随着中国经济市场化不断深入发展,房地产市场也经历了从无到有、从小到大的发展历程。由于发展时间不长,市场化进程不完善,房地产业还存在着很多问题,其中之一就是房地产产品结构不合理,过剩与短缺并存,一方面大量房子卖不出去,造成巨额资金沉淀,影响房地产开发企业的生存和发展;另一方面,老百姓难于买到合适的房子,影响了人民生活水平的提高和社会的稳定。形成这种状况的原因,很重要的一个因素就是市场营销观念落后于市场发展。房地产开发企业投资决策失误,致使所开发项目的定位、设计、结构等与建成后的市场脱钩,或者由于周边配套设施缺乏,或工程质量不过关,或房价过高,造成一部分商品房销售不出去而形成空置。要解决这些问题,房地产开发企业必须在房地产开发的全过程贯彻市场营销的理念。我国房地产市场营销起步较晚,指导房地产营销的理论主要有“4P”理论、“4C”理论和“4R”理论。综观我国房地产营销的发展,可以把房地产营销实践划分为五个阶段:地段阶段、概念包装阶段、产品素质阶段、泛地产复合阶段和立体营销阶段。房地产行业发展到今天,市场环境发生了很大的变化,以北京住宅房地产市场为例,当前的市场形势呈现出以下特点:(1)宏观经济发展良好,房地产发展面临有利时机;(2)市场需求广阔,发展潜力大;(3)土地管理日趋严格,开发成本上升;(4)银行紧缩银根,企业融资困难;(5)市场竞争日趋激烈,进入买方市场;(6)行业信誉出现危机;(7)宏观调控政策频繁出台,对市场影响巨大。市场营销是在一定市场环境下的营销。新的市场形势,要求房地产营销要有新的思路。房地产开发企业应该从以下几个方面调整市场营销策略:(1)加强市场调查,真正把市场研究放在房地产开发的第一位;(2)针对当前市场环境特点,正确运用营销策略,包括:产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。(3)以人为本,打造一支既懂得市场经济,又深入了解行业发展的精英团队。