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摘要：在审判实践中不难看到某些与物权相似，但又不是严格法律意义上的物权，这类权利与债权相比，较难界定到底哪个权利应受到优先对待。本文主要阐述房产交易完成前，因房产出卖人尚有其他债务问题，债权人起诉并要求对未登记到买受人名下的房产进行查封，法院应否保障房产买受人的权益的问题。本文认为，如果法院查实房产买受人在合同的订立及履行过程中均为善意，并履行了合同义务，且交易过程符合当地习惯、交易价格符合市场价格的标准等等，那么可认定房产买卖合同有效，法律可赋与房产买受人一种与实际物权主体具有同等法律地位的主体形式（本文称之为拟制物权主体），其已具备享有物权的内在条件，可对房产行使请求权。那么查封房产就会损害善意房产买受人的合法权益，法院应予保护。
关键词：司法查封 物权请求权 债权请求权 善意买受人
作者简介：麻佳佳，温州市鹿城区人民法院。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-056-02
案例：2008年11月3日，张某经房屋中介机构介绍，与谢某签订《房屋买卖协议》，协议约定：谢某将自己坐落于温州市某房产以人民币2000万元的价格出卖给张某所有，双方于2008年11月5日前办理第三方委托公证手续，办理手续当日，张某需现金支付谢某除银行按揭款以外的所有房款。协议签订后，张某即支付谢某购房定金人民币400万元。同年11月15日，双方到温州某公证处办理了（2010）浙温某证内字第某号委托公证书，载明：谢某委托张某父亲作为代理人，代理出卖方到有关部门办理上述房产的结算、领取发票、领取房屋所有权证及土地使用证及出售上述房产并办理过户手续等相关事务。同日，张某通过银行转帐将扣除上述房产银行按揭贷款及定金后的余款960万元支付给谢某。2009年8月，张某获悉涉案房产被法院查封，遂向法院提出执行异议。法院于2009年10月15日作出民事裁定书，驳回了张某的执行异议申请。张某不服，遂向法院起诉，请求法院确认张某与谢某签订的上述房产买卖协议有效；停止对上述房产的执行。针对本案，张某的请求能否得到法院的支持，以及法院针对此类案件应作出何种处理结果，笔者试析如下。
一、如何认定本案房产买卖协议有效
（一）房产买卖协议生效的条件
第一，必须签订书面合同；第二，当事人有处分权；第三，买卖双方当事人意思表示真实。根据上述条件，如果房屋买卖协议符合上述三个条件，那么法院应认定房屋买卖协议有效。
（二）转让未依法登记领取权属证书的房产而签订的合同，应否认定无效
部分观点认为“未依法登记领取权属证书”就包括我们所说的暂未领取房产证的情况，如果严格按照上述法律处理，在未取得产权证之前签订的房产买卖协议就属于无效协议。（早年，司法实践中也基本是如此处理的）。
但是近年来，对于民事合同，司法实践中有更加注重尊重双方当事人意愿的趋向，基于此点原因，在适用法律时往往有所突破。当今的司法理念与早年也发生了巨大变化，根据物权与债权相分离的原则，物权不发生转移也并不代表合同无效。笔者认为：《城市房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属证书不得转让”的规定，仅仅是对物权转移的限制，并非对合同效力的限制，该规定为管理性规定而非效力性规定，故违反该规定并不导致合同无效。
二、法院应否停止对上述房产的执行
要回答上述问题，笔者认为首先要了解物权的属性、主体，以及何为物权请求权，有关物权请求权的性质、物权请求权与债权请求权有何不同等一系列的法律概念。
（一）物权的属性与物权主体
1．支配权是物权的属性
所谓物权，就是权利人依法享有的直接支配特定的物并排除他人干涉的财产权。豍概括地说，物权在本质上是一种对特定物的支配权。所谓支配，就是物权人依据自己的意志独立地对于特定的动产或不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，任何非经权利人的同意，不得侵害。支配性是区分物权和债权的重要标准。物权是支配权，而且物权人对物的支配是一种直接支配。
那么，根据前述案例，作为房产的出卖人是否对房产仍享有支配权呢？笔者认为：答案是否定的。在买受人向出卖人支付了房价款，并且出卖人到公证处办理了委托房产交付及办理过户登记等公证手续后，出卖人已经将支配权转移给了买受人，房产已经不属于出卖人的合法财产，只是在外公示的预售登记尚登记在其名下而已。
2．物权主体
物权主体，有广义、狭义、最狭义之分。豎我国《物权法》规定的物权主体是最狭义的物权主体。依照《物权法》对物权主体的规定，前述案例中，房产出卖人对房产已没有直接的支配权，已不是上述房产严格意义上的物权主体，而虽然买受人不是房产的严格法律意义上的物权主体，但法律可赋于其与实际物权主体同同等法律地位的主体形式，笔者将其定义为拟制物权主体,其已具备享有物权的内在条件。
（二）物权请求权与债权请求权的区别
既然房产出卖人已不是严格意义上的物权主体，那么买受人是否理所当然地成为上述房产严格法律意义上的物权主体呢？如笔者所说的，拟制物权主体因已具备享有物权的内在条件，对房产享有物权请求权。我们可将上述处理情况理解为“除外”规定中，那么债权人也就无权申请法院对房产进行查封等强制措施。
1．何为物权请求权
所谓物权请求权，是指在物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复对物的圆满状态而产生的请求权。豏物权请求权作为物权的保护方式之一，作为通过反还原物、消除危险、排除妨害以恢复物权圆满支配状态的法律制度，学者对其概念之界定各有不同。谢在全教授认为：“物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，得请求回复物权圆满状态或防止侵害之权利，谓之物上请求权。”豐梁慧星教授认为：“物权请求权指当物权的完满状态受到妨害或者有妨害之虞时，物权人为保护自己的物权而请求有义务者为一定行为或者不为一定行为的权利。”豑王泽鉴教授认为：“物上请求（物的请求权），包括二种请求权，一为基于所有权及其他物权而生的请求权，即物权人于其物权被侵害或有被侵害之虞时，得请求回复圆满状态的权利（物权请求权）；一为占有人的物上请求权”。豒王利明教授认为，“物权的请求权有广狭二义，狭义的概念是指“当物权人在其物被侵害或有可能遭受侵害时，权利人有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害”；广义的概念还包括占有人的占有保护请求权”。豓陈华彬教授认为：物权请求权是“指物权的圆满状态受到妨害或有妨害之虞时，物权人为回复其物权的圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利”。豔
从以上定义可以看出，各种观点虽然均从排除或预防侵害两个角度进行认识，但对于物权请求权概念的内涵与外延学者观点并不一致。笔者比较赞同张新宝教授的观点，所谓的物权请求权应该是基于物权而产生的请求权，是以请求权的方式来保护物权圆满状态的一种民事权利。所以，笔者认为：房产买受人享有依照《房产买卖协议》请求取得物权的权利，即对房产享有物权请求权。
2．物权请求权的权利性质
针对物权请求权的权利性质，有称之为“物权说”、“债权说”、“独立请求权说”、“准债权说”、“非纯粹债权说”、“混合权利说”等等观点。豖我国学者多数认为物权请求权既不同于债权，也不同于物权，而是一类独立的请求权。笔者比较赞同物权请求权系独立请求权的观点,物权请求权的权利性质为独立的请求权，是民事请求权的一种。尽管物权请求权与债权请求权都属于救济性的权利，但二者效力存在明显差异议，物权请求权具有优先性。
3．物权请求权与债权请求权的区别
所谓债权请求权是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。债权请求权与物权请求权的主要区别在于：
第一，债权请求权以享有债权为前提，物权请求权以享有物权为前提，债权人享有债权，无论是法定之债还是意定之债，均不以对物的支配为前提，也不以对物的支配为目的。
第二，物权请求权行使的根本目的在于维护物权人对其物的圆满支配状态，从这个意义讲，物权请求权与物权不可分离，物权消灭则物权请求权消灭，物权转移则物权请求权随之转移。
第三，物权请求权优先于债权请求权得以实现。由于物权优先债权的效力，基于物权的请求权相应地享有优先于债权请求权。
第四，债权请求权原则上都是适用诉讼时效，而物权请求权是否适用诉讼时效，理论界存在较大的争议，但多数学者认为物权请求权不适用诉讼时效。
基于上述分析，房产买受人有依照《房产买卖协议》请求取得物权的权利，其对房产享有的取得物权请求权应优先于债权人的借贷债权请求权，可以请求法院判停止对房产的执行，并判令办理过户手续而获得物权，以排除其他与物权设立变更无直接关联的债权人的执行申请。
三、法院审理此类案件应注意的几个问题
首先，应审查买受人是否为善意买受人，即买受人对出卖人的债权、债务关系是否知情，有无恶意串通之嫌；其次，买受人主观上是否具有过错，即买受人是否尽到了应该尽到的谨慎注意的义务；再次，应分析房产交易价格应符合市场价格的标准，即从另一方面佐证房产交易的真实性，反之，则可能是出卖人为达到逃避债务而虚拟房产买卖之事。
四、结语
在温州房产交易市场，期房转让的数量非常之大，期房转让的交易习惯均是“一手交钱，一手办理委托公证”。期房在转让过程中被司法查封，如果法院均以“物权未经变更登记不得对抗第三人”而采取“一刀切”的方式，会极大的影响不动产的交易安全，促使一些别有用心的房产出卖人，通过虚假债务而从中获益，不利于保障善意买受人的合法权益。所以，笔者认为：对于房产交易完成前被另案查封案件的处理，应本着保护善意买受人合法权益的原则进行处理，以维护不动产市场的交易安全，促进和谐社会发展。
注释：
①朱岩，高圣平，陈鑫．中国物权法评注．北京大学出版社．2007年版．第13页．
②③李石山，汪安亚，唐义虎．物权法原理．北京大学出版社．2008年版．第47页，第63页．
④谢在全．民法物权论（上）．中国政法大学出版社．1999年版．第36页．
⑤梁慧星主编．中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考法例．社会科学文献出版社．2000年版．，第197页．
⑥王泽鉴．民法物权（第1册，通则·所有权）．中国政法大学出版社．2001年版．第63页．
⑦王利明．物权法论．中国政法大学出版社．1998年版．第145页．
⑧陈华彬．物权法．法律出版社．2004年版．第100页．
⑨王利明主编．物权法名家讲坛．中国人民大学出版社．2008年版．第65页．
关键词：司法查封 物权请求权 债权请求权 善意买受人
作者简介：麻佳佳，温州市鹿城区人民法院。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-056-02
案例：2008年11月3日，张某经房屋中介机构介绍，与谢某签订《房屋买卖协议》，协议约定：谢某将自己坐落于温州市某房产以人民币2000万元的价格出卖给张某所有，双方于2008年11月5日前办理第三方委托公证手续，办理手续当日，张某需现金支付谢某除银行按揭款以外的所有房款。协议签订后，张某即支付谢某购房定金人民币400万元。同年11月15日，双方到温州某公证处办理了（2010）浙温某证内字第某号委托公证书，载明：谢某委托张某父亲作为代理人，代理出卖方到有关部门办理上述房产的结算、领取发票、领取房屋所有权证及土地使用证及出售上述房产并办理过户手续等相关事务。同日，张某通过银行转帐将扣除上述房产银行按揭贷款及定金后的余款960万元支付给谢某。2009年8月，张某获悉涉案房产被法院查封，遂向法院提出执行异议。法院于2009年10月15日作出民事裁定书，驳回了张某的执行异议申请。张某不服，遂向法院起诉，请求法院确认张某与谢某签订的上述房产买卖协议有效；停止对上述房产的执行。针对本案，张某的请求能否得到法院的支持，以及法院针对此类案件应作出何种处理结果，笔者试析如下。
一、如何认定本案房产买卖协议有效
（一）房产买卖协议生效的条件
第一，必须签订书面合同；第二，当事人有处分权；第三，买卖双方当事人意思表示真实。根据上述条件，如果房屋买卖协议符合上述三个条件，那么法院应认定房屋买卖协议有效。
（二）转让未依法登记领取权属证书的房产而签订的合同，应否认定无效
部分观点认为“未依法登记领取权属证书”就包括我们所说的暂未领取房产证的情况，如果严格按照上述法律处理，在未取得产权证之前签订的房产买卖协议就属于无效协议。（早年，司法实践中也基本是如此处理的）。
但是近年来，对于民事合同，司法实践中有更加注重尊重双方当事人意愿的趋向，基于此点原因，在适用法律时往往有所突破。当今的司法理念与早年也发生了巨大变化，根据物权与债权相分离的原则，物权不发生转移也并不代表合同无效。笔者认为：《城市房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属证书不得转让”的规定，仅仅是对物权转移的限制，并非对合同效力的限制，该规定为管理性规定而非效力性规定，故违反该规定并不导致合同无效。
二、法院应否停止对上述房产的执行
要回答上述问题，笔者认为首先要了解物权的属性、主体，以及何为物权请求权，有关物权请求权的性质、物权请求权与债权请求权有何不同等一系列的法律概念。
（一）物权的属性与物权主体
1．支配权是物权的属性
所谓物权，就是权利人依法享有的直接支配特定的物并排除他人干涉的财产权。豍概括地说，物权在本质上是一种对特定物的支配权。所谓支配，就是物权人依据自己的意志独立地对于特定的动产或不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，任何非经权利人的同意，不得侵害。支配性是区分物权和债权的重要标准。物权是支配权，而且物权人对物的支配是一种直接支配。
那么，根据前述案例，作为房产的出卖人是否对房产仍享有支配权呢？笔者认为：答案是否定的。在买受人向出卖人支付了房价款，并且出卖人到公证处办理了委托房产交付及办理过户登记等公证手续后，出卖人已经将支配权转移给了买受人，房产已经不属于出卖人的合法财产，只是在外公示的预售登记尚登记在其名下而已。
2．物权主体
物权主体，有广义、狭义、最狭义之分。豎我国《物权法》规定的物权主体是最狭义的物权主体。依照《物权法》对物权主体的规定，前述案例中，房产出卖人对房产已没有直接的支配权，已不是上述房产严格意义上的物权主体，而虽然买受人不是房产的严格法律意义上的物权主体，但法律可赋于其与实际物权主体同同等法律地位的主体形式，笔者将其定义为拟制物权主体,其已具备享有物权的内在条件。
（二）物权请求权与债权请求权的区别
既然房产出卖人已不是严格意义上的物权主体，那么买受人是否理所当然地成为上述房产严格法律意义上的物权主体呢？如笔者所说的，拟制物权主体因已具备享有物权的内在条件，对房产享有物权请求权。我们可将上述处理情况理解为“除外”规定中，那么债权人也就无权申请法院对房产进行查封等强制措施。
1．何为物权请求权
所谓物权请求权，是指在物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复对物的圆满状态而产生的请求权。豏物权请求权作为物权的保护方式之一，作为通过反还原物、消除危险、排除妨害以恢复物权圆满支配状态的法律制度，学者对其概念之界定各有不同。谢在全教授认为：“物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，得请求回复物权圆满状态或防止侵害之权利，谓之物上请求权。”豐梁慧星教授认为：“物权请求权指当物权的完满状态受到妨害或者有妨害之虞时，物权人为保护自己的物权而请求有义务者为一定行为或者不为一定行为的权利。”豑王泽鉴教授认为：“物上请求（物的请求权），包括二种请求权，一为基于所有权及其他物权而生的请求权，即物权人于其物权被侵害或有被侵害之虞时，得请求回复圆满状态的权利（物权请求权）；一为占有人的物上请求权”。豒王利明教授认为，“物权的请求权有广狭二义，狭义的概念是指“当物权人在其物被侵害或有可能遭受侵害时，权利人有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害”；广义的概念还包括占有人的占有保护请求权”。豓陈华彬教授认为：物权请求权是“指物权的圆满状态受到妨害或有妨害之虞时，物权人为回复其物权的圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利”。豔
从以上定义可以看出，各种观点虽然均从排除或预防侵害两个角度进行认识，但对于物权请求权概念的内涵与外延学者观点并不一致。笔者比较赞同张新宝教授的观点，所谓的物权请求权应该是基于物权而产生的请求权，是以请求权的方式来保护物权圆满状态的一种民事权利。所以，笔者认为：房产买受人享有依照《房产买卖协议》请求取得物权的权利，即对房产享有物权请求权。
2．物权请求权的权利性质
针对物权请求权的权利性质，有称之为“物权说”、“债权说”、“独立请求权说”、“准债权说”、“非纯粹债权说”、“混合权利说”等等观点。豖我国学者多数认为物权请求权既不同于债权，也不同于物权，而是一类独立的请求权。笔者比较赞同物权请求权系独立请求权的观点,物权请求权的权利性质为独立的请求权，是民事请求权的一种。尽管物权请求权与债权请求权都属于救济性的权利，但二者效力存在明显差异议，物权请求权具有优先性。
3．物权请求权与债权请求权的区别
所谓债权请求权是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。债权请求权与物权请求权的主要区别在于：
第一，债权请求权以享有债权为前提，物权请求权以享有物权为前提，债权人享有债权，无论是法定之债还是意定之债，均不以对物的支配为前提，也不以对物的支配为目的。
第二，物权请求权行使的根本目的在于维护物权人对其物的圆满支配状态，从这个意义讲，物权请求权与物权不可分离，物权消灭则物权请求权消灭，物权转移则物权请求权随之转移。
第三，物权请求权优先于债权请求权得以实现。由于物权优先债权的效力，基于物权的请求权相应地享有优先于债权请求权。
第四，债权请求权原则上都是适用诉讼时效，而物权请求权是否适用诉讼时效，理论界存在较大的争议，但多数学者认为物权请求权不适用诉讼时效。
基于上述分析，房产买受人有依照《房产买卖协议》请求取得物权的权利，其对房产享有的取得物权请求权应优先于债权人的借贷债权请求权，可以请求法院判停止对房产的执行，并判令办理过户手续而获得物权，以排除其他与物权设立变更无直接关联的债权人的执行申请。
三、法院审理此类案件应注意的几个问题
首先，应审查买受人是否为善意买受人，即买受人对出卖人的债权、债务关系是否知情，有无恶意串通之嫌；其次，买受人主观上是否具有过错，即买受人是否尽到了应该尽到的谨慎注意的义务；再次，应分析房产交易价格应符合市场价格的标准，即从另一方面佐证房产交易的真实性，反之，则可能是出卖人为达到逃避债务而虚拟房产买卖之事。
四、结语
在温州房产交易市场，期房转让的数量非常之大，期房转让的交易习惯均是“一手交钱，一手办理委托公证”。期房在转让过程中被司法查封，如果法院均以“物权未经变更登记不得对抗第三人”而采取“一刀切”的方式，会极大的影响不动产的交易安全，促使一些别有用心的房产出卖人，通过虚假债务而从中获益，不利于保障善意买受人的合法权益。所以，笔者认为：对于房产交易完成前被另案查封案件的处理，应本着保护善意买受人合法权益的原则进行处理，以维护不动产市场的交易安全，促进和谐社会发展。
注释：
①朱岩，高圣平，陈鑫．中国物权法评注．北京大学出版社．2007年版．第13页．
②③李石山，汪安亚，唐义虎．物权法原理．北京大学出版社．2008年版．第47页，第63页．
④谢在全．民法物权论（上）．中国政法大学出版社．1999年版．第36页．
⑤梁慧星主编．中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考法例．社会科学文献出版社．2000年版．，第197页．
⑥王泽鉴．民法物权（第1册，通则·所有权）．中国政法大学出版社．2001年版．第63页．
⑦王利明．物权法论．中国政法大学出版社．1998年版．第145页．
⑧陈华彬．物权法．法律出版社．2004年版．第100页．
⑨王利明主编．物权法名家讲坛．中国人民大学出版社．2008年版．第65页．