Real Estate Investment Trust(不动产投资信托,简称“REITs”)起源于美国,是以信托方式组成的集合投资计划,主要投资于商用不动产,旨在向信托计划持有人提供来自不动产的运营收入作为投资回报。近年来,国内关于放开REITs的呼声越来越高。一方面,REITs为投资者开辟新的投资渠道;另一方面,REITs也为不动产持有人增加了融资渠道。由于我国关于REITs立法尚不完备,REITs一直未能正式启动。目前,国内已经有多支“类REITs”产品面世及交易。2015年6月,鹏华前海万科公募REITs封闭式混合型发起式证券投资基金(简称“鹏华前海万科REITs”)经中国证监会核准发行。鹏华前海万科REITs作为国内首支公开发行的REITs项目,获得广泛关注。笔者认为,鹏华前海万科REITs在很多方面有所突破,但仍与国外主流REITs存在差距。本文拟以鹏华前海万科REITs为出发点,结合美国REITs制度,分析REITs在我国的运行模式及法律规制。