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“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的更新改造。具体来说，旧城镇改造主要是指市、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国有土地的旧片区、旧房屋等的改造；旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；旧村庄改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造，包括布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄等。
“三旧”改造对城市的发展来说是重要的机遇，厦门也应该因地制宜大力推进“三旧”改造，以科学布局增强城市竞争力，努力建设闽南特色宜居城区。厦门市政府已于2011年5月4日成立了市“三旧”改造领导小组，常务副市长林国耀任组长，各区政府也参照成立区“三旧”改造领导小组及日常工作机构，这说明市委市政府高度重视“三旧”改造工作，为我市海沧台商投资区积极推进“三旧”改造工作提供了强大动力和组织保障，有利于扫清改造中的障碍，促进“三旧”改造工作顺利开展。
“三旧”改造规划要根据土地利用总体规划和城乡规划进行编制。首先进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕我市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案的实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，優化土地利用结构，合理调整用地布局，优化城乡环境。“三旧”改造规划制定后，还须依据“三旧”改造规划，制定年度实施计划。其次，要根据土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划编制“三旧”改造方案。“三旧”改造专项规划应包括改造范围、改造目标、改造后的功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化遗迹、自然生态保护等内容。
厦门岛外四个区由于这两年比较大规模地进行产业调整和优化，旧厂房的改造十分迫切。
目前厦门市关于“三旧”改造的政策制订比较滞后，严重制约着旧厂房改造的速度和方向。以下关于加快立法、推进厦门市岛外四个区旧厂房改造提几点建议：
一、尽快制订有关旧厂房改造的实施管理细则
厦门市有关“三旧”改造的政策制订相对滞后，不能满足深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案的实施要求，急需修订，具体体现在两方面：
1、 目前，厦门本岛“三旧”改造执行的规范是2011年3月3日制订的《厦门市本岛工业建筑使用功能临时变更审批管理办法》（厦府办〔2011〕41号），该管理办法不适用岛外四区。岛外四区的“三旧”改造执行的是2005年10月13日制订《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》（厦府办[2005]251号文）。以上两个管理办法之间存在差异，特别是后者，已明显制约着岛外四区的“三旧”改造进程，也阻碍到了厦门市城乡一体化、岛内外一体化的进程。
2、 厦门市规划局2012年5月8日答复给市人大代表柯友升关于市十四届人大一次会议第163号建议（《关于加快推进旧厂房改造的建议》）的答复函提出制订《厦门市“三旧”改造项目近期实施规划》，并将编制《厦门市“三旧”改造规划编制与实施管理细则》，以规范性文件的形式规范“三旧”改造项目规划审批的程序和条件，包括：1）明确“三旧”改造项目准入门槛，确定改造项目的改造模式；2）明确“三旧”改造项目拟改造的开发强度控制和公共设施配套要求等；3）制定“三旧”改造项目规划审批流程和规划成果内容要求，并建议有必要的项目须编制建筑日照分析和交通影响分析报告。但是该两份政策文件至今未见公布实施。
二、厦门市的“三旧”改造政策尽快与省里相衔接
厦门市的“三旧”改造政策与福建省的相对照，可以发现有些部分不一致甚至有的相抵触。比较明显的有两处：
1、 “三旧”改造的范围和主体方面：福建省最新的关于“三旧”改造政策是2010年11月20日制订的《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27 号）（以下简称《意见》），意见里明确“按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地属于“三旧”改造的范围， “三旧”改造主体包括：政府实施土地收储出让；国有土地使用单位依法开展改造；农村集体建设用地依法改造。而厦门市规范旧厂房改造的上述两个管理办法限定受理对象为“国有建设用地上土地用途为工业厂房、仓库及其非生产性配套设施的建筑”，将集体用地和村、镇（街）企事业用地、企业预留用地排除在受理对象之外，“三旧”改造主体的门槛设定与省里相比明显偏窄，大大局限了“三旧”改造的范围。厦门市岛外四个区内有部分旧厂房、旧村庄属于集体用地和村、镇（街）企事业用地、企业预留用地，厦门市相关政策不修订，该部分“三旧”就无法改造。
2、 对旧厂房改造的扶持政策方面：省里《意见》里规定：“原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续”，对扶持的对象和扶持方式非常明确。而我市的相关政策只规定受理对象须“符合政府鼓励发展第三产业、营运中心、旅游业、会展业、现代物流业、高新技术产业等政策导向”，这只是在受理对象范围上做一定引导，但是未明确具体扶持方式，缺乏可操作性的扶持政策。
三、区级政府应该制订适合各自辖区实情的扶持政策，对旧厂房改造做操作性更强的方向性引导
1、确立以创意产业园为主要引导方向：旧厂房到底选择改造成什么类型的商业地产，又如何将这一类型的房产做得有特色有竞争力，并能创造最大化经济效益，这就需要结合市场环境和项目客观条件进行周密分析与强力策划。随着社会经济的不断发展，创意产业园因其不改变基本建筑主体所以改造资金投入小、改造周期短，其投资价值也受到越来越多的关注，升值潜力也备受好评。
2、政府作为创意产业的主导推动力：创意产业空间集聚中，创意人才和文化是内在驱动力，科学技术是基础驱动力，市场和政府则是外在推动力。这三种动力作用于创意产业的先后顺序和大小不同，会形成其空间集聚的不同模式，分为自组织空间集聚与被组织空间集聚两种情形。岛外各区政府应该作为主导推动力，通过对创意产业的统筹规划，选定产业基础好、文化特色显著、技术条件好、创意人才密集的创意产业，并以相应的政策税收优惠和良好的公共服务平台环境来吸引创意企业和人才的入驻，促使创意产业在特定空间的集聚，通过提供综合化的服务平台，引导开发模式的规范化发展，促使该创意产业向更好的方向发展，形成品牌效应，从而为旧厂房改造铺就一条创意产业集群化发展的道路。
3、 为改造项目导入文化内涵：在房产项目同质化的今天，应通过文化的挖掘与注入来强化项目的竞争力。首先得对城市文脉和项目区域的文脉进行深入调研，然后对繁杂文脉进行取舍以选择适合项目的文化，再借助规划、审批、策划等扶持环节将文化导入具体的旧厂房改造项目。就海沧区来说，就具有多样的、富有特色的地方文化，如慈济东宫的保生大帝文化、新垵村的以五祖拳为主的武术文化、中秋的搏饼文化、霞阳社区内厦门影视学院的影视文化等等，都可以进行深度挖掘和良性导入。
“三旧”改造对城市的发展来说是重要的机遇，厦门也应该因地制宜大力推进“三旧”改造，以科学布局增强城市竞争力，努力建设闽南特色宜居城区。厦门市政府已于2011年5月4日成立了市“三旧”改造领导小组，常务副市长林国耀任组长，各区政府也参照成立区“三旧”改造领导小组及日常工作机构，这说明市委市政府高度重视“三旧”改造工作，为我市海沧台商投资区积极推进“三旧”改造工作提供了强大动力和组织保障，有利于扫清改造中的障碍，促进“三旧”改造工作顺利开展。
“三旧”改造规划要根据土地利用总体规划和城乡规划进行编制。首先进行“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，根据土地利用总体规划和城乡规划等，围绕我市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案的实施要求，对“三旧”改造进行统一规划，優化土地利用结构，合理调整用地布局，优化城乡环境。“三旧”改造规划制定后，还须依据“三旧”改造规划，制定年度实施计划。其次，要根据土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划编制“三旧”改造方案。“三旧”改造专项规划应包括改造范围、改造目标、改造后的功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化遗迹、自然生态保护等内容。
厦门岛外四个区由于这两年比较大规模地进行产业调整和优化，旧厂房的改造十分迫切。
目前厦门市关于“三旧”改造的政策制订比较滞后，严重制约着旧厂房改造的速度和方向。以下关于加快立法、推进厦门市岛外四个区旧厂房改造提几点建议：
一、尽快制订有关旧厂房改造的实施管理细则
厦门市有关“三旧”改造的政策制订相对滞后，不能满足深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案的实施要求，急需修订，具体体现在两方面：
1、 目前，厦门本岛“三旧”改造执行的规范是2011年3月3日制订的《厦门市本岛工业建筑使用功能临时变更审批管理办法》（厦府办〔2011〕41号），该管理办法不适用岛外四区。岛外四区的“三旧”改造执行的是2005年10月13日制订《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》（厦府办[2005]251号文）。以上两个管理办法之间存在差异，特别是后者，已明显制约着岛外四区的“三旧”改造进程，也阻碍到了厦门市城乡一体化、岛内外一体化的进程。
2、 厦门市规划局2012年5月8日答复给市人大代表柯友升关于市十四届人大一次会议第163号建议（《关于加快推进旧厂房改造的建议》）的答复函提出制订《厦门市“三旧”改造项目近期实施规划》，并将编制《厦门市“三旧”改造规划编制与实施管理细则》，以规范性文件的形式规范“三旧”改造项目规划审批的程序和条件，包括：1）明确“三旧”改造项目准入门槛，确定改造项目的改造模式；2）明确“三旧”改造项目拟改造的开发强度控制和公共设施配套要求等；3）制定“三旧”改造项目规划审批流程和规划成果内容要求，并建议有必要的项目须编制建筑日照分析和交通影响分析报告。但是该两份政策文件至今未见公布实施。
二、厦门市的“三旧”改造政策尽快与省里相衔接
厦门市的“三旧”改造政策与福建省的相对照，可以发现有些部分不一致甚至有的相抵触。比较明显的有两处：
1、 “三旧”改造的范围和主体方面：福建省最新的关于“三旧”改造政策是2010年11月20日制订的《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27 号）（以下简称《意见》），意见里明确“按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地属于“三旧”改造的范围， “三旧”改造主体包括：政府实施土地收储出让；国有土地使用单位依法开展改造；农村集体建设用地依法改造。而厦门市规范旧厂房改造的上述两个管理办法限定受理对象为“国有建设用地上土地用途为工业厂房、仓库及其非生产性配套设施的建筑”，将集体用地和村、镇（街）企事业用地、企业预留用地排除在受理对象之外，“三旧”改造主体的门槛设定与省里相比明显偏窄，大大局限了“三旧”改造的范围。厦门市岛外四个区内有部分旧厂房、旧村庄属于集体用地和村、镇（街）企事业用地、企业预留用地，厦门市相关政策不修订，该部分“三旧”就无法改造。
2、 对旧厂房改造的扶持政策方面：省里《意见》里规定：“原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续”，对扶持的对象和扶持方式非常明确。而我市的相关政策只规定受理对象须“符合政府鼓励发展第三产业、营运中心、旅游业、会展业、现代物流业、高新技术产业等政策导向”，这只是在受理对象范围上做一定引导，但是未明确具体扶持方式，缺乏可操作性的扶持政策。
三、区级政府应该制订适合各自辖区实情的扶持政策，对旧厂房改造做操作性更强的方向性引导
1、确立以创意产业园为主要引导方向：旧厂房到底选择改造成什么类型的商业地产，又如何将这一类型的房产做得有特色有竞争力，并能创造最大化经济效益，这就需要结合市场环境和项目客观条件进行周密分析与强力策划。随着社会经济的不断发展，创意产业园因其不改变基本建筑主体所以改造资金投入小、改造周期短，其投资价值也受到越来越多的关注，升值潜力也备受好评。
2、政府作为创意产业的主导推动力：创意产业空间集聚中，创意人才和文化是内在驱动力，科学技术是基础驱动力，市场和政府则是外在推动力。这三种动力作用于创意产业的先后顺序和大小不同，会形成其空间集聚的不同模式，分为自组织空间集聚与被组织空间集聚两种情形。岛外各区政府应该作为主导推动力，通过对创意产业的统筹规划，选定产业基础好、文化特色显著、技术条件好、创意人才密集的创意产业，并以相应的政策税收优惠和良好的公共服务平台环境来吸引创意企业和人才的入驻，促使创意产业在特定空间的集聚，通过提供综合化的服务平台，引导开发模式的规范化发展，促使该创意产业向更好的方向发展，形成品牌效应，从而为旧厂房改造铺就一条创意产业集群化发展的道路。
3、 为改造项目导入文化内涵：在房产项目同质化的今天，应通过文化的挖掘与注入来强化项目的竞争力。首先得对城市文脉和项目区域的文脉进行深入调研，然后对繁杂文脉进行取舍以选择适合项目的文化，再借助规划、审批、策划等扶持环节将文化导入具体的旧厂房改造项目。就海沧区来说，就具有多样的、富有特色的地方文化，如慈济东宫的保生大帝文化、新垵村的以五祖拳为主的武术文化、中秋的搏饼文化、霞阳社区内厦门影视学院的影视文化等等，都可以进行深度挖掘和良性导入。