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【摘 要】近一个时期以来,国内对房地产税改革的讨论十分热烈,尤其是随着房地产价格的不断上涨,期望通过税收工具抑制房价的呼声越来越强烈。如何进一步健全房地产税收体系?这些都是我国税制建设和税制改革过程中将要面临的重大课题。本文拟通过分析我国房地产税制的现状和问题,提出我国房地产税制改革的途径。
【关键词】房地产税 税制改革 宏观调控 房地产价格
中图分类号: F293.33 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0157-01
1 我国现行房地产税制结构分析
根据房地产市场发展的不同阶段,下面分别选取1995年、2000年及2006年的房地产税收数据,分别代表我国房地产市场的起步阶段、发展初期和发展阶段的税收结构,通过图1、图2、图3进行比较分析。
对比以上三个年度各税种的比重情况,可以发现,房产税和城市房地产税在房地产税收入中比重有所下降,而契税的比重迅速上升。在1995年,房产税和城市房地产税是我国房地产税的最主要税种,其收入占了全部收入的48%,同年,契税所占比重为11%。到2000年,房产税和城市房地产税收入占全部房地产税收收入的47%,同年,契税所占比重上升为29%,契税增长较快,但房产税和城市房地产税仍然是我国房地产税最重要的税种。2006年,房产税和城市房地产税比重缩减为26%,而此时契税所占比重增长为44%,契税成为房地产税的第一大税种。此外,土地增值税所占的比重上升较快,1995年几乎为0,2000年上升为2%,2006年土地增值税所占的比重上升为12%,成为房地产税的第三大税种。耕地占用税所占比重和城镇土地使用税所占比重呈下降趋势,耕地占用税所占比重由1995年的21%降为2006年的9%,城镇土地使用税所占比重由1995年的20%降为2006年的9%。
2 我国现有房地产税制存在问题
2.1 税负不公平
这主要体现在以下两个方面:(1)纳税对象不同税负不同。我国现行税法规定:对内资房地产企业开征房产税和土地使用税,而对涉外房地产企业只开征城市房地产税,并且只对房产征税,而对地产不征税;对内资房地产企业开征城市建设税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收。(2)计税环节的税负不公。在房地产的开发流通阶段设置了主要税种(其中开发环节的前期税费包括土地出让金、土地使用费等的负担是最重的,约占整个开发期间税费总额的75%),而在房地产保有阶段设计的税种非常少,且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况,严重阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。
2.2 计税依据不科学,不能发挥税收的调节作用
我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的,实行从量课征方式。这种课征方式下税额不能随课税对象价值的上升而上升,存在税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置矛盾和土地投机行为起到应有的调节作用。除了房产税,出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
2.3 房地产税制设计本身存在缺陷,税收征管工作的可操作性不强
(1)我国现行的房地产税制,立法层次偏低,税收法规多变,严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下,税权过多地集中于中央,地方只有征管权而无立法权,难以适应房地产的区域性特点,无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。(2)由于房地产税制设计的缺陷和税收征管、稽查工作不力,房地产涉税领域的寻租问题严重。在土地的出让和经济适用房的审批过程中,权力过于集中在特定的政府机关,税务机关并不涉足,税收征管的可操作性不强,这正是我国税制设计和稽查工作的弊端所在。
2.4 房地产税制设置不合理,税收规模偏小
我国当前的房地产税税种设置不全面,房地产转让环节的税收调节严重缺位,遗产税和赠与税尚未开征,只对承受方征收契税。现行房地产税税种繁多,交叉重复,存在税收负担水平偏高、征税范围偏窄的问题。现行的城镇土地使用税和房产税只在大城市、县级市、建制镇和工矿区征收,而广大农村的一些应纳税对象被排除在征税范围之外;城镇土地使用税和房产税均将国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象,使得征税范围非常狭窄,税收规模偏小。
3 促进我国房地产业科学发展的税制改革对策
3.1 以“结构性减税”实现房地产的“结构性降价”
在房地产保有环节开征物业税。将物业税设计为房地产保有环节的税种,可以从总体上减轻购房者的税费负担。首先,可以取消或减轻财产转让环节的税收,从而在第一个层面上实现房地产价格的降低。其次,将土地出让金部分并入物业税,可以降低并规范地方财产税收。物业税的首要功能在于规范地方政府的财政行为,使其彻底脱离依靠卖地为生的局面,要给地方财政造成一个稳定的、可持续的财源。另一方面又能一次性直接降低居民税收负担,从总体上降低地价成本,从而降低房地产价格。另外,物业税的设立对于投机性参与者则是增加其税收负担,促其退出而增加房地产供给,从而实现房地产的结构性降价效果。
3.2 合理设置房地产税种并强化调控功能
我国目前对房地产业征税的税种过多,重复征税现象严重,如土地增值税实行30% - 60% 的超额累进税率,执行中阻力很大,企业偷逃税或欠税现象较普遍;又如对企业房屋租金收入既征5% 的营业税,又征12% 的房产税等,不仅使房地产业税负过高,而且给实际操作增加难度。所以应在“简税制、宽税基、低税率、严征管”税制改革原则指导下,充分考虑纳税人的实际负担能力,合理设置税种,建立起目标明确、税负合理的新的房地产税制。
3.3 建立完善的评估机制,以房地产的产品评估值为计税依据,这样做有以下几个方面的优点
(1)房地产评估值能真实地反映房地产的现值。由于评估值中包含房地产升值和降值所产生收益的变化因素,因此房地产收益与评估值以及所应缴纳的房地产税成正比。同时,随着经济的发展以及房地产市场的变化,房地产价值随之上下浮动,评估价值也会进行调整,以体现公平的原则。(2)可以较好地调节土地级差收益,体现税收公平,保护土地资源,促使纳税人合理利用房地产,促进房地产资源的合理配置。(3)避免由于从租、从价计税造成的税收差异。由于以评估值为计税依据,没有出租房和自营房之
参考文献:
[1] 石坚,中国房地产税制:改革方向与政策分析[M],中国税务出版,2008年版
[2] 王晓霞,蒋一军.国外征收物业税的经验教训和发展趋势以及对我国的几点启示[J].兰州学刊,2007(8)
[3] 高培勇.共和国财税60年[M],人民出版,2009年版
[4] 王鹏、张雁东,完善我国房产税计税依据的建议[J].当代经济研究,2009(12)
[5] 曹明星,石坚.高房价下的房地产税制改革.税制改革
[6] 王惠玲.关于完善我国房地产税收制度的研究[J].财税科技,2007(31)
【关键词】房地产税 税制改革 宏观调控 房地产价格
中图分类号: F293.33 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)09-0157-01
1 我国现行房地产税制结构分析
根据房地产市场发展的不同阶段,下面分别选取1995年、2000年及2006年的房地产税收数据,分别代表我国房地产市场的起步阶段、发展初期和发展阶段的税收结构,通过图1、图2、图3进行比较分析。
对比以上三个年度各税种的比重情况,可以发现,房产税和城市房地产税在房地产税收入中比重有所下降,而契税的比重迅速上升。在1995年,房产税和城市房地产税是我国房地产税的最主要税种,其收入占了全部收入的48%,同年,契税所占比重为11%。到2000年,房产税和城市房地产税收入占全部房地产税收收入的47%,同年,契税所占比重上升为29%,契税增长较快,但房产税和城市房地产税仍然是我国房地产税最重要的税种。2006年,房产税和城市房地产税比重缩减为26%,而此时契税所占比重增长为44%,契税成为房地产税的第一大税种。此外,土地增值税所占的比重上升较快,1995年几乎为0,2000年上升为2%,2006年土地增值税所占的比重上升为12%,成为房地产税的第三大税种。耕地占用税所占比重和城镇土地使用税所占比重呈下降趋势,耕地占用税所占比重由1995年的21%降为2006年的9%,城镇土地使用税所占比重由1995年的20%降为2006年的9%。
2 我国现有房地产税制存在问题
2.1 税负不公平
这主要体现在以下两个方面:(1)纳税对象不同税负不同。我国现行税法规定:对内资房地产企业开征房产税和土地使用税,而对涉外房地产企业只开征城市房地产税,并且只对房产征税,而对地产不征税;对内资房地产企业开征城市建设税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收。(2)计税环节的税负不公。在房地产的开发流通阶段设置了主要税种(其中开发环节的前期税费包括土地出让金、土地使用费等的负担是最重的,约占整个开发期间税费总额的75%),而在房地产保有阶段设计的税种非常少,且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况,严重阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。
2.2 计税依据不科学,不能发挥税收的调节作用
我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的,实行从量课征方式。这种课征方式下税额不能随课税对象价值的上升而上升,存在税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置矛盾和土地投机行为起到应有的调节作用。除了房产税,出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
2.3 房地产税制设计本身存在缺陷,税收征管工作的可操作性不强
(1)我国现行的房地产税制,立法层次偏低,税收法规多变,严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下,税权过多地集中于中央,地方只有征管权而无立法权,难以适应房地产的区域性特点,无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。(2)由于房地产税制设计的缺陷和税收征管、稽查工作不力,房地产涉税领域的寻租问题严重。在土地的出让和经济适用房的审批过程中,权力过于集中在特定的政府机关,税务机关并不涉足,税收征管的可操作性不强,这正是我国税制设计和稽查工作的弊端所在。
2.4 房地产税制设置不合理,税收规模偏小
我国当前的房地产税税种设置不全面,房地产转让环节的税收调节严重缺位,遗产税和赠与税尚未开征,只对承受方征收契税。现行房地产税税种繁多,交叉重复,存在税收负担水平偏高、征税范围偏窄的问题。现行的城镇土地使用税和房产税只在大城市、县级市、建制镇和工矿区征收,而广大农村的一些应纳税对象被排除在征税范围之外;城镇土地使用税和房产税均将国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象,使得征税范围非常狭窄,税收规模偏小。
3 促进我国房地产业科学发展的税制改革对策
3.1 以“结构性减税”实现房地产的“结构性降价”
在房地产保有环节开征物业税。将物业税设计为房地产保有环节的税种,可以从总体上减轻购房者的税费负担。首先,可以取消或减轻财产转让环节的税收,从而在第一个层面上实现房地产价格的降低。其次,将土地出让金部分并入物业税,可以降低并规范地方财产税收。物业税的首要功能在于规范地方政府的财政行为,使其彻底脱离依靠卖地为生的局面,要给地方财政造成一个稳定的、可持续的财源。另一方面又能一次性直接降低居民税收负担,从总体上降低地价成本,从而降低房地产价格。另外,物业税的设立对于投机性参与者则是增加其税收负担,促其退出而增加房地产供给,从而实现房地产的结构性降价效果。
3.2 合理设置房地产税种并强化调控功能
我国目前对房地产业征税的税种过多,重复征税现象严重,如土地增值税实行30% - 60% 的超额累进税率,执行中阻力很大,企业偷逃税或欠税现象较普遍;又如对企业房屋租金收入既征5% 的营业税,又征12% 的房产税等,不仅使房地产业税负过高,而且给实际操作增加难度。所以应在“简税制、宽税基、低税率、严征管”税制改革原则指导下,充分考虑纳税人的实际负担能力,合理设置税种,建立起目标明确、税负合理的新的房地产税制。
3.3 建立完善的评估机制,以房地产的产品评估值为计税依据,这样做有以下几个方面的优点
(1)房地产评估值能真实地反映房地产的现值。由于评估值中包含房地产升值和降值所产生收益的变化因素,因此房地产收益与评估值以及所应缴纳的房地产税成正比。同时,随着经济的发展以及房地产市场的变化,房地产价值随之上下浮动,评估价值也会进行调整,以体现公平的原则。(2)可以较好地调节土地级差收益,体现税收公平,保护土地资源,促使纳税人合理利用房地产,促进房地产资源的合理配置。(3)避免由于从租、从价计税造成的税收差异。由于以评估值为计税依据,没有出租房和自营房之
参考文献:
[1] 石坚,中国房地产税制:改革方向与政策分析[M],中国税务出版,2008年版
[2] 王晓霞,蒋一军.国外征收物业税的经验教训和发展趋势以及对我国的几点启示[J].兰州学刊,2007(8)
[3] 高培勇.共和国财税60年[M],人民出版,2009年版
[4] 王鹏、张雁东,完善我国房产税计税依据的建议[J].当代经济研究,2009(12)
[5] 曹明星,石坚.高房价下的房地产税制改革.税制改革
[6] 王惠玲.关于完善我国房地产税收制度的研究[J].财税科技,2007(31)