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经历60年甚至近百年的风霜，除了系统产权以及极个别的私人产权老洋房保存较好之外，绝大多数老洋房因时间的磨砺，一栋房子住进“72家房客”，已不堪重负。
很多在此居住的上海居民爱恨交织，“听起来是别墅、洋房，但是厨房卫生间都是很多人家合用的。”从思南路洋房搬迁的居民如是说。
王安忆曾这样描述花园洋房里的生活：“今天，上海洋房内的生涯已经变得十分可疑。浴缸和洗脸池上的热水器龙头由于年久不用已经生了锈，洗澡需用水壶提了热水倒进浴盆，偌大个浴盆内倒进一壶热水仅够铺底。并且这样的房子，厨房往往在底层，提一壶热水走上楼梯总有点冒险的味道。房间里的壁炉成了装饰，且还妨碍面积的使用。映着壁炉深思冥想的美丽图画，隐退到极远的历史中去了。”
“最多的时候，我们一栋老洋房置换出20户人家。”上海徐房集团副总经理丁曙对《瞭望东方周刊》说，从2005年开始至今，徐房集团已经在徐汇区置换出20栋这样的老洋房。
卢湾区的思南路61号是薛笃弼故居，薛笃弼曾任国民党政府甘肃省省长、民政部部长、内政部部长、水利部部长等职，解放后任第二届全国政协委员。这栋带有近500平方米花园的三层法式小洋楼，就在周公馆的不远处，本是薛笃弼离开政界，1935年到上海任律师后买入的居家之所。
解放后，这栋洋房g由薛家居住。1966年，红卫兵抄家，二楼成为红卫兵司令部；1966年后全部房屋收归国有，闸北区特困户人住。1973年，薛笃弼去世。1975年，薛笃弼的外孙女一家搬来居住。经历了“文革”的抢房风波，加上薛笃弼的外孙女一家，思南路61号住了11户，到2000年思南路改造搬迁时，人口已达31人。
私人的力量
上海市政府也曾经公开表示，“欢迎投资商参与上海的历史建筑保护，对于有贡献者，将给予奖励及一定的补偿。”
最开始对老洋房进行投资修护的，是一些零星的个人购买者。其中以境外艺术界人士为多，他们迷恋上海老洋房，租用改造，或者干脆自己购买，修复收藏。台湾人顾传辉，设计重修了远东第一豪宅、颜料大王吴同文的绿屋，让绿屋的故事在上海几乎家喻户晓。
不过，大规模私人资本的进入却并不顺利。
上海城市雕塑艺术中心的投资开发商郑培光，在2005年之前，是为数不多的老洋房改造投资者，他曾经成功投资改造过上海安福路201号的花园洋房(国民党最后一任市长吴国桢官邸)，以及新华路的几处花园别墅。
“一幢老房子里就有‘72家房客’，产权理不清、剪还乱。”郑培光对历史建筑改造面临的复杂产权问题感受深切。
私人资本期望政策对老洋房改造有所倾斜，“历史建筑保护，目前还是一事一议。如果政府出台相关政策，力推成套改造，那我们会更有底。”郑培光说。
最终，郑培光的新华路梅泉别墅项目无奈搁浅，2005年之后，转投上海城市雕塑艺术中心的改建之中。
地方国企保护思路
“有些学者认为，私人买卖花园洋房。会造成国有资产流失，老洋房标的巨大，也容易滋生腐败。于是2007年起，花园洋房使用权转产权的政策彻底停止。”蔡芒华说。
不过，国企在老洋房领域的开拓正如火如荼。
2000年左右，“考虑到老洋房的过度利用，政府期望通过修护历史建筑，来保护城市的文脉，企业作为接受直管委托的单位，也期望能够修复改造重新利用老洋房。”卢湾区房管局副局长包华说。
2003年12月，上海市政府将徐汇区大三角地区及建业里、卢湾区思南路47、48街坊、长宁区新华路211～329弄等8处地区，正式列为历史文化风貌街区和建筑，进行保护与整治的试点。
这些房屋大多是国家直管的使用权房，改造也就无一例外由各区房地产集团领衔进行。基本做法是，由这些区属房地产企业成立专门的项目公司，通过市场置换的方式，将原来的使用权住户全部迁出，开始进行修复保护工作。
“因为是国家直管的使用权房，按照规定，这些直管房产公司有优先回购的权利。”包华对本刊记者说。
思南路改造项目期望走公益性保护和商业性保护相结合的道路，探索积极保护与合理再利用的适当方式。
2003年，由市、区两级公司、上海城投和上海永业集团，以及香港崇邦房产开发公司，合资成立上海城投永业置业发展公司，作为具体项目运作方，注册资金3000万美元。
另据本刊记者了解，该项目预计共投入资本7.452亿元人民币，其中卢湾区政府专门成立的2000万历史建筑保护基金也有部分投入，还获得国家历史文化名城专项保护资金100万，另外，政府在收入、土地出让金等方面也给予了一定的优惠。
花园洋房的修复改造，动迁成为最难且争议最大环节。
作为一个兼具公益性保护与商业化运作的开发项目，在上海市关于历史建筑保护项目拆迁补偿标准未出台之前，开发商以市政工程的标准，对思南路花园洋房的住户进行搬迁，而这与2003年之后，采取市场置换拆迁的居民的补偿额度相比，金额差距很大。时至今日，有多户认为吃了亏的居民不服，正在各方投诉。
但是开发商毕竟是商家，老洋房修复花费巨大，即便是国有企业，也不愿意做赔本生意。
于是，在思南路修护项目中，沿重庆南路的地块，政府允许其新建低层住宅。思南路47，48街坊改造项目地上建筑面积共56592平方米，其中近3万平方米为开发商的新建开发项目。
毫无疑问，此次的老洋房修复再利用，可圈可点的地方确有不少。
以思南路47、48街坊项目为例。东至重庆南路，南临上海第二医科大学，北抵复兴中路，用地面积为5.05万平方米。基地内的近代西式建筑大都建于1910年～1940年，其中以思南路51号～95号中属单号的23幢花园住宅最具特色。不仅如此，这个区域人文气息浓厚，云集了周公馆、孙中山故居、梅兰芳故居等众多名人故居。
在2005年，上海市规划局通过规划明示，思南路改造项目的目标和原则，是以保护地区整体历史风貌为出发点，延续城市肌理，尊重街巷尺度，完善空间形态，保护优秀历史建筑和绿化空间。修复后利用的原则是，不改变老洋房的原有用途，期望使之成为上海带有浓郁地域色彩和历史代表性意义的花园住宅区。
这与2003年淮海路1754弄推倒重建的修护改造、新天地改住宅为商用的“保护利用”相比，进步不少。
让真正懂的人来使用历史建筑
思南路以及徐汇武康路花园洋房的改造项目，已经取得阶段性成果。
本刊记者在现场发现，思南路上近23栋花园洋房，已经人去楼空。而且，其中已经有两栋洋房的修复工作基本完成，推出供人参观的样板房。
徐房集团副总经理丁曙也告诉本刊，目前徐房集团直管的791栋花园洋房，已 经有20栋置换完成，有的修缮完毕，有的已经在出租之中。位于湖南路高邮路的一处洋房，经过徐房集团的修缮之后，一家印度餐厅承租，不久即将对外营业。
对于思南路、武康路等区域老洋房的修复改造，主流的看法是，“整体保护，比单个建筑的保护效果明显。历史建筑的保护，目前都是产权人在承担这部分保护责任，绝大多数是国产，以国家的钱来保护。”上海房管局历史建筑保护办公室处长姜江对《瞭望东方周刊》说。
按照区政府对思南路、武康路等改造项目的规划，老洋房在修复之后，将通过市场价格出租。
卢湾区发改委主任卢永亮曾公开对媒体称，据思南路改造项目，大多数洋房将改建成为兼具私密性和舒适性的会所型宾馆，房价要贵过现在的四五星级酒店，而且将把位于复兴路重庆南路路口的一处顶级花园洋房改造成为世博会VIP会所，迎接国际知名客人。
用上海城投永业公司副总经理卢永锋的话来说，是要“让真正懂的人来使用历史建筑”。
不过，在历史建筑修复项目中，将居民全部迁出的做法，遭到一些学者的质疑。同济大学博士研究生魏闽说：“一刀切地让居民全部外迁是一种遗憾。如果历史建筑是一种载体，那么失去了原生居民后，这些载体将承载什么呢。社会结构的破坏，是思南路项目最无奈和最失败的地方。”
这些花园洋房里的居民，不乏名流之后，有的业主称，房屋是先辈用金条顶下的，在解放后的政治运动中，才变成“72家房客”。
薛笃弼的外孙女严圭容，从思南路61号搬离，住进三房两厅的新公寓之后，还是觉得以前的生活更舒适。
“以前的花园洋房几乎没什么噪音和灰尘，一件白衬衣穿3天领子也不会脏。郁郁葱葱的植被，小孩子在里面玩，也都有左邻右台帮着照看，非常安全。”
重要的是，思南路61号不但记载着薛笃弼珍贵的生活点滴，还有严家30多年来的生活记忆。
整体性保护
开发商的想法很实际，“我们也是企业，不可能完全不考虑经济利益进行老洋房的修复保护，单置换一项，企业就需要大量投入，一栋花园洋房，住了很多户人家，如果分散单独拿到市场挂牌，总共可能挂到2个亿，但是整体收购可能就是3个亿。”上海徐房集团副总经理丁曙说。
他表示，如果置换成本控制得好，能够做到盈亏平衡。大量资金沉淀到房子里面，如果租金回报能达到银行年利率，保值就能做到，不过修复后的老洋房，不能出售，所以增值不了。
据对思南路47号街坊花园洋房住户户籍调查，在582位户主之中，离退休人员达220人，加上待业下岗的，达到46.5％。
“在历史文化遗产保护领域内，意大利博洛尼亚强调‘整体性保护’。既要保护有价值的历史建筑，更要保护原生居民(特别是社区里原有的低收入家庭)，以及他们特有的生活状态，强调居住对历史中心区的重要性。”魏闽说。
现行条件下，追求经济利益的开发商还是老洋房保护的主体，“整体性保护”的理想还难以实现。对于实行历史建筑保护制度最严格的上海而言，保护路子仍是急需探索的课题。
很多在此居住的上海居民爱恨交织，“听起来是别墅、洋房，但是厨房卫生间都是很多人家合用的。”从思南路洋房搬迁的居民如是说。
王安忆曾这样描述花园洋房里的生活：“今天，上海洋房内的生涯已经变得十分可疑。浴缸和洗脸池上的热水器龙头由于年久不用已经生了锈，洗澡需用水壶提了热水倒进浴盆，偌大个浴盆内倒进一壶热水仅够铺底。并且这样的房子，厨房往往在底层，提一壶热水走上楼梯总有点冒险的味道。房间里的壁炉成了装饰，且还妨碍面积的使用。映着壁炉深思冥想的美丽图画，隐退到极远的历史中去了。”
“最多的时候，我们一栋老洋房置换出20户人家。”上海徐房集团副总经理丁曙对《瞭望东方周刊》说，从2005年开始至今，徐房集团已经在徐汇区置换出20栋这样的老洋房。
卢湾区的思南路61号是薛笃弼故居，薛笃弼曾任国民党政府甘肃省省长、民政部部长、内政部部长、水利部部长等职，解放后任第二届全国政协委员。这栋带有近500平方米花园的三层法式小洋楼，就在周公馆的不远处，本是薛笃弼离开政界，1935年到上海任律师后买入的居家之所。
解放后，这栋洋房g由薛家居住。1966年，红卫兵抄家，二楼成为红卫兵司令部；1966年后全部房屋收归国有，闸北区特困户人住。1973年，薛笃弼去世。1975年，薛笃弼的外孙女一家搬来居住。经历了“文革”的抢房风波，加上薛笃弼的外孙女一家，思南路61号住了11户，到2000年思南路改造搬迁时，人口已达31人。
私人的力量
上海市政府也曾经公开表示，“欢迎投资商参与上海的历史建筑保护，对于有贡献者，将给予奖励及一定的补偿。”
最开始对老洋房进行投资修护的，是一些零星的个人购买者。其中以境外艺术界人士为多，他们迷恋上海老洋房，租用改造，或者干脆自己购买，修复收藏。台湾人顾传辉，设计重修了远东第一豪宅、颜料大王吴同文的绿屋，让绿屋的故事在上海几乎家喻户晓。
不过，大规模私人资本的进入却并不顺利。
上海城市雕塑艺术中心的投资开发商郑培光，在2005年之前，是为数不多的老洋房改造投资者，他曾经成功投资改造过上海安福路201号的花园洋房(国民党最后一任市长吴国桢官邸)，以及新华路的几处花园别墅。
“一幢老房子里就有‘72家房客’，产权理不清、剪还乱。”郑培光对历史建筑改造面临的复杂产权问题感受深切。
私人资本期望政策对老洋房改造有所倾斜，“历史建筑保护，目前还是一事一议。如果政府出台相关政策，力推成套改造，那我们会更有底。”郑培光说。
最终，郑培光的新华路梅泉别墅项目无奈搁浅，2005年之后，转投上海城市雕塑艺术中心的改建之中。
地方国企保护思路
“有些学者认为，私人买卖花园洋房。会造成国有资产流失，老洋房标的巨大，也容易滋生腐败。于是2007年起，花园洋房使用权转产权的政策彻底停止。”蔡芒华说。
不过，国企在老洋房领域的开拓正如火如荼。
2000年左右，“考虑到老洋房的过度利用，政府期望通过修护历史建筑，来保护城市的文脉，企业作为接受直管委托的单位，也期望能够修复改造重新利用老洋房。”卢湾区房管局副局长包华说。
2003年12月，上海市政府将徐汇区大三角地区及建业里、卢湾区思南路47、48街坊、长宁区新华路211～329弄等8处地区，正式列为历史文化风貌街区和建筑，进行保护与整治的试点。
这些房屋大多是国家直管的使用权房，改造也就无一例外由各区房地产集团领衔进行。基本做法是，由这些区属房地产企业成立专门的项目公司，通过市场置换的方式，将原来的使用权住户全部迁出，开始进行修复保护工作。
“因为是国家直管的使用权房，按照规定，这些直管房产公司有优先回购的权利。”包华对本刊记者说。
思南路改造项目期望走公益性保护和商业性保护相结合的道路，探索积极保护与合理再利用的适当方式。
2003年，由市、区两级公司、上海城投和上海永业集团，以及香港崇邦房产开发公司，合资成立上海城投永业置业发展公司，作为具体项目运作方，注册资金3000万美元。
另据本刊记者了解，该项目预计共投入资本7.452亿元人民币，其中卢湾区政府专门成立的2000万历史建筑保护基金也有部分投入，还获得国家历史文化名城专项保护资金100万，另外，政府在收入、土地出让金等方面也给予了一定的优惠。
花园洋房的修复改造，动迁成为最难且争议最大环节。
作为一个兼具公益性保护与商业化运作的开发项目，在上海市关于历史建筑保护项目拆迁补偿标准未出台之前，开发商以市政工程的标准，对思南路花园洋房的住户进行搬迁，而这与2003年之后，采取市场置换拆迁的居民的补偿额度相比，金额差距很大。时至今日，有多户认为吃了亏的居民不服，正在各方投诉。
但是开发商毕竟是商家，老洋房修复花费巨大，即便是国有企业，也不愿意做赔本生意。
于是，在思南路修护项目中，沿重庆南路的地块，政府允许其新建低层住宅。思南路47，48街坊改造项目地上建筑面积共56592平方米，其中近3万平方米为开发商的新建开发项目。
毫无疑问，此次的老洋房修复再利用，可圈可点的地方确有不少。
以思南路47、48街坊项目为例。东至重庆南路，南临上海第二医科大学，北抵复兴中路，用地面积为5.05万平方米。基地内的近代西式建筑大都建于1910年～1940年，其中以思南路51号～95号中属单号的23幢花园住宅最具特色。不仅如此，这个区域人文气息浓厚，云集了周公馆、孙中山故居、梅兰芳故居等众多名人故居。
在2005年，上海市规划局通过规划明示，思南路改造项目的目标和原则，是以保护地区整体历史风貌为出发点，延续城市肌理，尊重街巷尺度，完善空间形态，保护优秀历史建筑和绿化空间。修复后利用的原则是，不改变老洋房的原有用途，期望使之成为上海带有浓郁地域色彩和历史代表性意义的花园住宅区。
这与2003年淮海路1754弄推倒重建的修护改造、新天地改住宅为商用的“保护利用”相比，进步不少。
让真正懂的人来使用历史建筑
思南路以及徐汇武康路花园洋房的改造项目，已经取得阶段性成果。
本刊记者在现场发现，思南路上近23栋花园洋房，已经人去楼空。而且，其中已经有两栋洋房的修复工作基本完成，推出供人参观的样板房。
徐房集团副总经理丁曙也告诉本刊，目前徐房集团直管的791栋花园洋房，已 经有20栋置换完成，有的修缮完毕，有的已经在出租之中。位于湖南路高邮路的一处洋房，经过徐房集团的修缮之后，一家印度餐厅承租，不久即将对外营业。
对于思南路、武康路等区域老洋房的修复改造，主流的看法是，“整体保护，比单个建筑的保护效果明显。历史建筑的保护，目前都是产权人在承担这部分保护责任，绝大多数是国产，以国家的钱来保护。”上海房管局历史建筑保护办公室处长姜江对《瞭望东方周刊》说。
按照区政府对思南路、武康路等改造项目的规划，老洋房在修复之后，将通过市场价格出租。
卢湾区发改委主任卢永亮曾公开对媒体称，据思南路改造项目，大多数洋房将改建成为兼具私密性和舒适性的会所型宾馆，房价要贵过现在的四五星级酒店，而且将把位于复兴路重庆南路路口的一处顶级花园洋房改造成为世博会VIP会所，迎接国际知名客人。
用上海城投永业公司副总经理卢永锋的话来说，是要“让真正懂的人来使用历史建筑”。
不过，在历史建筑修复项目中，将居民全部迁出的做法，遭到一些学者的质疑。同济大学博士研究生魏闽说：“一刀切地让居民全部外迁是一种遗憾。如果历史建筑是一种载体，那么失去了原生居民后，这些载体将承载什么呢。社会结构的破坏，是思南路项目最无奈和最失败的地方。”
这些花园洋房里的居民，不乏名流之后，有的业主称，房屋是先辈用金条顶下的，在解放后的政治运动中，才变成“72家房客”。
薛笃弼的外孙女严圭容，从思南路61号搬离，住进三房两厅的新公寓之后，还是觉得以前的生活更舒适。
“以前的花园洋房几乎没什么噪音和灰尘，一件白衬衣穿3天领子也不会脏。郁郁葱葱的植被，小孩子在里面玩，也都有左邻右台帮着照看，非常安全。”
重要的是，思南路61号不但记载着薛笃弼珍贵的生活点滴，还有严家30多年来的生活记忆。
整体性保护
开发商的想法很实际，“我们也是企业，不可能完全不考虑经济利益进行老洋房的修复保护，单置换一项，企业就需要大量投入，一栋花园洋房，住了很多户人家，如果分散单独拿到市场挂牌，总共可能挂到2个亿，但是整体收购可能就是3个亿。”上海徐房集团副总经理丁曙说。
他表示，如果置换成本控制得好，能够做到盈亏平衡。大量资金沉淀到房子里面，如果租金回报能达到银行年利率，保值就能做到，不过修复后的老洋房，不能出售，所以增值不了。
据对思南路47号街坊花园洋房住户户籍调查，在582位户主之中，离退休人员达220人，加上待业下岗的，达到46.5％。
“在历史文化遗产保护领域内，意大利博洛尼亚强调‘整体性保护’。既要保护有价值的历史建筑，更要保护原生居民(特别是社区里原有的低收入家庭)，以及他们特有的生活状态，强调居住对历史中心区的重要性。”魏闽说。
现行条件下，追求经济利益的开发商还是老洋房保护的主体，“整体性保护”的理想还难以实现。对于实行历史建筑保护制度最严格的上海而言，保护路子仍是急需探索的课题。