动了乌鲁木齐市GDP的发展，因此需要进一步探讨房地产开发投资与GDP增长的相互关系。
（二）房地产投资对经济增长贡献的回归分析
本文拟采用线性回归分析法来研究乌鲁木齐房地产投资对国民经济的影响作用的关系。通过翻阅大量新疆房地产资料、房地产开发与投资及2001—2009年八年的《新疆统计年鉴》后，获得乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长的具体数据（见上页表2）。
根据一元线性回归计量模型分析，房地产投资与国民经济之间符合一元线性回归模型，其方程式为：
Y=28.506X-103.02
置信度：R2=0.9941，通过检验，说明一元线性回归模型对乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长之间关系模拟较好。
模型的结果表明，房地产投资与GDP 两者之间有较高的相关关系。参数表明，房地产投资每增加1 亿元，将相应带动GDP增加28.51 亿元。由于房地产业与国民经济中其他行业的高度相关性，从而其较小的投入将会导致整个国民经济较大的产出，因此将其作为整个国民经济的重要部分是恰当的。
四、研究结论
通过房地产投资与经济增长的趋势分析及回归分析可以看出，作为当前固定资产投资中占很大份额的房地产投资对乌鲁木齐市国民经济增长有很大的促进作用，同时与国民经济增长有着长期均衡关系。
具体可以归纳为：（1）房地产开发投资与国民经济增长之间存在着长期均衡关系，对经济增长有着长期的促进作用，分析可知，房地产开发投资每增加1亿元，GDP就会增加28.51 亿元，可见房地产开发投资对GDP的贡献是非常显著的。同时，房地产业在快速发展的同时还带动相关产业的发展，例如制造业、建筑业等。（2）房地产开发投资对经济增长的促进作用是有限制条件的，从前面所做分析可以知道，当房地产投资增长速度与经济增长速度相协调，并且国家宏观经济政策得当的时候，房地产开发投资对经济增长有很大的促进作用，反之则相反，有阻碍作用。过快的房地产开发投资不利于国民经济的健康发展。（3）房地产开发投资规模必须保持一定的增长速度，必须与经济增长速度保持协调一致。房地产投资与经济增长之间的关系是相互影响、相互促进的关系，过小或过大的房地产投资规模均不利于国民经济的健康发展，因此，必须保持一定的房地产投资规模与发展速度，必须控制房地产投资规模与发展速度，使之与国民经济增长速度保持一致。
参考文献：
[1] 曹振良.房地产业健康持续发展[J].华东师范大学学报:哲学社会科学版，2003，(1):83-88.
[2] 谭刚.房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关对策研究[J].南方房地产，2003，(4):12.
[3] 刘拥军.产权制度、市场秩序与社会信用的形成[J].当代财经，2003，(1):36.
[4] 任森春.论信用制度与政府作用[J].财贸经济，2003，(3):16.
[5] 上海房地产经济学会课题组.房地产泡沫问题研究[J].上海房地产，2004，(11):13.
[6] 梁晓民，傅家骤.房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社，2004:1-3.
[7] 李鸿文，李良成.中国房地产的发展现状、问题及对策研究[J].甘肃农业，2006，(1):5.
[8] 许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006，(1):8.
[9] 许萌，王永刚.浅述房地产业的市场研究[J].山西建筑，2007，(14):229-230.
[10] 胡毓娟，张学民，汪家涛.2008年中国房地产发展的实现目标和策略选择[J].中国房地产金融，2008，(1):5
[11] 李江宏.房地产项目投资风险及其防范措施[J].建设监理，2008，(11):6-9.
[12] 新疆维吾尔自治区统计局.新疆统计年鉴(2001—2009年)[K].北京:中国统计出版社，2009.[责任编辑 陈凤雪]
关键词：房地产投资；国民经济增长；乌鲁木齐市
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）12-0146-03
近年来，中国房地产业迅速发展壮大，已成为大部分城市的支柱产业，一些城市也在房地产投资的刺激下经济呈现一片繁荣的局面，居民的居住水平在此过程中得到了很大提高，城市建设迅速发展，城市面貌日新月异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，分析乌鲁木齐市房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。
一、项目区概况
乌鲁木齐市位于天山中段北麓，准噶尔盆地南缘，北、西部与昌吉回族自治州相邻，东南部与吐鲁番地区接壤，南、西南部与巴州毗邻，是世界上距离海洋最远的内陆城市，也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和中国向西开放的重要门户。乌鲁木齐三面环山，地势东南高、西北低，南北最宽约为153 km，其中山区面积占总面积的58.19％，平原面积占总面积的22.92％，风沙地面占总面积的9.59％，丘陵面积占总面积的 9.3％。
乌鲁木齐资源较为丰富，东有吐哈油田，南有塔里木油田，北有淮东油田，西有克拉玛依油田。地下煤碳储量在百亿吨以上，可采煤层总厚度80 米，素有“煤海上的油城”之称。热力、风力资源丰富，有亚洲最大风力发电厂。旅游资源优势显著，地处新疆“千里黄金旅游线”周边有天池、南山、菊花台等驰名中外的旅游景点，市区内有红山、鉴湖、阅微草堂等“八大景观”，民族风情多姿多采，年接待国内外游客400多万人，旅游业发展日益蓬勃并以跻身中国旅游城市。
乌鲁木齐市为新疆维吾尔自治区的首府，是新疆政治、经济和文化的中心，同时也是新疆的主要工业基地。从行政区划上分七个区一个县，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、米东区、达坂城区和乌鲁木齐县；两个国家级开发区和一个出口加工区、三个自治区开发区。2008 年，全市总人口236.05 万，其中少数民族人口63.71 万。
2008年，全年实现地区生产总值（GDP）1 020 亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值18亿元，增长8%；第二产业实现增加值425亿元，增长17.3%；第三产业实现增加值577 亿元，增长13.8%。三次产业结构比例为1.75∶41.7∶56.55。城镇居民人均可支配收入12 328 元，增长8.4%；农牧民人均纯收入突破6 000 元，达到6 116元，增长8%。
二、乌鲁木齐房地产发展现状
乌鲁木齐市房地产业起步较晚，市场化运作滞后于全国其他省市，“十五”时期，房地产投资建设规模和增速相对其他省市都比较低。“十一五”以来，从房地产业总体来看，房产市场繁荣活跃，开发力度不断增强，投资规模逐步扩大，运行态势平稳健康，产业发展拉动了经济增长，促进了居民消费。房地产业对乌鲁木齐市经济发展的贡献率日益提高，在第三产业中的地位不断增强。乌鲁木齐市房地产市场渐趋成熟，企业开发投资以市场需求为导向，逐渐形成了以住宅为主、商务为辅的合理格局。同时，房地产开发商队伍迅速扩大，水平良莠不齐。
2008年，乌鲁木齐市房地产开发投资98.34 亿元，比上年增长21.34%；商品房施工面积1 024.36万平方米，增长13.24%；竣工面积301.65万平方米，增长4.91%；销售面积271.96 万平方米，下降44.08%。其中，商品住宅销售面积243.04万平方米，下降46.62%。全年商品房销售额88.53亿元，比上年下降31.81%。其中，商品住宅销售额74.72 亿元，下降35%。房地产销售面积和销售额两项指标的下降，充分说明乌鲁木齐市房地产市场状态将趋于疲软，将由旺销逐渐转为观望期。
三、房地产投资与经济增长的关系分析
（一）相关分析
乌鲁木齐市房地产投资与国民经济经济增长存在着密切的相关关系，主要表现在：
1.从乌鲁木齐市房地产投资额和乌鲁木齐市GDP变化情况来看，乌鲁木齐市GDP由2000年的300.52 亿元增加到2008年的1 020.35 亿元，且呈现出逐年增加的趋势。与此同时，乌鲁木齐市房地产开发投资由2000年的13.84 亿元增加到2008年的39.48 亿元，在八年中一直处于逐年上升的趋势，而2008年的房地产投资额是2000年的近3倍（见图1）。
2.从乌鲁木齐市房地产投资与GDP增长幅度来看，2000—2008年八年间乌鲁木齐市房地产投资的增长幅度变化呈现先增后减再增的趋势。2000年乌鲁木齐市房地产投资增长幅度为14%，低于全国平均水平21.5%，2001年增长幅度达到了72%，超过了当年的全国平均水平。随后，从2002年开始，乌鲁木齐市房地产投资增长幅度开始下降，2004年达到了房地产投资增幅的最低谷，为10.2%。随后乌鲁木齐市房地产投资增幅开始上升，2007年达到39.2%，2008年虽有所回落，但增幅依然在35%以上（见表1）。
自2000—2008年，乌鲁木齐市GDP增长幅度稳步上升，由2000年的8.2%增长到2007年的12.2%，受国际经济环境的影响，2008年GDP增长速度有所放缓，但也保持在11%（见表1）。
由表1可以看出，房地产开发投资增长速度过快，对于国内生产总值增长会起到阻碍的作用，如2001年、2007年房地产速度增长过快，GDP 增长速度就会放缓；而房地产投资增长速度与经济增长速度相协调时，其对经济有较大的促进作用。房地产投资与经济增长两者有较高的相关度。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资对国民经济增长的作用明显。
3.从房地产投资对GDP的贡献作用来看，房地产投资对国民经济增长的作用越来越大，当房地产投资符合国民经济发展要求的时候，房地产投资对经济增长有很大的促进作用。由表2可以看出，随着社会固定资产在房地产上的投资的逐年增加，其对国民经济支持和贡献作用不断增加，二者的关系密切相关。
从以上分析可以看出，房地产业对乌鲁木齐市的经济发展起着较大的促进作用，其波动对乌鲁木齐市的整个宏观经济有着较大的影响。但是这些却不能完全说明是房地产开发投资带动了乌鲁木齐市GDP的发展，因此需要进一步探讨房地产开发投资与GDP增长的相互关系。
（二）房地产投资对经济增长贡献的回归分析
本文拟采用线性回归分析法来研究乌鲁木齐房地产投资对国民经济的影响作用的关系。通过翻阅大量新疆房地产资料、房地产开发与投资及2001—2009年八年的《新疆统计年鉴》后，获得乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长的具体数据（见上页表2）。
根据一元线性回归计量模型分析，房地产投资与国民经济之间符合一元线性回归模型，其方程式为：
Y=28.506X-103.02
置信度：R2=0.9941，通过检验，说明一元线性回归模型对乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长之间关系模拟较好。
模型的结果表明，房地产投资与GDP 两者之间有较高的相关关系。参数表明，房地产投资每增加1 亿元，将相应带动GDP增加28.51 亿元。由于房地产业与国民经济中其他行业的高度相关性，从而其较小的投入将会导致整个国民经济较大的产出，因此将其作为整个国民经济的重要部分是恰当的。
四、研究结论
通过房地产投资与经济增长的趋势分析及回归分析可以看出，作为当前固定资产投资中占很大份额的房地产投资对乌鲁木齐市国民经济增长有很大的促进作用，同时与国民经济增长有着长期均衡关系。
具体可以归纳为：（1）房地产开发投资与国民经济增长之间存在着长期均衡关系，对经济增长有着长期的促进作用，分析可知，房地产开发投资每增加1亿元，GDP就会增加28.51 亿元，可见房地产开发投资对GDP的贡献是非常显著的。同时，房地产业在快速发展的同时还带动相关产业的发展，例如制造业、建筑业等。（2）房地产开发投资对经济增长的促进作用是有限制条件的，从前面所做分析可以知道，当房地产投资增长速度与经济增长速度相协调，并且国家宏观经济政策得当的时候，房地产开发投资对经济增长有很大的促进作用，反之则相反，有阻碍作用。过快的房地产开发投资不利于国民经济的健康发展。（3）房地产开发投资规模必须保持一定的增长速度，必须与经济增长速度保持协调一致。房地产投资与经济增长之间的关系是相互影响、相互促进的关系，过小或过大的房地产投资规模均不利于国民经济的健康发展，因此，必须保持一定的房地产投资规模与发展速度，必须控制房地产投资规模与发展速度，使之与国民经济增长速度保持一致。
参考文献：
[1] 曹振良.房地产业健康持续发展[J].华东师范大学学报:哲学社会科学版，2003，(1):83-88.
[2] 谭刚.房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关对策研究[J].南方房地产，2003，(4):12.
[3] 刘拥军.产权制度、市场秩序与社会信用的形成[J].当代财经，2003，(1):36.
[4] 任森春.论信用制度与政府作用[J].财贸经济，2003，(3):16.
[5] 上海房地产经济学会课题组.房地产泡沫问题研究[J].上海房地产，2004，(11):13.
[6] 梁晓民，傅家骤.房地产投资与管理[M].武汉:武汉大学出版社，2004:1-3.
[7] 李鸿文，李良成.中国房地产的发展现状、问题及对策研究[J].甘肃农业，2006，(1):5.
[8] 许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006，(1):8.
[9] 许萌，王永刚.浅述房地产业的市场研究[J].山西建筑，2007，(14):229-230.
[10] 胡毓娟，张学民，汪家涛.2008年中国房地产发展的实现目标和策略选择[J].中国房地产金融，2008，(1):5
[11] 李江宏.房地产项目投资风险及其防范措施[J].建设监理，2008，(11):6-9.
[12] 新疆维吾尔自治区统计局.新疆统计年鉴(2001—2009年)[K].北京:中国统计出版社，2009.[责任编辑 陈凤雪]